Am 10. September 2026 hat die Europäische Zentralbank ihre drei Leitzinsen um 25 Basispunkte (0,25 Prozentpunkte) angehoben: Der Einlagensatz steigt auf 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,65 % und der Spitzenrefinanzierungssatz auf 2,90 %, jeweils ab dem 16. September. Es ist nach Juni die zweite Erhöhung in diesem Jahr. Der 12-Monats-Euribor, der Referenzzins für fast jede variable Hypothek in Spanien, hatte den Schritt bereits vorweggenommen: Er schloss am 11. September bei 3,138 % – dem höchsten Stand seit drei Jahren.
In unserer Nachlese vom Juni hatten wir mit einer Erhöhung im September gerechnet und mit einem Euribor von rund 2,95 % zum Ende dieses Monats; die Spanne von 3,10–3,20 % erwarteten wir erst im ersten Quartal 2027. Die Erhöhung kam wie erwartet. Der Euribor war rund vier Monate früher da.
Im Folgenden rechnen wir in Euro durch, was das für einen Käufer an der Costa Blanca, der Costa del Sol, der Costa Cálida oder auf Mallorca mit spanischer Hypothek bedeutet – und was sich für alle ändert, die bereits eine laufen haben.
Was die EZB beschlossen hat – und warum
Die Erklärung des EZB-Rats nennt einen Treiber: Der Konflikt im Nahen Osten treibt die Energiepreise weiter nach oben, und die Inflation im Euroraum dürfte für längere Zeit deutlich über dem Ziel von 2 % bleiben. Aktuell liegt sie bei über 3 %. Einen Zinspfad hat die EZB nicht vorgegeben; die Entscheidungen fallen laut ihrer Formulierung „von Sitzung zu Sitzung“ auf Basis der Daten.
| Zinssatz | Bisher | Ab 16. September 2026 |
|---|---|---|
| Einlagefazilität | 2,25 % | 2,50 % |
| Hauptrefinanzierung | 2,40 % | 2,65 % |
| Spitzenrefinanzierung | 2,65 % | 2,90 % |
Quelle: Europäische Zentralbank, geldpolitischer Beschluss vom 10. September 2026.
Euribor: 3,14 % und der stärkste Jahresanstieg seit 2023
Der 12-Monats-Euribor notiert inzwischen an sieben Handelstagen in Folge über 3,1 %. Der vorläufige Septemberdurchschnitt liegt bei rund 3,10 %, nach 2,954 % im August. Gegenüber September 2025 sind das rund 0,93 Prozentpunkte mehr – der siebte Monat in Folge mit einem Anstieg im Jahresvergleich und der größte seit November 2023.
Für eine bestehende variable Hypothek, deren Zinsanpassung in diesen Monat fällt, beziffert idealista/hipotecas den Mehraufwand bei einem durchschnittlichen spanischen Darlehen auf 74 bis 80 € im Monat, also knapp 1.000 € im Jahr. Die genaue Zahl hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Marge der Bank ab.
| 12-Monats-Euribor | Wert |
|---|---|
| 11. September 2026 (Tageswert) | 3,138 % |
| Durchschnitt September 2026 (vorläufig) | ~3,10 % |
| Durchschnitt August 2026 | 2,954 % |
| Durchschnitt Juli 2026 | 2,855 % |
| Durchschnitt September 2025 | ~2,17 % |
| Höchststand 2023 | 4,2 % |
So funktioniert der Index. Variable Hypotheken in Spanien werden als Euribor plus feste Marge berechnet, und die meisten werden einmal im Jahr angepasst. Ihre Rate ändert sich also nicht an dem Tag, an dem die EZB handelt, sondern erst zum nächsten Anpassungstermin – auf Basis des Euribor-Monatsdurchschnitts für den Referenzmonat, der in Ihrem Hypothekenvertrag steht. Deshalb kommt ein Anstieg im September zwischen Oktober und dem nächsten Sommer bei den Kreditnehmern an, Haushalt für Haushalt.
Was eine Hypothek für Nicht-Residenten heute kostet
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung, über 20 bis 25 Jahre; die restlichen 30–40 % bringt der Käufer als Eigenkapital ein. Die indikativen Festzinsen für einen Nicht-Residenten mit vollständigen Unterlagen liegen derzeit bei 3,2–4,3 %; variable Angebote bei Euribor plus 1,5–2,5 Prozentpunkte. Das sind Marktspannen, keine Angebote – und es ist damit zu rechnen, dass die Banken ihre Fest- und Mischzinsprodukte in den kommenden Wochen nach oben anpassen.
Die Tabelle zeigt die Monatsrate für ein Darlehen über 25 Jahre bei 70 % Finanzierung und vergleicht einen Festzins mit einem variablen Zins von Euribor plus 1,5 Prozentpunkte – zunächst mit dem Euribor vom Juni, dann mit dem heutigen.
| Kaufpreis / Darlehen | Fest 3,5 % | Fest 4,0 % | Variabel, Juni (Euribor 2,81 % + 1,5) | Variabel, heute (Euribor 3,10 % + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € / 140.000 € | 701 € | 739 € | 763 € | 786 € |
| 300.000 € / 210.000 € | 1.051 € | 1.108 € | 1.145 € | 1.179 € |
| 500.000 € / 350.000 € | 1.752 € | 1.847 € | 1.908 € | 1.965 € |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Ein variables Darlehen kostet beim heutigen Euribor pro Monat bereits mehr als ein Festzins von 4 %. Zweitens: Stiege der Euribor wieder auf seinen Höchststand von 4,2 % aus dem Jahr 2023, läge die Rate im Beispiel mit 300.000 € bei rund 1.315 € im Monat. Ein Festzins schließt dieses Szenario für die gesamte Laufzeit aus. Ihre eigenen Zahlen können Sie in unserem Hypothekenrechner durchspielen; die vollständigen Konditionen für Ausländer finden Sie im Leitfaden Hypothek in Spanien für Ausländer.
Was das für Käufer bedeutet
1. Ein vorliegendes Angebot wird unterschrieben, nicht verglichen
Ein verbindliches Angebot (FEIN, das europäische Standard-Merkblatt, mit dem spanische Banken ihre Konditionen verbindlich zusagen) gilt in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum, und die Banken koppeln ihre Festzinsen an die Marktzinsen, die sich nach der EZB-Entscheidung bewegt haben. Jedes Angebot mit Datum vor dem 10. September liegt jetzt unter dem Marktniveau. Wenn die Zahlen passen, unterschreiben Sie innerhalb der Gültigkeitsfrist, statt neue Angebote einzuholen.
2. Fest oder variabel: Auf diesem Niveau ist die Antwort klar
Bei einem Euribor von 3,1 % und einer EZB, die weitere Schritte ausdrücklich nicht ausschließt, trägt eine variable Hypothek das Risiko nach oben, ohne dafür einen Abschlag zu bieten. Für einen Nicht-Residenten mit einem Horizont von 20–25 Jahren ist ein Festzins von rund 3,5 % die konservative Wahl. Mischprodukte – die ersten 5–10 Jahre fest, danach variabel – sind der Mittelweg, den die Banken derzeit forcieren.
3. Laufende variable Hypothek: den Anpassungsmonat prüfen
Fällt Ihre jährliche Zinsanpassung zwischen jetzt und Dezember, ist der höhere Euribor für zwölf Monate festgeschrieben. Ein Wechsel in einen Festzins – per subrogación (Subrogation, Übertragung des Kredits auf eine andere Bank) oder novación (Novation, Vertragsänderung bei der eigenen Bank) – ist weiterhin möglich, und die Gebühren dafür sind in der Regel gering; fragen Sie Ihre Bank nach dem konkreten Betrag. Lag Ihre Anpassung im Frühjahr, haben Sie bis dahin Zeit für die Entscheidung.
4. Neubau mit Übergabe 2027: die Finanzierungsklausel prüfen
Wer einen Neubau Ende 2026 oder 2027 übernimmt, beantragt die Hypothek erst bei der Übergabe, nicht bei der Reservierung. Jedes Budget, das noch mit dem Euribor von rund 2,2 % aus dem Jahr 2025 kalkuliert wurde, sollte mit 3,1 % oder mehr neu gerechnet werden. Bei einem Darlehen über 210.000 € macht die Differenz rund 105 € im Monat aus.
5. Barkäufer: Der Zinszyklus spielt Ihnen in die Hände
Höhere Zinsen belasten Käufer, die auf Finanzierung angewiesen sind. In der Provinz Alicante entfielen im zweiten Quartal 46 % der Käufe auf Ausländer, ein großer Teil davon ohne spanische Hypothek. Die Preise haben bislang nicht reagiert: Der Hauspreisindex des Statistikamts INE stieg im zweiten Quartal 2026 um 12,2 % im Jahresvergleich, Bestandsimmobilien um 12,9 %, Neubauten um 7,4 %. Das regionale Bild finden Sie in der Marktprognose.
Ausblick: keine Senkungen in Sicht
Im Juni diskutierte der Markt noch, ob der September die letzte Erhöhung des Zyklus bringen würde. Nach der Erklärung vom 10. September und bei einer Inflation über 3 % geht es nun um die Frage, ob ein weiterer Schritt im Dezember oder Anfang 2027 folgt. Festgelegt hat sich die EZB auf nichts. Was sie getan hat: Sie hat die Annahme entkräftet, die in vielen Käuferbudgets noch steckt – dass die Hypothekenkosten im Laufe des Jahres 2026 langsam sinken würden.
Unsere Lesart ist einfach. Der Euribor hat den Sommer damit verbracht, zur EZB aufzuschließen; jetzt schließt die EZB zur Inflation auf. Wer in den nächsten sechs Monaten an der spanischen Küste kauft, sollte mit einem Euribor von 3,1–3,3 % kalkulieren, einen Festzins nehmen, wenn einer von rund 3,5 % auf dem Tisch liegt – und jedes niedrigere Angebot, das bereits vorliegt, als das beste betrachten, das es in diesem Jahr geben wird.
