Der spanische Immobilienmarkt ist mit voller Kraft ins Jahr 2025 gestartet. Nach rekordverdächtigem Preiswachstum im Jahr 2024 haben mehrere Städte Allzeithochs erreicht, getrieben durch starke Nachfrage, niedrige Hypothekenzinsen und einen chronischen Mangel an Wohnraumangebot. Mit einem sich bei etwa 2% stabilisierenden Euribor und anhaltend hohem internationalen Interesse an Spanien wird das Jahr sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Die zentrale Frage lautet: Was können Käufer und Investoren bis Ende 2025 erwarten?
Basisszenario — landesweit wird ein Preisanstieg von +4–6% im Jahresvergleich bis Dezember 2025 erwartet, wobei einige Großstädte voraussichtlich ein zweistelliges Wachstum beibehalten werden.
Grundlage der Prognose:
- Bankinter: ~+5% in 2025, mit einer erwarteten Verlangsamung in 2026–2027.
- S&P: revidierte Prognose auf ~+4,5% in 2025.
- Singular Bank: kumulativ ~+9% für 2025–2026.
Mietmarkt
Der Mietsegment verzeichnet das stärkste Wachstum — prognostiziert mit ~+10% oder mehr in 2025, angetrieben durch einen chronischen Mangel an verfügbaren Wohneinheiten.
Angebot
Rekordverdächtiger Rückgang — –16% im Jahresvergleich im Q1 2025 und –20% im Q2 2025; diese anhaltende Verknappung wird weiterhin Aufwärtsdruck auf die Preise ausüben.
Finanzierung
Der Euribor hat sich bei ~2–2,1% stabilisiert; die EZB-Zinssenkungen in 2025 haben die Erschwinglichkeit von Hypotheken bereits verbessert und werden die Nachfrage weiterhin stützen.
Aktuelle Situation (Mitte 2025)
Bis Mitte Sommer 2025 erreichten die Preise für Bestandsimmobilien in Spanien neue historische Höchststände:
- Landesdurchschnitt: €2.471/m² im Juli (+14,7% im Jahresvergleich)
- Spitzenlagen: €2.391/m²
Lokale Rekorde:
- Barcelona — €4.943/m²
- Madrid — ~€5.718/m²
- Valencia — €3.123/m²
- Málaga — €3.467/m²
- Alicante — €2.435/m²
Das Angebot bricht weiterhin ein:
- –15% im Jahresvergleich im Q4 2024
- –16% im Jahresvergleich im Q1 2025
- –20% im Jahresvergleich im Q2 2025 — der stärkste Rückgang in der erfassten Geschichte.
Der Mietbestand ist um –56% im Vergleich zum Höchststand von 2020 gefallen.
Der Euribor fiel im Frühjahr auf ~2% (Mai ~2,08%; Juli ~2,08%), wobei ein Konsens eine weitere Stabilität auf diesem Niveau erwartet — eine starke Stütze für die Hypothekenaktivität.
Prognose bis Dezember 2025
Verkaufspreise
Basisszenario: +4–6% im Jahresvergleich landesweit. Die stärksten Zuwächse werden in Küstenmärkten und Großstädten erwartet (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, San Sebastián), die bereits Rekordhöhen erreicht haben.
Mietmarkt
Es wird erwartet, dass das Wachstum die Verkaufspreise übertrifft — voraussichtlich über +10% in 2025, gestützt durch Angebotsknappheit und Migrations-/Tourismusnachfrage. Beispiel: Madrid verzeichnete Steigerungen von ~+11–15% im Jahresvergleich in 2024–2025.
Transaktionen
Nach einer Stabilisierung in 2024 und Erholung in 2025 wird ein moderates Wachstum des Transaktionsvolumens prognostiziert (~+4% im Jahresvergleich). Das Wachstum wird hauptsächlich durch Angebotsknappheit, nicht durch Nachfrage, begrenzt bleiben.
Wichtige Markttreiber
- Erheblicher Angebotsmangel: Historische Rückgänge bei verfügbaren Angeboten (–16% bis –20% im Jahresvergleich Anfang 2025) sind die Hauptkraft, die die Preise auf Aufwärtskurs hält.
- Günstigere Hypotheken: Ein Euribor nahe 2% und gelockerte Kreditvergabebedingungen der Banken steigern die Kaufkraft.
- Premiumsegment: Begrenzte Verfügbarkeit und anhaltende Nachfrage üben weiterhin Aufwärtsdruck auf hochwertige Immobilien aus.
- Spaniens Image in der EU: Als einer der Vorreiter in Europas moderater Erholung des Wohnungsmarkts wahrgenommen, zieht es Kapitalzuflüsse an.
Risiken & Unsicherheiten
- Zinssätze: Sollte der Lockerungszyklus der EZB ins Stocken geraten, könnte die Hypothekennachfrage abkühlen; anhaltende moderate Senkungen sollten das Basisszenario bewahren.
- Neubau-Pipeline: Baugenehmigungen fielen um –10–13% im Jahresvergleich in 2024, was das Neubauwohnungsangebot in 2025–2026 begrenzen wird. Dies stützt die Preise, verschlechtert aber die Erschwinglichkeit.
- Lokale Überhitzung: In Städten, die bereits historische Höchststände erreicht haben (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante), können kurzfristige Pausen oder kleine vierteljährliche Korrekturen auftreten — der Gesamttrend bis 2025 bleibt jedoch aufwärts gerichtet.
Was dies für Käufer & Investoren bedeutet (bis Dezember 2025)
- Immobilienkauf zur Eigennutzung: Das „günstige" Zinsfenster ist bereits offen; die größte Herausforderung besteht darin, die richtige Immobilie zu finden. Rechnen Sie mit längeren Suchzeiten und mehr Wettbewerb.
- Kaufen-und-Vermieten-Investitionen: Das Mietwachstum übertrifft das Verkaufspreswachstum; das Leerstandsrisiko ist aufgrund des Unterangebots sehr gering. Die Standortwahl bleibt entscheidend.
- Premium-/Küstenmärkte: Aufgrund mangelnder hochwertiger Bestände weiterhin stark — eine „Hier-und-Jetzt"-Strategie mit Fokus auf liquide, gefragte Gebiete ist gerechtfertigt.
Bis Dezember 2025 wird der spanische Immobilienmarkt voraussichtlich seinen Aufwärtstrend beibehalten: moderates Preiswachstum (+4–6% landesweit, höher in Spitzenstädten und Küstengebieten), Mietpreisanstiege über 10% und rekordniedrige Angebote werden die Nachfrage weiterhin befeuern. Begrenzte Neubauten und anhaltendes internationales Interesse werden diesen Trend stützen und 2025 zu einem attraktiven Jahr sowohl für Eigenheimkäufer als auch für Investoren machen, die stabile Renditen auf Spaniens dynamischem Wohnungsmarkt suchen.
