2025 a été une année record pour le marché immobilier espagnol. Les prix ont augmenté de 12,8 % en un an — 42 trimestres consécutifs de croissance. Les volumes de ventes sont revenus à des niveaux jamais vus depuis 2007. Les acheteurs étrangers ont établi un nouveau record : environ 140 000 transactions, soit 20 % de toutes les ventes. Et cela — malgré la suppression du Golden Visa.
Qu'attend le marché en 2026 ? Ci-dessous des données, non des opinions.
Ce qui s'est passé en 2025
Chiffres clés pour 2025 :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Croissance des prix (INE, en un an) | +12,8 % |
| Prix moyen, Espagne (Idealista, nov. 2025) | 2 605 €/m² |
| Volume de ventes | ~720 000 transactions |
| Acheteurs étrangers | ~140 000 transactions (~20 %) |
| Part étrangère à Alicante | 51,8 % |
| Part étrangère en Andalousie (Malaga) | 42,9 % |
| Croissance des prix, Communauté Valencienne | +18,0 % |
| Croissance des prix, Alicante (province) | +15,3–15,9 % |
| Euribor 12 mois, janvier 2026 | 2,267 % |
Le marché est qualifié par les analystes (BBVA Research, Bankinter) de « surchauffé en raison de la pénurie d'offre » mais pas de bulle spéculative : la croissance est alimentée par une demande réelle, une pression démographique et une construction neuve insuffisante.
Prévisions de prix pour 2026
Consensus des analystes : la croissance se poursuivra mais sera modérée.
| Source | Prévision de croissance 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3 % |
| BBVA Research | +7 % |
| Gilmar (Héctor Tramullas, PDG) | +4–6 % |
| Elix (Teresa Marzo, PDG) | +5–6 % |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10 % |
| REBS / Université de Malaga | +7,6 % (neufs), +8,7 % (revente) |
Prévision moyenne : +5–7 % au niveau national, +7–10 % dans les régions très prisées.
Facteurs de croissance continue : déficit de logements (~600 000 unités estimées en 2025), croissance démographique (+180 000 nouveaux ménages/an), construction neuve limitée (~140 000 permis en 2025, 150 000 en 2026 — insuffisant pour répondre à la demande), baisses des taux de la BCE améliorant l'accessibilité aux prêts immobiliers, demande soutenue des acheteurs étrangers.
Raisons de la modération : effet de base élevé, baisse de l'accessibilité pour les acheteurs espagnols, risques réglementaires (débat sur des taxes supplémentaires pour les acheteurs non-résidents, restrictions sur les locations touristiques dans certaines régions).
Prix par région : Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Région | Prix moyen/m² (2025) | Croissance 2025 | Prévision 2026 | Part étrangère |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 2 500 € | +15,3 % | +5–9 % | 51,8 % |
| Costa del Sol (Malaga) | 3 842 € | +15,3 % | +5–9 % | 42,9 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 1 515 € | +14,6 % | +6–8 % | ~25 % |
Costa Blanca (Alicante)
Leader espagnol pour la part d'acheteurs étrangers : plus de la moitié de toutes les transactions sont réalisées par des étrangers. Le prix moyen de 2 500 €/m² est 40 % inférieur au pic de 2007 et 50 % inférieur à celui de la Costa del Sol. En 2026, une croissance de +5–9 % est attendue, les zones premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) atteignant +10 %.
Prix par ville (2025) :
| Ville | Prix/m² |
|---|---|
| Benidorm | 3 200 € |
| Jávea | 3 000–5 000 € |
| Moraira | 2 500–4 500 € |
| Alicante (ville) | 2 500 € |
| Calpe | 2 800 € |
| Altea | 2 800–3 500 € |
| Torrevieja | 2 300 € |
| Finestrat / Polop | 1 500–2 800 € |
Costa del Sol (Malaga)
Marché côtier le plus cher d'Espagne : Marbella, Estepona, Benalmadena. Prix moyen de 3 842 €/m², Marbella étant nettement plus élevée. Marché dominé par le luxe : 62 % des transactions supérieures à 2,5 M€ sont réalisées par des étrangers, 60 % sans financement. Attendu +5–9 % en 2026, le segment premium atteignant +10 %.
Costa Cálida (Murcia)
La plus abordable des trois régions : 1 515 €/m². Murcia a enregistré la plus forte croissance parmi les communautés autonomes — +14,6 % en 2025. Marché en développement avec une part croissante d'acheteurs étrangers. Attendu +6–8 % en 2026. Attire les acheteurs exclus de la Costa Blanca et de la Costa del Sol.
Demande des acheteurs étrangers
Les acheteurs étrangers sont la force déterminante du marché. Faits clés pour 2025 :
- ~140 000 transactions (record, +40 % vs 2019)
- 20 % de toutes les transactions (moyenne historique : 10,5 %)
- Top 5 des nationalités : Britanniques, Allemands, Néerlandais, Belges, Français (ensemble ~48,5 % des achats de non-résidents)
- Les non-résidents achètent des biens immobiliers plus chers en moyenne que les résidents et les Espagnols
- Croissance 2025 vs 2024 : environ +5,5 %
Nouvelle tendance 2026 : part croissante d'acheteurs des États-Unis, d'Amérique latine (Mexique) et d'Asie du Sud-Est. Les acheteurs sont plus jeunes et plus orientés technologie — fondateurs, cadres financiers, nomades numériques.
La suppression du Golden Visa (avril 2025) n'a eu aucun impact sur la demande. CaixaBank Research confirme : les Golden Visas représentaient ~2 000 demandes par an — négligeable par rapport aux 140 000+ achats étrangers.
Constructions neuves vs revente
| Segment | Croissance 2025 | Volume | Part |
|---|---|---|---|
| Revente | +12,8 % | ~580 000 | ~80 % |
| Constructions neuves | +12,1 % | ~140 000 | ~20 % |
La part de construction neuve augmente (de 21 % en 2024 à 22,2 % en 2025) mais reste loin du pic de 2007 (42 %).
Le problème : la construction est trop lente. ~140 000 permis de construire en 2025 contre ~180 000 nouveaux ménages par an + ~50 000 achats de non-résidents. Le déficit s'accumule. BBVA prévoit une croissance des permis de +16 % et +13 % en 2025–2026, mais cela n'est pas suffisant.
Pour les acheteurs, cela signifie : avec une offre contrainte, il n'y a aucune raison d'attendre une baisse des prix en 2026.
Rendements locatifs par région
| Ville / Région | Rendement brut moyen | Type de location |
|---|---|---|
| Alicante (ville) | 5,6 % | Long terme + saisonnier |
| Benidorm | 6–8 % | Court terme (toute l'année) |
| Torrevieja | 6–7 % | Court terme + long terme |
| Jávea / Dénia | 4–6 % | Saisonnier (premium) |
| Malaga (ville) | 4,7 % | Long terme |
| Marbella | 4,9 % | Court terme (premium) |
| Murcia (région) | 6–7 % | Mixte |
| Moyenne Espagne (T3 2025) | 5,4 % | — |
Les prix de location en Espagne ont augmenté de 11,5 % en 2024 (Idealista), atteignant un record de 13,5 €/m² par mois. La croissance se poursuit en 2025–2026 en raison de la pénurie d'offre de location long terme : la loi sur le logement (2023) a conduit certains propriétaires à se tourner vers les locations touristiques, réduisant le stock disponible pour les résidents.
Pour les investisseurs : la Costa Blanca offre le meilleur rapport qualité-prix en termes de rendements par rapport au prix d'entrée comparé à la Costa del Sol. Benidorm est en tête avec des rendements allant jusqu'à 8 %, grâce à une demande toute l'année.
Impact du Golden Visa
Minimal. Le Golden Visa générait ~2 000 demandes par an contre 140 000+ achats étrangers. Les étrangers achètent pour le style de vie, le climat, les rendements locatifs et l'appréciation du capital — pas pour les permis de résidence.
Des voies alternatives de résidence (Visa Nomade Numérique, Visa Non-Lucratif) sont disponibles et fonctionnelles. Plus de détails dans notre guide « Golden Visa supprimé : que faire ».
Perspectives des taux de prêts immobiliers
Euribor 12 mois en janvier 2026 : 2,267 %. Nettement inférieur au pic de 2023 de 4,2 %, mais le cinquième mois consécutif de légère hausse.
Taux fixes pour les non-résidents : 2,8–3,5 %. Pour les résidents : 2–2,5 %. La BCE maintient sa trajectoire d'assouplissement modéré, mais le rythme des baisses a ralenti.
Prévision : taux stables ou légèrement en baisse en 2026. Une chute significative aux niveaux de 2021–2022 (Euribor proche de 0 %) ne doit pas être attendue.
Plus de détails dans notre guide « Prêts immobiliers en Espagne pour les étrangers ».
Devriez-vous acheter en 2026
Faits en faveur : les prix ont augmenté pendant 42 trimestres consécutifs et devraient croître de +5–7 % supplémentaires. Le déficit structurel de logements ne sera pas résolu en 1–2 ans. Les taux des prêts immobiliers sont stables. Les rendements locatifs de 5–7 % sont parmi les meilleurs d'Europe. La Costa Blanca reste 40 % en dessous de ses prix record de 2007.
Raisons de prudence : le rythme de croissance ralentit (de +12,8 % à +5–7 %). Risques réglementaires : restrictions possibles sur les locations touristiques dans certaines villes. Débat sur une taxe supplémentaire sur les achats par des acheteurs non-résidents hors UE (proposition de janvier 2025, peu susceptible d'être adoptée sous sa forme actuelle).
Conclusion : 2026 reste un marché favorable aux acheteurs-investisseurs, mais la fenêtre d'opportunité se rétrécit. Attendre une « correction des prix » n'est soutenu par aucune des grandes sources analytiques.
