Hoe koop ik vastgoed in Spanje: Stap-voor-stap gids

Spanje is een van de populairste bestemmingen voor buitenlandse vastgoedkopers in Europa. In de eerste helft van 2025 kochten niet-ingezetenen meer dan 71.000 woningen — bijna één op de vijf transacties landelijk. Een warm klimaat, goed ontwikkelde infrastructuur, een transparant kadastrale registratiesysteem en geen restricties op buitenlands eigendom maken Spanje tot één van de meest toegankelijke vastgoedmarkten in de EU.

Deze gids leidt u door het gehele proces: van het kiezen van een regio tot de ondertekening bij de notaris en het registreren van uw eigendom. Alle cijfers en belastingtarieven zijn actueel per begin 2026.

Belangrijk: U heeft geen visum, verblijfsvergunning of enige vorm van ingezetenschap nodig om vastgoed in Spanje te kopen. Elke buitenlander met een geldig paspoort kan eigenaar worden van een woning.

Stap 1. Stel Uw Budget Vast Inclusief Alle Kosten

De vraagprijs is niet de eindprijs. U moet rekenen op 10–13% extra bovenop de aankoopprijs voor belastingen en kosten. Het exacte percentage hangt af van de regio en het type vastgoed.

Bestaande bouw:

In de Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca) bedraagt het ITP-tarief momenteel 10%. Vanaf 1 juni 2026 wordt dit verlaagd naar 9% onder Wet 5/2025. Woningen boven €1.000.000 worden belast tegen 11%.

Nieuwbouw van een projectontwikkelaar:

Voorbeeld: Als u een appartement uit bestaande bouw van €250.000 koopt in de provincie Alicante, reken dan op ongeveer €28.000–€30.000 aan extra kosten. Totaal benodigde budget: circa €280.000.

Stap 2. Kies een Regio

Spanje biedt verschillende belangrijke kustgebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers:

Costa Blanca (provincie Alicante) — de populairste kustlijn onder internationale kopers. Meer dan 300 dagen zon per jaar, goed ontwikkelde infrastructuur, internationale luchthaven van Alicante. Breed prijsbereik: van €100.000 voor appartementen in Torrevieja tot €2.000.000+ voor villa's in Jávea of Altea.

Costa del Sol (provincie Málaga) — een traditionele bestemming voor Britse en Scandinavische kopers. Marbella, Estepona, Fuengirola. Over het algemeen hoger prijssegment.

Costa Cálida (regio Murcia) — betaalbaarder prijzen, groeiende markt, golfresorts.

Elke regio heeft zijn eigen karakter qua prijzen, infrastructuur en levensstijl. Wij raden u aan te bezoeken en minstens een week door te brengen in uw gekozen gebied voordat u tot aankoop overgaat.

Stap 3. Vraag Uw NIE Aan

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans fiscaal nummer voor buitenlanders. Zonder NIE kunt u geen vastgoed kopen, geen bankrekening openen of nutsvoorzieningen aansluiten.

Hoe aanvragen:

Drie opties:

1. In Spanje — bij een politiebureau (Oficina de Extranjeros) op afspraak.
2. Bij een Spaans consulaat of ambassade in uw woonland.
3. Via een vertegenwoordiger met een volmacht (poder notarial) — handig als u niet persoonlijk naar Spanje kunt reizen.

Benodigde documenten:

• Ingevuld formulier EX-15
• Paspoort + kopie
• Bewijs van reden voor aanvraag (voorlopig contract, brief van makelaar)
• Betaald tarief — formulier 790, code 012 (ongeveer €12)

Verwerkingstijd: Van één dag tot enkele weken, afhankelijk van de stad en het seizoen. In populaire kustgebieden tijdens de zomer kunnen afspraken 3–6 weken van tevoren volgeboekt zijn. Begin dit proces tijdig.

Tip: Het NIE is simpelweg een fiscaal nummer — geen visum of verblijfsvergunning. Het geeft geen recht om in Spanje te wonen, maar is wel vereist voor elke financiële transactie in het land.

Stap 4. Open een Spaanse Bankrekening

Een Spaanse bankrekening is nodig om het vastgoed te betalen, belastingen, nutsvoorzieningen en verzekeringen te voldoen. Sommige banken staan externe rekeningen toe via video-identificatie, maar de meeste vereisen een persoonlijk bezoek of een volmacht.

Wat u nodig heeft:

• Paspoort
• NIE (of bewijs van aanvraag)
• Adresbewijs in uw thuisland
• Bewijs van inkomen of bankafschrift

Belangrijkste banken die met buitenlandse klanten werken: CaixaBank (HolaBank-programma voor expats), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Allen hebben Engelstalige afdelingen voor internationale klanten.

Stap 5. Vind een Vastgoed en Voer Juridisch Onderzoek Uit

Zodra u een geschikte woning heeft gevonden, betaal dan niet overhaast. Juridisch onderzoek moet eerst plaatsvinden.

Wat uw advocaat controleert:

• Nota simple — een uittreksel uit het kadaster dat eigendom bevestigt, controleert op eventuele hypotheken, beslagen of schulden verbonden aan het vastgoed.
• Kadastrale referentie — verifiëren dat de werkelijke grenzen en oppervlakte overeenkomen met de officiële gegevens.
• Openstaande schulden — nutsvoorzieningen, IBI-belasting, gemeenschapskosten (comunidad).
• Bestemmingsplan — legaliteit van de bouw, naleving van lokale stedenbouwkundige plannen, eerste bewonersvergunning (licencia de primera ocupación).

Bij nieuwbouw verifieert de advocaat bovendien de vergunning van de ontwikkelaar, bankgaranties op gestorte fondsen en de tienjarige structurele garantieverzekering (seguro decenal).

Belangrijk: In Spanje betaalt de koper voor zijn eigen advocaat — het makelaarskantoor en de notaris vervangen geen onafhankelijk juridisch advies. Advocaatkosten variëren doorgaans van €1.500 tot €3.000 afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Stap 6. Reservering en Aanbetaling

Het transactieproces volgt doorgaans twee fasen:

Reservering (contrato de reserva): Een klein bedrag (€3.000–€6.000) dat de woning 1–2 weken van de markt haalt terwijl documenten worden voorbereid. Terugbetalingsvoorwaarden worden gespecificeerd in het contract.

Aanbetalingscontract (contrato de arras): De belangrijkste voorlopige overeenkomst. De koper betaalt een aanbetaling — meestal 10% van de woningprijs. Het contract specificeert:

• Prijs en betalingsvoorwaarden
• Deadline voor notariële ondertekening (meestal 1–2 maanden)
• Verantwoordelijkheden van elke partij

• Als de koper zich terugtrekt — verliest deze de aanbetaling.
• Als de verkoper zich terugtrekt — moet deze het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

Tip: Teken het arras-contract niet voordat uw advocaat de vastgoedcontrole heeft voltooid. De aanbetaling wordt betaald na juridisch onderzoek, niet ervoor.

Stap 7. Hypotheek (Als U Financiering Nodig Heeft)

Buitenlandse niet-ingezetenen kunnen een hypotheek krijgen van Spaanse banken. Voorwaarden per 2026:

Het 12-maands Euribor-tarief per januari 2026 bedraagt 2,267%.

Benodigde documenten voor aanvraag:

• Paspoort en NIE
• Bewijs van inkomen over 3–6 maanden (loonstroken of belastingaangiften)
• Bankafschriften over 6–12 maanden
• Arbeidscontract (in loondienst) of 2 jaar belastingaangiften (zelfstandig)
• Bevestiging van geen openstaande schulden in uw woonland

Banken met programma's voor buitenlandse kopers: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.

Tip: Vraag bij 2–3 banken tegelijk aan. Voorwaarden verschillen aanzienlijk, en een verschil van 0,3% in het tarief bespaart duizenden euro's over de looptijd van de lening. Een hypotheekadviseur kan helpen betere voorwaarden te verkrijgen.

Stap 8. Notariële Ondertekening (Escritura Pública)

Dit is de dag van de transactie. De koper en verkoper (of hun gevolmachtigden) komen samen op het kantoor van de notaris.

Wat gebeurt er:

1. De notaris leest de koopakte voor (escritura de compraventa).
2. De koper betaalt het resterende bedrag (bankierswissel of overschrijving).
3. Als er een hypotheek is — is de bank aanwezig en wordt het leningscontract geformaliseerd.
4. Beide partijen tekenen.
5. De koper ontvangt de sleutels.

Onder de Hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) moet de koper minstens één werkdag voor de hypotheekondertekening het notariskantoor bezoeken voor een verplichte briefing over de leningsvoorwaarden (acta de transparencia). Dit is een vereiste ter bescherming van de consument.

Belangrijk: De notariële ondertekening is geen formaliteit. De notaris controleert documenten maar vertegenwoordigt niet de belangen van de koper. Daarom heeft u uw eigen advocaat nodig.

Stap 9. Registratie en Stappen na Aankoop

Na de notariële ondertekening:

1. Kadasterregistratie — uw advocaat of gestoría dient de documenten in. Dit duurt doorgaans 1–3 maanden. U bent al de wettelijke eigenaar op basis van de notariële akte.

1. Belastingbetaling — ITP of IVA+AJD moet binnen 30 werkdagen na ondertekening worden betaald. Te late betaling resulteert in boetes.

1. Overdracht nutsvoorzieningen — elektriciteit, water, gas en internet worden overgeschreven op naam van de nieuwe eigenaar.

1. Verzekering — woningverzekering is verplicht bij een hypotheek en wordt in alle gevallen aanbevolen.

1. IBI en gemeenschapskosten — de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten worden overgedragen naar de koper.

1. Belastingverplichtingen niet-ingezetenen — zelfs als u niet in Spanje woont, moet u jaarlijks aangifte doen via Modelo 210 (imputatiebelasting of huurinkomsten).

Hoe Lang Duurt Het Gehele Proces

Gemiddeld duurt het van eerste bezoek tot het ontvangen van de sleutels 2–3 maanden. Bij een contante aankoop (geen hypotheek) kan het sneller: 4–6 weken.