Comment acheter un bien immobilier en Espagne : Guide étape par étape

L'Espagne est l'une des destinations les plus prisées des acheteurs immobiliers étrangers en Europe. Au cours du premier semestre 2025, les non-résidents ont acheté plus de 71 000 biens immobiliers — soit près d'une transaction sur cinq à l'échelle nationale. Un climat agréable, des infrastructures bien développées, un système d'enregistrement foncier transparent et aucune restriction sur la propriété étrangère font de l'Espagne l'un des marchés immobiliers les plus accessibles de l'UE.

Ce guide vous accompagne dans l'ensemble du processus : du choix de la région à la signature chez le notaire et à l'enregistrement de votre propriété. Tous les chiffres et taux d'imposition sont à jour début 2026.

Important : Vous n'avez besoin ni de visa, ni de titre de séjour, ni d'aucune forme de résidence pour acheter un bien immobilier en Espagne. Tout étranger muni d'un passeport valide peut devenir propriétaire.

Étape 1. Définissez votre budget en incluant tous les frais

Le prix affiché n'est pas le coût final. Vous devez prévoir 10 à 13 % supplémentaires pour les taxes et frais. Le pourcentage exact dépend de la région et du type de bien.

Bien en revente :

Dans la Communauté valencienne (Costa Blanca), le taux d'ITP est actuellement de 10 %. À partir du 1er juin 2026, il sera réduit à 9 % en vertu de la loi 5/2025. Les biens de plus de 1 000 000 € sont taxés à 11 %.

Construction neuve auprès d'un promoteur :

Exemple : Si vous achetez un appartement en revente de 250 000 € dans la province d'Alicante, prévoyez environ 28 000 à 30 000 € de frais supplémentaires. Budget total nécessaire : environ 280 000 €.

Étape 2. Choisissez une région

L'Espagne offre plusieurs principales zones côtières prisées des acheteurs étrangers :

Costa Blanca (province d'Alicante) — le littoral le plus populaire auprès des acheteurs internationaux. Plus de 300 jours d'ensoleillement par an, infrastructures bien développées, aéroport international d'Alicante. Large gamme de prix : de 100 000 € pour des appartements à Torrevieja à plus de 2 000 000 € pour des villas à Jávea ou Altea.

Costa del Sol (province de Málaga) — destination traditionnelle des acheteurs britanniques et scandinaves. Marbella, Estepona, Fuengirola. Segment de prix globalement plus élevé.

Costa Cálida (région de Murcie) — prix plus abordables, marché en croissance, complexes de golf.

Chaque région a son propre caractère en termes de prix, d'infrastructures et de mode de vie. Nous vous recommandons de visiter et de passer au moins une semaine dans la zone de votre choix avant de vous engager dans un achat.

Étape 3. Obtenez votre NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est un numéro d'identification fiscale espagnol pour les étrangers. Vous ne pouvez pas acheter de bien immobilier, ouvrir un compte bancaire ou souscrire à des services publics sans celui-ci.

Comment faire la demande :

Trois options :

1. En Espagne — dans un commissariat (Oficina de Extranjeros) sur rendez-vous.
2. Au consulat ou à l'ambassade d'Espagne dans votre pays de résidence.
3. Par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration notariée (poder notarial) — utile si vous ne pouvez pas vous rendre en Espagne en personne.

Documents requis :

• Formulaire EX-15 complété
• Passeport + copie
• Justificatif de la raison de la demande (avant-contrat, lettre de l'agence)
• Frais payés — formulaire 790, code 012 (environ 12 €)

Délai de traitement : De un jour à plusieurs semaines, selon la ville et la saison. Dans les zones côtières populaires en été, les rendez-vous peuvent être réservés 3 à 6 semaines à l'avance. Commencez ce processus tôt.

Conseil : Le NIE est simplement un numéro d'identification fiscale — ni un visa ni un titre de séjour. Il n'accorde pas le droit de vivre en Espagne, mais est requis pour toute transaction financière dans le pays.

Étape 4. Ouvrez un compte bancaire espagnol

Un compte bancaire espagnol est nécessaire pour payer le bien immobilier, les taxes, les factures de services publics et l'assurance. Certaines banques permettent l'ouverture de compte à distance via une identification vidéo, mais la plupart exigeront une visite en personne ou une procuration.

Ce dont vous aurez besoin :

• Passeport
• NIE (ou preuve de demande)
• Justificatif de domicile dans votre pays d'origine
• Justificatif de revenus ou relevé bancaire

Principales banques travaillant avec des clients étrangers : CaixaBank (programme HolaBank pour les expatriés), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Toutes disposent de services anglophones pour les clients internationaux.

Étape 5. Trouvez un bien immobilier et effectuez les vérifications légales

Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier approprié, ne vous précipitez pas pour payer. Les vérifications légales doivent venir en premier.

Ce que votre avocat vérifie :

• Nota simple — extrait du registre foncier confirmant la propriété, vérifiant l'absence d'hypothèques, de charges ou de dettes attachées au bien.
• Référence cadastrale — vérification que les limites et la surface réelles correspondent aux registres officiels.
• Dettes impayées — factures de services publics, taxe foncière IBI, charges de copropriété (comunidad).
• Statut d'urbanisme — légalité de la construction, conformité à l'urbanisme local, licence de première occupation (licencia de primera ocupación).

Pour les constructions neuves, l'avocat vérifie en outre la licence du promoteur, les garanties bancaires sur les fonds déposés et l'assurance décennale de garantie structurelle (seguro decenal).

Important : En Espagne, l'acheteur paie son propre avocat — l'agence et le notaire ne remplacent pas un conseil juridique indépendant. Les honoraires d'avocat varient généralement de 1 500 € à 3 000 € selon la complexité de la transaction.

Étape 6. Réservation et acompte

Le processus de transaction suit généralement deux étapes :

Réservation (contrato de reserva) : Une petite somme (3 000 à 6 000 €) qui retire le bien du marché pendant 1 à 2 semaines pendant la préparation des documents. Les conditions de remboursement sont précisées dans le contrat.

Contrat d'arrhes (contrato de arras) : L'accord préliminaire principal. L'acheteur verse un acompte — généralement 10 % du prix du bien. Le contrat précise :

• Le prix et les modalités de paiement
• Le délai de signature chez le notaire (généralement 1 à 2 mois)
• Les responsabilités de chaque partie

• Si l'acheteur se retire — il perd l'acompte.
• Si le vendeur se retire — il doit restituer le double de l'acompte.

Conseil : Ne signez pas le contrat d'arras tant que votre avocat n'a pas terminé la vérification du bien. L'acompte est versé après les vérifications légales, pas avant.

Étape 7. Prêt immobilier (si vous avez besoin de financement)

Les non-résidents étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier auprès de banques espagnoles. Conditions en 2026 :

Le taux Euribor à 12 mois en janvier 2026 est de 2,267 %.

Documents nécessaires pour la demande :

• Passeport et NIE
• Justificatifs de revenus pour 3 à 6 mois (bulletins de salaire ou déclarations fiscales)
• Relevés bancaires pour 6 à 12 mois
• Contrat de travail (salarié) ou 2 ans de déclarations fiscales (travailleur indépendant)
• Confirmation de l'absence de dettes dans votre pays de résidence

Banques proposant des programmes pour acheteurs étrangers : CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.

Conseil : Contactez 2 à 3 banques simultanément. Les conditions varient considérablement, et une différence de 0,3 % sur le taux vous fait économiser des milliers d'euros sur la durée du prêt. Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à obtenir de meilleures conditions.

Étape 8. Signature chez le notaire (Escritura Pública)

C'est le jour de la transaction. L'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants autorisés) se rencontrent chez le notaire.

Ce qui se passe :

1. Le notaire lit l'acte de vente (escritura de compraventa).
2. L'acheteur paie le solde restant (chèque de banque ou virement).
3. S'il y a un prêt immobilier — la banque est présente et le contrat de prêt est formalisé.
4. Les deux parties signent.
5. L'acheteur reçoit les clés.

En vertu de la loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019), l'acheteur doit se rendre chez le notaire au moins un jour ouvrable avant la signature du prêt immobilier pour un briefing obligatoire sur les conditions du prêt (acta de transparencia). Il s'agit d'une exigence de protection des consommateurs.

Important : La signature chez le notaire n'est pas une formalité. Le notaire vérifie les documents mais ne représente pas les intérêts de l'acheteur. C'est pourquoi vous avez besoin de votre propre avocat.

Étape 9. Enregistrement et démarches post-achat

Après la signature chez le notaire :

1. Enregistrement au registre foncier — votre avocat ou gestoria soumet les documents. Cela prend généralement 1 à 3 mois. Vous êtes déjà le propriétaire légal sur la base de l'acte notarié.

1. Paiement des taxes — l'ITP ou l'IVA+AJD doit être payé dans les 30 jours ouvrables suivant la signature. Un retard de paiement entraîne des pénalités.

1. Transfert des services publics — l'électricité, l'eau, le gaz et Internet sont transférés au nom du nouveau propriétaire.

1. Assurance — l'assurance habitation est obligatoire en cas de prêt immobilier et recommandée dans tous les cas.

1. IBI et charges de copropriété — la taxe foncière municipale annuelle (IBI) et les charges de la communauté de propriétaires sont transférées à l'acheteur.

1. Obligations fiscales des non-résidents — même si vous ne vivez pas en Espagne, vous devez déposer une déclaration annuelle via le Modelo 210 (revenus imputés ou revenus locatifs).

Combien de temps dure l'ensemble du processus

En moyenne, de la première visite à la réception des clés, comptez 2 à 3 mois. Avec un achat comptant (sans prêt immobilier), cela peut être plus rapide : 4 à 6 semaines.