Málaga est devenue la plus grande ville de la Costa del Sol à geler les nouvelles autorisations d'hébergement touristique. Le 16 juillet 2026, la mairie a définitivement approuvé un moratoire de trois ans qui suspend la délivrance de nouvelles licences de location de vacances (VUT), d'appartements touristiques, d'auberges de jeunesse et d'hôtels sur les terrains classés en zone résidentielle — et ce, sur l'ensemble de la commune.
Cela concerne la licence touristique (VUT) — l'autorisation permettant de louer un bien à court terme à des vacanciers. Cela ne touche en rien votre droit d'occuper le logement, de le conserver comme résidence secondaire, de le vendre ou de le louer à long terme à un locataire résident. Ces usages ne relèvent jamais du régime de la licence touristique. Si vous achetez pour y habiter ou pour louer à long terme, rien ici ne vous restreint.
Ce que Málaga a réellement approuvé
Le moratoire de trois ans bloque toute nouvelle licence touristique de courte durée sur les terrains classés en zone résidentielle, à l'échelle de toute la ville. Il entérine une suspension qui avait débuté en août 2025, lorsque Málaga avait, pour la première fois, fermé aux nouvelles licences 43 quartiers saturés où les logements touristiques dépassaient déjà 8 % du parc local. La ville a également refondu son Plan général d'urbanisme (PGOU) afin de supprimer l'hébergement touristique en tant qu'« usage compatible et alternatif » sur les parcelles résidentielles : les nouveaux projets touristiques n'obtiennent plus d'approbation automatique et doivent désormais justifier d'un intérêt général plus large. Point essentiel, les licences existantes restent en vigueur et les demandes déjà déposées continuent d'être instruites — le gel bloque les nouvelles ouvertures, il ne ferme pas les établissements actuels. Le Tribunal supérieur de justice d'Andalousie a jugé que de telles restrictions sont légales lorsque le marché du logement est sous pression.
La VUT n'est pas la même chose que louer votre propre logement
C'est sur ce point que la plupart des acheteurs s'y perdent, d'où l'intérêt d'être parfaitement clair. Une VUT (vivienda de uso turístico) est une activité spécifique soumise à licence : louer un bien dans son intégralité à des touristes pour de courts séjours, via des plateformes telles qu'Airbnb ou Booking. C'est précisément ce que Málaga est en train de restreindre.
- Toujours autorisé : occuper le bien vous-même, l'utiliser comme résidence secondaire, ou le louer à long terme à un locataire résident dans le cadre d'un bail classique relevant de la LAU. Aucune licence touristique n'est requise et aucun moratoire ne s'applique.
- Restreint : obtenir une nouvelle licence touristique pour exploiter des locations de vacances de courte durée dans les zones concernées. Lorsqu'une zone est fermée, cette activité ne peut tout simplement pas être lancée.
Un achat à Málaga n'est donc pas « bloqué » — seul un modèle de revenus particulier, la location touristique de courte durée, est plafonné dans la ville.
Deux règles nationales que la plupart des acheteurs ignorent
Même dans les communes qui délivrent encore des licences touristiques, deux réglementations nationales viennent désormais s'ajouter aux règles locales :
- Le registre national (depuis juillet 2025). Toute location touristique nécessite un numéro d'enregistrement national (NRUA) en plus de la VUT régionale. Les annonces publiées sur Airbnb ou Booking sans ce numéro sont automatiquement supprimées.
- La copropriété peut s'y opposer (depuis avril 2025). Une réforme de la loi sur la propriété horizontale permet à une communauté de copropriétaires d'approuver ou de refuser les nouvelles locations touristiques à la double majorité de 60 %. Un immeuble ayant voté contre peut bloquer — et légalement exiger la fermeture de — toute nouvelle location de vacances, même là où la commune les autorise.
Ce qu'il faut retenir en pratique : vérifiez la situation de la commune, de la zone précise, et de la copropriété avant de tabler sur des revenus locatifs touristiques.
Où obtenir encore une licence sur la Costa del Sol
La ville de Málaga ne résume pas à elle seule toute la côte. Les communes où se concentrent réellement les achats des acquéreurs internationaux fixent leurs propres règles, et la situation y est très différente :
- Marbella — aucun plafonnement général. De nouvelles demandes restent possibles dès lors que les conditions imposées par les associations de quartier et la mairie sont remplies.
- Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos — la plupart continuent d'accepter de nouvelles demandes de location de courte durée.
- Manilva — a adopté son propre moratoire de trois ans, calqué sur celui de la ville de Málaga.
La tendance est clairement à un contrôle plus strict : il est encore possible d'obtenir une nouvelle licence dans les communes prisées, mais rien ne garantit que cela durera. Cette rareté joue aussi dans l'autre sens : un bien disposant déjà d'une licence touristique valide et transmissible devient un actif de plus en plus précieux — et de moins en moins reproductible.
Ce que les acheteurs devraient faire en 2026
- Adaptez le bien à votre projet réel. Résidence principale, résidence secondaire ou location longue durée ? Aucun de ces usages n'est affecté. Seule la location touristique de courte durée dépend des règles de licence.
- Si les revenus touristiques comptent, achetez la licence, pas seulement l'appartement. Une licence touristique ne se transfère pas automatiquement lors d'une vente — le nouvel acquéreur dépose une nouvelle déclaration, et dans une zone fermée, celle-ci ne sera pas accordée. Renseignez-vous sur l'état actuel de l'enregistrement avant de vous engager.
- Vérifiez la copropriété. Demandez les procès-verbaux de l'assemblée des copropriétaires pour vous assurer que l'interdiction des locations de courte durée n'a pas déjà été votée dans l'immeuble.
- Prévoyez une solution de repli. Si la licence ne peut pas être transmise avec le bien, celui-ci se prête-t-il tout de même à une location longue durée ou à un usage personnel ? Pour un bien bien situé sur la Costa del Sol, c'est généralement le cas.
Pour un panorama complet des licences, de la fiscalité et de la déclaration des revenus locatifs dans les différentes régions, consultez notre guide sur la mise en location d'un bien en Espagne. Pour les restrictions parallèles en vigueur sur la côte est, consultez le plafonnement à 2 % des locations touristiques à Valencia.
