2025 a été une année record pour le marché immobilier espagnol. Les prix ont augmenté de 12,8 % sur un an, prolongeant une série de hausses annuelles entamée en 2014. Les volumes de ventes sont revenus à des niveaux jamais vus depuis 2007. Les acheteurs étrangers restent une force déterminante : au premier semestre 2026, ils ont acheté 62 327 logements (Consejo General del Notariado), 13 % de moins qu'un an plus tôt, mais toujours 46,43 % de tous les achats dans la province d'Alicante (Registradores, deuxième trimestre 2026). Et ce, malgré la suppression du Golden Visa.
Mise à jour (août 2026) : le dernier rapport trimestriel des Registradores place la province d'Alicante en tête d'Espagne pour la demande internationale — 46,43 % des achats sont désormais étrangers.
Mise à jour (septembre 2026) : l'indice des prix du logement de l'INE a progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, prolongeant une série de hausses annuelles entamée en 2014 ; c'était le sixième trimestre d'affilée au-dessus de 12 %. Le neuf a progressé de 7,4 %, son rythme le plus lent depuis début 2023 ; l'ancien de 12,9 %.
Qu'attend le marché en 2026 ? Ci-dessous des données, non des opinions.
Ce qui s'est passé en 2025
Chiffres clés pour 2025 :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Croissance des prix (INE, en un an) | +12,8 % |
| Prix moyen, Espagne (Idealista, nov. 2025) | 2 605 €/m² |
| Volume de ventes | ~720 000 transactions |
| Acheteurs étrangers, premier semestre 2026 (Notariado) | 62 327 achats (−13 % sur un an) ; 22 940 par des non-résidents (−18 %) |
| Part étrangère dans la province d'Alicante (Registradores, deuxième trimestre 2026) | 46,43 % |
| Part étrangère dans la province de Málaga (Registradores, deuxième trimestre 2026) | 37,01 % |
| Croissance des prix, Communauté Valencienne | +18,0 % |
| Croissance des prix, Alicante (province) | +15,3–15,9 % |
| Euribor 12 mois, moyenne de septembre 2026 | 3,247 % |
Sources : indice des prix INE, statistiques notariales du Notariado, Banco de España.
Le marché est qualifié par les analystes (BBVA Research, Bankinter) de « surchauffé en raison de la pénurie d'offre » mais pas de bulle spéculative : la croissance est alimentée par une demande réelle, une pression démographique et une construction neuve insuffisante.
Prévisions de prix pour 2026
Consensus des analystes : la croissance se poursuivra mais sera modérée.
| Source | Prévision de croissance 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3 % |
| BBVA Research | +7 % |
| Gilmar (Héctor Tramullas, PDG) | +4–6 % |
| Elix (Teresa Marzo, PDG) | +5–6 % |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10 % |
| REBS / Université de Malaga | +7,6 % (neufs), +8,7 % (revente) |
Prévision moyenne : +5–7 % au niveau national, +7–10 % dans les régions très prisées.
Facteurs de croissance continue : déficit de logements (~600 000 unités estimées en 2025), croissance démographique (+180 000 nouveaux ménages/an), construction neuve limitée (~140 000 permis en 2025, 150 000 en 2026 — insuffisant pour répondre à la demande), baisses des taux de la BCE améliorant l'accessibilité aux prêts immobiliers, demande soutenue des acheteurs étrangers.
Raisons de la modération : effet de base élevé, baisse de l'accessibilité pour les acheteurs espagnols, risques réglementaires (débat sur des taxes supplémentaires pour les acheteurs non-résidents, restrictions sur les locations touristiques dans certaines régions).
Prix par région : Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Région | Prix moyen affiché/m² (Fotocasa, septembre 2026) | Croissance 2025 | Prévision 2026 | Part étrangère (Registradores, deuxième trimestre 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 3 167 € | +15,3 % | +5–9 % | 46,43 % |
| Costa del Sol (Malaga) | 4 118 € | +15,3 % | +5–9 % | 37,01 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 2 215 € | +14,6 % | +6–8 % | ~25 % |
Costa Blanca (Alicante)
Leader espagnol pour la part d'acheteurs étrangers : au deuxième trimestre 2026, 46,43 % des achats dans la province d'Alicante ont été réalisés par des étrangers (Registradores). Le prix moyen affiché de 3 167 €/m² (Fotocasa, septembre 2026) est inférieur d'environ 23 % à celui de la Costa del Sol. En 2026, une croissance de +5–9 % est attendue, les zones premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) atteignant +10 %. Le détail ville par ville se trouve dans notre guide « où acheter en Espagne ».
Prix par ville (Fotocasa, prix moyen affiché, septembre 2026) :
| Ville | Prix/m² |
|---|---|
| Benidorm | 4 115 € |
| Jávea | 4 236 € |
| Moraira (quartiers) | 4 210–4 970 € |
| Alicante (ville) | 2 706 € |
| Calpe | 4 133 € |
| Altea (Altea Hills) | 3 666 € (4 152 €) |
| Torrevieja | 2 931 € |
| Finestrat / Polop | 3 669 € / 3 625 € |
Costa del Sol (Malaga)
Marché côtier le plus cher d'Espagne : Marbella, Estepona, Benalmadena. Prix moyen affiché de 4 118 €/m² (Fotocasa, septembre 2026) ; Marbella 5 039 €, Fuengirola 4 765 €, Estepona 4 487 €. Une comparaison côte à côte des deux littoraux se trouve dans notre guide Costa Blanca vs Costa del Sol. Marché dominé par le luxe : 62 % des transactions supérieures à 2,5 M€ sont réalisées par des étrangers, 60 % sans financement. Attendu +5–9 % en 2026, le segment premium atteignant +10 %.
Costa Cálida (Murcia)
Découvrez les biens sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Cálida. La plus abordable des trois régions : 2 215 €/m² (Fotocasa, septembre 2026). Murcia a enregistré la plus forte croissance parmi les communautés autonomes — +14,6 % en 2025. Marché en développement avec une part croissante d'acheteurs étrangers. Attendu +6–8 % en 2026. Attire les acheteurs exclus de la Costa Blanca et de la Costa del Sol.
Demande des acheteurs étrangers
Les acheteurs étrangers sont la force déterminante du marché. Faits clés :
- Premier semestre 2026 : 62 327 logements achetés par des étrangers, soit 13 % de moins qu'un an plus tôt ; 22 940 d'entre eux par des non-résidents, en baisse de 18 % (Consejo General del Notariado)
- Province d'Alicante : 46,43 % des achats réalisés par des étrangers au deuxième trimestre 2026 ; province de Málaga 37,01 % (Registradores)
- Top 5 des nationalités : Britanniques, Allemands, Néerlandais, Belges, Français (ensemble ~48,5 % des achats de non-résidents)
- Les non-résidents achètent des biens immobiliers plus chers en moyenne que les résidents et les Espagnols
Nouvelle tendance 2026 : part croissante d'acheteurs des États-Unis, d'Amérique latine (Mexique) et d'Asie du Sud-Est. Les acheteurs sont plus jeunes et plus orientés technologie — fondateurs, cadres financiers, nomades numériques.
La suppression du Golden Visa (avril 2025) n'a eu aucun impact sur la demande. CaixaBank Research confirme : les Golden Visas représentaient ~2 000 demandes par an — négligeable face aux 62 327 achats étrangers enregistrés au seul premier semestre 2026.
Constructions neuves vs revente
| Segment | Croissance 2025 | Volume | Part |
|---|---|---|---|
| Revente | +12,8 % | ~580 000 | ~80 % |
| Constructions neuves | +12,1 % | ~140 000 | ~20 % |
La part de construction neuve augmente (de 21 % en 2024 à 22,2 % en 2025) mais reste loin du pic de 2007 (42 %).
Le problème : la construction est trop lente. ~140 000 permis de construire en 2025 contre ~180 000 nouveaux ménages par an + ~50 000 achats de non-résidents. Le déficit s'accumule. BBVA prévoit une croissance des permis de +16 % et +13 % en 2025–2026, mais cela n'est pas suffisant.
Pour les acheteurs, cela signifie : avec une offre contrainte, il n'y a aucune raison d'attendre une baisse des prix en 2026.
Rendements locatifs par région
| Ville / Région | Rendement brut moyen | Type de location |
|---|---|---|
| Alicante (ville) | 5,6 % | Long terme + saisonnier |
| Benidorm | 6–8 % | Court terme (toute l'année) |
| Torrevieja | 6–7 % | Court terme + long terme |
| Jávea / Dénia | 4–6 % | Saisonnier (premium) |
| Malaga (ville) | 4,7 % | Long terme |
| Marbella | 4,9 % | Court terme (premium) |
| Murcia (région) | 6–7 % | Mixte |
| Moyenne Espagne (troisième trimestre 2025) | 5,4 % | — |
Les prix de location en Espagne ont atteint un nouveau record de 15,3 €/m² par mois en juin 2026, en hausse de 4,2 % sur un an (idealista) — ils continuent de monter, mais à environ un tiers du rythme de 2024, à mesure que l'accessibilité se réduit et que les plafonds de loyer redessinent les marchés régulés. La pénurie d'offre de long terme persiste : la loi sur le logement (2023) a poussé certains propriétaires vers la location touristique, réduisant le stock pour les résidents. Sur le marché ouvert de la Costa Blanca, les loyers à Alicante ont augmenté de 9,1 % sur un an (voir notre point sur les loyers de juin 2026).
Pour les investisseurs : la Costa Blanca offre le meilleur rapport qualité-prix en termes de rendements par rapport au prix d'entrée comparé à la Costa del Sol. Benidorm est en tête avec des rendements allant jusqu'à 8 %, grâce à une demande toute l'année.
Impact du Golden Visa
Minimal. Le Golden Visa générait ~2 000 demandes par an, contre plus de 60 000 achats étrangers au seul premier semestre 2026 (Notariado). Les étrangers achètent pour le style de vie, le climat, les rendements locatifs et l'appréciation du capital — pas pour les permis de résidence.
Des voies alternatives de résidence (Visa Nomade Numérique, Visa Non-Lucratif) sont disponibles et fonctionnelles. Plus de détails dans notre guide des alternatives au Golden Visa.
Perspectives des taux de prêts immobiliers
L'Euribor 12 mois s'est établi en moyenne à 3,247 % en septembre 2026 (résolution de la Banco de España du 1er octobre, BOE du 2 octobre), sa moyenne mensuelle la plus élevée depuis juillet 2024, contre 2,954 % en août et environ 2,17 % un an plus tôt.
La BCE a relevé ses taux deux fois en 2026 : le 11 juin, puis le 10 septembre, quand la facilité de dépôt est passée à 2,50 %. La prochaine réunion a lieu le 29 octobre 2026 et les marchés n'attendent aucun changement. Les taux fixes indicatifs pour les non-résidents sont désormais de 3,2 à 4,3 % selon la banque et la quotité de financement ; les offres variables se situent à Euribor + 1,0 à 1,5 point, et un prêt à taux variable révisé maintenant repart environ un point plus haut qu'il y a un an.
Prévision : pas de retour à l'Euribor proche de zéro de 2021–2022, et aucune baisse anticipée pour le reste de 2026. Bâtissez votre budget sur un Euribor de 3,1 à 3,3 % et privilégiez un taux fixe lorsqu'on vous en propose un autour de 3,5 %. Tous les chiffres, en euros, dans notre analyse de la décision BCE de septembre 2026.
Plus de détails dans notre guide du prêt immobilier en Espagne pour les étrangers.
Devriez-vous acheter en 2026
Faits en faveur : les prix sont en hausse sur un an à chaque trimestre depuis 2014 (INE) et devraient croître de +5–7 % supplémentaires. Le déficit structurel de logements ne sera pas résolu en 1–2 ans. Les taux des prêts immobiliers ont monté en 2026 mais restent bien en dessous du pic de 2023. Les rendements locatifs de 5–7 % sont parmi les meilleurs d'Europe. La Costa Blanca reste 40 % en dessous de ses prix record de 2007.
Raisons de prudence : le rythme de croissance ralentit (de +12,8 % à +5–7 %). Risques réglementaires : restrictions possibles sur les locations touristiques dans certaines villes. La taxe supplémentaire sur les achats des non-résidents hors UE proposée en janvier 2025 est devenue caduque avec la dissolution du Parlement en vue des élections générales du 29 novembre 2026 ; il faudrait qu'un futur gouvernement la dépose à nouveau.
Conclusion : 2026 reste un marché favorable aux acheteurs-investisseurs. L'attente d'une « correction des prix » n'est étayée par aucune des grandes sources d'analyse.
Dernière mise à jour : octobre 2026, avec les prix INE du deuxième trimestre, les données du Notariado sur les acheteurs étrangers au premier semestre 2026, les prix Fotocasa de septembre 2026 et l'Euribor moyen de septembre.
