Immobilie in Spanien kaufen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Spanien ist eines der beliebtesten Ziele für ausländische Immobilienkäufer in Europa. In der ersten Hälfte des Jahres 2025 erwarben Nicht-Residenten über 71.000 Immobilien – fast jede fünfte Transaktion landesweit. Ein warmes Klima, gut entwickelte Infrastruktur, ein transparentes Grundbuchsystem und keine Beschränkungen für ausländische Eigentümer machen Spanien zu einem der zugänglichsten Immobilienmärkte in der EU.

Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Prozess: von der Auswahl der Region bis zur Unterzeichnung beim Notar und der Eintragung Ihres Eigentums. Alle Zahlen und Steuersätze sind Stand Anfang 2026 aktuell.

Wichtig: Sie benötigen kein Visum, keine Aufenthaltserlaubnis oder irgendeine Form der Residenz, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen. Jeder Ausländer mit gültigem Reisepass kann Immobilieneigentümer werden.

Schritt 1. Legen Sie Ihr Budget einschließlich aller Kosten fest

Der Angebotspreis ist nicht der endgültige Preis. Sie sollten zusätzlich 10–13% für Steuern und Gebühren einplanen. Der genaue Prozentsatz hängt von der Region und der Art der Immobilie ab.

Bestandsimmobilie:

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia (Costa Blanca) beträgt der ITP-Satz derzeit 10%. Ab dem 1. Juni 2026 wird er gemäß Gesetz 5/2025 auf 9% gesenkt. Immobilien über €1.000.000 werden mit 11% besteuert.

Neubau vom Bauträger:

Beispiel: Wenn Sie eine Bestandswohnung für €250.000 in der Provinz Alicante kaufen, rechnen Sie mit etwa €28.000–€30.000 an zusätzlichen Kosten. Benötigtes Gesamtbudget: circa €280.000.

Schritt 2. Wählen Sie eine Region

Spanien bietet mehrere Hauptküstengebiete, die bei ausländischen Käufern beliebt sind:

Costa Blanca (Provinz Alicante) – die beliebteste Küste unter internationalen Käufern. Über 300 Sonnentage pro Jahr, gut entwickelte Infrastruktur, internationaler Flughafen Alicante. Breite Preisspanne: von €100.000 für Apartments in Torrevieja bis €2.000.000+ für Villen in Jávea oder Altea.

Costa del Sol (Provinz Málaga) – ein traditionelles Ziel für britische und skandinavische Käufer. Marbella, Estepona, Fuengirola. Insgesamt höheres Preissegment.

Costa Cálida (Region Murcia) – günstigere Preise, wachsender Markt, Golfresorts.

Jede Region hat ihren eigenen Charakter in Bezug auf Preise, Infrastruktur und Lebensstil. Wir empfehlen, die Region vor dem Kauf zu besuchen und mindestens eine Woche in Ihrer gewählten Gegend zu verbringen.

Schritt 3. Beantragen Sie Ihre NIE

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keine Immobilie kaufen, kein Bankkonto eröffnen oder Versorgungsleistungen anmelden.

So beantragen Sie sie:

Drei Möglichkeiten:

1. In Spanien – bei einer Polizeistation (Oficina de Extranjeros) nach Terminvereinbarung.
2. Bei einem spanischen Konsulat oder einer Botschaft in Ihrem Wohnsitzland.
3. Durch einen Vertreter mit notarieller Vollmacht (poder notarial) – nützlich, wenn Sie nicht persönlich nach Spanien reisen können.

Erforderliche Dokumente:

• Ausgefülltes Formular EX-15
• Reisepass + Kopie
• Nachweis des Antragsgrundes (Vorvertrag, Schreiben der Agentur)
• Bezahlte Gebühr – Formular 790, Code 012 (circa €12)

Bearbeitungszeit: Von einem Tag bis zu mehreren Wochen, abhängig von Stadt und Saison. In beliebten Küstengebieten während des Sommers können Termine 3–6 Wochen im Voraus ausgebucht sein. Beginnen Sie diesen Prozess frühzeitig.

Tipp: Die NIE ist lediglich eine Steueridentifikationsnummer – kein Visum und keine Aufenthaltserlaubnis. Sie gewährt nicht das Recht, in Spanien zu leben, ist aber für jede finanzielle Transaktion im Land erforderlich.

Schritt 4. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto wird benötigt, um die Immobilie, Steuern, Versorgungsrechnungen und Versicherungen zu bezahlen. Einige Banken ermöglichen die Kontoeröffnung per Video-Identifikation aus der Ferne, aber die meisten erfordern einen persönlichen Besuch oder eine Vollmacht.

Was Sie benötigen:

• Reisepass
• NIE (oder Nachweis der Beantragung)
• Adressnachweis in Ihrem Heimatland
• Einkommensnachweis oder Kontoauszug

Hauptbanken, die mit ausländischen Kunden arbeiten: CaixaBank (HolaBank-Programm für Expats), Santander, BBVA, Banco Sabadell. Alle haben englischsprachige Abteilungen für internationale Kunden.

Schritt 5. Finden Sie eine Immobilie und führen Sie eine rechtliche Prüfung durch

Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, überstürzen Sie keine Zahlung. Die rechtliche Prüfung muss zuerst erfolgen.

Was Ihr Anwalt prüft:

• Nota simple – ein Grundbuchauszug, der das Eigentum bestätigt und auf Hypotheken, Pfandrechte oder an der Immobilie haftende Schulden prüft.
• Katasterreferenz – Überprüfung, dass die tatsächlichen Grenzen und die Fläche mit den offiziellen Unterlagen übereinstimmen.
• Ausstehende Schulden – Versorgungsrechnungen, IBI-Steuer, Gemeinschaftsgebühren (comunidad).
• Planungsstatus – Legalität der Bebauung, Übereinstimmung mit der örtlichen Stadtplanung, Erstbezugslizenz (licencia de primera ocupación).

Bei Neubauten prüft der Anwalt zusätzlich die Lizenz des Bauträgers, Bankgarantien auf hinterlegte Gelder und die zehnjährige Bauversicherung (seguro decenal).

Wichtig: In Spanien zahlt der Käufer für seinen eigenen Anwalt – die Agentur und der Notar ersetzen keine unabhängige Rechtsberatung. Anwaltsgebühren liegen typischerweise zwischen €1.500 und €3.000, abhängig von der Komplexität der Transaktion.

Schritt 6. Reservierung und Anzahlung

Der Transaktionsprozess verläuft üblicherweise in zwei Stufen:

Reservierung (contrato de reserva): Ein kleiner Betrag (€3.000–€6.000), der die Immobilie für 1–2 Wochen vom Markt nimmt, während die Dokumente vorbereitet werden. Rückerstattungsbedingungen sind im Vertrag festgelegt.

Anzahlungsvertrag (contrato de arras): Der wichtigste Vorvertrag. Der Käufer zahlt eine Anzahlung – normalerweise 10% des Immobilienpreises. Der Vertrag legt fest:

• Preis und Zahlungsbedingungen
• Frist für die notarielle Beurkundung (üblicherweise 1–2 Monate)
• Pflichten beider Parteien

• Wenn der Käufer zurücktritt – verliert er die Anzahlung.
• Wenn der Verkäufer zurücktritt – muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Tipp: Unterzeichnen Sie den Arras-Vertrag nicht, bevor Ihr Anwalt die Immobilienprüfung abgeschlossen hat. Die Anzahlung wird nach der rechtlichen Prüfung gezahlt, nicht davor.

Schritt 7. Hypothek (falls Sie Finanzierung benötigen)

Ausländische Nicht-Residenten können eine Hypothek bei spanischen Banken erhalten. Konditionen Stand 2026:

Der 12-Monats-Euribor-Satz liegt im Januar 2026 bei 2,267%.

Für den Antrag benötigte Dokumente:

• Reisepass und NIE
• Einkommensnachweise für 3–6 Monate (Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen)
• Kontoauszüge für 6–12 Monate
• Arbeitsvertrag (Angestellte) oder 2 Jahre Steuererklärungen (Selbstständige)
• Bestätigung über keine ausstehenden Schulden in Ihrem Wohnsitzland

Banken mit Programmen für ausländische Käufer: CaixaBank (HolaBank), Santander (Mundo Mortgage), BBVA, Sabadell, Bankinter.

Tipp: Beantragen Sie gleichzeitig bei 2–3 Banken. Die Konditionen variieren erheblich, und ein Unterschied von 0,3% beim Zinssatz spart über die Laufzeit des Kredits Tausende von Euro. Ein Hypothekenmakler kann helfen, bessere Konditionen zu sichern.

Schritt 8. Notarielle Beurkundung (Escritura Pública)

Dies ist der Tag der Transaktion. Käufer und Verkäufer (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) treffen sich beim Notar.

Was geschieht:

1. Der Notar verliest die Kaufurkunde (escritura de compraventa).
2. Der Käufer zahlt den Restbetrag (Bankscheck oder Überweisung).
3. Falls eine Hypothek vorliegt – ist die Bank anwesend und der Darlehensvertrag wird formalisiert.
4. Beide Parteien unterzeichnen.
5. Der Käufer erhält die Schlüssel.

Gemäß dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) muss der Käufer mindestens einen Werktag vor der Hypothekenunterzeichnung den Notar für eine obligatorische Aufklärung über die Darlehenskonditionen aufsuchen (acta de transparencia). Dies ist eine Verbraucherschutzanforderung.

Wichtig: Die notarielle Beurkundung ist keine Formalität. Der Notar prüft die Dokumente, vertritt aber nicht die Interessen des Käufers. Deshalb benötigen Sie Ihren eigenen Anwalt.

Schritt 9. Eintragung und Schritte nach dem Kauf

Nach der notariellen Beurkundung:

1. Grundbucheintragung – Ihr Anwalt oder Gestor reicht die Dokumente ein. Dies dauert typischerweise 1–3 Monate. Sie sind bereits aufgrund der notariellen Urkunde rechtmäßiger Eigentümer.

1. Steuerzahlung – ITP oder IVA+AJD müssen innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung gezahlt werden. Verspätete Zahlung führt zu Strafen.

1. Versorgungsumschreibung – Strom, Wasser, Gas und Internet werden auf den Namen des neuen Eigentümers übertragen.

1. Versicherung – Eine Wohngebäudeversicherung ist bei einer Hypothek obligatorisch und wird in allen Fällen empfohlen.

1. IBI und Gemeinschaftsgebühren – Die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI) und die Gebühren der Eigentümergemeinschaft gehen auf den Käufer über.

1. Steuerpflichten für Nicht-Residenten – Selbst wenn Sie nicht in Spanien leben, müssen Sie eine jährliche Erklärung über Modelo 210 einreichen (unterstelltes Einkommen oder Mieteinnahmen).

Wie lange dauert der gesamte Prozess

Im Durchschnitt dauert es vom ersten Besuch bis zur Schlüsselübergabe 2–3 Monate. Bei einem Barkauf (ohne Hypothek) kann es schneller gehen: 4–6 Wochen.