Jeśli posiadają Państwo nieruchomość w Hiszpanii i nie są rezydentami podatkowymi, mają Państwo obowiązek płacić podatki. Nawet jeśli nie wynajmują Państwo nieruchomości. Nawet jeśli nigdy jej nie odwiedzają. Nieznajomość prawa nie zwalnia z kar.
Ten poradnik obejmuje wszystkie podatki: przy zakupie, coroczne, od dochodów z wynajmu, przy sprzedaży oraz od spadków. Z kwotami, formularzami i terminami.
Podatki przy zakupie — krótkie przypomnienie
Szczegółowe informacje w naszym poradniku „Koszty kupna nieruchomości w Hiszpanii". Kluczowe kwoty:
| Podatek | Rynek wtórny | Nowa inwestycja |
|---|---|---|
| ITP (podatek od przeniesienia własności) | 9% Walencja (11% powyżej 1 mln €) · 8% Murcja · 7% Andaluzja | — |
| VAT (IVA) | — | 10% |
| Opłata skarbowa (AJD) | — | 1,4% Walencja · 1,5% Murcja · 1,2% Andaluzja |
| Notariusz, rejestr, prawnik | ~2–3% | ~2–3% |
| Łącznie ponad cenę | ~9–12% | ~13–14,5% |
Konkretne wyliczenia pełnego rachunku za zakup (owe 9–14,5%) znajdują się w naszym przewodniku po kosztach zakupu.
Jakie podatki płacisz co roku?
Każdego roku płacą Państwo trzy rzeczy: podatek lokalny (IBI), podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) oraz ewentualnie podatek majątkowy.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Lokalny podatek gminny, odpowiednik podatku od nieruchomości. Płacony przez wszystkich właścicieli — rezydentów i nierezydentów.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Stawka | 0,4–1,1% wartości katastralnej (valor catastral) |
| Ustalana przez | Gminę (Ayuntamiento) |
| Termin płatności | Raz w roku, zwykle wrzesień–listopad |
| Sposób płatności | Polecenie zapłaty (domiciliación) lub w banku |
Wartość katastralna nie jest ceną rynkową. Jest zazwyczaj znacznie niższa — 30% do 70% wartości rynkowej. Pojawia się na rachunku IBI.
Przykład: apartament o wartości katastralnej 80 000 €, stawka IBI 0,6% = 480 €/rok.
Podatek dochodowy dla nierezydentów — IRNR (Modelo 210)
To główny podatek, o którym ludzie zapominają. Nawet jeśli nie wynajmują Państwo nieruchomości, Hiszpania uznaje, że otrzymują Państwo „dochód domniemany" (renta imputada) z tytułu własności.
Jeśli NIE wynajmowana:
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Podstawa opodatkowania | 1,1% wartości katastralnej (jeśli zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat) lub 2% (jeśli nie) |
| Stawka (rezydenci UE/EOG) | 19% |
| Stawka (rezydenci spoza UE) | 24% |
| Formularz | Modelo 210 |
| Termin złożenia | Od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku (od dochodów za 2026 r.; za 2025 r. do 31 grudnia 2026 r.) |
Przykład: wartość katastralna 100 000 €, zaktualizowana. Dochód domniemany: 100 000 € × 1,1% = 1 100 €. Podatek (UE): 1 100 € × 19% = 209 €/rok. Podatek (spoza UE): 1 100 € × 24% = 264 €/rok.
Jeśli wynajmowana:
| Parametr | Rezydenci UE/EOG | Rezydenci spoza UE |
|---|---|---|
| Stawka | 19% od dochodu netto | 24% od dochodu brutto |
| Odliczenia kosztów | Tak (kredyt hipoteczny, IBI, ubezpieczenie, naprawy, opłaty wspólnotowe, amortyzacja) | Nie |
| Formularz | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Termin złożenia | Raz w roku, 1–20 kwietnia następnego roku (Orden HAC/623/2026; pierwsza deklaracja roczna, za dochody z 2026 r., przypada na 1–20 kwietnia 2027 r.; polecenie zapłaty do ok. 15 kwietnia) |
- Rezydent UE: (12 000 € − 5 000 €) × 19% = 1 330 €
- Rezydent spoza UE: 12 000 € × 24% = 2 880 €
Właścicielom spoza UE/EOG odliczenia nie przysługują. Orzeczenie Audiencia Nacional z lipca 2025 r. w sprawie odliczeń dla wynajmujących spoza UE jest przedmiotem odwołania przed sądami; AEAT nadal stosuje 24% od dochodu brutto.
Ważne: Jeśli nieruchomość jest wynajmowana przez część roku i pusta przez pozostały czas, muszą Państwo złożyć dwie deklaracje Modelo 210: jedną dla dochodów z wynajmu i jedną dla dochodu domniemanego za okres pustostanu.
Podatek majątkowy — Impuesto sobre el Patrimonio
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Próg | 700 000 € aktywów netto w Hiszpanii (dla nierezydentów — tylko aktywa hiszpańskie) |
| Stawki | Progresywne: 0,2% – 3,5% |
| Kto płaci | Właściciele nieruchomości o wartości powyżej 700 000 € |
| Formularz | Modelo 714 |
| Termin | Czerwiec (ten sam co podatek dochodowy) |
Dla większości nabywców na Costa Blanca z nieruchomościami poniżej 500 000 € podatek ten nie ma zastosowania. Dotyczy właścicieli luksusowych willi i portfeli nieruchomości. Od 11 lipca 2021 r. (Ley 11/2021) wszyscy nierezydenci, z UE i spoza niej, mogą zamiast skali państwowej stosować zasady podatku majątkowego wspólnoty autonomicznej, w której położona jest nieruchomość.
Jak opodatkowany jest wynajem?
Licencja turystyczna
Krajowy Registro Único de Arrendamientos i numer NRA zostały unieważnione przez Sąd Najwyższy w maju 2026 r. (STS 620/2026). Oferty na Booking, Airbnb i Vrbo nie wymagają już kodu NRA, a wraz z rejestrem zniknęła roczna deklaracja, która miała obowiązywać od lutego 2026 r. Pozostają Ventanilla Única Digital i obowiązki informacyjne platform, a regionalna lub gminna licencja turystyczna jest nadal obowiązkowa. Jak licencja, umowa i rozliczenia podatkowe układają się w całość, opisuje nasz przewodnik po wynajmie nieruchomości w Hiszpanii.
Przepisy regionalne się różnią: Wspólnota Walencka wymaga licencji turystycznej (numer VT), Baleary — rejestracji ETV; Andaluzja i Murcja mają własne procedury. Kary za wynajem bez licencji zaczynają się od 30 000 €.
Koszty podlegające odliczeniu (tylko rezydenci UE/EOG)
- Odsetki od kredytu hipotecznego (proporcjonalnie do okresu wynajmu)
- IBI (proporcjonalnie)
- Opłaty wspólnotowe (comunidad de propietarios)
- Ubezpieczenie domu
- Naprawy i konserwacja
- Amortyzacja (3% wartości konstrukcji, z wyłączeniem gruntu)
- Koszty prawne i zarządzania
- Koszty reklamy wynajmu
Jakie podatki przy sprzedaży?
Podatek od zysków kapitałowych
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Stawka dla nierezydentów | 19% od zysku |
| Zysk | Cena sprzedaży − cena zakupu − koszty zakupu/sprzedaży − koszty ulepszeń |
| Formularz | Modelo 210 |
| Termin | W ciągu 4 miesięcy od sprzedaży |
3% zaliczka — Modelo 211
Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i przekazać ją organowi podatkowemu (Modelo 211). Jest to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych.
Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy niż 3%, sprzedający może wystąpić o zwrot przez Modelo 210. Jeśli wyższy, sprzedający płaci różnicę.
Przykład: kupiono za 200 000 €, sprzedano za 300 000 €. Zysk: 100 000 €. Podatek: 100 000 € × 19% = 19 000 €. Kupujący potrącił 3% z 300 000 € = 9 000 €. Sprzedający płaci dodatkowo 10 000 €.
Cały proces po stronie sprzedającego — terminy, dokumenty i odzyskanie potrąconych 3% — opisuje nasz przewodnik po sprzedaży nieruchomości.
Plusvalía Municipal
Podatek gminny od wzrostu wartości gruntu. Płacony przez sprzedającego. Obliczany przez gminę na podstawie katastralnej wartości gruntu i długości okresu posiadania. Dwie metody obliczania — rzeczywista i obiektywna; stosuje się niższą kwotę.
Podatek od spadków — Impuesto sobre Sucesiones
Hiszpański podatek od spadków jest jednym z najbardziej złożonych w Europie. Stawki progresywne: od 7,65% do 34%, z mnożnikami zależnymi od stopnia pokrewieństwa i wartości majątku.
Kluczowe punkty:
- Podatek płaci spadkobierca, a nie majątek.
- Dla nierezydentów-spadkobierców stosuje się przepisy wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość (zgodnie z orzeczeniem TSUE z 2014 r. i późniejszymi reformami).
- Wspólnota Walencji, Andaluzja i Murcja oferują znaczne ulgi regionalne (bonificaciones do 99% dla bezpośrednich krewnych).
- Termin złożenia: 6 miesięcy od daty śmierci (z możliwością przedłużenia).
Wskazówka: Planowanie spadku hiszpańskiej nieruchomości wymaga konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w międzynarodowym prawie spadkowym.
Tabela podsumowująca wszystkie podatki
| Podatek | Stawka | Kiedy | Formularz |
|---|---|---|---|
| IBI (lokalny) | 0,4–1,1% wartości katastralnej | Rocznie (jesień) | Rachunek Ayuntamiento |
| IRNR — dochód domniemany | 19% lub 24% z 1,1–2% wartości katastralnej | 1 kwietnia – 31 grudnia (za poprz. rok) | Modelo 210 |
| IRNR — wynajem | 19% (UE, netto) / 24% (spoza UE, brutto) | Rocznie, 1–20 kwietnia | Modelo 210 |
| Podatek majątkowy | 0,2–3,5% (>700 000 €) | Czerwiec | Modelo 714 |
| Zyski kapitałowe (sprzedaż) | 19% od zysku | 4 miesiące po sprzedaży | Modelo 210 |
| 3% zaliczka (kupujący) | 3% ceny | 1 miesiąc po sprzedaży | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Zależy od gminy | 30 dni po sprzedaży | Gmina |
| Spadek | 7,65–34% (z ulgami) | 6 miesięcy od śmierci | Modelo 650 |
Składanie deklaracji — samodzielnie czy przez gestoría
Samodzielnie: Możliwe przez stronę Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Potrzebny jest certyfikat cyfrowy lub Cl@ve PIN. Interfejs w języku hiszpańskim. Odpowiednie dla prostych przypadków (jedna nieruchomość, bez wynajmu).
Przez gestoría / doradcę podatkowego: Zalecane przy wynajmie, posiadaniu wielu nieruchomości lub kredycie hipotecznym. Koszt: 50–150 € za złożenie Modelo 210; 200–500 € za pełną obsługę roczną. Gestoría może również działać jako Państwa przedstawiciel podatkowy w Hiszpanii.
Wskazówka: Od 2024 r. nierezydenci mogą płacić podatki poleceniem zapłaty z konta bankowego SEPA (UE) — hiszpańskie konto bankowe nie jest już wymagane do płatności.
Częste błędy
„Nie wynajmuję — więc nie płacę." Błąd. Dochód domniemany (renta imputada) jest opodatkowany rocznie, nawet jeśli nieruchomość stoi pusta.
„Zapłaciłem IBI — to wszystko." IBI to podatek lokalny. IRNR (Modelo 210) to podatek krajowy. To dwa różne podatki, dwa różne organy.
„Jestem z Wielkiej Brytanii, więc jestem z UE." Od Brexitu rezydenci Wielkiej Brytanii są traktowani jak osoby spoza UE: 24% od dochodu z wynajmu i dochodu domniemanego, bez odliczeń kosztów wynajmu. Podatek od zysku ze sprzedaży pozostaje 19%.
„Zapomniałem złożyć za poprzednie lata — nic wielkiego." Stosuje się kary + odsetki + dopłaty. Można dobrowolnie uregulować ostatnie 4 lata (ze zmniejszonymi konsekwencjami), ale lepiej do tego nie dopuścić.
„Kupujący płaci podatek przy sprzedaży." Nie. Podatek od zysków kapitałowych płaci sprzedający. Kupujący jedynie potrąca 3% jako zaliczkę.
