Le groupe financier Bankinter a révisé à la hausse ses prévisions concernant la croissance des prix de l'immobilier résidentiel en Espagne. Selon la banque, les coûts du logement continueront de dépasser l'inflation dans les mois à venir. Elle prévoit que les prix pourraient augmenter de plus de 8% en 2024 et d'environ 5% en 2025.
Auparavant, Bankinter avait prédit une hausse de 6% pour cette année et de 4% en 2025, ce qui signifie que les nouvelles estimations dépassent les anciennes de deux et un points de pourcentage, respectivement. Après cette période, la banque s'attend à un ralentissement progressif de la croissance des prix.
“Par la suite, le rythme d'augmentation devrait se modérer, se situant au-dessus de 3% en 2026, et convergeant progressivement avec l'inflation autour de 2% d'ici 2027”, expliquent les analystes de Bankinter.
Parmi les facteurs clés soutenant le marché immobilier espagnol figurent les baisses de taux d'intérêt attendues—qui stimuleront l'intérêt des acheteurs—ainsi qu'un marché du travail solide, une offre de logements limitée et une flambée des prix de location, qui ont grimpé d'environ 11% depuis le début de l'année.
Régions affichant la plus forte croissance des prix
Les experts de la banque notent que les hausses de prix les plus importantes sont attendues dans les grandes villes, le long de la côte méditerranéenne et sur les îles. Ces zones bénéficient de la concentration de population et d'une forte demande étrangère.
Selon l'Institut national de la statistique espagnol (INE), entre 2022 et 2037, la population dans des régions comme les Baléares et les Canaries, Murcie, Madrid, la Catalogne et Valence pourrait augmenter de plus de 13%. Les acheteurs étrangers représentent déjà un achat immobilier sur cinq en Espagne, et leur pouvoir d'achat dépasse souvent celui des acheteurs locaux.
Aucun signe de bulle immobilière
Malgré la hausse continue des prix, Bankinter ne voit aucun signe de formation d'une nouvelle bulle immobilière.
“Après une décennie d'augmentations continues des prix—depuis 2014, les valeurs ont augmenté d'environ 56%—certains se demandent si une nouvelle bulle émerge. Notre point de vue est que ce n'est pas le cas. Le marché immobilier espagnol présente des fondamentaux solides”, déclarent les analystes de Bankinter. Ils soulignent l'amélioration des indicateurs d'accessibilité par rapport aux moyennes historiques, des ratios d'endettement raisonnables et une offre limitée—un contraste saisissant avec la suroffre qui caractérisait la bulle précédente.
Perspectives positives pour les sociétés immobilières cotées
Bankinter prévoit une tendance positive pour les sociétés immobilières cotées en bourse. Parmi les recommandations d'“achat” figurent des entreprises liées aux cycles économiques, notamment Vonovia, Colonial, Merlin Properties et le promoteur Aedas Homes.
Parallèlement, la banque maintient des perspectives positives pour les entreprises présentant un potentiel de croissance structurelle, telles que Prologis, Welltower et Digital Realty Trust, axées respectivement sur la logistique, la santé et les centres de données.
Bankinter estime qu'une croissance économique modérée, une inflation supérieure à 2% et de nouvelles baisses de taux d'intérêt créeront un environnement favorable aux investissements immobiliers jusqu'en 2025.
L'attractivité de certains segments—bureaux, centres commerciaux et marché locatif résidentiel—est renforcée par l'intérêt pour des entreprises comme Colonial, Merlin Properties, Aedas Homes et l'allemande Vonovia. De plus, l'essor du tourisme continue de stimuler une forte demande hôtelière malgré les tensions géopolitiques.
Bankinter voit un potentiel de hausse significatif en bourse pour plusieurs poids lourds de l'immobilier. Pour Colonial, elle prévoit une augmentation de 33,2% (objectif €7,3), pour Lar España un gain de 0,5% dans le contexte de l'offre publique d'achat d'Helios (€8,3), pour Merlin Properties une hausse de 16,6% (€12,2) et pour Aedas Homes une progression de 13,7% (€29).
En revanche, Bankinter recommande de vendre Metrovacesa (malgré un gain projeté de 2,9%) et Neinor Homes (avec une baisse anticipée de plus de 3%).
Les actifs de croissance structurelle, bénéficiant de tendances démographiques et technologiques favorables, incluent Welltower (établissements de santé, en particulier résidences pour seniors), Prologis (propriétés logistiques) et Digital Realty Trust (centres de données).
Pour les investisseurs qui préfèrent les véhicules d'investissement collectifs, Bankinter suggère d'envisager le “Janus Henderson Pan European Property Equity Fund”, similaire au “JH Global Property Equity Fund” déjà présent dans son portefeuille.
Informations préparées sur la base des données de idealista.com.
