Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et n'êtes pas résident fiscal, vous êtes tenu de payer des impôts. Même si vous ne le louez pas. Même si vous ne le visitez jamais. L'ignorance ne vous exempte pas de pénalités.
Ce guide couvre tous les impôts : à l'achat, annuels, sur les revenus locatifs, à la vente et sur les successions. Avec les taux, formulaires et échéances.
Impôts à l'achat — Rappel rapide
Détails complets dans notre guide « Coûts d'achat d'un bien immobilier en Espagne ». Chiffres clés :
| Impôt | Revente | Construction neuve |
|---|---|---|
| ITP (taxe de transmission) | 10 % (Valence, Murcie, Andalousie) | — |
| TVA (IVA) | — | 10 % |
| Droits de timbre (AJD) | — | 1,5 % |
| Notaire, registre, avocat | ~2–3 % | ~2–3 % |
| Total au-dessus du prix | ~12–13 % | ~13–14 % |
Impôts annuels
Chaque année, vous payez trois choses : la taxe foncière locale (IBI), l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et éventuellement l'impôt sur la fortune.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Taxe municipale locale, équivalente à la taxe foncière. Payée par tous les propriétaires — résidents et non-résidents.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Taux | 0,4–1,1 % de la valeur cadastrale (valor catastral) |
| Fixé par | La municipalité (Ayuntamiento) |
| Quand payer | Une fois par an, généralement septembre–novembre |
| Comment payer | Prélèvement automatique (domiciliación) ou à la banque |
La valeur cadastrale n'est pas le prix du marché. Elle est généralement beaucoup plus faible — 30 % à 70 % de la valeur de marché. Elle apparaît sur votre facture IBI.
Exemple : appartement avec valeur cadastrale 80 000 €, taux IBI 0,6 % = 480 €/an.
Impôt sur le revenu des non-résidents — IRNR (Modelo 210)
C'est l'impôt principal que les gens oublient. Même si vous ne louez pas votre bien immobilier, l'Espagne considère que vous recevez un « revenu imputé » (renta imputada) de la propriété.
Si NON loué :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Base imposable | 1,1 % de la valeur cadastrale (si révisée dans les 10 dernières années) ou 2 % (si non révisée) |
| Taux (résidents UE/EEE) | 19 % |
| Taux (résidents hors UE) | 24 % |
| Formulaire | Modelo 210 |
| Date limite de dépôt | Avant le 31 décembre de l'année suivante |
Exemple : valeur cadastrale 100 000 €, révisée. Revenu imputé : 100 000 € × 1,1 % = 1 100 €. Impôt (UE) : 1 100 € × 19 % = 209 €/an. Impôt (hors UE) : 1 100 € × 24 % = 264 €/an.
Si loué :
| Paramètre | Résidents UE/EEE | Résidents hors UE |
|---|---|---|
| Taux | 19 % sur le revenu net | 24 % sur le revenu brut |
| Déductions de charges | Oui (prêt immobilier, IBI, assurance, réparations, charges de copropriété, amortissement) | Non |
| Formulaire | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Date limite de dépôt | Annuellement avant le 31 décembre (depuis 2024 — annuel au lieu de trimestriel) |
- Résident UE : (12 000 € − 5 000 €) × 19 % = 1 330 €
- Résident hors UE : 12 000 € × 24 % = 2 880 €
La différence est substantielle. Pour les citoyens hors UE, les déductions ne sont pas disponibles — c'est l'un des aspects les plus défavorables du régime fiscal des non-résidents en Espagne.
Important : Si le bien immobilier est loué une partie de l'année et vide le reste, vous devez déposer deux déclarations Modelo 210 : une pour les revenus locatifs et une pour le revenu imputé pour la période vacante.
Impôt sur la fortune — Impuesto sobre el Patrimonio
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Seuil | 700 000 € d'actifs nets en Espagne (pour les non-résidents — actifs espagnols uniquement) |
| Taux | Progressif : 0,2 % – 3,5 % |
| Qui paie | Propriétaires de biens immobiliers d'une valeur supérieure à 700 000 € |
| Formulaire | Modelo 714 |
| Date limite | Juin (identique à l'impôt sur le revenu) |
Pour la plupart des acheteurs de la Costa Blanca avec des biens immobiliers de moins de 500 000 €, cet impôt ne s'applique pas. Pertinent pour les propriétaires de villas haut de gamme et de portefeuilles immobiliers.
Impôts locatifs — Détails
Licence touristique
Depuis juillet 2025, tous les exploitants de location de courte durée doivent s'inscrire au registre national et obtenir un Número de Registro de Alquiler (NRA). Sans NRA, les annonces sur Booking, Airbnb et Vrbo sont supprimées. À partir de février 2026, les propriétaires doivent soumettre une déclaration annuelle d'activité locative.
Les règles régionales varient : la Communauté valencienne exige une licencia turística distincte ; l'Andalousie et Murcie ont leurs propres procédures. Les amendes pour locations sans licence commencent à 30 000 €.
Charges déductibles (résidents UE/EEE uniquement)
- Intérêts du prêt immobilier (proportionnel à la période locative)
- IBI (proportionnel)
- Charges de copropriété (comunidad de propietarios)
- Assurance habitation
- Réparations et entretien
- Amortissement (3 % de la valeur de construction, terrain exclu)
- Frais juridiques et de gestion
- Frais de publicité pour la location
Impôts à la vente
Impôt sur les plus-values
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Taux pour les non-résidents | 19 % sur le bénéfice |
| Bénéfice | Prix de vente − prix d'achat − frais d'achat/vente − frais d'amélioration |
| Formulaire | Modelo 210 |
| Date limite | Dans les 4 mois suivant la vente |
Retenue de 3 % — Modelo 211
Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l'administration fiscale (Modelo 211). Il s'agit d'une avance sur l'impôt sur les plus-values.
Si l'impôt réel est inférieur à 3 %, le vendeur peut demander un remboursement via le Modelo 210. S'il est supérieur, le vendeur paie la différence.
Exemple : acheté pour 200 000 €, vendu pour 300 000 €. Bénéfice : 100 000 €. Impôt : 100 000 € × 19 % = 19 000 €. L'acheteur a retenu 3 % de 300 000 € = 9 000 €. Le vendeur paie 10 000 € supplémentaires.
Plusvalía Municipal
Taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain. Payée par le vendeur. Calculée par la municipalité en fonction de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de propriété. Deux méthodes de calcul — réelle et objective ; le montant le plus bas s'applique.
Droits de succession — Impuesto sobre Sucesiones
Les droits de succession en Espagne sont parmi les plus complexes d'Europe. Taux progressifs : de 7,65 % à 34 %, avec des multiplicateurs selon le degré de parenté et la valeur de la succession.
Points clés :
- L'impôt est payé par l'héritier, non par la succession.
- Pour les héritiers non-résidents, les règles de la communauté autonome où se trouve le bien immobilier s'appliquent (suite à l'arrêt de la CJUE de 2014 et aux réformes ultérieures).
- La Communauté valencienne, l'Andalousie et Murcie offrent des abattements régionaux significatifs (bonificaciones jusqu'à 99 % pour les proches parents).
- Date limite de dépôt : 6 mois à compter de la date du décès (prorogeable).
Conseil : La planification de la succession d'un bien immobilier espagnol nécessite une consultation avec un avocat spécialisé en droit international des successions.
Tableau récapitulatif de tous les impôts
| Impôt | Taux | Quand | Formulaire |
|---|---|---|---|
| IBI (local) | 0,4–1,1 % du cadastre | Annuel (automne) | Facture Ayuntamiento |
| IRNR — revenu imputé | 19 % ou 24 % de 1,1–2 % cadastre | Avant le 31 déc. (année précédente) | Modelo 210 |
| IRNR — location | 19 % (UE, net) / 24 % (hors UE, brut) | Annuellement avant le 31 déc. | Modelo 210 |
| Impôt sur la fortune | 0,2–3,5 % (>700 K€) | Juin | Modelo 714 |
| Plus-values (vente) | 19 % sur le bénéfice | 4 mois après la vente | Modelo 210 |
| Retenue de 3 % (acheteur) | 3 % du prix | 1 mois après la vente | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Dépend de la municipalité | 30 jours après la vente | Municipalité |
| Succession | 7,65–34 % (avec abattements) | 6 mois après le décès | Modelo 650 |
Déclaration — En autonomie ou via une gestoría
En autonomie : Possible via le site de l'Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Vous avez besoin d'un certificat numérique ou d'un code PIN Cl@ve. Interface en espagnol. Adapté aux cas simples (un bien immobilier, pas de location).
Via une gestoría / conseiller fiscal : Recommandé si vous louez, possédez plusieurs biens immobiliers ou avez un prêt immobilier. Coût : 50–150 € par dépôt de Modelo 210 ; 200–500 € pour un service annuel complet. Une gestoría peut également agir comme votre représentant fiscal en Espagne.
Conseil : Depuis 2024, les non-résidents peuvent payer les impôts par prélèvement automatique depuis un compte bancaire SEPA (UE) — un compte bancaire espagnol n'est plus requis pour le paiement.
Erreurs courantes
« Je ne loue pas — donc je ne paie pas. » Faux. Le revenu imputé (renta imputada) est imposé annuellement, même si le bien immobilier reste vide.
« J'ai payé l'IBI — c'est tout. » L'IBI est une taxe locale. L'IRNR (Modelo 210) est un impôt national. Ce sont deux impôts différents, deux autorités différentes.
« Je viens du Royaume-Uni, donc je suis UE. » Depuis le Brexit, les citoyens britanniques sont considérés comme résidents hors UE. Taux : 24 %, pas de déductions locatives. Cela augmente considérablement la charge fiscale.
« J'ai oublié de déclarer les années précédentes — ce n'est pas grave. » Des pénalités + intérêts + majorations s'appliquent. Vous pouvez régulariser volontairement les 4 dernières années (avec des conséquences réduites), mais il est préférable de ne pas laisser cela arriver.
« L'acheteur paie l'impôt à la vente. » Non. L'impôt sur les plus-values est payé par le vendeur. L'acheteur retient uniquement 3 % comme avance.
