Cena wywoławcza nie jest ostateczną kwotą, którą Pan/Pani zapłaci. Należy zaplanować dodatkowe 10–15% na podatki, notariusza, prawnika oraz opłaty rejestracyjne. W przypadku nieruchomości za 300 000 € rzeczywisty budżet wynosi 330 000–345 000 €. Dokładna kwota zależy od regionu, typu nieruchomości (nowa inwestycja lub rynek wtórny) oraz tego, czy zaciąga Pan/Pani kredyt hipoteczny.
Niniejszy poradnik zawiera pełne zestawienie wszystkich kosztów z aktualnymi danymi na rok 2026, regionalne tabele podatku ITP oraz dwa szczegółowe przykłady obliczeń.
Główny podatek: ITP lub VAT
Największym wydatkiem jest podatek od zakupu. Który z nich ma zastosowanie, zależy od rodzaju nieruchomości.
Rynek wtórny → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Podatek od przeniesienia własności płacony przez kupującego. Stawka jest ustalana przez każdą wspólnotę autonomiczną, więc różni się w zależności od regionu.
Stawki ITP według kluczowych regionów (2026):
| Region | Stawka ITP | Uwagi |
|---|---|---|
| Madryt | 6% | Jedna z najniższych w Hiszpanii |
| Andaluzja (Costa del Sol) | 7% | Stawka jednolita |
| Walencja (Costa Blanca) | 10% | Od 1 czerwca 2026 → 9% (ustawa 5/2025) |
| Walencja — nieruchomości > 1 000 000 € | 11% | Utrzymana po reformie |
| Murcja (Costa Cálida) | 8% | — |
| Katalonia | 10% | Skala progresywna |
| Baleary | 8–11% | Skala progresywna według ceny |
| Wyspy Kanaryjskie | 6,5% | Jedna z najniższych |
Ważne: Valor de Referencia. Podatek jest obliczany nie od ceny umownej, lecz od wyższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub katastrowej wartości referencyjnej (Valor de Referencia) określonej przez organy podatkowe. Jeśli kupi Pan/Pani poniżej wartości rynkowej, urząd skarbowy może naliczyć ITP według własnej wyceny.
Różnice regionalne w praktyce:
W przypadku nieruchomości za 400 000 € różnica ITP między Madrytem (6%) a Walencją (10%) wynosi 16 000 € — co odpowiada kilku miesiącom rat kredytu hipotecznego.
Nowa inwestycja od dewelopera → VAT + opłata skarbowa
Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, zamiast ITP płaci się:
| Podatek | Stawka | Uwagi |
|---|---|---|
| VAT (IVA) | 10% | Jednolity na terenie kontynentalnej Hiszpanii |
| Opłata skarbowa (AJD) | 0,5–2% | Różni się w zależności od regionu |
Stawki AJD według kluczowych regionów:
| Region | AJD |
|---|---|
| Madryt | 0,75% |
| Andaluzja | 1,2% |
| Walencja | 1,5% |
| Katalonia | 1,5% |
| Murcja | 1,5% |
Na Wyspach Kanaryjskich zamiast VAT obowiązuje IGIC (7%).
Uwaga: Jeśli garaż lub komórka lokatorska (trastero) są zarejestrowane w odrębnym akcie notarialnym (nie są ujęte w głównej escritura), obowiązuje wyższa stawka VAT 21% zamiast 10%. Może to zwiększyć całkowity koszt o 3 000–6 000 €. Należy potwierdzić z deweloperem, czy dodatkowe pomieszczenia są uwzględnione w głównym akcie.
Opłaty notarialne
Formalizacja notarialna jest obowiązkowa przy wszystkich transakcjach nieruchomości. Notariusz sporządza i poświadcza escritura de compraventa (akt sprzedaży).
Opłaty notarialne są regulowane przez państwo (dekret królewski 1426/1989) — wszyscy notariusze w całej Hiszpanii pobierają identyczne stawki za te same usługi.
| Cena nieruchomości | Przybliżona opłata notarialna |
|---|---|
| 100 000 € | ~700–850 € |
| 250 000 € | ~900–1 000 € |
| 400 000 € | ~1 000–1 200 € |
| 700 000 € i więcej | ~1 200–1 500 € |
Dodatkowe koszty za kopie, poświadczenie pełnomocnictwa lub tłumaczenia są naliczane osobno.
Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości
Po podpisaniu aktu notarialnego dokumenty są składane do Registro de la Propiedad (Rejestr Nieruchomości) w celu zarejestrowania własności na nazwisko nabywcy.
| Cena nieruchomości | Przybliżona opłata rejestrowa |
|---|---|
| 100 000 € | ~400–500 € |
| 250 000 € | ~500–650 € |
| 400 000 € | ~600–800 € |
| 700 000 € i więcej | ~700–900 € |
Rejestracja jest niezbędna. Bez niej jest Pan/Pani właścicielem prawnym (na mocy aktu notarialnego), ale nie jest Pan/Pani chroniony przed roszczeniami osób trzecich.
Prawnik (Abogado)
Zatrudnienie prawnika nie jest prawnie obowiązkowe, ale w praktyce jest niezbędne — szczególnie dla nabywców zagranicznych. Notariusz nie reprezentuje interesów kupującego.
- Sprawdza nota simple (wypis z rejestru: właściciel, obciążenia, długi)
- Weryfikuje zapisy katastralne (granice, powierzchnia, legalność)
- Potwierdza brak zaległych długów z tytułu IBI, opłat wspólnotowych, mediów
- Kontroluje status urbanistyczny i pozwolenia
- Przygotowuje i sprawdza umowy (arras, escritura)
- Uczestniczy w podpisaniu aktu notarialnego
- Zajmuje się rejestracją, przeniesieniem mediów oraz płatnościami podatkowymi
Koszt:
Standardowa opłata: 1% ceny nieruchomości + VAT (21%), minimum 1 500 €.
| Cena nieruchomości | Prawnik (przybliżenie) |
|---|---|
| 150 000 € | 1 500–1 800 € |
| 250 000 € | 2 500–3 000 € |
| 500 000 € | 3 000–5 000 € |
Niektórzy prawnicy oferują stałe opłaty — od 1 500 do 3 000 € za standardową transakcję.
Gestoria
Gestoria to agent administracyjny, który zajmuje się formalnościami: składaniem deklaracji podatkowych, wnioskami rejestracyjnymi, przeniesieniem mediów. W niektórych przypadkach Pana/Pani prawnik pełni te funkcje.
Koszt: 300–500 €.
Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym
Jeśli zaciąga Pan/Pani kredyt hipoteczny, dochodzą następujące koszty:
| Pozycja | Kwota | Kto płaci |
|---|---|---|
| Wycena nieruchomości (tasación) | 300–600 € | Kupujący |
| Prowizja przygotowawcza (comisión de apertura) | 0–1% kwoty kredytu | Kupujący |
| Notariusz dla aktu hipoteki | Według taryfy | Bank (od 2019) |
| AJD od aktu hipoteki | Według stawki regionalnej | Bank (od 2019) |
| Rejestracja hipoteki | Według taryfy | Bank (od 2019) |
| Ubezpieczenie nieruchomości | od 200 €/rok | Kupujący |
Zgodnie z ustawą hipoteczną z 2019 roku (Ley 5/2019) bank płaci notariusza, AJD oraz rejestrację aktu hipoteki. Kupujący płaci jedynie za wycenę i ewentualnie prowizję przygotowawczą. Wiele banków w 2026 roku oferuje kredyty hipoteczne bez prowizji przygotowawczej.
Tabela podsumowująca: rynek wtórny a nowa inwestycja
Przykład: nieruchomość za 300 000 € w prowincji Alicante (Costa Blanca)
| Pozycja kosztowa | Rynek wtórny | Nowa inwestycja |
|---|---|---|
| ITP (10%) / VAT (10%) | 30 000 € | 30 000 € |
| AJD (1,5%) | — | 4 500 € |
| Notariusz | ~1 000 € | ~1 000 € |
| Rejestr nieruchomości | ~600 € | ~600 € |
| Prawnik | ~3 000 € | ~3 000 € |
| Gestoria | ~400 € | ~400 € |
| Łączne koszty dodatkowe | ~35 000 € (11,7%) | ~39 500 € (13,2%) |
| Całkowity budżet | ~335 000 € | ~339 500 € |
Od 1 czerwca 2026 ITP w Walencji spada do 9%. Zmniejszyłoby to koszty rynku wtórnego dla nieruchomości za 300 000 € o 3 000 €.
Przykład obliczenia 1: apartament na rynku wtórnym za 200 000 €, Alicante
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena nieruchomości | 200 000 € |
| ITP (10%) | 20 000 € |
| Notariusz | 900 € |
| Rejestr nieruchomości | 550 € |
| Prawnik | 2 000 € |
| Gestoria | 400 € |
| Łączne koszty | 23 850 € |
| Całkowity budżet | 223 850 € |
Koszty dodatkowe: 11,9% ceny nieruchomości.
Jeśli bierze Pan/Pani kredyt hipoteczny na 70% (140 000 €):
- Wycena: 400 €
- Potrzebna gotówka: 200 000 € - 140 000 € + 23 850 € + 400 € = 84 250 €
Przykład obliczenia 2: willa w nowej inwestycji za 500 000 €, Jávea
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena nieruchomości | 500 000 € |
| VAT (10%) | 50 000 € |
| AJD (1,5%) | 7 500 € |
| Notariusz | 1 200 € |
| Rejestr nieruchomości | 750 € |
| Prawnik | 4 000 € |
| Gestoria | 400 € |
| Łączne koszty | 63 850 € |
| Całkowity budżet | 563 850 € |
Koszty dodatkowe: 12,8% ceny nieruchomości.
Jeśli bierze Pan/Pani kredyt hipoteczny na 60% (300 000 €):
- Wycena: 500 €
- Potrzebna gotówka: 500 000 € - 300 000 € + 63 850 € + 500 € = 264 350 €
Roczne koszty po zakupie
Zakup wiąże się z kosztami jednorazowymi, ale następują po nim bieżące zobowiązania:
| Wydatek | Kwota | Częstotliwość |
|---|---|---|
| IBI (podatek od nieruchomości) | 0,4–1,1% wartości katastrowej | Rocznie |
| Opłaty wspólnotowe (comunidad) | 50–300 €/miesiąc | Miesięcznie |
| Opłata za wywóz śmieci (basura) | 50–200 € | Rocznie |
| Ubezpieczenie nieruchomości | 200–600 € | Rocznie |
| Media (prąd, woda, gaz) | 100–250 €/miesiąc | Miesięcznie |
| Podatek dla nierezydentów (Modelo 210) | Obliczany indywidualnie | Rocznie |
Szczegóły podatku dla nierezydentów (IRNR):
Jeśli nie jest Pan/Pani rezydentem podatkowym Hiszpanii (mieszka Pan/Pani krócej niż 183 dni w roku), musi Pan/Pani składać Modelo 210 corocznie:
- 19% — dla rezydentów UE/EOG (z odliczeniem wydatków)
- 19% — dla nierezydentów spoza UE (z odliczeniem wydatków) — zgodnie z orzeczeniem Audiencia Nacional z lipca 2025 roku. Wcześniej właściciele spoza UE płacili 24% od dochodu brutto bez odliczeń. Jest to istotna zmiana, która znacząco obniża obciążenie podatkowe dla nabywców z USA, Wielkiej Brytanii, Kanady i innych krajów.
Dozwolone odliczenia: IBI, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu hipotecznego, media, opłaty za zarządzanie, opłaty wspólnotowe.
Przykład: apartament o wartości katastrowej 80 000 € (zaktualizowanej). Dochód przypisany: 80 000 € × 1,1% = 880 €. Podatek dla rezydenta UE: 880 € × 19% = 167 €/rok.
Termin składania: 31 grudnia za poprzedni rok (dochód przypisany) lub 1–20 stycznia następnego roku (dochód z wynajmu, od 2024 roku).
Obniżone stawki ITP
Większość regionów oferuje obniżone stawki ITP dla określonych kategorii nabywców:
| Kategoria | Stawka obniżona | Warunki |
|---|---|---|
| Kupujący poniżej 35 roku życia | 6–8% (zamiast 10%) | Pierwszy dom, limit cenowy |
| Rodziny wielodzietne | 3–4% | Główne miejsce zamieszkania, limit cenowy (180 000 € w Walencji) |
| Osoby z niepełnosprawnością ≥65% | 3–4% | Główne miejsce zamieszkania |
| Mieszkania socjalne (VPO) | 4–6% | Różni się w zależności od regionu |
Ważne: Obniżone stawki są na ogół dostępne wyłącznie dla rezydentów podatkowych Hiszpanii. Nierezydenci powinni planować standardową stawkę.
Typowe błędy popełniane przez kupujących
Planowanie budżetu wyłącznie na cenę wywoławczą. Wielu kupujących planuje dodatkowo 5–8% zamiast realistycznych 10–15%. W przypadku zakupu za 400 000 € może to oznaczać niedobór 20 000–30 000 € przy finalizacji transakcji.
Ignorowanie różnic regionalnych. Przy tej samej nieruchomości za 400 000 € różnica ITP między Madrytem a Walencją wynosi 16 000 €.
Zapominanie o kosztach rocznych. IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie i Modelo 210 to bieżące zobowiązania. W przypadku apartamentu za 250 000 € roczne koszty mogą wynosić 2 000–5 000 € w zależności od kompleksu i regionu.
Opóźnione płatności podatkowe. ITP i VAT należy zapłacić w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego. Kara za opóźnienia przekraczające 12 miesięcy: do 20% kwoty podatku.
