Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii: Przewodnik krok po kroku

Hiszpania jest jednym z najpopularniejszych kierunków dla zagranicznych nabywców nieruchomości w Europie. W pierwszej połowie 2025 roku nierezydenci zakupili ponad 71 000 nieruchomości — prawie jedną na pięć transakcji w całym kraju. Ciepły klimat, dobrze rozwinięta infrastruktura, przejrzysty system rejestracji nieruchomości oraz brak ograniczeń dla zagranicznych właścicieli sprawiają, że Hiszpania jest jednym z najbardziej dostępnych rynków nieruchomości w UE.

Niniejszy poradnik przeprowadzi Państwa przez cały proces: od wyboru regionu po podpisanie aktu notarialnego i rejestrację własności. Wszystkie kwoty i stawki podatkowe są aktualne na początek 2026 roku.

Ważne: Do zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie potrzebują Państwo wizy, pozwolenia na pobyt ani żadnej formy rezydencji. Każdy cudzoziemiec z ważnym paszportem może zostać właścicielem nieruchomości.

Krok 1. Ustalenie budżetu z uwzględnieniem wszystkich kosztów

Cena ofertowa nie jest kosztem końcowym. Należy zaplanować dodatkowe 10–13% na podatki i opłaty. Dokładny procent zależy od regionu i rodzaju nieruchomości.

Nieruchomości z rynku wtórnego:

We Wspólnocie Walencji (Costa Blanca) stawka ITP wynosi obecnie 10%. Od 1 czerwca 2026 roku zostanie obniżona do 9% zgodnie z ustawą 5/2025. Nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 € są opodatkowane stawką 11%.

Nowe inwestycje od dewelopera:

Przykład: W przypadku zakupu apartamentu z rynku wtórnego za 250 000 € w prowincji Alicante należy oczekiwać około 28 000–30 000 € dodatkowych kosztów. Całkowity potrzebny budżet: około 280 000 €.

Krok 2. Wybór regionu

Hiszpania oferuje kilka głównych obszarów wybrzeża popularnych wśród zagranicznych nabywców:

Costa Blanca (prowincja Alicante) — najpopularniejsze wybrzeże wśród międzynarodowych nabywców. Ponad 300 dni słonecznych w roku, dobrze rozwinięta infrastruktura, międzynarodowe lotnisko w Alicante. Szeroki zakres cenowy: od 100 000 € za apartamenty w Torrevieja do ponad 2 000 000 € za wille w Jávea lub Altea.

Costa del Sol (prowincja Málaga) — tradycyjny kierunek dla brytyjskich i skandynawskich nabywców. Marbella, Estepona, Fuengirola. Ogólnie wyższy segment cenowy.

Costa Cálida (region Murcia) — bardziej przystępne ceny, rozwijający się rynek, ośrodki golfowe.

Każdy region ma swój własny charakter pod względem cen, infrastruktury i stylu życia. Zalecamy odwiedzenie wybranego obszaru i spędzenie tam co najmniej tygodnia przed podjęciem decyzji o zakupie.

Krok 3. Uzyskanie NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców. Bez niego nie mogą Państwo kupić nieruchomości, otworzyć konta bankowego ani podłączyć mediów.

Jak złożyć wniosek:

Trzy opcje:

1. W Hiszpanii — na komisariacie policji (Oficina de Extranjeros) po umówieniu wizyty.
2. W hiszpańskim konsulacie lub ambasadzie w kraju zamieszkania.
3. Przez przedstawiciela z pełnomocnictwem notarialnym (poder notarial) — przydatne, jeśli nie mogą Państwo osobiście pojechać do Hiszpanii.

Wymagane dokumenty:

• Wypełniony formularz EX-15
• Paszport + kopia
• Potwierdzenie powodu składania wniosku (umowa przedwstępna, pismo od agencji)
• Opłacona opłata — formularz 790, kod 012 (około 12 €)

Czas realizacji: Od jednego dnia do kilku tygodni, w zależności od miasta i sezonu. W popularnych miejscowościach nadmorskich w okresie letnim terminy wizyt mogą być zarezerwowane z 3–6-tygodniowym wyprzedzeniem. Należy rozpocząć ten proces wcześnie.

Wskazówka: NIE to po prostu numer identyfikacji podatkowej — nie jest wizą ani pozwoleniem na pobyt. Nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii, ale jest wymagany do każdej transakcji finansowej w tym kraju.

Krok 4. Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego

Hiszpańskie konto bankowe jest potrzebne do zapłaty za nieruchomość, podatki, rachunki za media i ubezpieczenie. Niektóre banki umożliwiają zdalne otwarcie konta przez wideoidentyfikację, ale większość będzie wymagać wizyty osobistej lub pełnomocnictwa.

Co będzie Państwu potrzebne:

• Paszport
• NIE (lub potwierdzenie złożenia wniosku)
• Potwierdzenie adresu w kraju zamieszkania
• Potwierdzenie dochodu lub wyciąg bankowy

Główne banki współpracujące z zagranicznymi klientami: CaixaBank (program HolaBank dla ekspatów), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Wszystkie posiadają działy anglojęzyczne dla klientów międzynarodowych.

Krok 5. Znalezienie nieruchomości i przeprowadzenie weryfikacji prawnej

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości nie należy się spieszyć z płatnością. W pierwszej kolejności musi zostać przeprowadzona weryfikacja prawna.

Co sprawdza Państwa prawnik:

• Nota simple — wypis z rejestru nieruchomości potwierdzający własność, sprawdzający ewentualne hipoteki, obciążenia lub długi związane z nieruchomością.
• Odniesienie katastralne — weryfikacja zgodności rzeczywistych granic i powierzchni z oficjalną ewidencją.
• Zaległe długi — rachunki za media, podatek IBI, opłaty wspólnotowe (comunidad).
• Status planistyczny — legalność budowy, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, licencja pierwszego zajęcia (licencia de primera ocupación).

W przypadku nowych inwestycji prawnik dodatkowo weryfikuje licencję dewelopera, gwarancje bankowe wpłaconych środków oraz dziesięcioletnie ubezpieczenie konstrukcyjne (seguro decenal).

Ważne: W Hiszpanii nabywca płaci za własnego prawnika — agencja i notariusz nie zastępują niezależnej porady prawnej. Honoraria prawników zazwyczaj wynoszą od 1 500 do 3 000 € w zależności od złożoności transakcji.

Krok 6. Rezerwacja i zadatek

Proces transakcji zazwyczaj przebiega w dwóch etapach:

Rezerwacja (contrato de reserva): Niewielka kwota (3 000–6 000 €), która wycofuje nieruchomość z oferty na 1–2 tygodnie podczas przygotowywania dokumentów. Warunki zwrotu są określone w umowie.

Umowa zadatku (contrato de arras): Główna umowa przedwstępna. Nabywca wpłaca zadatek — zazwyczaj 10% ceny nieruchomości. Umowa określa:

• Cenę i warunki płatności
• Termin podpisania aktu notarialnego (zazwyczaj 1–2 miesiące)
• Zobowiązania każdej ze stron

• Jeśli nabywca się wycofa — traci zadatek.
• Jeśli sprzedający się wycofa — musi zwrócić podwójny zadatek.

Wskazówka: Nie należy podpisywać umowy arras, dopóki prawnik nie zakończy weryfikacji nieruchomości. Zadatek jest wpłacany po przeprowadzeniu weryfikacji prawnej, nie wcześniej.

Krok 7. Kredyt hipoteczny (jeśli potrzebują Państwo finansowania)

Zagraniczni nierezydenci mogą uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskich bankach. Warunki na 2026 rok:

12-miesięczna stopa Euribor na styczeń 2026 roku wynosi 2,267%.

Dokumenty potrzebne do wniosku:

• Paszport i NIE
• Potwierdzenie dochodu za 3–6 miesięcy (odcinki wypłat lub zeznania podatkowe)
• Wyciągi bankowe za 6–12 miesięcy
• Umowa o pracę (osoby zatrudnione) lub 2 lata zeznań podatkowych (osoby samozatrudnione)
• Potwierdzenie braku zaległych długów w kraju zamieszkania

Banki z programami dla zagranicznych nabywców: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.

Wskazówka: Warto złożyć wnioski jednocześnie do 2–3 banków. Warunki znacznie się różnią, a różnica 0,3% w stopie procentowej oszczędza tysiące euro przez cały okres kredytowania. Pośrednik kredytowy może pomóc w uzyskaniu lepszych warunków.

Krok 8. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública)

To dzień transakcji. Kupujący i sprzedający (lub ich upoważnieni przedstawiciele) spotykają się w kancelarii notarialnej.

Co się dzieje:

1. Notariusz odczytuje akt sprzedaży (escritura de compraventa).
2. Nabywca płaci pozostałą kwotę (czek bankowy lub przelew).
3. Jeśli jest kredyt hipoteczny — bank jest obecny i formalizowana jest umowa kredytu.
4. Obie strony podpisują.
5. Nabywca otrzymuje klucze.

Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych z 2019 roku (Ley 5/2019) nabywca musi odwiedzić notariusza co najmniej jeden dzień roboczy przed podpisaniem hipoteki w celu obowiązkowego briefingu dotyczącego warunków kredytu (acta de transparencia). Jest to wymóg ochrony konsumenta.

Ważne: Podpisanie aktu notarialnego to nie formalność. Notariusz sprawdza dokumenty, ale nie reprezentuje interesów nabywcy. Dlatego potrzebują Państwo własnego prawnika.

Krok 9. Rejestracja i czynności po zakupie

Po podpisaniu aktu notarialnego:

1. Rejestracja w rejestrze nieruchomości — prawnik lub gestoria składa dokumenty. Zazwyczaj trwa to 1–3 miesiące. Państwo są już prawnym właścicielem na podstawie aktu notarialnego.

1. Płatność podatków — ITP lub IVA+AJD muszą zostać zapłacone w ciągu 30 dni roboczych od podpisania. Opóźnienie w płatności skutkuje karami.

1. Przepisanie mediów — prąd, woda, gaz i internet są przepisywane na nazwisko nowego właściciela.

1. Ubezpieczenie — ubezpieczenie domu jest obowiązkowe przy kredycie hipotecznym i zalecane we wszystkich przypadkach.

1. IBI i opłaty wspólnotowe — roczny miejski podatek od nieruchomości (IBI) i opłaty wspólnoty właścicieli przechodzą na nabywcę.

1. Obowiązki podatkowe dla nierezydentów — nawet jeśli nie mieszkają Państwo w Hiszpanii, muszą Państwo składać roczną deklarację przez Modelo 210 (przypisany dochód lub dochód z wynajmu).

Jak długo trwa cały proces

Średnio od pierwszej wizyty do otrzymania kluczy mija 2–3 miesiące. W przypadku zakupu gotówkowego (bez kredytu hipotecznego) może to być szybsze: 4–6 tygodni.