Louer un bien à Majorque — Guide acheteur 2026

Majorque est la juridiction la plus stricte d'Espagne en matière de location touristique. Le Govern Balear a cessé de délivrer de nouvelles ETV en 2022 et a rendu le moratoire indéfini en mai 2024. Le 3 février 2026, la ville de Palma est allée plus loin et a déclaré l'ensemble du territoire communal une zone unique inapte à la location touristique — aucune nouvelle ETV ne peut être délivrée dans les limites de Palma. En pratique, acheter un bien à Majorque en pensant à la location courte durée ne consiste plus à demander une licence. Il s'agit d'acquérir un bien qui en détient déjà une, de la transférer proprement à la signature et de comprendre ce qui arrive si le prochain acheteur ne peut pas en faire autant. Ce guide explique comment fonctionne réellement le système baléare des ETV en 2026, où il est encore possible d'obtenir une licence et comment lire un achat locatif à Majorque avant de faire une offre.

Important : ce guide est une information générale à jour de juin 2026, et non un conseil juridique ou fiscal. Le paysage réglementaire baléare évolue fréquemment — au niveau de la Communauté autonome (Govern Balear) comme au niveau municipal (chaque ayuntamiento majorquin peut déclarer ses propres zones saturées). Pour un bien précis, les décisions se prennent avec un gestor basé à Majorque et un abogado familier du droit touristique insulaire. Pour le cadre général applicable à toute l'Espagne — règles fédérales, types de contrat, fiscalité —, voyez notre guide hub sur la location de bien en Espagne.

ETV, ETVPL et ce que chaque licence couvre réellement

Les Îles Baléares disposent de leur propre régime de licence touristique au titre de la Llei 8/2012 du tourisme baléare, dans sa rédaction en vigueur. La licence s'appelle Estancia Turística en Vivienda (ETV), et il en existe trois formes principales :

Les trois sont délivrées par le Consell Insular de Mallorca et inscrites au Registre Insulaire des Entreprises Touristiques — le Consell a repris cette fonction au Govern de les Illes Balears en 2022. Chaque licence est liée à un bien et à un titulaire précis. Une exigence supplémentaire s'applique en 2026 à toute ETV : le bien doit avoir été un logement privé pendant au moins cinq ans avant la demande — ce qui exclut de fait le neuf sur plan et les programmes flambant neufs du parcours ETV.

L'ETVPL est la forme la plus importante à l'achat d'un appartement. Elle a été introduite pour intégrer la location touristique en immeuble plurifamilial dans le même cadre réglementaire que les maisons individuelles — et elle exige que la copropriété de l'immeuble approuve l'usage avant que la licence puisse être demandée, à la même double majorité fédérale des 3/5 introduite par la Loi Organique 1/2025 en avril 2025.

Important : la distinction ETV / ETVPL n'est pas cosmétique. Une ETV adossée à une villa individuelle confère le droit d'exploiter sans vote de copropriété. Une ETVPL sur un appartement porte une approbation de copropriété incorporée qui, en théorie, peut être révoquée par un vote postérieur à la majorité des 3/5 de la même copropriété. Le profil de risque des deux produits n'est pas le même.

Le moratoire baléare — comment « plus de nouvelles licences » est devenu littéral

En février 2022, le Govern Balear a suspendu les nouvelles demandes d'ETV dans toutes les îles le temps de réviser les niveaux de saturation. La suspension a été structurée comme un moratoire — formellement temporaire —, mais elle a été prorogée et élargie à chaque révision. La prolongation la plus déterminante est venue en mai 2024, lorsque le Govern a rendu le moratoire effectivement indéfini : il a supprimé la date de fin précédemment fixée et conditionné toute réouverture à une étude urbanistique zonale qui, à juin 2026, n'a pas été publiée.

En pratique, en 2026, cela signifie qu'aucune commune baléare ne délivre de nouvelle ETV générale à des biens qui n'étaient pas déjà enregistrés avant la coupe initiale de 2022. Une voie étroite existe : le Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) exploite une bourse de places précédemment approuvées qui ont été restituées ou ont expiré, et il a ouvert en 2025 la première attribution depuis le moratoire — 654 places. L'attribution CBAT est concurrentielle, technique, et ce n'est pas une voie sur laquelle un acheteur étranger doit miser. À toutes fins pratiques, la licence vient avec le bien ou ne vient pas.

Le moratoire ne touche pas les licences existantes. Une ETV délivrée en 2020 reste en vigueur (indéfiniment, dans sa forme individuelle) et se transmet selon les règles en vigueur à son émission, avec adaptation aux standards qualité actuels lors des renouvellements d'ETVPL et d'ETV-60.

Palma — l'interdiction municipale totale à compter du 3 février 2026

Palma de Mallorca est allée un cran plus loin que le moratoire régional. Le 3 février 2026, le conseil municipal de Palma a déclaré l'ensemble du territoire communal zone unique inapte au logement touristique. La décision s'applique à tous les quartiers à l'intérieur des limites de Palma — vieille ville, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, toute la carte.

Ce que signifie « zone unique inapte » en termes opérationnels :

• Plus aucune nouvelle demande d'ETV ou d'ETVPL n'est acceptée dans Palma. Même les biens qui techniquement satisferaient les exceptions étroites du moratoire régional sont bloqués au niveau municipal.
• Les licences existantes restent valables. Les ETV en forme individuelle à Palma continuent indéfiniment selon leurs conditions d'origine ; les ETVPL et ETV-60 vont au bout de leur cycle de cinq ans en cours et peuvent en principe être renouvelées — l'interdiction agissant vers l'avenir, pas rétroactivement.
• Les renouvellements ne sont pas garantis (ETVPL et ETV-60). La mairie a signalé que les futurs renouvellements seront examinés à l'aune des conclusions urbanistiques actualisées, et les licences dont les immeubles ont perdu l'approbation ETVPL de la copropriété (ou dont les biens ne respectent pas les standards d'habitabilité actuels) ne franchiront pas le renouvellement.
• Les transmissions semblent continuer à fonctionner selon les règles baléares standards — une ETV active à Palma peut changer de mains avec le bien —, mais les particularités de transmission post-interdiction propres à Palma n'ont pas été testées en volume. À confirmer avec un abogado de Palma pour tout bien précis.

Important : l'effet pratique de l'interdiction de Palma dépend de la licence détenue. Une ETV en forme individuelle à Palma reste sur sa base indéfinie d'origine ; l'interdiction ne déclenche aucun compteur. Une ETVPL à Palma, en revanche, devient un actif qui se déprécie sur un cycle de cinq ans — la licence a une valeur économique réelle aujourd'hui mais peut ne pas survivre au prochain renouvellement. Quiconque achète un appartement à Palma pour des revenus de location touristique doit planifier autour de la date du cycle et de la position de la copropriété, pas autour d'une hypothèse indéfinie.

Où, à Majorque, une ETV active reste réellement accessible

Hors de Palma, le tableau est plus nuancé. Plusieurs communes majorquines conservent des inventaires significatifs de licences ETV actives attachées à des biens sur le marché. La licence ne peut pas être délivrée à nouveau, mais elle peut être acquise en achetant un bien qui la détient déjà. Les communes où le parc avec ETV tourne le plus régulièrement en 2026 sont :

• Calvià — la plus grande commune touristique hors Palma. Les zones de resort (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) concentrent une densité élevée d'ETV anciennes, particulièrement sur les ensembles plurifamiliaux antérieurs au cadre ETVPL de 2017. Beaucoup se transmettent à la vente.
• Andratx — côte ouest, marché de luxe (Port d'Andratx, Camp de Mar). Volume plus faible, ticket plus élevé ; les ETV s'attachent ici majoritairement à des villas individuelles, donc le profil réglementaire est plus net.
• Sóller — côte nord-ouest (Serra de Tramuntana), mélange de maisons de village et de biens de resort. Inventaire limité ; sélectivité élevée.
• Pollença et Alcúdia — axe touristique du nord. Marché historique fort de la location vacances ; le zonage de Pollença est plus restrictif que la plupart de l'île (la carte touristique de la commune limite une grande partie de la zone à la seule ETV-60), donc l'inventaire achetable directement est plus étroit qu'il n'y paraît. La baie d'Alcúdia reste plus ouverte sur ses blocs intérieurs.
• Capdepera et la ceinture resort de la côte est (Cala Ratjada, secteur Cala Millor) — un cluster notable d'ETV actives sur la côte est, principalement sur des résidences en bord de mer.
• Manacor et les villages de l'intérieur — marché plus restreint, licences occasionnelles sur fincas rurales. Idiosyncratique ; due diligence requise sur les permis de chaque bien.

La prime de prix pour un bien avec ETV par rapport à un équivalent sans licence dans la même zone s'est sensiblement creusée depuis le moratoire de 2022. Dans la Calvià côtière, les agents majorquins estiment habituellement cette prime à environ 15–25 % au-dessus d'un appartement équivalent non licencié sur les transactions 2026 ; aucune base de données publique ne confirme un chiffre unique, et l'écart est plus large dans le segment premium des villas. La prime reflète à la fois les revenus locatifs attendus et la rareté croissante des licences transmissibles.

Important : exploiter une location touristique à Majorque sans ETV valide est sévèrement sanctionné. Les amendes pour première infraction vont de €20 000 à €40 000, et le Consell de Mallorca recoupe activement les annonces Airbnb et Booking avec le Registre Insulaire. « Acheter maintenant, obtenir la licence ensuite » a cessé d'être une stratégie en 2022 et constitue désormais une voie rapide vers la sanction.

Comment une ETV se transmet à la vente — et où cela peut casser

Les ETV et ETVPL se transmettent avec le bien, mais la transmission n'est pas silencieuse. Trois démarches administratives courent en parallèle à la mutation patrimoniale standard :

1. Notification à l'autorité émettrice. Après la signature, le nouveau titulaire dépose une comunicación previa de modificación de datos auprès du Consell Insular de Mallorca. Le Consell prend généralement jusqu'à 60 jours pour confirmer la mise à jour du registre ; la licence elle-même n'est pas rééditée, seule la ligne titulaire est modifiée.
2. Vérifications municipales. Certaines communes majorquines exigent des vérifications de compatibilité supplémentaires lors du changement de titulaire, en particulier dans des zones marquées par une activité récente de saturation. Avec l'interdiction de Palma en vigueur, l'étape municipale au sein de Palma est devenue une porte contraignante plutôt qu'une formalité — vérifier localement pour tout code postal précis.
3. Reconfirmation de la copropriété (ETVPL uniquement). Pour les ETVPL, le vote de copropriété autorisant l'usage touristique reste attaché à l'immeuble, pas au propriétaire. Les ETVPL déjà en activité avant le 3 avril 2025 conservent leurs droits acquis sous le nouveau régime fédéral — la copropriété ne peut pas mobiliser la majorité des 3/5 pour les annuler rétroactivement. Elle peut, en revanche, voter l'interdiction de nouveaux usages touristiques pour l'avenir, et ce vote affecte toute demande ETVPL ultérieure dans le même immeuble. Une copropriété qui a voté favorablement récemment est matériellement plus sûre qu'une copropriété où une motion de révocation est en attente.

Ce qui peut clocher, par ordre de probabilité :

• Licence restituée et non transmise. Si le vendeur restitue l'ETV avant la signature (pour motif fiscal ou autre), elle ne peut pas être rééditée à l'acheteur. La licence est perdue.
• Notification hors délai. L'autorité touristique radie le bien ; la réactivation n'est pas automatique et, dans les zones sous moratoire, peut être impossible.
• Révocation de copropriété en cours. Une copropriété ETVPL a convoqué un vote de révocation de l'autorisation touristique mais ne l'a pas encore tenu — l'acheteur hérite du risque en direct.
• Défauts d'habitabilité ou d'urbanisme. Le bien ne respecte plus les standards qualité actuels ; la licence est techniquement active mais ne peut être réinscrite après une inspection signalée.

Conseil : le document le plus utile avant l'achat d'un appartement touristique à Majorque est le certificado del registro de turismo délivré dans les trente derniers jours, associé à une nota simple à jour ne montrant aucune restitution de la licence. Demander les deux — et les obtenir — sépare un vendeur sérieux d'un vendeur qui a un problème.

Spécificités fiscales baléares — au-delà des règles nationales

Le cadre fiscal national pour les revenus locatifs en Espagne — Modelo 210, le partage 19 % / 24 % entre résidents UE/EEE et hors UE, l'arrêt de juillet 2025 sur les déductions — s'applique à Majorque comme à la Costa Blanca ou ailleurs. La mécanique complète figure dans notre guide fiscal pour non-résidents.

Trois ajouts comptent spécifiquement pour Majorque :

• Impost de Turisme Sostenible (ITS). Les opérateurs d'hébergement touristique aux Baléares perçoivent auprès du voyageur une taxe par personne et par nuit. Le cadre 2026 s'étire sur une fourchette plus large que les années précédentes : environ €0,25 par voyageur et par nuit dans la catégorie la plus basse hors saison à €6 par voyageur et par nuit en haut de gamme en pleine saison, avec des multiplicateurs de catégorie et de saison entre les deux. Janvier et février sont exonérés en 2026. La taxe est perçue auprès du voyageur et reversée par l'opérateur ; elle ne ponctionne pas la marge du propriétaire mais ajoute une ligne de conformité au coût de la gestoría.
• Impôt sur la fortune — régime baléare. L'exonération nationale de €700 000 s'applique aux Baléares, et les îles appliquent en plus un abattement personnel relevé (environ €3 M) et un abattement de 90 % sur les biens culturels. Cela reste très en-deçà de l'exonération effective de Madrid ou du bonus de 100 % de l'Andalousie, mais aussi en-dessous du baseline national. Pour les acheteurs au patrimoine élevé, l'impôt sur la fortune pèse plus aux Baléares qu'à Madrid ou à Marbella — mais moins lourdement que ne le suggère le taux nominal national.
• Décision du TEAC du 24 septembre 2025. Les non-résidents hors UE peuvent désormais opter pour l'application du régime autonomique de l'impôt sur la fortune. Aux Baléares, ce régime est globalement aligné sur les règles nationales — l'option apporte donc moins de valeur ici qu'à un acheteur comparable à Madrid. Mais pour les acheteurs franchissant le seuil de €700 000, bien structurer avec un asesor fiscal déplace encore de vrais montants.

Liste de vérification avant achat pour un bien locatif à Majorque

Pour Majorque, la checklist buy-to-let standard se resserre en un jeu plus compact et plus tranchant de questions.

1. ETV ou ETVPL active sur le bien. Pas « le vendeur l'a louée autrefois » ; pas « elle était enregistrée jusqu'à l'an dernier ». Le certificado doit être à jour et le type de licence doit correspondre au type de bien.
2. Date du cycle de cinq ans. Quand expire le cycle actuel de la licence ? Quelles conditions de renouvellement s'appliqueront à cette date — surtout à Palma, où les renouvellements post-interdiction comportent un risque réel ?
3. Si ETVPL, vote de copropriété et historique. Date du vote d'autorisation initial, procès-verbaux actuels (libro de actas) examinés pour repérer une éventuelle motion de révocation en cours, alignement actuel des 3/5 parmi les copropriétaires.
4. Historique des restitutions. Le vendeur a-t-il déjà restitué l'ETV temporairement — par exemple lors d'une rénovation ? En zone sous moratoire, une restitution est à sens unique.
5. Statut municipal de saturation. Même hors Palma, des ayuntamientos signalent au fil de l'eau des frentes marítimos saturés. Demandez à la mairie si le code postal est en zone saturée et si un vote de saturation est à l'ordre du jour du conseil.
6. Mise en conformité ITS. Si le vendeur exploitait, demandez les dernières déclarations trimestrielles ITS. Une lacune dans les dépôts indique une exploitation hors les clous et la licence peut porter des incidents.
7. Cédula de habitabilidad et certificat énergétique. Les deux sont requis au renouvellement. Une classe énergétique G est un risque d'actif échoué à l'horizon 2030 ; à Majorque, où les coûts de rénovation dépassent la moyenne péninsulaire, l'écart de rénovation pèse.
8. Un plan B qui ne dépende pas de l'ETV. Si la licence ne survit pas au renouvellement — que devient le bien ? Le LAU longue durée est le fallback majorquin le plus fréquent, mais la rentabilité chute matériellement. L'usage personnel est l'autre voie. La revente spéculative suppose que le prochain acheteur résoudra le même problème.

Conseil : à Majorque plus qu'ailleurs en Espagne, l'avocat du vendeur rédige le contrat d'arras avec des protections spécifiques pour la transmission de la licence. Une clause qui conditionne le dépôt de l'acheteur à la notification réussie du changement de licence — et pas seulement à la signature notariée — est un point pour lequel il vaut la peine de batailler.

Comment Bravos Estate travaille sur Majorque

Le catalogue de Bravos Estate à Majorque est délibérément sélectif. Nous opérons sur l'île à une échelle plus restreinte qu'à la Costa Blanca, et nous privilégions les biens au profil réglementaire propre — inventaire avec ETV à Calvià, Andratx et Capdepera, ainsi que certains biens d'investissement non-locatifs où l'intention de l'acheteur est l'usage personnel ou le LAU longue durée.

Ce que nous faisons, avant la signature d'un acheteur à Majorque :

• Obtenir le certificado del registro de turismo à jour et vérifier que la licence est active et non menacée de restitution
• Pour les ETVPL, lire les trois dernières années du libro de actas pour les votes de copropriété sur l'usage touristique et toute motion de révocation en cours
• Confirmer que le code postal n'est pas en zone municipale saturée et vérifier qu'aucun vote de saturation n'est à l'ordre du jour du conseil local
• Coordonner avec un gestor majorquin le calendrier de la notification à la signature
• Signaler toute difficulté d'habitabilité ou de classe énergétique susceptible d'affecter le prochain cycle de renouvellement

Nous ne gérons pas l'exploitation locative à Majorque. Le marché de la gestion locale y est bien développé ; nous orientons vers des spécialistes qui pilotent l'accueil des voyageurs, les dépôts ITS et la conformité SES.Hospedajes au quotidien.

Avis juridique. Ce guide est une information générale à jour de juin 2026. Les règles baléares et majorquines de location touristique sont régulées au niveau de la Communauté autonome (Govern Balear), du Consell Insular de Mallorca et au niveau municipal — chacun peut changer les règles selon son propre calendrier via le BOIB, le BOPI et les bulletins municipaux. Les décisions de justice, les déclarations municipales de zone saturée et les révocations de licence peuvent modifier le statut locatif d'un bien sans préavis. Les obligations fiscales sont individuelles : elles dépendent du propriétaire, du bien et de la structure locative. Pour tout bien, opération ou projet locatif précis, les décisions se prennent avec un gestor, abogado et/ou asesor fiscal qualifié et familier du droit touristique majorquin. Bravos Estate ne fournit pas de conseils juridiques, fiscaux ou de gestion locative et n'engage aucune responsabilité pour des actions entreprises sur la base de ce guide.