Mogen buitenlanders een huis kopen in Spanje?
Ja — buitenlanders kunnen zonder beperkingen een huis kopen in Spanje, EU of niet-EU, resident of niet. Het eigendomsrecht is volledig, net als voor Spanjaarden. De enige formele vereiste is een NIE (identificatienummer voor buitenlanders — stap 3 hieronder); een Spaanse bankrekening maakt het proces eenvoudiger. In 2025 kochten buitenlanders een record van ~97.500 woningen in Spanje (Registradores) — in de provincie Alicante waren zij in 2025 goed voor 43,29% van alle aankopen; in het tweede kwartaal van 2026 liep dat op tot 46,43%, het hoogste van Spanje.
Niet-residenten kunnen de aankoop ook financieren met een Spaanse hypotheek (doorgaans 60–70% — zie onze hypotheekgids voor buitenlanders). Van geaccepteerd bod tot sleutels duurt het proces meestal 8–12 weken.
Let op: de „100%-belasting op niet-EU-kopers" — stand van zaken oktober 2026
De voorgestelde 100%-belasting op niet-EU-kopers zonder ingezetenschap is nooit wet geworden en is inmiddels vervallen: toen het parlement op 5 oktober 2026 werd ontbonden voor de algemene verkiezingen van 29 november, verviel elk wetsvoorstel dat nog in het Congres in behandeling was. Een toekomstige regering zou het helemaal opnieuw moeten indienen. Het sinds 8 oktober geldende woningdecreet (RDL 29/2026) bevat deze maatregel niet.
Belangrijke punten voordat u verder leest:
- EU- en EER-burgers en Spaanse ingezetenen vielen nooit onder het voorstel
- Nieuwbouw en off-plan zouden evenmin worden geraakt — deze worden belast via IVA (btw), niet via de overdrachtsbelasting (ITP) waarop de toeslag gericht was
- Komt er na de verkiezingen een vergelijkbaar wetsvoorstel terug, dan zijn er drie praktische opties voor niet-EU-kopers zonder ingezetenschap
Volledige achtergrond: De 100%-belasting van Spanje op buitenlandse kopers — wat er echt is gebeurd. Wat de verkiezingen betekenen voor kopers: De Spaanse verkiezingen van 29 november en woningkopers.
Spanje is een van de populairste bestemmingen voor buitenlandse vastgoedkopers in Europa. In de eerste helft van 2026 kochten buitenlanders 62.327 woningen in Spanje (Consejo General del Notariado), 13% minder dan een jaar eerder, maar nog altijd een van de grootste markten voor buitenlandse kopers in Europa. Een warm klimaat, goed ontwikkelde infrastructuur, een transparant kadastraal registratiesysteem en geen restricties op buitenlands eigendom maken Spanje tot één van de meest toegankelijke vastgoedmarkten in de EU.
Deze gids leidt u door het gehele proces: van het kiezen van een regio tot de ondertekening bij de notaris en het registreren van uw eigendom. Alle cijfers en belastingtarieven zijn actueel per oktober 2026.
Belangrijk: U heeft geen visum, verblijfsvergunning of enige vorm van ingezetenschap nodig om een huis in Spanje te kopen. Elke buitenlander met een geldig paspoort kan eigenaar worden van een woning.
Stap 1. Stel uw budget vast, inclusief alle kosten
De vraagprijs is niet de eindprijs. U moet rekenen op 10–13% extra bovenop de aankoopprijs voor belastingen en kosten. Het exacte percentage hangt af van de regio en het type woning — bekijk ons volledige kostenoverzicht met rekenvoorbeelden.
Bestaande bouw:
| Kostenpost | Tarief |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | 6–13% afhankelijk van regio en prijs |
| Notariskosten | 0,5–1% |
| Kadaster | 0,3–0,5% |
| Advocaat | 1–1,5% (vanaf €1.500) |
In de Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca) bedraagt het ITP-tarief 9% (vanaf 1 juni 2026 (Ley 5/2025) — was 10%). Woningen boven €1.000.000 worden belast tegen 11%.
Nieuwbouw van een projectontwikkelaar:
| Kostenpost | Tarief |
|---|---|
| BTW (IVA) | 10% |
| Zegelrecht (AJD) | 1,4% (vanaf 1 juni 2026 (Ley 5/2025) — was 1,5%) (Valencia) |
| Notariskosten | 0,5–1% |
| Kadaster | 0,3–0,5% |
| Advocaat | 1–1,5% |
Voorbeeld: Als u een appartement uit bestaande bouw van €250.000 koopt in de provincie Alicante, reken dan op ongeveer €28.000–€30.000 aan extra kosten. Totaal benodigd budget: circa €280.000.
Stap 2. Kies een regio
Spanje biedt verschillende belangrijke kustgebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers:
Costa Blanca (provincie Alicante) — de populairste kustlijn onder internationale kopers. Meer dan 300 dagen zon per jaar, goed ontwikkelde infrastructuur, internationale luchthaven van Alicante. Breed prijsbereik: van €100.000 voor appartementen in Torrevieja tot €2.000.000+ voor villa's in Jávea of Altea — bekijk ons actuele woningaanbod aan de Costa Blanca.
Costa del Sol (provincie Málaga) — een traditionele bestemming voor Britse en Scandinavische kopers. Marbella, Estepona, Fuengirola. Over het algemeen hoger prijssegment.
Costa Cálida (regio Murcia) — betaalbaarder prijzen, groeiende markt, golfresorts.
Elke regio heeft zijn eigen karakter qua prijzen, infrastructuur en levensstijl; de actuele prijzen per provincie en de prognoses voor dit jaar vindt u in ons overzicht van de Spaanse vastgoedmarkt in 2026. Wij raden u aan te bezoeken en minstens een week door te brengen in uw gekozen gebied voordat u tot aankoop overgaat.
Stap 3. Vraag uw NIE aan
Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans fiscaal nummer voor buitenlanders. Zonder NIE kunt u geen huis kopen, geen bankrekening openen of nutsvoorzieningen aansluiten. Lees onze volledige NIE-gids met alle drie de aanvraagmethoden.
Hoe aanvragen:
Drie opties:
- In Spanje — bij een politiebureau (Oficina de Extranjeros) op afspraak.
- Bij een Spaans consulaat of ambassade in uw woonland.
- Via een vertegenwoordiger met een volmacht (poder notarial) — handig als u niet persoonlijk naar Spanje kunt reizen.
Benodigde documenten:
- Ingevuld formulier EX-15
- Paspoort + kopie
- Bewijs van reden voor aanvraag (voorlopig contract, brief van makelaar)
- Betaald tarief — formulier 790, code 012 (ongeveer €12)
Verwerkingstijd: Van één dag tot enkele weken, afhankelijk van de stad en het seizoen. In populaire kustgebieden tijdens de zomer kunnen afspraken 3–6 weken van tevoren volgeboekt zijn. Begin dit proces tijdig.
Tip: Het NIE is simpelweg een fiscaal nummer — geen visum of verblijfsvergunning. Het geeft geen recht om in Spanje te wonen, maar is wel vereist voor elke financiële transactie in het land.
De aankoop zelf geeft geen verblijfsrecht meer — horen verhuisplannen erbij, vergelijk dan de actuele verblijfsroutes.
Stap 4. Open een Spaanse bankrekening
Een Spaanse bankrekening is nodig om de aankoop te betalen en om belastingen, nutsvoorzieningen en verzekeringen te voldoen. Bij sommige banken kunt u op afstand een rekening openen via video-identificatie, maar de meeste vereisen een persoonlijk bezoek of een volmacht.
Wat u nodig heeft:
- Paspoort
- NIE (of bewijs van aanvraag)
- Adresbewijs in uw thuisland
- Bewijs van inkomen of bankafschrift
Belangrijkste banken die met buitenlandse klanten werken: CaixaBank (HolaBank-programma voor expats), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Alle vier hebben Engelstalige afdelingen voor internationale klanten.
Stap 5. Zoek een woning en laat juridisch onderzoek doen
Zodra u een geschikte woning heeft gevonden, betaal dan niet overhaast. Juridisch onderzoek moet eerst plaatsvinden.
Wat uw advocaat controleert:
- Nota simple — een uittreksel uit het kadaster dat bevestigt wie de eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of schulden op de woning rusten.
- Kadastrale referentie — verifiëren dat de werkelijke grenzen en oppervlakte overeenkomen met de officiële gegevens.
- Openstaande schulden — nutsvoorzieningen, IBI-belasting, gemeenschapskosten (comunidad).
- Bestemmingsplan — legaliteit van de bouw, naleving van lokale stedenbouwkundige plannen, eerste bewonersvergunning (licencia de primera ocupación).
Bij nieuwbouw verifieert de advocaat bovendien de vergunning van de ontwikkelaar, bankgaranties op gestorte fondsen en de tienjarige structurele garantieverzekering (seguro decenal).
Belangrijk: In Spanje betaalt de koper voor zijn eigen advocaat — het makelaarskantoor en de notaris vervangen geen onafhankelijk juridisch advies. Advocaatkosten variëren doorgaans van €1.500 tot €3.000 afhankelijk van de complexiteit van de transactie.
Stap 6. Reservering en aanbetaling
Het transactieproces volgt doorgaans twee fasen:
Reservering (contrato de reserva): Een klein bedrag (€3.000–€6.000) dat de woning 1–2 weken van de markt haalt terwijl documenten worden voorbereid. Terugbetalingsvoorwaarden worden gespecificeerd in het contract.
Aanbetalingscontract (contrato de arras): De belangrijkste voorlopige overeenkomst. De koper betaalt een aanbetaling — meestal 10% van de woningprijs. Het contract specificeert:
- Prijs en betalingsvoorwaarden
- Deadline voor notariële ondertekening (meestal 1–2 maanden)
- Verantwoordelijkheden van elke partij
- Als de koper zich terugtrekt — verliest deze de aanbetaling.
- Als de verkoper zich terugtrekt — moet deze het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.
Tip: Teken het arras-contract niet voordat uw advocaat het juridisch onderzoek heeft afgerond. De aanbetaling wordt betaald na juridisch onderzoek, niet ervoor.
Stap 7. Hypotheek (als u financiering nodig heeft)
Buitenlandse niet-ingezetenen kunnen een hypotheek krijgen van Spaanse banken. Voorwaarden per 2026:
| Parameter | Ingezetenen | Niet-ingezetenen |
|---|---|---|
| Maximum financiering (LTV) | tot 80% | 60–70% |
| Vast tarief | vanaf 2% | 3,2–4,3% |
| Variabel tarief (Euribor +) | Euribor + 0,5–1,5% | Euribor + 1,0–1,5% |
| Maximale looptijd | tot 30 jaar | tot 20–25 jaar |
| Max. betaling-t.o.v.-inkomen | 35% | 30–35% |
Het 12-maands Euribor-tarief bedroeg in september 2026 gemiddeld 3,247%, nadat de ECB in juni en september de rente had verhoogd.
Benodigde documenten voor aanvraag:
- Paspoort en NIE
- Bewijs van inkomen over 3–6 maanden (loonstroken of belastingaangiften)
- Bankafschriften over 6–12 maanden
- Arbeidscontract (in loondienst) of 2 jaar belastingaangiften (zelfstandig)
- Bevestiging van geen openstaande schulden in uw woonland
Banken met programma's voor buitenlandse kopers: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.
Tip: Vraag bij 2–3 banken tegelijk aan. Voorwaarden verschillen aanzienlijk, en een verschil van 0,3% in het tarief bespaart duizenden euro's over de looptijd van de lening. Een hypotheekadviseur kan helpen betere voorwaarden te verkrijgen.
Stap 8. Notariële ondertekening (Escritura Pública)
Dit is de dag van de transactie. De koper en verkoper (of hun gevolmachtigden) komen samen op het kantoor van de notaris.
Wat gebeurt er:
- De notaris leest de koopakte voor (escritura de compraventa).
- De koper betaalt het resterende bedrag (bankierswissel of overschrijving).
- Als er een hypotheek is — is de bank aanwezig en wordt het leningscontract geformaliseerd.
- Beide partijen tekenen.
- De koper ontvangt de sleutels.
Onder de Hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) moet de koper minstens één werkdag voor de hypotheekondertekening het notariskantoor bezoeken voor een verplichte briefing over de leningsvoorwaarden (acta de transparencia). Dit is een vereiste ter bescherming van de consument.
Belangrijk: De notariële ondertekening is geen formaliteit. De notaris controleert documenten maar vertegenwoordigt niet de belangen van de koper. Daarom heeft u uw eigen advocaat nodig.
Stap 9. Registratie en stappen na de aankoop
Na de notariële ondertekening:
- Kadasterregistratie — uw advocaat of gestoría dient de documenten in. Dit duurt doorgaans 1–3 maanden. U bent al de wettelijke eigenaar op basis van de notariële akte.
- Belastingbetaling — ITP of IVA+AJD moet binnen 30 werkdagen na ondertekening worden betaald. Te late betaling resulteert in boetes.
- Overdracht nutsvoorzieningen — elektriciteit, water, gas en internet worden overgeschreven op naam van de nieuwe eigenaar.
- Verzekering — woningverzekering is verplicht bij een hypotheek en wordt in alle gevallen aanbevolen.
- IBI en gemeenschapskosten — de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten worden overgedragen naar de koper.
- Belastingverplichtingen niet-ingezetenen — zelfs als u niet in Spanje woont, moet u jaarlijks aangifte doen via Modelo 210 (belasting over toegerekend inkomen (imputación de rentas) of over huurinkomsten).
Hoe lang duurt het gehele proces?
| Fase | Geschatte tijdlijn |
|---|---|
| NIE verkrijgen | 1 dag – 6 weken |
| Bankrekening openen | 1–5 dagen |
| Woning zoeken | varieert |
| Juridisch onderzoek | 1–2 weken |
| Reservering + arras | 1–2 weken |
| Hypotheekgoedkeuring | 3–6 weken |
| Notariële ondertekening | 1 dag |
| Kadasterregistratie | 1–3 maanden |
Gemiddeld duurt het van eerste bezoek tot het ontvangen van de sleutels 2–3 maanden. Bij een contante aankoop (geen hypotheek) kan het sneller: 4–6 weken.
