Le 13 janvier 2025, Pedro Sánchez s'est tenu à un pupitre et a annoncé — aux côtés d'un paquet de 11 mesures sur le logement — une taxe « pouvant aller jusqu'à 100% » sur les achats immobiliers par des non-résidents non-UE en Espagne. Le titre a fait le tour du monde. Quinze mois plus tard, le projet de loi n'a jamais été formellement débattu au Congrès, aucune version n'a été votée, et le propre paquet logement du gouvernement de janvier 2026 l'a discrètement laissé tomber. Les titres persistent. La politique, non.
Note pour les lecteurs français : en tant que citoyens UE, vous êtes explicitement exemptés de cette taxe proposée. Cet article reste pertinent si vous achetez avec un partenaire non-UE, conseillez des acheteurs non-UE, ou voulez comprendre comment cette politique remodèle le marché immobilier espagnol — qui reste un des plus actifs d'Europe pour la communauté française expatriée.
Pour les acheteurs britanniques, américains, suisses, russes, canadiens et d'autres pays non-UE — les audiences qui ont raisonnablement paniqué quand l'annonce est sortie — la réalité pratique de 2026 est bien plus proche du statu quo qu'une révolution. Cet article couvre ce qui a été réellement proposé, où en est le projet maintenant, qui aurait été affecté, l'exemption que la plupart des couvertures manquent, et trois solutions pratiques.
Ce que Sánchez a réellement annoncé — 13 janvier 2025
La proposition était la mesure phare d'un paquet logement en 12 points conçu pour répondre à la crise d'accessibilité du logement en Espagne. La structure : une nouvelle Taxe Étatique Complémentaire sur les Transmissions Immobilières, superposée à l'ITP régional existant, ciblant spécifiquement les achats par non-résidents non-UE.
La mécanique, telle que rédigée : 100% de la base imposable, où la base est la plus élevée entre la valeur de référence cadastrale et la valeur de marché. En pratique, cela doublerait le coût fiscal d'un achat de bien de seconde main pour un acheteur affecté.
« En 2023, les non-résidents non-UE ont acheté environ 27 000 logements en Espagne — beaucoup non pas pour y vivre mais pour spéculer », a déclaré Sánchez dans sa présentation, citant le chiffre comme justification.
Ce que Sánchez a fait ensuite — janvier 2026
Le signal le plus clair que la taxe à 100% a perdu son élan politique n'est pas venu de l'opposition. Il est venu de Sánchez lui-même.
En janvier 2026, douze mois après l'annonce originale, le gouvernement a présenté un nouveau paquet logement (Décret-Royal du 12 janvier 2026). Pièces maîtresses : incitations fiscales pour les bailleurs renouvelant les contrats sans augmenter les loyers, restrictions plus strictes sur les locations saisonnières et locations de chambres, et l'opération Campamento à Madrid (10 700 logements abordables). La taxe à 100% sur les acheteurs non-UE n'était pas la pièce maîtresse. Elle n'était pas dans les mesures titulaires. Elle a été, de fait, mise de côté.
Où est le projet au Congrès — zéro vote en 15 mois
Malgré les titres mondiaux, le projet n'a pas été formellement débattu par le Congrès à fin mars 2026 (selon les registres parlementaires). Pas de lectures, pas d'examen en commission, pas de discussion plénière. Il est, techniquement, toujours sur la table législative — mais en pratique il est dans une file d'attente que le gouvernement ne priorise plus.
Les raisons sont arithmétiques. Le gouvernement minoritaire de Sánchez (PSOE) dépend d'une coalition fragile de partis régionaux et de gauche. Sur ce projet précis, deux blocs clés refusent de le soutenir — pour des raisons opposées :
- Junts — les indépendantistes catalans — s'opposent à la mesure au motif que le problème du logement est de l'offre, pas de la demande étrangère.
- Podemos — le parti d'extrême gauche — soutient que la taxe est insuffisante. Ils veulent une interdiction totale des achats de logement non-résidentiels.
Sans aucun de ces blocs, le gouvernement n'atteint pas la majorité. Sans majorité, le projet n'avance pas. Séparément, des conseillers juridiques ont averti que toute version de la mesure adoptée telle quelle pourrait faire face à un recours au niveau UE pour restriction de la libre circulation des capitaux.
Qui aurait été affecté — et qui ne l'aurait pas été
| Type d'acheteur | Soumis à la taxe proposée ? |
|---|---|
| Acheteur non-résident UK / EE.UU. / Canada | Oui |
| Acheteur non-résident Suisse / Norvège | Oui (Suisse et Norvège ne sont pas EEE à cet effet) |
| Acheteur non-résident Russe / Chinois / Australien | Oui |
| Citoyen UE (français, allemand, hollandais, polonais, italien, etc.) | Non — exempté |
| Citoyen EEE (Islande, Liechtenstein) | Non — exempté |
| Résident espagnol (toute nationalité, y compris UK/US avec résidence) | Non — exempté |
| Successions et donations | Non (ce n'est pas un achat) |
La cible politique était claire : acheteurs britanniques et américains sur les marchés côtiers et capitales, qui représentent ensemble les plus grandes cohortes d'acheteurs non-UE. Les Français, Allemands, Néerlandais, Polonais — tous citoyens UE — ne sont pas concernés.
L'exemption clé que la plupart des articles manquent — Neuf et off-plan
Les biens neufs et off-plan — achetés directement auprès du promoteur — seraient exemptés de la taxe proposée, même si elle passe. Ils sont taxés sous TVA (IVA), pas sous le Transfer Tax (ITP). La surcharge de 100% proposée s'applique uniquement à l'ITP. Pas d'ITP, pas de surcharge.
C'est le point factuel le plus important de l'histoire, et il est systématiquement sous-estimé par les médias internationaux. La mesure proposée est une surcharge complémentaire à l'ITP. L'ITP est la taxe régionale sur les transferts de biens de seconde main. Le neuf acheté directement auprès d'un promoteur est taxé sous IVA à 10% plus AJD (droits d'enregistrement) typiquement à 1,5%. Pas de transfer tax, pas de surcharge.
La Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa del Sol — les marchés où la majorité des acheteurs internationaux transactionnent — comptent parmi les marchés de neuf les plus actifs du pays. L'exemption n'est pas théorique.
Pour un détail plus complet de la différence entre IVA et ITP, consultez notre guide étape par étape pour acheter une propriété en Espagne et notre guide dédié aux impôts immobiliers en Espagne pour les non-résidents.
Pourquoi les acheteurs étrangers se retirent vraiment — et ce n'est pas la taxe fantôme
Les statistiques officielles espagnoles pour 2025 montrent un retrait notable des acheteurs étrangers non-résidents — les achats ont chuté presque 10% en glissement annuel à 51 411 transactions, le niveau le plus bas en quatre ans. Il est tentant d'attribuer cela à l'annonce de la taxe à 100%. Les données ne soutiennent pas cela comme moteur principal.
Le retrait est concentré dans trois facteurs réels :
1. La fin du programme Golden Visa — avril 2025
Le Golden Visa espagnol, qui accordait la résidence aux ressortissants non-UE achetant un bien valorisé à 500 000 € ou plus, a été aboli le 3 avril 2025. L'analyse du secteur attribue une baisse mesurable de 4,4% des achats par non-résidents directement à ce changement.
2. Facteurs macroéconomiques et de change
2025 a vu des ajustements continus des taux d'intérêt de la BCE, une faiblesse de la livre sterling face à l'euro par rapport aux pics de 2022, et une normalisation des acheteurs post-COVID.
3. Sentiment anti-étranger et signaux politiques
2025 a vu plusieurs manifestations publiques de haut profil à travers l'Espagne autour de la propriété étrangère et de la saturation touristique. La combinaison de ces protestations, de l'annonce de la taxe à 100% (même non promulguée) et de règles plus strictes pour les locations de vacances ont créé une atmosphère d'incertitude.
Le retrait est aussi concentré géographiquement. Madrid a enregistré la chute la plus forte avec -20,3%, suivie des îles Canaries et Baléares à environ -10%. Les marchés côtiers de la Costa Blanca et Costa Cálida — où la majorité de nos acheteurs transactionnent — ont vu des chutes moins dramatiques et restent confortablement au-dessus de la moyenne sur 10 ans.
Pour une vue complète du marché, consultez notre prévision du marché immobilier espagnol 2026.
Trois solutions pratiques — même si la taxe finit par passer
1. Établir la résidence espagnole avant l'achat
La taxe proposée cible les acheteurs non-UE non-résidents. Devenir résident espagnol avant de finaliser l'achat élimine le déclencheur entièrement. Les voies de résidence les plus pertinentes pour les acheteurs immobiliers :
- Le Visa Nomade Numérique (DNV) pour les travailleurs à distance et freelances.
- Le Visa Non Lucratif (NLV) pour retraités et titulaires de revenus passifs.
- La résidence par permis de travail pour ceux ayant un contrat de travail espagnol.
- Pour les citoyens américains, consultez notre guide Americans buying property in Spain.
2. Acheter off-plan ou neuf directement auprès d'un promoteur
Comme couvert plus haut, l'IVA gouverne les achats neufs, pas l'ITP. La surcharge de 100% proposée ne s'applique pas.
3. Copropriété avec conjoint UE/EEE ou membre de la famille
La taxe proposée est spécifique à l'acheteur. Lorsqu'un acheteur non-UE est marié ou en partenariat avec un citoyen UE, structurer l'achat en copropriété dans des proportions reflétant la part du partenaire UE peut réduire matériellement l'exposition.
Si le financement fait partie du tableau, notre guide des prêts hypothécaires espagnols pour étrangers en 2026 couvre les taux actuels (Euribor 12M autour de 2,7% à avril 2026), les limites LTV pour non-résidents (typiquement 60-70%) et les quatre banques actives.
Ce que nous voyons chez Bravos Estate
Dans notre pipeline d'acheteurs des six derniers mois, trois patterns sont devenus visibles :
Les acheteurs britanniques demandent, puis procèdent. L'annonce de la taxe à 100% a déclenché une vague initiale d'annulations et de mails « attendons et voyons » en février-mars 2025. À l'été 2025 cette vague s'était inversée — la plupart de ces acheteurs sont revenus, ayant souvent lu suffisamment pour comprendre que le projet est bloqué et que le neuf est exempté. Les clients UK demandent maintenant typiquement la taxe lors de leur premier appel, acceptent l'explication, et procèdent.
Les acheteurs américains se tournent vers le off-plan. Les Américains, plus averses au risque face à l'incertitude juridique perçue, se sont notablement déplacés vers les projets neufs en Costa Blanca et Costa del Sol. Là où les acheteurs US 2024 se partageaient à peu près également entre seconde main et neuf, 2026 à ce jour est plus proche de 30/70 en faveur du neuf.
Acheteurs néerlandais, allemands et français — gagnants structurels. En tant que citoyens UE, ces trois groupes ne sont pas affectés par la taxe proposée. Les Néerlandais en particulier ont été le groupe d'acheteurs étrangers à la croissance la plus rapide en Espagne en 2025. Lisez notre article complémentaire sur les acheteurs néerlandais comme le marché immobilier à plus forte croissance d'Espagne.
Quoi surveiller en 2026 et 2027
- Élections anticipées en Espagne. L'arithmétique parlementaire actuelle bloque le projet. Un gouvernement différent pourrait revisiter la proposition.
- Recours au niveau UE. Si le projet arrive au vote et passe, attendez-vous à une contestation constitutionnelle immédiate.
- D'autres pays copiant le cadre. Portugal, Grèce et parties de l'Italie observent.
Rien de cela n'est imminent. Pour un acheteur de 2026, la réponse pratique à « dois-je m'inquiéter de la taxe à 100% ? » est : lisez les exemptions, planifiez en conséquence, et procédez.
Questions fréquentes
La taxe à 100% sur les acheteurs non-UE en Espagne a-t-elle été adoptée ?
Non. À avril 2026, le projet n'a pas été voté. Il n'a pas été formellement débattu par le Congrès. Le propre paquet logement du gouvernement de janvier 2026 s'est centré sur la réforme de la location et n'a pas inclus la taxe à 100% comme mesure phare.
Cela affecte-t-il les citoyens français achetant une propriété en Espagne ?
Non. La France est membre de l'UE. Les citoyens français sont explicitement exemptés de la taxe proposée, qu'elle passe ou non.
Cela affecte-t-il les citoyens britanniques ?
Si elle était adoptée dans sa forme actuelle, oui. Les citoyens UK sont non-UE à effet fiscal de la propriété depuis le Brexit. À avril 2026 cependant, aucun projet n'a été adopté.
Cela affecte-t-il les achats neufs ?
Non. Le neuf et le off-plan acheté directement auprès d'un promoteur sont taxés sous IVA, pas sous l'ITP auquel la surcharge proposée s'applique. Le neuf est structurellement exempté.
Que se passe-t-il si je suis citoyen non-UE mais je deviens résident espagnol ?
Les résidents espagnols — de toute nationalité — sont exemptés. La taxe proposée est spécifiquement pour les acheteurs non-UE non-résidents.
Le Golden Visa est-il toujours une option ?
Non. L'Espagne a aboli le programme Golden Visa le 3 avril 2025. Consultez notre guide des alternatives au Golden Visa.
Si la taxe est un jour adoptée, serait-elle rétroactive ?
Aucun législateur n'a proposé la rétroactivité, et le droit fiscal espagnol ne permet généralement pas les transfer taxes rétroactifs sur les achats finalisés. Un achat finalisé avant l'entrée en vigueur d'une future loi ne serait pas affecté.
