РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ

На данный момент в Испании уже более месяца действует чрезвычайное положение, введен полный карантин. Являясь официальным членом рынка недвижимости Испании и следуя рекомендациям испанского правительства с 14 марта, агентство недвижимости Bravos Estate перешло на работу с клиентами в режиме онлайн.

Коста Бланка (где работает Bravos Estate), и вся провинция Аликанте, является одним из менее пострадавших от эпидемии регионов Испании. Несмотря на карантин и временную изоляцию, люди настроены оптимистично и работы не убавилось! Поступает много писем, звонков от новых и старых клиентов, которые рассматривают покупку недвижимости в Испании.

И конечно всех без исключения, как игроков рынка недвижимости, так и потенциальных покупателей, и инвесторов интересует вопрос – что будет с рынком недвижимости Испании?

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ ПОСЛЕ COVID-2019: ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ И МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ.

Мы подготовили для Вас мнения и экспертные оценки разных специалистов в сфере недвижимости, которые дают свой прогноз и сценарий развития рынка жилья с учетом кризисной ситуации.

Эксперты сходятся в одном мнении – скорее всего временное падение цен будет. Стоимость жилья будет снижаться примерно до 10%. Большинство предполагают, что уровень докризисных цен будет достигнут не раньше 2022 года.

Однако вторая особенность, не менее важная, состоит в том, что «коронавирусный» кризис в корне отличается от банковского кризиса 2008 года, после которого рынок недвижимости Испании долгие годы не мог преодолеть упадок.

Третий важный момент в том, что несмотря на негативное влияние кризиса, тотального падения цен не будет благодаря тому, что недвижимость остается безопасным «убежищем-активом». Ситуация объясняется просто: положение дел на бирже не назовешь устойчивым. Инвесторы рассматривают недвижимость как вариант для капиталовложений, особенно это касается жилья в крупных городах и прибрежной зоне Испании. Здесь недвижимость всегда будет востребована у инвесторов.

Генеральный директор Colliers España уверен, что между кризисами 2020 и 2008 есть существенная разница. Она заключается в том, что у застройщиков нет задолженности. Покупка земель под строительство проводилась без задействования сторонних ресурсов, чрезмерные займы не были взяты, и Банки будут проводить свою политику иначе. Они с удовольствием выделят финансы на незавершенные проекты. Банки постараются по максимуму применить все доступные способы для суброгации кредитов. Застройщики, у которых уже есть покупатели с обязательствами на различные проекты, гарантированно получат банковские услуги.

Глава конъюнктурного департамента Funcas, Раймонт Торрес, отмечает, что восстановление рынка недвижимости будет скорее схож на букву «U», чем на «V». Он считает, что возобновление будет достаточно длительным. Определенная часть операций на рынке вообще исчезнет. По его мнению, причина такой ситуации кроется в спросе, который упадет по нескольким причинам. Первая – кризис на рынке труда. В условиях «коронакризиса» потеря рабочих мест и сокращения по ERTE неизбежны. Мало кто решится на покупки в нестабильные времена. Вторая причина – снижение спроса со стороны зарубежных покупателей. Эксперт уверен, что эта часть спроса восстановится, не ранее чем к концу года. Полная же рекуперация экономики произойдет только в 2022, может быть и позже – в 2023 году.

Рафаэль Хиль, директор департамента исследований Tinsa, отмечает, что кризис из-за коронавируса форсирвал процесс перестройки, с которым пришлось столкнуться рынку недвижимости. Хиль говорит, что актуальная конъюнктура подразумевает стремительную парализацию многих секторов экономики, в том числе и рынка недвижимости.

Рафаэль Хиль оценивает сложившуюся ситуацию и делает свой прогноз, основываясь на фактах. Он считает, что сегодняшний кризис повлиял на все сферы рынка. Под его действие попали государственные прямые инвестиции на рынке ипотеки и аренды. Они направлены на поддержку самых незащищенных слоев населения. Кризис добрался и до строящихся проектов на первичном рынке, а также оказал влияние на работу компаний и специалистов, работающих в этом секторе. Хиль уверен, что совокупность всех этих факторов и их одновременное действие нарушит нормальную работу рынка недвижимости. Такая «массовая атака» будет иметь последствия, которые еще долго будут давать о себе знать. Особенно изменится спрос и его способности к восстановлению. Да и сама структура спроса станет иной. У клиентов поменяются жилищные предпочтения в свете пережитого опыта.

КТО ПОСТРАДАЕТ БОЛЬШЕ? НОВОСТРОЙКИ ИЛИ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ?

Микель Эчаваррен прогнозирует, что объемы продаж вторичного жилья немного уменьшаться, новостройки будут дольше продаваться. По словам эксперта, рынок начнет восстанавливаться, постепенно откроются границы между странами Евросоюза. Рынок недвижимости вернется к показателям, которые он демонстрировал 2-3 месяца назад только тогда, когда появится уверенность, что угрозы коронавируса больше нет и пандемия не повторится. По его мнению, произойдет это как жители страны получат разрешение на свободный выход из дома.

Спрос на жилье, хоть и минимальный, но все же есть. Операции по купле-продаже жилья совершаются и сегодня. Это говорит о том, что рынок жилья ждет момента, когда картина с пандемией станет более вразумительной.

Луис Корраль, гендиректор Foro Cosultores Inmobiliarios считает, что ситуация с рынком жилья будет улучшаться вместе с тем, как мир будет возвращаться к нормальной жизни после эпидемии коронавируса. Он также отмечает, что купли-продажи понесли существенный урон. Сектор новостроек замер. Офисы по продаже не работают, между продавцами и покупателями связь практически отсутствует. Вторичный рынок не проводит осмотры жилья, все операции осуществляют только в онлайн режиме.

Экономист и профессор Университета Барселоны, Гонсало Бернардос, прогнозирует, что объемы купли-продажи недвижимости уменьшаться на 20%. В 2021 году жилье будет продаваться и покупаться активнее, цифра купли-продаж возрастет на 14%. Но на рынке больше не будет определенной части покупателей.

УПАДУТ ЛИ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?

Да, цены на жилье в Испании могут упасть на 10%. Причем в Мадриде и Барселоне, а так же в прибрежной части Испании процент будет чуть меньше. Такую экспертную оценку дает Гонсало Бернандес. Снижение цены будет спровоцировано несколькими факторами. Среди самых важных: повышение уровня безработицы, уменьшение заработных плат, более сложные условия получения ипотеки. Кроме того, частные предприниматели будут продавать свою долю активов для получения денег. Определенный демпинг цен принесут собственники жилья. Они начнут срочно продавать свое жилье и создадут условия для понижения цен на рынке недвижимости. Несмотря на это, Гонсало Бернандес предполагает, что цены вырастут на 7% в 2021 году.

Специалисты Funcas согласны с таким прогнозом. Раймонт Торрес высказал мнение, что цены на жилье снизятся за год на двузначный процент. И это не удивительно, ведь на сферу недвижимости окажет влияние падение ВВП. При снижении ВВП на 5-8% в 2020 году цены на жилье упадут на 10%. Процент снижения цен на жилье всегда на несколько процентов выше, чем показатели падения ВВП.

Эксперт акцентирует внимание, что большинство продавцов будут срочно нуждаться в деньгах. Это приведет к снижению стоимости жилья. Но тотального падения цен не будет благодаря тому, что недвижимость будет оставаться безопасным «убежищем-активом». Ситуация объясняется просто: положение дел на бирже не назовешь устойчивым. Инвесторы рассматривают недвижимость как вариант для капиталовложений, особенно это касается жилья в крупных городах. Здесь недвижимость будет востребована у инвесторов.

Глава департамента исследований IEE, Карлос Руис, утверждает, что COVID-19 обязательно приведет к уменьшению цен в связке с ВВП. По мнению эксперта, есть все предпосылки того, что уменьшение темпов экономики повлечет снижение цен. При этом падение может достигнуть 5-10%.

Карлос Руис уверен, что сегодня важно получить ответ на вопрос: будет ли падение продолжаться. Это необходимо знать хотя бы на среднесрочную перспективу. Все зависит от того, как будет себя вести спрос. Уменьшение доходов негативно скажется на покупательной способности семей, поэтому рекуперация ВВП пройдет быстрее, чем возобновление сферы недвижимости.

Темпы восстановления вторичного рынка и рынка новостроек будут проходить по-разному. Эксперт Foro Consultores, Луис Корраль, считает, что цены на новостройки не будут сильно ползти вниз. Связано это с небольшим предложением на рынке новостроек. Цены на вторичное жилье снизятся значительнее. Продавцы под давлением кризисной ситуации будут вынуждены снижать цены, чтобы поскорее привлечь покупателя. Те же процессы будут наблюдаться и с курортным жильем.

Эчаваррен тоже подчеркивает отличия двух рынков: вторичного и первичного. По его словам, у застройщиков нет оснований для снижения цен, поскольку внешнее давление отсутствует. Эксперт подчеркивает, что 4/5 рынка недвижимости – это вторичное жилье. Он уверен, что банки отнесутся максимально гибко по отношению к собственникам жилья, которые пострадали от сложной ситуации. Но кризис, который сейчас наступает, связан с неуверенностью в будущем и приведет к снижению спроса. Поэтому, по мнению эксперта, собственники, оказавшиеся в затруднительном положении, поспособствуют снижению цен на вторичном рынке.

Эчаваррен резюмирует, что сейчас сложно дать прогноз того, какой будет средняя цена вторичного рынка жилья. Он поясняет свою позицию тем, что, если в стране появятся 1 млн безработных, рынок недвижимости вернется на 2 года назад. Если учесть, что за 2 последних года в стране было создано примерно 1 млн рабочих мест, то цены на жилье снизятся на 10% – к показателю, которые были на рынке 2 года назад.

КАКИМ БУДЕТ РЫНОК АРЕНДЫ?

Карлос Руис, эксперт IEE, прогнозирует, что рынок аренды также пострадает от кризиса после пандемии. С его точки зрения, операции в секторе аренды жилья, вызывавшем раньше значительный интерес инвесторов, затормозятся. Покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду теперь становится менее актуальной, чем до эпидемии COVID-19. Кроме того, туристическая сфера тоже будет испытывать кризис. Спад на туристическом рынке окажет влияние на рынок аренды. Руис рекомендует дождаться реакции правительства на ситуацию и увидеть, какие меры будут приняты для регулировки цен. Если регулирование окажется слишком жестким, то предложение сократится, а стоимость повысится.

Как бы там ни было, Карлос Руис, уверяет, что рынок аренды жилья быстро сориентируется в ситуации и оперативно на нее отреагирует. Правительство оказывает меры помощи, благодаря которым становятся возможными отсрочки платежей. Застройщики и покупатели, компании и собственники имеют возможность уладить вопросы сотрудничества на более выгодных условиях.

Генеральный директор Gesvalt, Сандра Даса отмечает, что после снятия чрезвычайного положения, предложение может остаться на том же уровне. Возможно даже повышение в некоторых зонах. Такой процесс будет наблюдаться там, где на рынок долгосрочной аренды будут представлены объекты, ранее предназначавшиеся для туристической аренды. По словам эксперта, спрос будет меньше, чем во времена до кризиса. В краткосрочной перспективе будет наблюдаться падение цен. Но довольно быстро, в течение нескольких месяцев, стоимость жилья восстановятся и вернется к прежнему, докризисному уровню.

КАК ПРОДАВЦЫ РЕАГИРУЮТ НА КРИЗИС СЕГОДНЯ?

Строительные компании не анонсируют открытую распродажу, но при серьезном интересе готовы обсудить специальное предложение!

В каталоге агентства недвижимости Bravos Estate находятся предложения от всех застройщиков региона Коста Бланка и провинции Аликанте. Мы постоянно следим за новыми предложениями и спец условиями от строителей, но на данный момент лишь часть компаний открыто предлагает скидки или подарки клиентам, такие как пакет мебели или бесплатное парковочное место.

На данный момент застройщики не готовы существенно понижать цены, прежде всего благодаря ограниченному предложению новой недвижимости в популярных прибрежных районах. Однако не исключено что в первое время после карантина, при серьезном интересе со стороны покупателей, строители будут готовы сделать спец предложение более выгодным, чтобы заключить сделку. Мы постоянно мониторим рынок и предоставляем нашим клиентам ежедневные обновления.