Le marché immobilier espagnol a entamé l'année 2025 à pleine vitesse. Après une croissance record des prix en 2024, plusieurs villes ont atteint des sommets historiques, portées par une forte demande, des taux hypothécaires faibles et une pénurie chronique de l'offre de logements. Avec l'Euribor se stabilisant autour de 2 % et l'intérêt international pour l'Espagne restant élevé, l'année s'annonce riche en opportunités et en défis. La question clé est : à quoi les acheteurs et investisseurs peuvent-ils s'attendre d'ici fin 2025 ?
Scénario de base — les prix à l'échelle nationale devraient augmenter de +4 à 6 % en glissement annuel d'ici décembre 2025, certaines grandes villes maintenant probablement une croissance à deux chiffres.
Base de la prévision :
- Bankinter : ~+5 % en 2025, avec un ralentissement attendu en 2026–2027.
- S&P : prévision révisée à ~+4,5 % en 2025.
- Singular Bank : cumul de ~+9 % pour 2025–2026.
Locations
Le segment locatif est en tête de la croissance — projeté à ~+10 % ou plus en 2025, alimenté par une pénurie chronique de biens disponibles.
Offre
Contraction record — en baisse de –16 % en glissement annuel au T1 2025 et –20 % au T2 2025 ; cette pénurie persistante continuera d'exercer une pression à la hausse sur les prix.
Financement
L'Euribor s'est stabilisé autour de ~2–2,1 % ; les baisses de taux de la BCE en 2025 ont déjà amélioré l'accessibilité des prêts immobiliers et continueront de soutenir la demande.
Situation actuelle (mi-2025)
À la mi-été 2025, les prix des biens immobiliers en revente en Espagne ont atteint de nouveaux sommets historiques :
- Moyenne nationale : €2 471/m² en juillet (+14,7 % en glissement annuel)
- Zones privilégiées : €2 391/m²
Records locaux :
- Barcelona — €4 943/m²
- Madrid — ~€5 718/m²
- Valencia — €3 123/m²
- Málaga — €3 467/m²
- Alicante — €2 435/m²
L'offre continue de s'effondrer :
- –15 % en glissement annuel au T4 2024
- –16 % en glissement annuel au T1 2025
- –20 % en glissement annuel au T2 2025 — la baisse la plus forte jamais enregistrée.
Le stock locatif a chuté de –56 % par rapport au pic de 2020.
L'Euribor a chuté à ~2 % au printemps (mai ~2,08 % ; juillet ~2,08 %), avec un consensus prévoyant une stabilité continue à ces niveaux — un soutien solide pour l'activité hypothécaire.
Prévisions jusqu'à décembre 2025
Prix de vente
Scénario de base : +4 à 6 % en glissement annuel à l'échelle nationale. Les gains les plus forts sont attendus sur les marchés côtiers et dans les grandes capitales (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, San Sebastián), déjà à des niveaux records.
Locations
Devrait dépasser la croissance des ventes — probablement au-dessus de +10 % en 2025, soutenue par les pénuries d'offre et la demande liée aux migrations et au tourisme. Exemple : Madrid a connu des hausses de ~+11–15 % en glissement annuel en 2024–2025.
Transactions
Après stabilisation en 2024 et rebond en 2025, les volumes de transactions devraient croître modérément (~+4 % en glissement annuel). La croissance restera limitée principalement par les pénuries d'offre, et non par la demande.
Principaux moteurs du marché
- Pénurie sévère de l'offre : les baisses historiques de biens disponibles (–16 % à –20 % en glissement annuel début 2025) sont la principale force maintenant les prix à la hausse.
- Prêts immobiliers plus accessibles : l'Euribor proche de 2 % et des conditions bancaires plus souples renforcent le pouvoir d'achat.
- Segment premium : disponibilité limitée et demande soutenue maintiennent la pression à la hausse sur les biens haut de gamme.
- Image de l'Espagne dans l'UE : considérée comme l'un des leaders de la reprise modérée du marché immobilier européen, attirant des flux de capitaux.
Risques et incertitudes
- Taux d'intérêt : si le cycle d'assouplissement de la BCE s'interrompt, la demande hypothécaire pourrait se refroidir ; des baisses modérées continues devraient préserver les perspectives du scénario de base.
- Constructions neuves en pipeline : les permis de construire ont chuté de –10 à –13 % en glissement annuel en 2024, ce qui limitera l'offre de nouveaux logements en 2025–2026. Cela soutient les prix mais aggrave l'accessibilité.
- Surchauffe locale : dans les villes déjà à des niveaux historiques (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante), des pauses à court terme ou de légères corrections trimestrielles peuvent survenir — mais la tendance générale jusqu'à 2025 reste à la hausse.
Ce que cela signifie pour les acheteurs et investisseurs (d'ici décembre 2025)
- Achat de résidence principale : la fenêtre de taux « favorables » est déjà ouverte ; le principal défi est de trouver le bon bien immobilier. Attendez-vous à des recherches plus longues et à plus de concurrence.
- Investissements locatifs : la croissance locative dépasse celle des ventes ; le risque d'inoccupation est très faible en raison de la sous-offre. Le choix de l'emplacement reste essentiel.
- Marchés premium/côtiers : toujours solides en raison du manque de biens de qualité — une stratégie « ici et maintenant » axée sur des zones liquides et recherchées est justifiée.
D'ici décembre 2025, le marché immobilier espagnol devrait rester sur une trajectoire ascendante : croissance modérée des prix (+4 à 6 % à l'échelle nationale, plus élevée dans les villes premium et les zones côtières), hausses locatives supérieures à 10 %, et une offre au plus bas continueront d'alimenter la demande. Une construction neuve limitée et un intérêt international soutenu soutiendront cette tendance, faisant de 2025 une année attractive tant pour les acheteurs de résidence principale que pour les investisseurs recherchant des rendements stables sur le marché immobilier dynamique de l'Espagne.
