La ville de Valencia a remplacé son moratoire de 2024 sur les demandes de licence touristique par un système permanent de saturation. Trois plafonds imbriqués décident désormais quels quartiers restent ouverts aux nouvelles licences de location de courte durée — et lesquels sont fermés indéfiniment.
La règle ne s'applique qu'à la commune de la ville de Valencia. L'ensemble de la Comunitat Valenciana — y compris la province d'Alicante et la Costa Blanca — relève du cadre régional de 2024 (licences de cinq ans, rapport de compatibilité urbanistique à la vente), mais n'applique pas le plafond de 2 %. Les acheteurs sur la Costa Blanca doivent y voir un signal de tendance, pas leurs règles actuelles.
Les trois verrous : 8 %, 2 % et 15 %
Adoptée en séance plénière le 31 mars 2026 et en vigueur depuis le 25 mai 2026, l'ordonnance fixe trois plafonds simultanés par quartier et par district :
- 8 % — lits touristiques totaux (hôtels, appartements, VUT) par rapport aux habitants déclarés
- 2 % — part du parc résidentiel pouvant être affectée à un usage touristique
- 15 % — part des locaux en rez-de-chaussée à usage touristique, pour protéger le commerce et les services de proximité
Dépasser un seul plafond ferme automatiquement la zone aux nouvelles licences — sans procédure de recours. Les nouveaux appartements touristiques sont en outre limités au rez-de-chaussée ou au premier étage, toujours sous l'usage résidentiel, avec une entrée séparée donnant sur rue, indépendante de celle des résidents. Le centre historique, Ciutat Vella, conserve son régime spécifique antérieur.
Quartiers déjà à la limite
Trois des 19 districts de la ville dépassent déjà au moins un plafond et sont désormais fermés aux nouvelles licences touristiques. Le cas le plus extrême est Poblats Marítims, où les lits touristiques dépassent 14 % des habitants (contre le plafond de 8 %) et où le logement touristique atteint 3,34 % du parc résidentiel. Plus de 50 quartiers restent sous les seuils, mais cette marge se réduit à mesure que de nouvelles licences arrivent.
Et les licences existantes ?
Le plafond de 2 % n'annule pas rétroactivement les licences en cours — les « verrous » bloquent les nouvelles ouvertures, ils ne ferment pas les exploitations actuelles. Trois points méritent néanmoins l'attention des propriétaires et des futurs acheteurs :
- Validité de cinq ans. Sous la loi régionale, les licences touristiques ne sont plus indéfinies. Tout ce qui a été délivré avant le 8 août 2024 court jusqu'au 8 août 2029 ; au renouvellement, le logement est vérifié au regard des règles alors en vigueur.
- Pas de transmission automatique à la vente. Lors d'un changement de propriétaire, le nouveau titulaire doit déposer une nouvelle déclaration responsable assortie d'un rapport favorable de compatibilité urbanistique. En zone saturée, ce rapport favorable ne sera pas délivré — l'usage touristique s'interrompt de fait à la signature.
- Strates par date. Les logements enregistrés comme touristiques avant le 1er juillet 2018 conservent leurs conditions d'origine ; ceux enregistrés entre le 7 juillet 2018 et le nouveau décret gardent leur inscription mais doivent s'adapter aux exigences de qualité mises à jour.
Situation judiciaire et ce qui ne change pas
Le 14 avril 2026, le Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana a annulé le moratoire de 2024 — mais la nouvelle ordonnance du 2 % du 31 mars est un instrument distinct et reste pleinement en vigueur. La mairie étudie un pourvoi devant le Tribunal Supremo. Les associations de quartier avaient déjà déposé des recours dans des étapes précédentes, le cadre peut encore bouger.
Comparaison entre Valencia et nos régions
Le tableau diffère nettement le long de la côte est :
- Costa Blanca (province d'Alicante) — même cadre régional de cinq ans, mais pas de plafond municipal de 2 %. La ville d'Alicante a suspendu les nouvelles licences de courte durée à Centro et Playa de San Juan ; un plafond de 0,3 licence par habitant est prévu pour 2027.
- Costa Cálida (Murcia) — actuellement le régime le plus léger des trois : licences délivrées en environ une semaine, assurance responsabilité civile obligatoire de 300 000 €, pas encore de plafonds municipaux de saturation.
- Majorque (Îles Baléares) — le plus strict. Le moratoire ETV est en place depuis 2022 et a été prolongé indéfiniment en mai 2024 ; Palma y a ajouté une interdiction municipale complète de nouvelles ETV à partir du 3 février 2026. Acheter pour louer en courte durée signifie aujourd'hui acheter un bien qui détient déjà une ETV en vigueur.
Ce que les acheteurs doivent faire en 2026
- Regardez la zone, pas seulement la licence. Une VUT valide dans un quartier saturé ne pourra pas vous être transmise à la signature. Demandez au vendeur l'état actuel au registre CATAV et une consultation préalable de la mairie.
- Prévoyez un plan B. Si vous ne pouvez pas hériter de la licence touristique, le bien fonctionne-t-il en location longue durée ou comme résidence secondaire ? Dans les districts côtiers saturés de Valencia, ce plan B devient souvent la véritable sortie.
- Surveillez les recours. Le décret du 2 % est en vigueur, mais le cadre juridique peut encore évoluer. Toute projection antérieure à 2029 doit être prise comme scénario de base, pas comme garantie.
Pour le volet fiscal de l'investissement dans nos régions, voir notre note sur la baisse du droit de mutation à 9 % sur la Costa Blanca à partir de juin 2026.
