2025 was een recordjaar voor de Spaanse vastgoedmarkt. Prijzen stegen met 12,8% op jaarbasis, een voortzetting van de jaarlijkse groei die in 2014 begon. Verkoopvolumes keerden terug naar niveaus die niet meer waren gezien sinds 2007. Buitenlandse kopers blijven een bepalende kracht: in de eerste helft van 2026 kochten zij 62.327 woningen (Consejo General del Notariado), 13% minder dan een jaar eerder, maar in de provincie Alicante nog altijd goed voor 46,43% van alle aankopen (Registradores, tweede kwartaal 2026). En dat ondanks de afschaffing van het Golden Visa.
Update (augustus 2026): het nieuwste kwartaalrapport van de Registradores zet de provincie Alicante op één in Spanje qua internationale vraag — 46,43% van de aankopen is inmiddels buitenlands.
Update (september 2026): de huizenprijsindex van het Spaanse statistiekbureau INE steeg in het tweede kwartaal van 2026 met 12,2% op jaarbasis, een voortzetting van de jaarlijkse groei die in 2014 begon; het was het zesde kwartaal op rij boven de 12%. Nieuwbouw steeg met 7,4%, het traagste tempo sinds begin 2023; bestaande bouw steeg met 12,9%.
Wat wacht de markt in 2026? Hieronder volgen feiten, geen meningen.
Wat Gebeurde Er in 2025
Kerncijfers voor 2025:
| Indicator | Waarde |
|---|---|
| Prijsgroei (INE, op jaarbasis) | +12,8% |
| Gemiddelde prijs, Spanje (Idealista, nov 2025) | €2.605/m² |
| Verkoopvolume | ~720.000 transacties |
| Buitenlandse kopers, eerste helft 2026 (Notariado) | 62.327 aankopen (−13% op jaarbasis); 22.940 door niet-ingezetenen (−18%) |
| Buitenlands aandeel in de provincie Alicante (Registradores, tweede kwartaal 2026) | 46,43% |
| Buitenlands aandeel in de provincie Málaga (Registradores, tweede kwartaal 2026) | 37,01% |
| Prijsgroei, Valenciaanse Gemeenschap | +18,0% |
| Prijsgroei, Alicante (provincie) | +15,3–15,9% |
| 12-maands Euribor, gemiddelde september 2026 | 3,247% |
Bronnen: INE-huizenprijsindex, transactiestatistieken van het Notariado, Banco de España.
De markt wordt door analisten (BBVA Research, Bankinter) gekenmerkt als "oververhit vanwege aanbodtekorten" maar niet als een speculatieve zeepbel: de groei wordt gedreven door reële vraag, demografische druk en onvoldoende nieuwbouw.
Prijsprognose voor 2026
Consensus onder analisten: groei zal doorgaan maar matigen.
| Bron | Groeiverwachting 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / University of Malaga | +7,6% (nieuwbouw), +8,7% (bestaande bouw) |
Gemiddelde verwachting: +5–7% nationaal, +7–10% in hotspotregio's.
Drijvende krachten achter aanhoudende groei: woningtekort (~600.000 eenheden zoals geschat in 2025), bevolkingsgroei (+180.000 nieuwe huishoudens/jaar), beperkte nieuwbouw (~140.000 vergunningen in 2025, 150.000 in 2026 — onvoldoende om aan de vraag te voldoen), hypotheekvraag die tot dusver twee ECB-renteverhogingen in 2026 heeft opgevangen, aanhoudende vraag van buitenlandse kopers.
Redenen voor matiging: hoog basiseffect, afnemende betaalbaarheid voor Spaanse kopers, regelgevingsrisico's (discussie over extra belastingen voor niet-ingezeten kopers, beperkingen op toeristische verhuur in bepaalde regio's).
Prijzen per Regio: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Regio | Gem. vraagprijs/m² (Fotocasa, september 2026) | Groei 2025 | Prognose 2026 | Buitenlands aandeel (Registradores, tweede kwartaal 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €3.167 | +15,3% | +5–9% | 46,43% |
| Costa del Sol (Malaga) | €4.118 | +15,3% | +5–9% | 37,01% |
| Costa Cálida (Murcia) | €2.215 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Koploper van Spanje in aandeel buitenlandse kopers: in het tweede kwartaal van 2026 kwam 46,43% van de aankopen in de provincie Alicante van buitenlanders (Registradores). De gemiddelde vraagprijs van €3.167/m² (Fotocasa, september 2026) ligt ongeveer 23% onder die van de Costa del Sol. In 2026 wordt een groei van +5–9% verwacht, waarbij premiumzones (Jávea, Moraira, Altea Hills) +10% bereiken. Een overzicht per plaats vindt u in onze gids over waar u in Spanje het beste een woning koopt.
Prijzen per plaats (Fotocasa, gemiddelde vraagprijs, september 2026):
| Plaats | Prijs/m² |
|---|---|
| Benidorm | €4.115 |
| Jávea | €4.236 |
| Moraira (wijken) | €4.210–4.970 |
| Alicante (stad) | €2.706 |
| Calpe | €4.133 |
| Altea (Altea Hills) | €3.666 (€4.152) |
| Torrevieja | €2.931 |
| Finestrat / Polop | €3.669 / €3.625 |
Costa del Sol (Malaga)
Spanje's duurste kustmarkt: Marbella, Estepona, Benalmadena. Gemiddelde vraagprijs €4.118/m² (Fotocasa, september 2026); Marbella €5.039, Fuengirola €4.765, Estepona €4.487. Een vergelijking van beide kusten naast elkaar vindt u in onze gids Costa Blanca versus Costa del Sol. Door luxe gedomineerde markt: 62% van de transacties boven €2,5 miljoen zijn door buitenlanders, 60% zonder financiering. Verwacht +5–9% in 2026, waarbij het premiumsegment +10% bereikt.
Costa Cálida (Murcia)
Bekijk woningen aan de Costa Blanca, Costa del Sol en Costa Cálida. De meest betaalbare van de drie regio's: €2.215/m² (Fotocasa, september 2026). Murcia registreerde de hoogste groei onder de autonome gemeenschappen — +14,6% in 2025. Zich ontwikkelende markt met groeiend aandeel buitenlandse kopers. Verwacht +6–8% in 2026. Trekt kopers aan die uit de Costa Blanca en Costa del Sol zijn geprijsd.
Vraag van Buitenlandse Kopers
Buitenlandse kopers zijn de bepalende kracht van de markt. Kerngegevens:
- Eerste helft van 2026: 62.327 woningaankopen door buitenlanders, 13% minder dan een jaar eerder; 22.940 daarvan door niet-ingezetenen, 18% minder (Consejo General del Notariado)
- Provincie Alicante: 46,43% van de aankopen door buitenlanders in het tweede kwartaal van 2026; provincie Málaga 37,01% (Registradores)
- Top 5 nationaliteiten: Britten, Duitsers, Nederlanders, Belgen, Fransen (samen ~48,5% van niet-ingezeten aankopen)
- Niet-ingezetenen kopen gemiddeld duurdere woningen dan ingezetenen en Spanjaarden
Nieuwe trend in 2026: groeiend aandeel kopers uit de VS, Latijns-Amerika (Mexico) en Zuidoost-Azië. Kopers zijn jonger en meer technologiegericht — oprichters, leidinggevenden in de financiële sector, digitale nomaden.
De afschaffing van het Golden Visa (april 2025) heeft geen invloed gehad op de vraag. CaixaBank Research bevestigt: Golden Visa's waren goed voor ~2.000 aanvragen per jaar — verwaarloosbaar tegenover de 62.327 buitenlandse aankopen die alleen al in de eerste helft van 2026 werden geregistreerd.
Nieuwbouw vs Bestaande Bouw
| Segment | Groei 2025 | Volume | Aandeel |
|---|---|---|---|
| Bestaande bouw | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Nieuwbouw | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
Het aandeel nieuwbouw groeit (van 21% in 2024 naar 22,2% in 2025) maar blijft ver onder de piek van 2007 (42%).
Het probleem: de bouw verloopt te traag. ~140.000 bouwvergunningen in 2025 versus ~180.000 nieuwe huishoudens per jaar + ~50.000 niet-ingezeten aankopen. Het tekort accumuleert. BBVA voorspelt een vergunningsgroei van +16% en +13% in 2025–2026, maar dit is niet genoeg.
Voor kopers betekent dit: met beperkt aanbod zijn er geen gronden om prijsdalingen in 2026 te verwachten.
Huurrendement per Regio
| Stad / Regio | Gemiddeld brutorendement | Verhuurtype |
|---|---|---|
| Alicante (stad) | 5,6% | Lange termijn + seizoen |
| Benidorm | 6–8% | Korte termijn (het hele jaar) |
| Torrevieja | 6–7% | Korte termijn + lange termijn |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Seizoen (premium) |
| Malaga (stad) | 4,7% | Lange termijn |
| Marbella | 4,9% | Korte termijn (premium) |
| Murcia (regio) | 6–7% | Gemengd |
| Spanje gemiddeld (derde kwartaal 2025) | 5,4% | — |
De huurprijzen in Spanje bereikten in juni 2026 een nieuw record van €15,3/m² per maand, een stijging van 4,2% over het jaar (idealista) — ze blijven stijgen, maar met ongeveer een derde van het tempo van 2024, nu de betaalbaarheid afneemt en huurplafonds de gereguleerde markten hervormen. Het tekort aan langlopend aanbod houdt aan: de Woningwet (2023) dreef sommige verhuurders naar toeristische verhuur, wat het aanbod voor bewoners verkleinde. Op de open markt van de Costa Blanca stegen de huren in Alicante met 9,1% over het jaar (zie onze huurupdate van juni 2026).
Voor investeerders: de Costa Blanca biedt de beste prijs-kwaliteitverhouding qua rendement versus instapprijs vergeleken met de Costa del Sol. Benidorm leidt met rendementen tot 8%, gedreven door het hele jaar door vraag.
Invloed Golden Visa
Minimaal. Het Golden Visa genereerde ~2.000 aanvragen per jaar, tegenover meer dan 60.000 buitenlandse aankopen alleen al in de eerste helft van 2026 (Notariado). Buitenlanders kopen voor levensstijl, klimaat, huurrendement en waardestijging — niet voor verblijfsvergunningen.
Alternatieve verblijfsroutes (Digital Nomad Visa, Non-Lucrative Visa) zijn beschikbaar en functioneren. Meer detail in onze gids over de alternatieven voor het Golden Visa.
Hypotheekrente — Vooruitzichten
De 12-maands Euribor kwam in september 2026 uit op gemiddeld 3,247% (besluit van de Banco de España van 1 oktober, BOE van 2 oktober), het hoogste maandgemiddelde sinds juli 2024, tegenover 2,954% in augustus en ongeveer 2,17% een jaar eerder.
De ECB heeft de rente in 2026 twee keer verhoogd: op 11 juni en opnieuw op 10 september, toen de depositorente naar 2,50% ging. De volgende vergadering is op 29 oktober 2026 en de markt rekent op een ongewijzigde rente. Indicatieve vaste rentes voor niet-ingezetenen liggen nu op 3,2–4,3%, afhankelijk van bank en loan-to-value; variabele aanbiedingen staan op Euribor plus 1,0–1,5 procentpunt, en een variabele lening die nu wordt herzien, komt ongeveer een procentpunt hoger uit dan een jaar geleden.
Vooruitzicht: geen terugkeer naar de Euribor van bijna 0% uit 2021–2022, en geen verlagingen ingeprijsd voor de rest van 2026. Reken met een Euribor van 3,1–3,3% en kies bij voorkeur een vaste rente als er een van rond de 3,5% beschikbaar is. Alle cijfers, in euro's, in onze ECB-analyse van september 2026.
Meer detail in onze gids over hypotheken in Spanje voor buitenlanders.
Moet U in 2026 Kopen
Argumenten vóór: prijzen liggen sinds 2014 elk kwartaal hoger dan een jaar eerder (INE) en zullen naar verwachting nog +5–7% verder groeien. Het structurele woningtekort zal niet in 1–2 jaar worden opgelost. De hypotheekrente is in 2026 gestegen, maar blijft ruim onder de piek van 2023. Huurrendementen van 5–7% behoren tot de beste van Europa. De Costa Blanca blijft 40% onder de prijspiek van 2007.
Redenen voor voorzichtigheid: het groeitempo vertraagt (van +12,8% naar +5–7%). Regelgevingsrisico's: mogelijke beperkingen op toeristische verhuur in bepaalde steden. De in januari 2025 voorgestelde extra belasting op aankopen door niet-EU-kopers zonder ingezetenschap is vervallen toen het parlement werd ontbonden voor de algemene verkiezingen van 29 november 2026; een toekomstige regering zou het voorstel opnieuw moeten indienen.
Conclusie: 2026 blijft een koper-investeerdersmarkt. Wachten op een "prijscorrectie" wordt niet ondersteund door een van de belangrijke analytische bronnen.
Laatst bijgewerkt: oktober 2026, met de INE-prijzen over het tweede kwartaal, de Notariado-cijfers over buitenlandse kopers in de eerste helft van 2026, de Fotocasa-prijzen van september 2026 en het Euribor-gemiddelde van september.
