Die Stadt Valencia hat ihr Moratorium von 2024 für Anträge auf Touristenlizenzen durch ein dauerhaftes Sättigungssystem ersetzt. Drei ineinandergreifende Obergrenzen entscheiden jetzt darüber, welche Bezirke neuen Kurzzeitvermietungs-Lizenzen offenstehen — und welche auf unbestimmte Zeit geschlossen sind.
Die Regel gilt ausschließlich für die Gemeinde Valencia (Stadt). Die übrige Comunitat Valenciana — einschließlich der Provinz Alicante und der Costa Blanca — unterliegt dem regionalen Rahmen von 2024 (fünfjährige Lizenzen, städtebaulicher Verträglichkeitsbericht bei Verkauf), wendet die 2 %-Grenze aber nicht an. Käufer an der Costa Blanca sollten dies als richtungweisendes Signal lesen, nicht als ihre aktuell geltenden Regeln.
Die drei Schranken: 8 %, 2 % und 15 %
Verabschiedet in der Plenarsitzung am 31. März 2026 und in Kraft seit dem 25. Mai 2026 setzt die Verordnung drei gleichzeitige Obergrenzen pro Stadtteil und Bezirk:
- 8 % — touristische Betten insgesamt (Hotels, Apartments, VUTs) im Verhältnis zur gemeldeten Wohnbevölkerung
- 2 % — Anteil des Wohnungsbestands, der für touristische Nutzung zulässig ist
- 15 % — Anteil der Erdgeschosslokale mit touristischer Nutzung, zum Schutz von Einzelhandel und Nahversorgung
Wird auch nur eine Obergrenze überschritten, schließt die Zone automatisch für neue Lizenzen — ohne Einspruchsverfahren. Neue touristische Apartments werden zusätzlich auf Erd- und erstes Obergeschoss beschränkt, stets unterhalb von Wohnnutzung, mit eigenem Straßenzugang, getrennt vom Eingang der Bewohner. Die Altstadt Ciutat Vella behält ihr früheres Sonderregime.
Bezirke, die das Limit bereits erreichen
Drei der 19 Stadtbezirke überschreiten bereits mindestens eine der Obergrenzen und sind damit für neue Touristenlizenzen geschlossen. Der extremste Fall ist Poblats Marítims, wo touristische Betten über 14 % der Einwohner ausmachen (gegenüber der 8 %-Grenze) und touristische Wohnungen 3,34 % des Wohnungsbestands erreichen. Mehr als 50 Stadtteile liegen weiter unter den Schwellen, doch der Spielraum schrumpft mit jeder neuen Lizenz.
Was ist mit bestehenden Lizenzen?
Die 2 %-Grenze hebt gültige Lizenzen nicht rückwirkend auf — die „Schranken" blockieren Neueröffnungen, sie beenden keine laufenden Betriebe. Drei Punkte bleiben dennoch für Eigentümer und Käufer wichtig:
- Fünfjährige Gültigkeit. Nach dem Regionalgesetz sind Touristenlizenzen nicht mehr unbefristet. Was vor dem 8. August 2024 ausgestellt wurde, läuft bis zum 8. August 2029; bei der Verlängerung wird die Immobilie gegen die dann geltenden Regeln geprüft.
- Keine automatische Übertragung beim Verkauf. Bei Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer eine neue verantwortliche Erklärung mit einem positiven städtebaulichen Verträglichkeitsbericht einreichen. In einer gesättigten Zone wird dieser positive Bericht nicht erteilt — die touristische Nutzung endet faktisch beim notariellen Abschluss.
- Altersschichten. Vor dem 1. Juli 2018 als touristisch eingetragene Wohnungen behalten ihre ursprünglichen Bedingungen; die zwischen dem 7. Juli 2018 und dem neuen Dekret eingetragenen behalten den Eintrag, müssen aber die aktualisierten Qualitätsanforderungen erfüllen.
Gerichtslage und was unverändert bleibt
Am 14. April 2026 hob das regionale Obergericht (TSJCV) das Moratorium von 2024 auf — die neue 2 %-Verordnung vom 31. März ist jedoch ein separates Instrument und bleibt in Kraft. Die Stadtverwaltung prüft eine Revision vor dem Tribunal Supremo. Anwohnerverbände haben bereits in früheren Runden Klagen eingereicht, weitere Bewegung ist also möglich.
Wie sich Valencia mit den Bravos-Regionen vergleicht
Das Bild unterscheidet sich entlang der Ostküste deutlich:
- Costa Blanca (Provinz Alicante) — gleicher regionaler Fünfjahresrahmen, aber keine kommunale 2 %-Grenze. Die Stadt Alicante hat neue Kurzzeitvermietungslizenzen in Centro und Playa de San Juan ausgesetzt; für 2027 ist eine Obergrenze von 0,3 Lizenzen pro Einwohner geplant.
- Costa Cálida (Murcia) — derzeit das leichteste der drei Regime: Lizenzen in rund einer Woche, verpflichtende Haftpflichtversicherung über 300 000 €, noch keine kommunalen Sättigungsgrenzen.
- Mallorca (Balearen) — am strengsten. Das ETV-Moratorium läuft seit 2022 und wurde im Mai 2024 unbefristet verlängert; Palma kam zum 3. Februar 2026 mit einem vollständigen kommunalen Verbot neuer ETVs hinzu. Wer dort heute zur Kurzzeitvermietung kauft, kauft praktisch eine Immobilie mit bereits gültiger ETV.
Was Käufer 2026 tun sollten
- Auf die Zone schauen, nicht nur auf die Lizenz. Eine gültige VUT in einem gesättigten Stadtteil kann beim Verkauf nicht auf Sie übergehen. Verlangen Sie vom Verkäufer den aktuellen CATAV-Eintrag und eine Vorabprüfung bei der Stadtverwaltung.
- Plan B vorbereiten. Wenn Sie die Touristenlizenz nicht übernehmen können, funktioniert die Immobilie dann als Langzeitvermietung oder als Zweitwohnsitz? In den gesättigten Küstenbezirken Valencias wird genau das oft zum tatsächlichen Ausgang.
- Auf die Rechtsverfahren achten. Das 2 %-Dekret ist in Kraft, der rechtliche Rahmen kann sich aber noch verschieben. Jede Modellrechnung vor 2029 ist ein Basisszenario, keine Garantie.
Zur steuerlichen Seite einer Investition in unserer Region siehe unseren Beitrag zur Senkung der Grunderwerbsteuer an der Costa Blanca auf 9 % ab Juni 2026.
Zur selben Entwicklung, die nun die Costa del Sol erreicht, siehe Málagas dreijähriges Verbot der Ferienvermietung.
