Als u vastgoed in Spanje bezit en geen fiscaal inwoner bent, bent u verplicht belasting te betalen. Ook als u het niet verhuurt. Ook als u het nooit bezoekt. Onwetendheid ontslaat u niet van boetes.
Deze gids behandelt alle belastingen: bij aankoop, jaarlijks, over huurinkomsten, bij verkoop en bij erfenis. Met tarieven, formulieren en deadlines.
Aankoopbelastingen — Korte samenvatting
Volledige details vindt u in onze gids "Kosten van vastgoed kopen in Spanje." Belangrijkste cijfers:
| Belasting | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| ITP (overdrachtsbelasting) | 9% Valencia (11% boven € 1 mln) · 8% Murcia · 7% Andalusië | — |
| BTW (IVA) | — | 10% |
| Zegelrecht (AJD) | — | 1,4% Valencia · 1,5% Murcia · 1,2% Andalusië |
| Notaris, kadaster, advocaat | ~2–3% | ~2–3% |
| Totaal bovenop de prijs | ~9–12% | ~13–14,5% |
Doorgerekende voorbeelden van het volledige kostenplaatje van de aankoop (die 9–14,5%) staan in onze aankoopkostengids.
Welke belastingen betaalt u elk jaar?
Elk jaar betaalt u drie dingen: lokale belasting (IBI), inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR) en mogelijk vermogensbelasting.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Lokale gemeentebelasting, equivalent aan onroerendezaakbelasting. Betaald door alle eigenaren — ingezetenen en niet-ingezetenen.
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Tarief | 0,4–1,1% van kadastrale waarde (valor catastral) |
| Vastgesteld door | Gemeente (Ayuntamiento) |
| Wanneer te betalen | Eenmaal per jaar, meestal september–november |
| Hoe te betalen | Automatische incasso (domiciliación) of bij de bank |
De kadastrale waarde is niet de marktprijs. Deze is doorgaans veel lager — 30% tot 70% van de marktwaarde. Deze staat vermeld op uw IBI-aanslag.
Voorbeeld: appartement met kadastrale waarde €80.000, IBI-tarief 0,6% = €480/jaar.
Inkomstenbelasting niet-ingezetenen — IRNR (Modelo 210)
Dit is de belangrijkste belasting die mensen vergeten. Zelfs als u uw vastgoed niet verhuurt, beschouwt Spanje u als ontvanger van "toegerekend inkomen" (renta imputada) uit eigendom.
Als NIET verhuurd:
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Belastbare grondslag | 1,1% van kadastrale waarde (als herzien in de laatste 10 jaar) of 2% (als niet herzien) |
| Tarief (EU/EER-ingezetenen) | 19% |
| Tarief (niet-EU-ingezetenen) | 24% |
| Formulier | Modelo 210 |
| Indieningstermijn | 1 april – 31 december van het volgende jaar (over inkomsten 2026; 2025 uiterlijk 31 december 2026) |
Voorbeeld: kadastrale waarde €100.000, herzien. Toegerekend inkomen: €100.000 × 1,1% = €1.100. Belasting (EU): €1.100 × 19% = €209/jaar. Belasting (niet-EU): €1.100 × 24% = €264/jaar.
Als verhuurd:
| Parameter | EU/EER-ingezetenen | Niet-EU-ingezetenen |
|---|---|---|
| Tarief | 19% over netto-inkomen | 24% over bruto-inkomen |
| Aftrekbare kosten | Ja (hypotheek, IBI, verzekering, reparaties, gemeenschappelijke kosten, afschrijving) | Nee |
| Formulier | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Indieningstermijn | Jaarlijks, 1–20 april van het volgende jaar (Orden HAC/623/2026; de eerste jaaraangifte, over de inkomsten van 2026, loopt van 1 t/m 20 april 2027; automatische incasso tot omstreeks 15 april) |
- EU-ingezetene: (€12.000 − €5.000) × 19% = €1.330
- Niet-EU-ingezetene: €12.000 × 24% = €2.880
Voor eigenaren van buiten de EU/EER zijn geen aftrekposten beschikbaar. De uitspraak van de Audiencia Nacional van juli 2025 over de aftrekposten voor verhuurders van buiten de EU is in hoger beroep; de AEAT blijft 24% over het bruto-inkomen toepassen.
Belangrijk: Als het vastgoed een deel van het jaar wordt verhuurd en de rest leegstaat, moet u twee Modelo 210-aangiften indienen: één voor huurinkomsten en één voor toegerekend inkomen voor de periode dat het leegstaat.
Vermogensbelasting — Impuesto sobre el Patrimonio
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Drempel | €700.000 netto vermogen in Spanje (voor niet-ingezetenen — alleen Spaanse activa) |
| Tarieven | Progressief: 0,2% – 3,5% |
| Wie betaalt | Eigenaren van vastgoed ter waarde van meer dan €700.000 |
| Formulier | Modelo 714 |
| Deadline | Juni (gelijk aan inkomstenbelasting) |
Voor de meeste kopers aan de Costa Blanca met vastgoed onder €500.000 is deze belasting niet van toepassing. Relevant voor eigenaren van premium villa's en vastgoedportefeuilles. Sinds 11 juli 2021 (Ley 11/2021) mogen alle niet-ingezetenen, binnen én buiten de EU, de vermogensbelastingregels toepassen van de regio waar het vastgoed ligt in plaats van de nationale schaal.
Hoe worden huurinkomsten belast?
Toeristenvergunning
Het nationale Registro Único de Arrendamientos en het bijbehorende NRA-nummer zijn in mei 2026 door het Hooggerechtshof vernietigd (STS 620/2026). Vermeldingen op Booking, Airbnb en Vrbo hebben geen NRA-code meer nodig, en de jaarlijkse aangifte die vanaf februari 2026 zou gelden, is daarmee vervallen. De Ventanilla Única Digital en de gegevensverplichtingen van de platformen blijven bestaan, en de regionale of gemeentelijke toeristenvergunning blijft verplicht. Hoe vergunning, contract en belastingaangiften samenhangen, leest u in onze gids over vastgoed verhuren in Spanje.
Regionale regels variëren: de Valenciaanse Gemeenschap vereist een toeristenvergunning (VT-nummer), de Balearen een ETV-registratie; Andalusië en Murcia hebben hun eigen procedures. Boetes voor verhuur zonder vergunning beginnen vanaf €30.000.
Aftrekbare kosten (alleen EU/EER-ingezetenen)
- Hypotheekrente (proportioneel aan verhuurperiode)
- IBI (proportioneel)
- Gemeenschappelijke kosten (comunidad de propietarios)
- Woonverzekering
- Reparaties en onderhoud
- Afschrijving (3% van bouwwaarde, exclusief grond)
- Juridische en beheerkosten
- Advertentiekosten voor verhuur
Welke belastingen bij verkoop?
Vermogenswinstbelasting
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Tarief voor niet-ingezetenen | 19% over winst |
| Winst | Verkoopprijs − aankoopprijs − aankoop-/verkoopkosten − verbeteringskosten |
| Formulier | Modelo 210 |
| Deadline | Binnen 4 maanden na de verkoop |
3% inhouding — Modelo 211
Wanneer een niet-ingezetene vastgoed verkoopt, moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden en betalen aan de belastingdienst (Modelo 211). Dit is een voorschot op vermogenswinstbelasting.
Als de werkelijke belasting lager is dan 3%, kan de verkoper restitutie aanvragen via Modelo 210. Als deze hoger is, betaalt de verkoper het verschil.
Voorbeeld: gekocht voor €200.000, verkocht voor €300.000. Winst: €100.000. Belasting: €100.000 × 19% = €19.000. Koper hield 3% van €300.000 in = €9.000. Verkoper betaalt nog eens €10.000.
Het volledige verkooptraject — doorlooptijd, documenten en het terugvragen van de ingehouden 3% — staat in onze gids over verkopen in Spanje.
Plusvalía Municipal
Gemeentebelasting over de waardestijging van grond. Betaald door de verkoper. Berekend door de gemeente op basis van kadastrale grondwaarde en duur van eigendom. Twee berekeningsmethoden — reëel en objectief; het laagste bedrag is van toepassing.
Erfbelasting — Impuesto sobre Sucesiones
De Spaanse erfbelasting is een van de meest complexe in Europa. Progressieve tarieven: van 7,65% tot 34%, met vermenigvuldigers afhankelijk van de graad van verwantschap en de waarde van de nalatenschap.
Belangrijkste punten:
- Belasting wordt betaald door de erfgenaam, niet door de nalatenschap.
- Voor niet-ingezeten erfgenamen gelden de regels van de autonome gemeenschap waar het vastgoed zich bevindt (volgens het HvJ-EU-arrest van 2014 en daaropvolgende hervormingen).
- De Valenciaanse Gemeenschap, Andalusië en Murcia bieden aanzienlijke regionale kortingen (bonificaciones tot 99% voor directe familieleden).
- Indieningstermijn: 6 maanden vanaf overlijdensdatum (verlengbaar).
Tip: Planning van erfenis van Spaans vastgoed vereist overleg met een advocaat gespecialiseerd in internationaal erfrecht.
Overzichtstabel van alle belastingen
| Belasting | Tarief | Wanneer | Formulier |
|---|---|---|---|
| IBI (lokaal) | 0,4–1,1% van kadastraal | Jaarlijks (herfst) | Ayuntamiento-aanslag |
| IRNR — toegerekend inkomen | 19% of 24% van 1,1–2% kadastraal | 1 apr – 31 dec (over vorig jaar) | Modelo 210 |
| IRNR — verhuur | 19% (EU, netto) / 24% (niet-EU, bruto) | Jaarlijks, 1–20 april | Modelo 210 |
| Vermogensbelasting | 0,2–3,5% (>€700K) | Juni | Modelo 714 |
| Vermogenswinst (verkoop) | 19% over winst | 4 maanden na verkoop | Modelo 210 |
| 3% inhouding (koper) | 3% van prijs | 1 maand na verkoop | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Afhankelijk van gemeente | 30 dagen na verkoop | Gemeente |
| Erfbelasting | 7,65–34% (met kortingen) | 6 maanden na overlijden | Modelo 650 |
Aangifte — Zelf doen of via een gestoría
Zelf doen: Mogelijk via de website van de Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). U heeft een digitaal certificaat of Cl@ve PIN nodig. Interface in het Spaans. Geschikt voor eenvoudige gevallen (één vastgoed, geen verhuur).
Via een gestoría / belastingadviseur: Aanbevolen als u verhuurt, meerdere eigendommen bezit of een hypotheek heeft. Kosten: €50–€150 per Modelo 210-aangifte; €200–€500 voor volledige jaarlijkse service. Een gestoría kan ook optreden als uw fiscaal vertegenwoordiger in Spanje.
Tip: Vanaf 2024 kunnen niet-ingezetenen belastingen betalen via automatische incasso vanaf een SEPA (EU) bankrekening — een Spaanse bankrekening is niet langer vereist voor betaling.
Veel voorkomende fouten
"Ik verhuur niet — dus betaal ik niet." Fout. Toegerekend inkomen (renta imputada) wordt jaarlijks belast, zelfs als het vastgoed leegstaat.
"Ik heb IBI betaald — dat is alles." IBI is een lokale belasting. IRNR (Modelo 210) is een nationale belasting. Dit zijn twee verschillende belastingen, twee verschillende autoriteiten.
"Ik kom uit het VK, dus ik ben EU." Sinds de Brexit gelden inwoners van het VK als niet-EU-ingezetenen: 24% over huurinkomsten en toegerekend inkomen, geen aftrekposten voor verhuur. De vermogenswinstbelasting bij verkoop blijft 19%.
"Ik ben vergeten aangifte te doen voor voorgaande jaren — geen probleem." Boetes + rente + toeslagen zijn van toepassing. U kunt vrijwillig de laatste 4 jaar regulariseren (met verminderde gevolgen), maar het is beter dit niet te laten gebeuren.
"De koper betaalt belasting bij verkoop." Nee. Vermogenswinstbelasting wordt betaald door de verkoper. De koper houdt alleen 3% in als voorschot.
