Als u vastgoed in Spanje bezit en geen fiscaal inwoner bent, bent u verplicht belasting te betalen. Ook als u het niet verhuurt. Ook als u het nooit bezoekt. Onwetendheid ontslaat u niet van boetes.
Deze gids behandelt alle belastingen: bij aankoop, jaarlijks, over huurinkomsten, bij verkoop en bij erfenis. Met tarieven, formulieren en deadlines.
Aankoopbelastingen — Korte samenvatting
Volledige details vindt u in onze gids "Kosten van vastgoed kopen in Spanje." Belangrijkste cijfers:
| Belasting | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| ITP (overdrachtsbelasting) | 10% (Valencia, Murcia, Andalusië) | — |
| BTW (IVA) | — | 10% |
| Zegelrecht (AJD) | — | 1,5% |
| Notaris, kadaster, advocaat | ~2–3% | |
| ~2–3% | ||
| Totaal bovenop de prijs | ~12–13% | ~13–14% |
Jaarlijkse belastingen
Elk jaar betaalt u drie dingen: lokale belasting (IBI), inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR) en mogelijk vermogensbelasting.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Lokale gemeentebelasting, equivalent aan onroerendezaakbelasting. Betaald door alle eigenaren — ingezetenen en niet-ingezetenen.
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Tarief | 0,4–1,1% van kadastrale waarde (valor catastral) |
| Vastgesteld door | Gemeente (Ayuntamiento) |
| Wanneer te betalen | Eenmaal per jaar, meestal september–november |
| Hoe te betalen | Automatische incasso (domiciliación) of bij de bank |
De kadastrale waarde is niet de marktprijs. Deze is doorgaans veel lager — 30% tot 70% van de marktwaarde. Deze staat vermeld op uw IBI-aanslag.
Voorbeeld: appartement met kadastrale waarde €80.000, IBI-tarief 0,6% = €480/jaar.
Inkomstenbelasting niet-ingezetenen — IRNR (Modelo 210)
Dit is de belangrijkste belasting die mensen vergeten. Zelfs als u uw vastgoed niet verhuurt, beschouwt Spanje u als ontvanger van "toegerekend inkomen" (renta imputada) uit eigendom.
Als NIET verhuurd:
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Belastbare grondslag | 1,1% van kadastrale waarde (als herzien in de laatste 10 jaar) of 2% (als niet herzien) |
| Tarief (EU/EER-ingezetenen) | 19% |
| Tarief (niet-EU-ingezetenen) | 24% |
| Formulier | Modelo 210 |
| Indieningstermijn | Vóór 31 december van het volgende jaar |
Voorbeeld: kadastrale waarde €100.000, herzien. Toegerekend inkomen: €100.000 × 1,1% = €1.100. Belasting (EU): €1.100 × 19% = €209/jaar. Belasting (niet-EU): €1.100 × 24% = €264/jaar.
Als verhuurd:
| Parameter | EU/EER-ingezetenen | Niet-EU-ingezetenen |
|---|---|---|
| Tarief | 19% over netto-inkomen | 24% over bruto-inkomen |
| Aftrekbare kosten | Ja (hypotheek, IBI, verzekering, reparaties, gemeenschappelijke kosten, afschrijving) | Nee |
| Formulier | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Indieningstermijn | Jaarlijks vóór 31 december (vanaf 2024 — jaarlijks in plaats van per kwartaal) |
- EU-ingezetene: (€12.000 − €5.000) × 19% = €1.330
- Niet-EU-ingezetene: €12.000 × 24% = €2.880
Het verschil is aanzienlijk. Voor niet-EU-burgers zijn geen aftrekposten beschikbaar — dit is een van de meest ongunstige aspecten van het Spaanse belastingstelsel voor niet-ingezetenen.
Belangrijk: Als het vastgoed een deel van het jaar wordt verhuurd en de rest leegstaat, moet u twee Modelo 210-aangiften indienen: één voor huurinkomsten en één voor toegerekend inkomen voor de periode dat het leegstaat.
Vermogensbelasting — Impuesto sobre el Patrimonio
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Drempel | €700.000 netto vermogen in Spanje (voor niet-ingezetenen — alleen Spaanse activa) |
| Tarieven | Progressief: 0,2% – 3,5% |
| Wie betaalt | Eigenaren van vastgoed ter waarde van meer dan €700.000 |
| Formulier | Modelo 714 |
| Deadline | Juni (gelijk aan inkomstenbelasting) |
Voor de meeste kopers aan de Costa Blanca met vastgoed onder €500.000 is deze belasting niet van toepassing. Relevant voor eigenaren van premium villa's en vastgoedportefeuilles.
Huurbelastingen — Details
Toeristenvergunning
Vanaf juli 2025 moeten alle exploitanten van kortetermijnverhuur zich registreren in het nationale register en een Número de Registro de Alquiler (NRA) verkrijgen. Zonder NRA worden vermeldingen op Booking, Airbnb en Vrbo verwijderd. Vanaf februari 2026 moeten eigenaren een jaarlijkse aangifte van verhuuractiviteiten indienen.
Regionale regels variëren: de Valenciaanse Gemeenschap vereist een aparte licencia turística; Andalusië en Murcia hebben hun eigen procedures. Boetes voor verhuur zonder vergunning beginnen vanaf €30.000.
Aftrekbare kosten (alleen EU/EER-ingezetenen)
- Hypotheekrente (proportioneel aan verhuurperiode)
- IBI (proportioneel)
- Gemeenschappelijke kosten (comunidad de propietarios)
- Woonverzekering
- Reparaties en onderhoud
- Afschrijving (3% van bouwwaarde, exclusief grond)
- Juridische en beheerkosten
- Advertentiekosten voor verhuur
Belastingen bij verkoop
Vermogenswinstbelasting
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Tarief voor niet-ingezetenen | 19% over winst |
| Winst | Verkoopprijs − aankoopprijs − aankoop-/verkoopkosten − verbeteringskosten |
| Formulier | Modelo 210 |
| Deadline | Binnen 4 maanden na de verkoop |
3% inhouding — Modelo 211
Wanneer een niet-ingezetene vastgoed verkoopt, moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden en betalen aan de belastingdienst (Modelo 211). Dit is een voorschot op vermogenswinstbelasting.
Als de werkelijke belasting lager is dan 3%, kan de verkoper restitutie aanvragen via Modelo 210. Als deze hoger is, betaalt de verkoper het verschil.
Voorbeeld: gekocht voor €200.000, verkocht voor €300.000. Winst: €100.000. Belasting: €100.000 × 19% = €19.000. Koper hield 3% van €300.000 in = €9.000. Verkoper betaalt nog eens €10.000.
Plusvalía Municipal
Gemeentebelasting over de waardestijging van grond. Betaald door de verkoper. Berekend door de gemeente op basis van kadastrale grondwaarde en duur van eigendom. Twee berekeningsmethoden — reëel en objectief; het laagste bedrag is van toepassing.
Erfbelasting — Impuesto sobre Sucesiones
De Spaanse erfbelasting is een van de meest complexe in Europa. Progressieve tarieven: van 7,65% tot 34%, met vermenigvuldigers afhankelijk van de graad van verwantschap en de waarde van de nalatenschap.
Belangrijkste punten:
- Belasting wordt betaald door de erfgenaam, niet door de nalatenschap.
- Voor niet-ingezeten erfgenamen gelden de regels van de autonome gemeenschap waar het vastgoed zich bevindt (volgens het HvJ-EU-arrest van 2014 en daaropvolgende hervormingen).
- De Valenciaanse Gemeenschap, Andalusië en Murcia bieden aanzienlijke regionale kortingen (bonificaciones tot 99% voor directe familieleden).
- Indieningstermijn: 6 maanden vanaf overlijdensdatum (verlengbaar).
Tip: Planning van erfenis van Spaans vastgoed vereist overleg met een advocaat gespecialiseerd in internationaal erfrecht.
Overzichtstabel van alle belastingen
| Belasting | Tarief | Wanneer | Formulier |
|---|---|---|---|
| IBI (lokaal) | 0,4–1,1% van kadastraal | Jaarlijks (herfst) | Ayuntamiento-aanslag |
| IRNR — toegerekend inkomen | 19% of 24% van 1,1–2% kadastraal | Vóór 31 dec (voor vorig jaar) | Modelo 210 |
| IRNR — verhuur | 19% (EU, netto) / 24% (niet-EU, bruto) | Jaarlijks vóór 31 dec | Modelo 210 |
| Vermogensbelasting | 0,2–3,5% (>€700K) | Juni | Modelo 714 |
| Vermogenswinst (verkoop) | 19% over winst | 4 maanden na verkoop | Modelo 210 |
| 3% inhouding (koper) | 3% van prijs | 1 maand na verkoop | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Afhankelijk van gemeente | 30 dagen na verkoop | Gemeente |
| Erfbelasting | 7,65–34% (met kortingen) | 6 maanden na overlijden | Modelo 650 |
Aangifte — Zelf doen of via een gestoría
Zelf doen: Mogelijk via de website van de Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). U heeft een digitaal certificaat of Cl@ve PIN nodig. Interface in het Spaans. Geschikt voor eenvoudige gevallen (één vastgoed, geen verhuur).
Via een gestoría / belastingadviseur: Aanbevolen als u verhuurt, meerdere eigendommen bezit of een hypotheek heeft. Kosten: €50–€150 per Modelo 210-aangifte; €200–€500 voor volledige jaarlijkse service. Een gestoría kan ook optreden als uw fiscaal vertegenwoordiger in Spanje.
Tip: Vanaf 2024 kunnen niet-ingezetenen belastingen betalen via automatische incasso vanaf een SEPA (EU) bankrekening — een Spaanse bankrekening is niet langer vereist voor betaling.
Veel voorkomende fouten
"Ik verhuur niet — dus betaal ik niet." Fout. Toegerekend inkomen (renta imputada) wordt jaarlijks belast, zelfs als het vastgoed leegstaat.
"Ik heb IBI betaald — dat is alles." IBI is een lokale belasting. IRNR (Modelo 210) is een nationale belasting. Dit zijn twee verschillende belastingen, twee verschillende autoriteiten.
"Ik kom uit het VK, dus ik ben EU." Sinds de Brexit worden Britse burgers beschouwd als niet-EU-ingezetenen. Tarief: 24%, geen aftrekposten voor verhuur. Dit verhoogt de belastingdruk aanzienlijk.
"Ik ben vergeten aangifte te doen voor voorgaande jaren — geen probleem." Boetes + rente + toeslagen zijn van toepassing. U kunt vrijwillig de laatste 4 jaar regulariseren (met verminderde gevolgen), maar het is beter dit niet te laten gebeuren.
"De koper betaalt belasting bij verkoop." Nee. Vermogenswinstbelasting wordt betaald door de verkoper. De koper houdt alleen 3% in als voorschot.
