2025 was een recordjaar voor de Spaanse vastgoedmarkt. Prijzen stegen met 12,8% op jaarbasis — 42 opeenvolgende kwartalen van groei. Verkoopvolumes keerden terug naar niveaus die niet meer waren gezien sinds 2007. Buitenlandse kopers vestigden een nieuw record: ongeveer 140.000 transacties, 20% van alle verkopen. En dit — ondanks de afschaffing van het Golden Visa.
Wat wacht de markt in 2026? Hieronder volgen feiten, geen meningen.
Wat Gebeurde Er in 2025
Kerncijfers voor 2025:
| Indicator | Waarde |
|---|---|
| Prijsgroei (INE, op jaarbasis) | +12,8% |
| Gemiddelde prijs, Spanje (Idealista, nov 2025) | €2.605/m² |
| Verkoopvolume | ~720.000 transacties |
| Buitenlandse kopers | ~140.000 transacties (~20%) |
| Buitenlands aandeel in Alicante | 51,8% |
| Buitenlands aandeel in Andalusië (Malaga) | 42,9% |
| Prijsgroei, Valenciaanse Gemeenschap | +18,0% |
| Prijsgroei, Alicante (provincie) | +15,3–15,9% |
| 12-maands Euribor, januari 2026 | 2,267% |
De markt wordt door analisten (BBVA Research, Bankinter) gekenmerkt als "oververhit vanwege aanbodtekorten" maar niet als een speculatieve zeepbel: de groei wordt gedreven door reële vraag, demografische druk en onvoldoende nieuwbouw.
Prijsprognose voor 2026
Consensus onder analisten: groei zal doorgaan maar matigen.
| Bron | Groeiverwachting 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / University of Malaga | +7,6% (nieuwbouw), +8,7% (bestaande bouw) |
Gemiddelde verwachting: +5–7% nationaal, +7–10% in hotspotregio's.
Drijvende krachten achter aanhoudende groei: woningtekort (~600.000 eenheden zoals geschat in 2025), bevolkingsgroei (+180.000 nieuwe huishoudens/jaar), beperkte nieuwbouw (~140.000 vergunningen in 2025, 150.000 in 2026 — onvoldoende om aan de vraag te voldoen), ECB-renteverlagingen die de toegankelijkheid van hypotheken verbeteren, aanhoudende vraag van buitenlandse kopers.
Redenen voor matiging: hoog basiseffect, afnemende betaalbaarheid voor Spaanse kopers, regelgevingsrisico's (discussie over extra belastingen voor niet-ingezeten kopers, beperkingen op toeristische verhuur in bepaalde regio's).
Prijzen per Regio: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Regio | Gem. prijs/m² (2025) | Groei 2025 | Prognose 2026 | Buitenlands aandeel |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €2.500 | +15,3% | +5–9% | 51,8% |
| Costa del Sol (Malaga) | €3.842 | +15,3% | +5–9% | 42,9% |
| Costa Cálida (Murcia) | €1.515 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Spanje's leider qua aandeel buitenlandse kopers: meer dan de helft van alle transacties zijn door buitenlanders. Gemiddelde prijs van €2.500/m² ligt 40% onder de piek van 2007 en 50% onder de Costa del Sol. In 2026 wordt een groei van +5–9% verwacht, waarbij premiumzones (Jávea, Moraira, Altea Hills) +10% bereiken.
Prijzen per plaats (2025):
| Plaats | Prijs/m² |
|---|---|
| Benidorm | €3.200 |
| Jávea | €3.000–5.000 |
| Moraira | €2.500–4.500 |
| Alicante (stad) | €2.500 |
| Calpe | €2.800 |
| Altea | €2.800–3.500 |
| Torrevieja | €2.300 |
| Finestrat / Polop | €1.500–2.800 |
Costa del Sol (Malaga)
Spanje's duurste kustmarkt: Marbella, Estepona, Benalmadena. Gemiddelde prijs €3.842/m², Marbella aanzienlijk hoger. Door luxe gedomineerde markt: 62% van de transacties boven €2,5 miljoen zijn door buitenlanders, 60% zonder financiering. Verwacht +5–9% in 2026, waarbij het premiumsegment +10% bereikt.
Costa Cálida (Murcia)
De meest betaalbare van de drie regio's: €1.515/m². Murcia registreerde de hoogste groei onder de autonome gemeenschappen — +14,6% in 2025. Zich ontwikkelende markt met groeiend aandeel buitenlandse kopers. Verwacht +6–8% in 2026. Trekt kopers aan die uit de Costa Blanca en Costa del Sol zijn geprijsd.
Vraag van Buitenlandse Kopers
Buitenlandse kopers zijn de bepalende kracht van de markt. Kerngegevens voor 2025:
- ~140.000 transacties (record, +40% vs 2019)
- 20% van alle transacties (historisch gemiddelde: 10,5%)
- Top 5 nationaliteiten: Britten, Duitsers, Nederlanders, Belgen, Fransen (samen ~48,5% van niet-ingezeten aankopen)
- Niet-ingezetenen kopen gemiddeld duurdere woningen dan ingezetenen en Spanjaarden
- 2025 vs 2024 groei: ongeveer +5,5%
Nieuwe trend in 2026: groeiend aandeel kopers uit de VS, Latijns-Amerika (Mexico) en Zuidoost-Azië. Kopers zijn jonger en meer technologiegericht — oprichters, leidinggevenden in de financiële sector, digitale nomaden.
De afschaffing van het Golden Visa (april 2025) heeft geen invloed gehad op de vraag. CaixaBank Research bevestigt: Golden Visas vertegenwoordigden ~2.000 aanvragen per jaar — verwaarloosbaar vergeleken met 140.000+ buitenlandse aankopen.
Nieuwbouw vs Bestaande Bouw
| Segment | Groei 2025 | Volume | Aandeel |
|---|---|---|---|
| Bestaande bouw | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Nieuwbouw | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
Het aandeel nieuwbouw groeit (van 21% in 2024 naar 22,2% in 2025) maar blijft ver onder de piek van 2007 (42%).
Het probleem: de bouw verloopt te traag. ~140.000 bouwvergunningen in 2025 versus ~180.000 nieuwe huishoudens per jaar + ~50.000 niet-ingezeten aankopen. Het tekort accumuleert. BBVA voorspelt een vergunningsgroei van +16% en +13% in 2025–2026, maar dit is niet genoeg.
Voor kopers betekent dit: met beperkt aanbod zijn er geen gronden om prijsdalingen in 2026 te verwachten.
Huurrendement per Regio
| Stad / Regio | Gemiddeld brutorendement | Verhuurtype |
|---|---|---|
| Alicante (stad) | 5,6% | Lange termijn + seizoen |
| Benidorm | 6–8% | Korte termijn (het hele jaar) |
| Torrevieja | 6–7% | Korte termijn + lange termijn |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Seizoen (premium) |
| Malaga (stad) | 4,7% | Lange termijn |
| Marbella | 4,9% | Korte termijn (premium) |
| Murcia (regio) | 6–7% | Gemengd |
| Spanje gemiddeld (Q3 2025) | 5,4% | — |
Huurprijzen in Spanje stegen met 11,5% in 2024 (Idealista) en bereikten een record van €13,5/m² per maand. De groei gaat door in 2025–2026 vanwege tekort aan langetermijnhuurwoningen: de Woningwet (2023) leidde ertoe dat sommige verhuurders overstapten naar toeristische verhuur, waardoor de beschikbare voorraad voor bewoners afnam.
Voor investeerders: de Costa Blanca biedt de beste prijs-kwaliteitverhouding qua rendement versus instapprijs vergeleken met de Costa del Sol. Benidorm leidt met rendementen tot 8%, gedreven door het hele jaar door vraag.
Invloed Golden Visa
Minimaal. Het Golden Visa genereerde ~2.000 aanvragen per jaar tegen 140.000+ buitenlandse aankopen. Buitenlanders kopen voor levensstijl, klimaat, huurrendement en waardestijging — niet voor verblijfsvergunningen.
Alternatieve verblijfsroutes (Digital Nomad Visa, Non-Lucrative Visa) zijn beschikbaar en functioneren. Meer detail in onze gids "Golden Visa Afgeschaft: Wat Te Doen."
Hypotheekrente — Vooruitzichten
12-maands Euribor in januari 2026: 2,267%. Aanzienlijk lager dan de piek van 4,2% in 2023, maar de vijfde opeenvolgende maand van lichte stijging.
Vaste tarieven voor niet-ingezetenen: 2,8–3,5%. Voor ingezetenen: 2–2,5%. De ECB handhaaft haar gematigde versoepelingskoers, maar het tempo van verlagingen is afgenomen.
Prognose: stabiele of licht dalende tarieven in 2026. Een significante daling naar niveaus van 2021–2022 (Euribor nabij 0%) moet niet worden verwacht.
Meer detail in onze gids "Hypotheken in Spanje voor Buitenlanders."
Moet U in 2026 Kopen
Feiten ten gunste: prijzen zijn 42 opeenvolgende kwartalen gestegen en zullen naar verwachting nog +5–7% verder groeien. Het structurele woningtekort zal niet in 1–2 jaar worden opgelost. Hypotheekrente is stabiel. Huurrendementen van 5–7% behoren tot de beste van Europa. De Costa Blanca blijft 40% onder de prijspiek van 2007.
Redenen voor voorzichtigheid: het groeitempo vertraagt (van +12,8% naar +5–7%). Regelgevingsrisico's: mogelijke beperkingen op toeristische verhuur in bepaalde steden. Discussie over een extra belasting op aankopen door niet-EU niet-ingezeten kopers (voorstel januari 2025, waarschijnlijk niet in huidige vorm aangenomen).
Conclusie: 2026 blijft een koper-investeerdersmarkt, maar het venster van kansen wordt kleiner. Wachten op een "prijscorrectie" wordt niet ondersteund door een van de belangrijke analytische bronnen.
