Am 13. Januar 2025 stand Pedro Sánchez an einem Pult und kündigte — neben einem Paket aus 11 Wohnungsmaßnahmen — eine Steuer von „bis zu 100%" auf Immobilienkäufe durch nicht-ansässige Nicht-EU-Käufer in Spanien an. Die Schlagzeile ging um die Welt. Fünfzehn Monate später wurde der Gesetzentwurf nie formell im Kongress debattiert, keine Version wurde abgestimmt, und das eigene Wohnungspaket der Regierung von Januar 2026 hat ihn stillschweigend fallen gelassen. Die Schlagzeilen bleiben. Die Politik nicht.
Hinweis für deutschsprachige Leser: Als EU-Bürger sind Sie ausdrücklich von der vorgeschlagenen Steuer ausgenommen. Dieser Artikel bleibt relevant, wenn Sie mit einem Nicht-EU-Partner kaufen, Nicht-EU-Käufer beraten oder verstehen wollen, wie diese Politik den spanischen Immobilienmarkt prägt — der weiterhin einer der aktivsten Europas für die deutschsprachige Expat-Community ist (besonders in Dénia, Jávea, Calpe und Moraira).
Für britische, amerikanische, schweizerische, russische, kanadische und andere Nicht-EU-Käufer — die Zielgruppen, die zu Recht in Panik gerieten als die Ankündigung kam — ist die praktische Realität 2026 viel näher am Status quo als an einer Revolution. Dieser Artikel deckt ab, was tatsächlich vorgeschlagen wurde, wo der Gesetzentwurf jetzt steht, wer betroffen gewesen wäre, die Ausnahme, die die meisten Berichterstattungen verpassen, und drei praktische Workarounds.
Was Sánchez tatsächlich angekündigt hat — 13. Januar 2025
Der Vorschlag war die Schlüsselmaßnahme eines 12-Punkte-Wohnungspakets, das Spaniens Wohnungserschwinglichkeitskrise adressieren sollte. Die Struktur: eine neue Staatliche Komplementärsteuer auf Immobilientransfers, geschichtet über die bestehende regionale Transfer Tax (ITP), gezielt auf Käufe durch nicht-ansässige Nicht-EU-Käufer.
Die Mechanik, wie entworfen: 100% der Bemessungsgrundlage, wobei die Bemessungsgrundlage der höhere Wert aus Katasterreferenzwert oder Marktwert ist. Praktisch würde dies die Steuerkosten eines Wiederverkaufs-Immobilienkaufs für einen betroffenen Käufer verdoppeln.
„2023 kauften Nicht-EU-Nichtansässige etwa 27.000 Wohnungen in Spanien — viele davon nicht zum Wohnen, sondern zur Spekulation", sagte Sánchez in seiner Präsentation und zitierte die Zahl als Begründung.
Was Sánchez danach tat — Januar 2026
Das klarste Signal, dass die 100%-Steuer politische Dynamik verloren hat, kam nicht von der Opposition. Es kam von Sánchez selbst.
Im Januar 2026, zwölf Monate nach der ursprünglichen Ankündigung, präsentierte die Regierung ein neues Wohnungspaket (Königliches Dekret-Gesetz vom 12. Januar 2026). Kernstücke: Steueranreize für Vermieter, die Mietverträge ohne Mieterhöhung verlängern, strengere Regulierung von Saisonvermietungen und Zimmervermietungen, sowie die Operation Campamento in Madrid (10.700 erschwingliche Wohneinheiten). Die 100%-Steuer auf Nicht-EU-Käufer war nicht das Kernstück. Sie war nicht in den Hauptmaßnahmen. Sie wurde, faktisch, beiseite gelegt.
Wo der Gesetzentwurf im Kongress steht — null Abstimmungen in 15 Monaten
Trotz der globalen Schlagzeilen wurde der Gesetzentwurf bis Ende März 2026 nicht formell vom Kongress debattiert (laut parlamentarischen Aufzeichnungen). Keine Lesungen, keine Ausschussprüfung, keine Plenardiskussion.
Die Gründe sind arithmetisch. Sánchez' PSOE-geführte Minderheitsregierung hängt von einer fragilen Koalition regionaler und linker Parteien ab. Bei diesem speziellen Gesetzentwurf weigern sich zwei Schlüsselblöcke aus entgegengesetzten Gründen:
- Junts — die katalanischen Separatisten — lehnen die Maßnahme mit der Begründung ab, das Wohnungsproblem sei eines des Angebots, nicht der ausländischen Nachfrage.
- Podemos — die linke Partei — argumentiert, die Steuer sei unzureichend. Sie wollen ein Verbot aller nicht-residentiellen Wohnungskäufe.
Ohne einen der Blöcke erreicht die Regierung keine Mehrheit. Ohne Mehrheit kommt der Gesetzentwurf nicht voran. Außerdem haben Rechtsberater gewarnt, dass jede Version der Maßnahme, wie entworfen verabschiedet, einer Anfechtung auf EU-Ebene wegen Beschränkung des freien Kapitalverkehrs ausgesetzt sein könnte.
Wer betroffen gewesen wäre — und wer nicht
| Käufertyp | Vorgeschlagener Steuer unterworfen? |
|---|---|
| Nicht-ansässiger UK / US / Kanada-Käufer | Ja |
| Nicht-ansässiger Schweiz / Norwegen-Käufer | Ja (Schweiz und Norwegen sind hier nicht EWR) |
| Nicht-ansässiger Russland / China / Australien-Käufer | Ja |
| EU-Bürger (Deutsch, Niederländisch, Französisch, Polnisch, Italienisch, etc.) | Nein — befreit |
| EWR-Bürger (Island, Liechtenstein) | Nein — befreit |
| Spanischer Resident (jede Nationalität, einschließlich UK/US mit Aufenthaltsstatus) | Nein — befreit |
| Erbschaften und Schenkungen | Nein (kein Kauf) |
Das politische Ziel war aus der Rahmung klar: britische und amerikanische Käufer in Küsten- und Hauptstadtmärkten. Deutsche, Niederländische, Französische, Polnische — alle EU-Bürger — sind nicht betroffen. Tatsächlich sind Deutsche nach Briten die zweitgrößte Käufergruppe in Spanien (etwa 6,5% aller ausländischen Käufe in 2025).
Die kritische Ausnahme, die die meisten Artikel verpassen — Neubau und Off-Plan
Off-Plan- und Neubau-Immobilien — direkt vom Bauträger gekauft — wären von der vorgeschlagenen Steuer befreit, selbst wenn sie verabschiedet wird. Sie unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA), nicht der Transfer Tax (ITP). Der vorgeschlagene 100%-Aufschlag gilt nur für ITP. Keine ITP, kein Aufschlag.
Dies ist der wichtigste faktische Punkt der Geschichte und wird systematisch von internationalen Medien unterschätzt. Die vorgeschlagene Maßnahme ist ein Komplementäraufschlag zur ITP. ITP ist die regionale Steuer auf Wiederverkauf (Second-Hand) Immobilientransfers. Neubau direkt vom Bauträger gekauft unterliegt IVA mit 10% plus AJD (Stempelsteuer) typischerweise 1,4% (ab 1. Juni 2026 (Ley 5/2025) — vorher 1,5%). Keine Transfer Tax, kein Aufschlag.
Costa Blanca, Costa Cálida und Costa del Sol — die Märkte, wo die meisten internationalen Käufer tatsächlich transagieren — gehören zu den aktivsten Neubaumärkten des Landes. Die Ausnahme ist nicht theoretisch.
Für eine ausführlichere Aufschlüsselung des Unterschieds zwischen IVA und ITP siehe unseren Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien und unseren dedizierten Leitfaden zu Immobiliensteuern in Spanien für Nichtansässige.
Warum sich ausländische Käufer wirklich zurückziehen — und es nicht die Phantomsteuer ist
Spaniens offizielle Statistiken für 2025 zeigen einen bemerkenswerten Rückzug nicht-ansässiger ausländischer Käufer — die Käufe fielen um fast 10% gegenüber dem Vorjahr auf 51.411 Transaktionen, das niedrigste Niveau seit vier Jahren. Es ist verlockend, dies der 100%-Steuer-Ankündigung zuzuschreiben. Die Daten unterstützen dies nicht als Haupttreiber.
1. Das Ende des Golden-Visa-Programms — April 2025
Spaniens Golden Visa, das Nicht-EU-Bürgern beim Kauf von Immobilien im Wert von 500.000 € oder mehr Aufenthaltsrecht gewährte, wurde am 3. April 2025 abgeschafft. Branchenanalysen schreiben einen messbaren Rückgang von 4,4% bei nicht-ansässigen ausländischen Käufen direkt diesem Wandel zu.
2. Makroökonomische und Währungsfaktoren
2025 sah anhaltende EZB-Zinsanpassungen, Schwäche des Pfunds gegenüber dem Euro im Vergleich zu 2022-Höchstständen und Post-COVID-Käufer-Normalisierung.
3. Anti-ausländische Stimmung und politische Signale
2025 sah mehrere hochkarätige öffentliche Demonstrationen in ganz Spanien rund um ausländischen Immobilienbesitz und touristische Übersättigung. Die Kombination aus diesen Protesten, der 100%-Steuer-Ankündigung (auch wenn nicht erlassen) und strengeren Ferienvermietungsregeln schuf eine Atmosphäre der Unsicherheit.
Der Rückzug ist auch geographisch konzentriert. Madrid verzeichnete den steilsten Rückgang bei -20,3%, gefolgt von den Kanaren und Balearen bei etwa -10%. Die Küstenmärkte Costa Blanca und Costa Cálida — wo die Mehrheit unserer Käufer transagiert — sahen weniger dramatische Rückgänge und bleiben komfortabel über dem 10-Jahres-Durchschnitt.
Für eine umfassendere Marktansicht siehe unsere Prognose für den spanischen Immobilienmarkt 2026.
Drei realistische Workarounds — selbst wenn die Steuer eines Tages durchkommt
1. Spanische Aufenthaltsgenehmigung vor dem Kauf etablieren
Die vorgeschlagene Steuer richtet sich an nicht-ansässige Nicht-EU-Käufer. Spanischer Resident werden vor Abschluss des Kaufs entfernt den Auslöser vollständig. Die relevantesten Aufenthaltsrouten für Immobilienkäufer:
- Das Digital Nomad Visa (DNV) für Remote-Arbeiter und Freiberufler.
- Das Non-Lucrative Visa (NLV) für Rentner und Inhaber passiver Einkünfte.
- Aufenthaltsgenehmigung per Arbeitserlaubnis für jene mit spanischem Arbeitsvertrag.
- Für US-Bürger speziell siehe unseren Americans buying property in Spain Leitfaden.
2. Off-Plan oder Neubau direkt vom Bauträger kaufen
Wie oben behandelt, regelt IVA Neubaukäufe, nicht ITP. Der vorgeschlagene 100%-Aufschlag gilt nicht.
3. Miteigentum mit EU/EWR-Ehepartner oder Familienmitglied
Die vorgeschlagene Steuer ist käuferspezifisch. Wenn ein Nicht-EU-Käufer mit einem EU-Bürger verheiratet oder verpartnert ist, kann die Strukturierung des Kaufs als Miteigentum in Anteilen, die den EU-Partner-Anteil widerspiegeln, die Exposition materiell reduzieren.
Wenn Finanzierung Teil des Bildes ist, deckt unser Leitfaden zu spanischen Hypotheken für Ausländer 2026 aktuelle Zinssätze ab (Euribor 12M etwa 2,7% Stand April 2026), LTV-Limits für Nichtansässige (typisch 60-70%) und die vier Banken, die aktiv Nichtansässigen-Hypotheken vergeben.
Was wir bei Bravos Estate sehen
In unserer Käuferpipeline der letzten sechs Monate sind drei Muster sichtbar geworden:
Britische Käufer fragen, dann handeln. Die 100%-Steuer-Ankündigung löste eine erste Welle von Stornierungen und „lass uns abwarten"-E-Mails im Februar-März 2025 aus. Bis Sommer 2025 hatte sich diese Welle umgekehrt — die meisten dieser Käufer kamen zurück.
Amerikanische Käufer wenden sich Off-Plan zu. Amerikaner, risikoaverser gegenüber wahrgenommener Rechtsunsicherheit, haben sich merklich Neubauprojekten in Costa Blanca und Costa del Sol zugewandt.
Niederländische, deutsche und französische Käufer — die strukturellen Gewinner. Als EU-Bürger sind alle drei Gruppen nicht von der vorgeschlagenen Steuer betroffen. Niederländer waren besonders die am schnellsten wachsende Gruppe ausländischer Immobilienkäufer in Spanien 2025. Lesen Sie unseren begleitenden Artikel über niederländische Käufer als am schnellsten wachsenden Immobilienmarkt Spaniens.
Was 2026 und 2027 zu beobachten ist
- Vorgezogene Wahlen in Spanien. Die aktuelle parlamentarische Arithmetik blockiert den Gesetzentwurf.
- EU-Pushback. Wenn der Gesetzentwurf jemals zur Abstimmung kommt und passiert, erwarten Sie eine sofortige Verfassungsbeschwerde beim EU-Gerichtshof.
- Andere Länder, die das Konzept kopieren. Portugal, Griechenland und Teile Italiens beobachten genau.
Nichts davon ist unmittelbar bevorstehend. Für einen Käufer in 2026 lautet die praktische Antwort auf „sollte ich mir Sorgen über die 100%-Steuer machen?": lesen Sie die Ausnahmen, planen Sie entsprechend und handeln Sie.
Häufig gestellte Fragen
Wurde die 100%-Steuer auf Nicht-EU-Käufer in Spanien verabschiedet?
Nein. Stand April 2026 wurde der Gesetzentwurf nicht abgestimmt. Er wurde nicht formell im Kongress debattiert. Das eigene Wohnungspaket der Regierung von Januar 2026 zentrierte sich auf Mietreform und enthielt die 100%-Steuer nicht als Hauptmaßnahme.
Betrifft dies deutsche Bürger, die Immobilien in Spanien kaufen?
Nein. Deutschland ist EU-Mitglied. Deutsche Bürger sind ausdrücklich von der vorgeschlagenen Steuer befreit, ob sie verabschiedet wird oder nicht.
Betrifft dies britische Bürger?
Wenn in aktueller Form verabschiedet, ja. UK-Bürger sind seit Brexit für Immobiliensteuerzwecke nicht-EU. Stand April 2026 wurde jedoch kein Gesetzentwurf angenommen.
Betrifft es Neubaukäufe?
Nein. Neubau- und Off-Plan-Immobilien direkt vom Bauträger gekauft unterliegen IVA, nicht der ITP, auf die der vorgeschlagene Aufschlag angewendet wird. Neubau ist strukturell befreit.
Was wenn ich Nicht-EU-Bürger bin, aber spanischer Resident werde?
Spanische Residenten — jeder Nationalität — sind befreit. Die vorgeschlagene Steuer ist speziell für nicht-ansässige Nicht-EU-Käufer.
Ist das Golden Visa noch eine Option?
Nein. Spanien schaffte das Golden-Visa-Programm am 3. April 2025 ab. Siehe unseren Leitfaden zu Golden-Visa-Alternativen.
Wenn die Steuer eines Tages verabschiedet würde, wäre sie rückwirkend?
Kein Gesetzgeber hat Rückwirkung vorgeschlagen, und spanisches Steuerrecht erlaubt im Allgemeinen keine rückwirkenden Transfer Taxes auf abgeschlossene Käufe. Ein vor Inkrafttreten eines zukünftigen Gesetzes abgeschlossener Kauf wäre nicht betroffen.
