Louer un bien en Espagne — Guide acheteur 2026

Si vous achetez un bien en Espagne en 2026 en pensant aux revenus locatifs — longue durée, saisonnier ou location touristique — les règles que vous avez lues l'an dernier ne sont plus celles en vigueur aujourd'hui. Un registre national des locations touristiques a été déployé, des amendes ont été infligées, des annonces ont été retirées d'Airbnb et de Booking — puis, fin mai 2026, le Tribunal suprême a annulé l'ensemble du dispositif fédéral. Les licences régionales, les votes de copropriété et les règles fiscales subsistent. Ce guide est le résumé pratique que tout acheteur étranger devrait lire avant de verser un acompte sur un bien qu'il compte louer.

Important : ce guide est une information générale à jour de juin 2026, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles locatives espagnoles opèrent à trois niveaux — national, régional et municipal — et changent rapidement. Pour un bien précis, les décisions se prennent avec un gestor espagnol et, si la structure n'est pas triviale, avec un abogado (avocat) et un asesor fiscal (conseiller fiscal). Les références régionales ci-dessous couvrent Costa Blanca (Comunitat Valenciana), Costa Cálida (Murcia) et Majorque (Îles Baléares), où Bravos Estate opère.

Les quatre manières de louer un bien en Espagne

Avant toute question de licence, il faut décider dans quelle case juridique entre votre location. Le droit espagnol reconnaît quatre contrats de location distincts, chacun avec ses propres règles, sa fiscalité et ses protections du locataire — et un contrat qui ressemble à l'un peut être requalifié par un tribunal dans un autre.

Le résidentiel longue durée est la voie la plus simple et la plus facile à financer — mais il vous engage pour 5 (ou 7) ans de protection du locataire que vous ne pouvez pas écarter par contrat. Le saisonnier est flexible et ne demande pas de licence, mais le contrat doit prouver une raison réelle et documentée du séjour temporaire (une offre d'emploi, un semestre universitaire, une procédure médicale). La location touristique offre les meilleures rentabilités brutes — et la plus forte réglementation : licence régionale, déclaration annuelle, approbation de la copropriété et obligation de déclarer les voyageurs.

Important : si un locataire entre sous un contrat « saisonnier » mais utilise l'appartement comme résidence habituelle, les tribunaux espagnols ont à plusieurs reprises requalifié le bail en LAU longue durée — appliquant la protection des 5 ans avec effet rétroactif. Ce qui tient en justice, c'est la preuve documentaire de la finalité temporaire, pas la mention sur la page de garde.

L'offensive fédérale de 2025 et ce qu'il en reste en juin 2026

Entre 2024 et 2025, Madrid a tenté de superposer un cadre national aux licences touristiques régionales. Trois pièces comptent ici, et seules deux sont encore en vigueur.

Le registre national NRA — annulé en mai 2026

À partir du 2 janvier 2025, avec un délai obligatoire d'adaptation au 1er juillet 2025, le Décret royal 1312/2024 imposait à toute location de courte durée en Espagne d'obtenir un Número de Registro de Alquiler (NRA) national. Les annonces sans NRA étaient retirées par Airbnb, Booking et Vrbo sous 48 heures après identification, et une fenêtre de déclaration annuelle (du 1er février au 2 mars 2026, pour les locations de 2025) a été ouverte via le Collège des registres de la propriété. Entre janvier 2025 et la fin de la vague de retraits sur les plateformes durant l'été 2025, bien plus de cent mille annonces ont été supprimées.

Puis, le 21 mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a annulé l'intégralité du dispositif NRA par l'arrêt 620/2026. La Cour a jugé que le registre dépassait la compétence de l'État central en empiétant sur un domaine constitutionnellement réservé aux régions (le tourisme). Le Décret royal 1312/2024 et la structure NRA ne sont plus opposables.

Ce que cela signifie concrètement en juin 2026 : les licences touristiques régionales (VUT en Comunitat Valenciana, VT à Murcia, ETV aux Baléares, VFT en Andalousie, etc.) restent l'autorisation de référence pour exploiter. Les plateformes sont revenues à l'affichage des numéros régionaux. Si vous avez déjà obtenu une NRA, elle est juridiquement caduque mais sans dommage ; ce qui compte, c'est la licence régionale en-dessous.

SES Hospedajes — enregistrement des voyageurs, toujours obligatoire

Depuis le 2 décembre 2024, le Décret royal 933/2021 impose à tout opérateur d'hébergement — hôtels, auberges, campings, locations de vacances et particuliers louant occasionnellement une résidence secondaire — d'enregistrer chaque voyageur sur la plateforme SES.Hospedajes du ministère de l'Intérieur dans les 24 heures suivant le check-in. Aucune exemption selon la taille ou le volume ; sont seuls hors champ les baux résidentiels de plus de 30 jours, l'hébergement familial gratuit et les échanges non monétaires.

Pour chaque voyageur doivent être transmis : nom complet (deux noms de famille), date de naissance, sexe, nationalité, type et numéro de pièce d'identité, mobile, e-mail et adresse de résidence (ville et pays). Les données sont conservées trois ans.

Les sanctions, en vertu de la Loi Organique 4/2015, suivent trois paliers :

Conseil : si vous ne louez que ponctuellement — quelques semaines par an — externalisez l'enregistrement SES.Hospedajes à un property manager ou à un service de conformité spécialisé dès le premier jour. La saisie en ligne de la plateforme tombe régulièrement en panne, le format rejette les entrées partielles, et l'amende minimale de €601 pour un voyageur oublié engloutit une semaine de revenus locatifs.

Le vote des 3/5 de la copropriété (en vigueur depuis avril 2025)

C'est la règle qui bloque le plus souvent le projet locatif d'un acheteur étranger, et elle opère indépendamment de toute licence touristique.

Le 3 avril 2025, la Loi Organique 1/2025 a modifié la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), loi espagnole régissant les immeubles en copropriété. Le nouvel article 17.12 LPH exige une approbation expresse préalable de la copropriété pour tout nouvel usage touristique dans l'immeuble, à une double majorité des 3/5 — trois cinquièmes des copropriétaires et trois cinquièmes des tantièmes (cuotas de participación).

Le même article permet à la copropriété, à la même majorité des 3/5, de :

• Conditionner l'usage touristique (heures de calme, plafond de réservations simultanées, gestionnaire enregistré obligatoire)
• L'interdire totalement pour l'avenir
• Imposer une majoration des charges allant jusqu'à 20 % sur les lots à usage touristique

Le droit acquis compte : les biens qui exploitaient déjà une location touristique avant le 3 avril 2025 conservent leur activité sans nouveau vote. Mais « exploiter » signifie enregistré et actif, pas « prévu pour ».

Important : cette règle s'applique indépendamment du fait que le registre touristique régional soit ouvert dans votre zone. Même dans une commune où l'Ayuntamiento délivrerait encore des VUT, si la copropriété ne vous a pas approuvé (ou a déjà voté pour l'interdiction), votre projet de location touristique est mort-né. Vérifier le libro de actas de la copropriété pour repérer les votes antérieurs est désormais une étape de base avant tout achat dans un immeuble plurifamilial.

Habitabilité, certificat énergétique et assurance

Trois documents reviennent à chaque location, quel que soit le type de contrat.

La cédula de habitabilidad (parfois appelée licencia de segunda ocupación dans certaines régions) atteste que le bien est apte à l'occupation. Elle est exigée pour toute location dans la plupart des Comunidades Autónomas, dont la Comunitat Valenciana, la Catalogne, les Asturies, La Rioja et les Baléares ; elle n'est pas requise en Aragon ni en Castille-La Manche, où la cédula a été supprimée pour les secondes occupations. Délivrée par l'autorité régionale du logement, valable 10 à 15 ans selon la région.

Le Certificado de Eficiencia Energética (certificat de performance énergétique) est obligatoire pour tout contrat de vente ou de location en Espagne depuis 2013. Sa validité est de 10 ans et il doit pouvoir être présenté aux locataires potentiels. À l'horizon, une directive impulsée par l'UE introduira un plancher minimal d'efficacité énergétique pour les locations à partir de 2030 — les biens classés en-dessous du seuil retenu (probablement E ou F selon la transposition finale) ne pourront plus être loués légalement. Pour un acheteur détenant un bien jusqu'en 2030, la classe EPC n'est plus cosmétique.

Assurance responsabilité civile : à Murcia, une police de €300 000 en responsabilité civile envers les tiers est légalement obligatoire pour la location touristique (Decreto 256/2019). Dans les autres régions, elle est fortement recommandée mais pas toujours légalement exigible ; la plupart des assureurs professionnels en Espagne fixent par défaut une garantie de €300 000 sur le segment locatif saisonnier.

Fiscalité des revenus locatifs — l'essentiel

Ce guide ne répète pas ce qui est déjà traité en détail dans notre guide de la fiscalité immobilière en Espagne pour non-résidents. Le résumé utile avant de structurer une location :

Deux évolutions de 2025 méritent attention :

1. Déclaration annuelle au lieu de trimestrielle. Depuis les revenus 2024, les revenus locatifs des non-résidents sont déclarés une fois par an via le Modelo 210, avec une fenêtre de dépôt du 1er au 20 janvier de l'année suivante (et non le 31 décembre). Le revenu imputé sur les périodes non louées suit la même périodicité annuelle.
2. Les non-résidents hors UE peuvent désormais déduire leurs charges. En juillet 2025, l'Audiencia Nacional a confirmé que la restriction antérieure aux seuls résidents UE/EEE sur les déductions de charges locatives violait la liberté de circulation des capitaux. Les propriétaires hors UE peuvent maintenant déduire les mêmes catégories — intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, amortissement (3 % de la valeur de construction), commissions d'agence — que les résidents UE/EEE. Le taux de 24 % reste ; ce qui change, c'est la base.

Important : la voie de déduction pour les non-UE repose sur la jurisprudence, pas sur un texte modifié. Différents centres de Hacienda l'ont appliquée de manière inégale en 2025–2026. Une position fiscale précise doit être confirmée avec un asesor fiscal selon votre nationalité et votre structure locative avant le dépôt.

Pour le revenu imputé sur les périodes non louées, la règle reste la même : 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur 1,1 % de la valeur cadastrale (si le cadastre a été révisé dans les dix dernières années) ou 2 % (sinon). Un bien loué une partie de l'année et vacant le reste exige deux déclarations sur le même Modelo 210.

L'Impôt sur la fortune reste exonéré jusqu'à €700 000 de patrimoine net en Espagne pour les non-résidents. Une résolution du TEAC du 24 septembre 2025 a élargi un avantage important : les non-résidents hors UE peuvent désormais opter pour l'application du régime autonomique de l'Impôt sur la fortune (ce qui peut signifier un impôt très faible ou nul à Madrid et en Andalousie), alors que seuls les résidents UE/EEE le pouvaient auparavant. C'est significatif pour les acheteurs au-dessus du million d'euros.

Différences régionales — Costa Blanca, Costa Cálida, Majorque

Avec la NRA fédérale hors-jeu, la licence régionale est la seule autorisation publique qui compte. Les trois régions où opère Bravos Estate se trouvent dans des situations très différentes.

Costa Blanca (Comunitat Valenciana). Le cadre régional vient du Decreto-Ley 9/2024, en vigueur depuis le 5 août 2024. Les licences délivrées avant cette date étaient indéfinies et expirent désormais le 8 août 2029, le renouvellement déclenchant un nouveau contrôle de conformité. Le conseil municipal d'Alicante a adopté la Modificación Puntual 52 (en vigueur depuis début 2026), suspendant les nouvelles licences touristiques dans le Centro Tradicional et la Playa de San Juan jusqu'au 14 janvier 2027 au moins et plafonnant la densité à 0,187 place touristique par habitant. Un ratio plus strict de 0,3 licence par habitant est à l'ordre du jour pour 2027 — rédigé, pas encore approuvé. Les communes plus petites de la Costa Blanca (Calpe, Benidorm, Torrevieja et la majeure partie du littoral sud) restent ouvertes, mais leurs zones saturées sont surveillées de près et peuvent s'ajouter sans préavis.

Costa Cálida (Murcia). Aujourd'hui le régime le plus léger des trois. Le Decreto 256/2019 (en vigueur depuis novembre 2019) régit la location touristique. Les licences sont généralement délivrées dans la semaine suivant le dépôt, aucun plafond municipal de saturation n'est en vigueur, et une police de responsabilité civile de €300 000 est la seule obligation de conformité continue au-delà de SES.Hospedajes et du vote des 3/5 de la copropriété. Pour un acheteur étranger qui cherche un chemin de licence dégagé en 2026, la Costa Cálida est la plus simple des trois.

Majorque (Îles Baléares). Le régime le plus strict d'Espagne. Le moratoire baléare sur les ETV court depuis février 2022 et a été prolongé indéfiniment en mai 2024 — ce qui signifie que les nouvelles ETV sont pratiquement inaccessibles dans la plupart des communes. Le 3 février 2026, la ville de Palma a ajouté une interdiction municipale totale : tout le territoire communal est déclaré zone unique inapte à la location touristique. Concrètement, acheter à Majorque pour louer en courte durée en 2026, c'est acheter un bien qui détient déjà une ETV active. La licence est transmise avec le bien (par notification) mais n'est plus rééditée si elle a été abandonnée. Pour un traitement plus approfondi de la mécanique ETV/ETVPL, voyez notre guide dédié à la location à Majorque.

Liste de vérification avant achat : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Huit vérifications séparent un bien que vous pourrez louer de celui qui porte seulement une pancarte « à vendre » à côté d'une ancienne location.

1. Licence touristique régionale — confirmer qu'elle est valide et non abandonnée. Demandez le certificado del registro de turismo auprès de l'autorité régionale du logement ; ne vous fiez pas à une capture d'écran.
2. Copropriété — consultez le libro de actas. L'immeuble a-t-il voté pour autoriser, conditionner ou interdire l'usage touristique depuis le 3 avril 2025 ? Une majoration de 20 % est-elle en place ? Les locations actives avant le 3 avril 2025 bénéficient du droit acquis ; les locations prévues, non.
3. Compatibilité urbanistique / saturation — confirmer la zone. Demandez à la mairie si le code postal est en zone saturée (p. ex. Centro Tradicional d'Alicante, Palma ou l'un des quartiers saturés de la ville de Valencia traités dans notre analyse du plafond de 2 %).
4. Cédula de habitabilidad — demandez le document. Vérifiez la date de validité. Dans les régions où elle est exigée, l'absence de cédula signifie pas de location légale — même avant toute licence touristique.
5. Certificat énergétique — demandez le document, vérifiez la classe. En-dessous de E, c'est un risque horizon 2030 ; en-dessous de G, c'est déjà un handicap commercial sur la plupart des plateformes.
6. Compatibilité hypothécaire. Si vous financez, confirmez avec la banque que l'usage touristique est autorisé par les conditions du prêt. Certaines banques espagnoles exigent un apport plus élevé pour le buy-to-let touristique.
7. Résidence fiscale et structure. Parlez à un asesor fiscal avant la signature. Les acheteurs hors UE en particulier doivent planifier la voie de déduction confirmée en 2025 ; les acheteurs britanniques doivent confirmer le traitement de la convention de double imposition.
8. Un plan B si la licence ne suit pas. LAU longue durée, saisonnier pour nomades numériques, ou simple usage personnel doivent tous être des scénarios financièrement viables pour le même bien. Dans les zones côtières saturées, le plan B devient de plus en plus le plan réel.

Conseil : demandez tout ce qui précède avant de verser la señal ou les arras. Une fois l'argent versé, l'avantage de négociation bascule vers le vendeur et la vérification devient une course contre la montre.

Qui fait quoi — les trois professionnels avec qui vous travaillerez

Les acheteurs étrangers économisent systématiquement sur les services professionnels espagnols puis paient plus cher en impôts, en amendes ou en délais ratés. Trois rôles, souvent réunis dans un même cabinet :

• Gestor / gestoría — prend en charge les démarches administratives : Modelo 210, déclarations SES.Hospedajes, renouvellements de NIE, échanges avec l'Ayuntamiento et l'Agencia Tributaria. Coût typique pour un non-résident avec un bien loué : €400–€1 500 par an, selon la fréquence des dépôts et la complexité.
• Abogado — gère les contrats et les contentieux : baux (longue durée et saisonniers), questions de copropriété, expulsions de locataires, examen juridique de l'achat. Taux horaires de €100 à €250 ; forfaits courants pour la due diligence d'achat (€1 200–€2 500).
• Asesor fiscal — stratégie fiscale : planification de résidence, optimisation des déductions, structuration de l'impôt sur la fortune, application de la convention de double imposition pour votre nationalité. Souvent dans la même gestoría ; conseil fiscal senior à €150–€350 l'heure.

Pour un acheteur typique de la Costa Blanca avec un bien loué et une résidence fiscale hors UE, comptez €800–€2 000 par an pour la combinaison gestor + asesor, plus un honoraire juridique unique à l'achat. Traitez cela comme un coût opérationnel déductible, non comme des frais généraux.

Six erreurs coûteuses des acheteurs étrangers

• Acheter sur la promesse « la licence se transmet automatiquement ». En Comunitat Valenciana, la transmission de licence exige un nouveau rapport de compatibilité urbanistique. En zone saturée, le rapport revient défavorable.
• Sauter le vote de la copropriété. Exploiter une nouvelle location touristique sans l'approbation des 3/5 dans un immeuble soumis à la LPH équivaut aujourd'hui à un ordre exécutoire de cessation par le président de la copropriété, plus l'exposition à la majoration de 20 %.
• Traiter SES.Hospedajes comme optionnel pour les locations ponctuelles. Un seul voyageur non déclaré, c'est €601 d'amende minimale. Six voyageurs peuvent vous faire basculer dans le palier très grave.
• Faire le Modelo 210 soi-même. L'interface est uniquement en espagnol, les déductions exigent une catégorisation correcte et la fenêtre annuelle du 1er au 20 janvier ne laisse aucune marge. La plupart des propriétaires étrangers qui déclarent eux-mêmes perdent des déductions auxquelles ils avaient droit.
• Ignorer la classe énergétique. Une location classée G est un actif échoué à l'horizon 2030. Une classe D est un argument de vente solide. Le certificat coûte €150 et modifie le modèle de risque de l'acheteur.
• Supposer que les règles nationales vont s'harmoniser. L'annulation de la NRA par le Tribunal suprême en mai 2026 montre que tout le dispositif fédéral peut être retiré. Les décisions doivent s'appuyer sur la licence régionale et le vote de la copropriété — les deux éléments réellement ancrés dans la loi.

Comment Bravos Estate peut vous aider côté location

Bravos Estate est une agence de vente — nous accompagnons les acheteurs dans l'acquisition de biens sur la Costa Blanca, la Costa Cálida et à Majorque, et nous vendons sur ce même littoral. Nous ne gérons pas directement les locations : l'exploitation locative courte durée requiert une licence spécifique de property management et des équipes sur place, et nous estimons que l'acheteur est mieux servi par un gestionnaire local spécialisé.

Ce que nous faisons côté location, avant la signature de l'acheteur :

• Vérifier le statut de la licence touristique régionale de tout bien que nous présentons, avant la visite
• Consulter et lire le libro de actas pour connaître le vote de la copropriété sur l'usage touristique
• Confirmer que le code postal n'est pas dans une zone saturée connue (et signaler si un vote municipal est attendu)
• Présenter à l'acheteur des gestores avec lesquels nous avons travaillé dans la région concernée
• Coordonner la mise en place de SES.Hospedajes à la signature, si l'acheteur opère avec un property manager

Si vous avez un bien précis en tête et souhaitez une lecture préalable de faisabilité locative avant de faire une offre, notre page catalogue propose des filtres par état prêt-à-louer, et notre équipe peut effectuer la vérification de zone et de copropriété sur le bien dans un jour ouvré.

Avis juridique. Ce guide est une information générale à jour de juin 2026. Le droit locatif espagnol est régulé aux niveaux national, régional et municipal et change régulièrement via le BOE, les bulletins régionaux et les arrêtés municipaux. Les décisions de justice (la plus récente, l'arrêt 620/2026 du Tribunal Suprême) peuvent invalider des cadres entiers. Les obligations fiscales sont individuelles : elles dépendent du propriétaire, du bien et de la structure locative. Pour tout bien, opération ou projet locatif précis, les décisions se prennent avec un gestor, abogado et/ou asesor fiscal espagnols qualifiés. Bravos Estate ne fournit pas de conseils juridiques, fiscaux ou de gestion locative et n'engage aucune responsabilité pour des actions entreprises sur la base de ce guide.