Málagas 3-Jahres-Stopp für Ferienvermietung (2026): Wo Sie an der Costa del Sol noch eine Lizenz bekommen

Málaga ist die größte Stadt an der Costa del Sol, die einen Genehmigungsstopp für neue touristische Unterkünfte verhängt hat. Am 16. Juli 2026 erteilte der Stadtrat die endgültige Genehmigung für ein dreijähriges Moratorium, das im gesamten Stadtgebiet die Erteilung neuer Lizenzen für Ferienvermietungen (VUT), Touristenwohnungen, Hostels und Hotels auf als Wohnbauland ausgewiesenen Flächen stoppt.

Dies betrifft die Touristenlizenz (VUT) — die Genehmigung zur kurzfristigen Vermietung einer Immobilie an Feriengäste. Es berührt nicht Ihr Recht, selbst in der Immobilie zu wohnen, sie als Zweitwohnsitz zu nutzen, sie zu verkaufen oder sie langfristig an einen ortsansässigen Mieter zu vermieten. Diese Nutzungsarten unterliegen grundsätzlich nicht der Lizenzpflicht für touristische Vermietung. Wenn Sie kaufen, um die Immobilie selbst zu nutzen oder langfristig zu vermieten, schränkt Sie dieses Moratorium in keiner Weise ein.

Was Málaga tatsächlich beschlossen hat

Das dreijährige Moratorium untersagt stadtweit die Erteilung neuer Lizenzen für Kurzzeitvermietungen auf Wohnbauland. Es formalisiert eine Pause, die im August 2025 begann, als Málaga zunächst 43 übersättigte Stadtteile für neue Lizenzen sperrte, in denen der Anteil touristischer Unterkünfte bereits 8 % des lokalen Wohnungsbestands überschritt. Die Stadt hat außerdem ihren Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU) überarbeitet und touristische Unterkünfte als „kompatible und alternative Nutzung" auf Wohngrundstücken gestrichen: Neue Tourismusprojekte erhalten keine automatische Genehmigung mehr, sondern müssen einen weiterreichenden öffentlichen Nutzen nachweisen. Entscheidend ist: Bestehende Lizenzen behalten ihre Gültigkeit, und bereits eingereichte Anträge werden weiterhin bearbeitet — der Stopp verhindert neue Eröffnungen, zwingt aber keine bestehenden Betriebe zur Schließung. Der Andalucian High Court hat entschieden, dass derartige Beschränkungen rechtmäßig sind, wenn der Wohnungsmarkt unter Druck steht.

VUT ist nicht dasselbe wie die Vermietung des eigenen Zuhauses

An dieser Unterscheidung scheitern die meisten Käufer, weshalb es sich lohnt, sie klar zu benennen. Eine VUT (vivienda de uso turístico) ist eine spezifische, lizenzpflichtige Tätigkeit: die Vermietung einer ganzen Immobilie an Touristen für Kurzaufenthalte, vermarktet über Plattformen wie Airbnb oder Booking. Genau das schränkt Málaga ein.

• Stets erlaubt: selbst in der Immobilie wohnen, sie als Zweitwohnsitz nutzen oder sie langfristig an einen ortsansässigen Mieter mit einem regulären LAU-Mietvertrag vermieten. Eine Touristenlizenz ist dabei nicht erforderlich, und das Moratorium greift hier nicht.
• Eingeschränkt: die Beantragung einer neuen Touristenlizenz für Kurzzeit-Ferienvermietungen in den betroffenen Zonen. Wo eine Zone gesperrt ist, kann diese Tätigkeit schlicht nicht aufgenommen werden.

Ein Kauf in Málaga ist also nicht „blockiert" — lediglich ein bestimmtes Ertragsmodell, die kurzfristige touristische Vermietung, wird in der Stadt begrenzt.

Zwei nationale Regelungsebenen, die die meisten Käufer übersehen

Selbst in Gemeinden, die noch Touristenlizenzen ausstellen, gelten seit Kurzem zwei landesweite Vorschriften zusätzlich zu den lokalen Regelungen:

• Nationales Register (seit Juli 2025). Jede Ferienvermietung benötigt zusätzlich zur regionalen VUT eine nationale Registrierungsnummer (NRUA). Inserate auf Airbnb oder Booking ohne diese Nummer werden automatisch entfernt.
• Die Eigentümergemeinschaft kann sie untersagen (seit April 2025). Eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes erlaubt es einer Eigentümergemeinschaft, neue Ferienvermietungen mit einer doppelten 60-%-Mehrheit zu genehmigen oder abzulehnen. Eine Gemeinschaft, die sich dagegen ausgesprochen hat, kann neue Ferienvermietungen unterbinden — und deren Einstellung gerichtlich durchsetzen —, selbst wenn die Gemeinde sie gestattet.

Für die Praxis heißt das: Klären Sie die Lage auf Ebene der Gemeinde, der konkreten Zone und der Eigentümergemeinschaft, bevor Sie auf Einnahmen aus der Ferienvermietung setzen.

Wo Sie an der Costa del Sol noch eine Lizenz erhalten können

Die Stadt Málaga steht jedoch nicht für die gesamte Küste. Die Städte, in denen die meisten internationalen Käufer tatsächlich kaufen, legen ihre eigenen Regeln fest — und dort sieht das Bild ganz anders aus:

• Marbella — keine pauschale Beschränkung. Neue Anträge sind weiterhin möglich, sofern die Bedingungen von Anwohnerverbänden und Stadtverwaltung erfüllt werden.
• Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos — die meisten nehmen weiterhin neue Anträge für Kurzzeitvermietungen an.
• Manilva — hat ein eigenes dreijähriges Moratorium eingeführt, das dem der Stadt Málaga entspricht.

Die Entwicklung geht klar in Richtung strengerer Kontrolle: Das Zeitfenster für eine neue Lizenz in den gefragten Städten ist zwar noch offen, muss es aber nicht bleiben. Diese Knappheit wirkt auch in die andere Richtung: Eine Immobilie, die bereits über eine gültige, übertragbare Touristenlizenz verfügt, wird zu einem immer wertvolleren — und kaum noch reproduzierbaren — Vermögenswert.

Was Käufer 2026 tun sollten

• Stimmen Sie die Immobilie auf Ihre tatsächlichen Pläne ab. Eigennutzung, Zweitwohnsitz oder Langzeitvermietung? Keine dieser Optionen ist betroffen. Nur die kurzfristige Ferienvermietung hängt von den Lizenzregeln ab.
• Wenn Mieteinnahmen aus dem Tourismus wichtig sind, kaufen Sie die Lizenz — nicht nur die Wohnung. Eine Touristenlizenz geht beim Verkauf nicht automatisch über — der neue Eigentümer muss eine neue Erklärung einreichen, und in einer gesperrten Zone wird diese nicht genehmigt. Erfragen Sie den aktuellen Registerstatus, bevor Sie sich vertraglich binden.
• Prüfen Sie die Eigentümergemeinschaft. Fordern Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung an, um sicherzustellen, dass Kurzzeitvermietungen im Gebäude nicht bereits per Abstimmung untersagt wurden.
• Planen Sie eine Ausweichnutzung ein. Falls die Lizenz beim Verkauf nicht übertragen werden kann — eignet sich die Immobilie dann noch für eine Langzeitvermietung oder als eigenes Zuhause für Sie? Bei einer gut gelegenen Immobilie an der Costa del Sol ist das in der Regel der Fall.

Den vollständigen Rahmen zu Lizenzen, Steuern und der Erklärung von Mieteinnahmen in unseren Regionen finden Sie in unserem Leitfaden zur Immobilienvermietung in Spanien. Zu den vergleichbaren Beschränkungen an der Ostküste lesen Sie unseren Beitrag zur 2-%-Obergrenze für Ferienvermietungen in Valencia.