2025 war ein Rekordjahr für den spanischen Immobilienmarkt. Die Preise stiegen um 12,8 % im Jahresvergleich – das entspricht 42 aufeinanderfolgenden Quartalen mit Wachstum. Die Verkaufsvolumina erreichten Niveaus, die seit 2007 nicht mehr verzeichnet wurden. Ausländische Käufer stellten einen neuen Rekord auf: etwa 140.000 Transaktionen, 20 % aller Verkäufe. Und das – trotz der Abschaffung des Golden Visa.
Was erwartet den Markt im Jahr 2026? Im Folgenden finden Sie Daten, keine Meinungen.
Was geschah im Jahr 2025
Wichtige Kennzahlen für 2025:
| Indikator | Wert |
|---|---|
| Preiswachstum (INE, Jahr für Jahr) | +12,8 % |
| Durchschnittspreis, Spanien (Idealista, Nov. 2025) | €2.605/m² |
| Verkaufsvolumen | ~720.000 Transaktionen |
| Ausländische Käufer | ~140.000 Transaktionen (~20 %) |
| Ausländeranteil in Alicante | 51,8 % |
| Ausländeranteil in Andalusien (Malaga) | 42,9 % |
| Preiswachstum, Valencianische Gemeinschaft | +18,0 % |
| Preiswachstum, Alicante (Provinz) | +15,3–15,9 % |
| 12-Monats-Euribor, Januar 2026 | 2,267 % |
Der Markt wird von Analysten (BBVA Research, Bankinter) als „überhitzt aufgrund von Angebotsengpässen" charakterisiert, jedoch nicht als spekulative Blase: Das Wachstum wird durch echte Nachfrage, demografischen Druck und unzureichende Neubauten getragen.
Preisprognose für 2026
Analystenkonsens: Das Wachstum wird sich fortsetzen, aber verlangsamen.
| Quelle | Wachstumsprognose 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3 % |
| BBVA Research | +7 % |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6 % |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6 % |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10 % |
| REBS / Universität Malaga | +7,6 % (Neubauten), +8,7 % (Bestandsimmobilien) |
Durchschnittliche Erwartung: +5–7 % national, +7–10 % in Hotspot-Regionen.
Treiber des anhaltenden Wachstums: Wohnungsdefizit (~600.000 Einheiten laut Schätzung für 2025), Bevölkerungswachstum (+180.000 neue Haushalte/Jahr), begrenzte Neubautätigkeit (~140.000 Genehmigungen in 2025, 150.000 in 2026 – unzureichend, um die Nachfrage zu decken), EZB-Zinssenkungen verbessern die Hypothekenzugänglichkeit, anhaltende Nachfrage ausländischer Käufer.
Gründe für die Verlangsamung: Basiseffekt auf hohem Niveau, sinkende Erschwinglichkeit für spanische Käufer, regulatorische Risiken (Diskussion über zusätzliche Steuern auf Käufe durch gebietsfremde Käufer, Einschränkungen für touristische Vermietungen in bestimmten Regionen).
Preise nach Region: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Region | Durchschn. Preis/m² (2025) | Wachstum 2025 | Prognose 2026 | Ausländeranteil |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €2.500 | +15,3 % | +5–9 % | 51,8 % |
| Costa del Sol (Malaga) | €3.842 | +15,3 % | +5–9 % | 42,9 % |
| Costa Cálida (Murcia) | €1.515 | +14,6 % | +6–8 % | ~25 % |
Costa Blanca (Alicante)
Spaniens Spitzenreiter beim Ausländeranteil: Über die Hälfte aller Transaktionen erfolgt durch Ausländer. Der Durchschnittspreis von €2.500/m² liegt 40 % unter dem Höchststand von 2007 und 50 % unter der Costa del Sol. Für 2026 wird ein Wachstum von +5–9 % erwartet, wobei Premium-Zonen (Jávea, Moraira, Altea Hills) bis zu +10 % erreichen.
Preise nach Stadt (2025):
| Stadt | Preis/m² |
|---|---|
| Benidorm | €3.200 |
| Jávea | €3.000–5.000 |
| Moraira | €2.500–4.500 |
| Alicante (Stadt) | €2.500 |
| Calpe | €2.800 |
| Altea | €2.800–3.500 |
| Torrevieja | €2.300 |
| Finestrat / Polop | €1.500–2.800 |
Costa del Sol (Malaga)
Spaniens teuerster Küstenmarkt: Marbella, Estepona, Benalmadena. Durchschnittspreis €3.842/m², Marbella deutlich höher. Von Luxus dominierter Markt: 62 % der Transaktionen über €2,5 Mio. erfolgen durch Ausländer, 60 % ohne Finanzierung. Für 2026 werden +5–9 % erwartet, das Premium-Segment erreicht +10 %.
Costa Cálida (Murcia)
Die günstigste der drei Regionen: €1.515/m². Murcia verzeichnete das höchste Wachstum unter den autonomen Gemeinschaften – +14,6 % im Jahr 2025. Sich entwickelnder Markt mit wachsendem Ausländeranteil. Für 2026 werden +6–8 % erwartet. Zieht Käufer an, die aus der Costa Blanca und Costa del Sol verdrängt werden.
Nachfrage ausländischer Käufer
Ausländische Käufer sind die bestimmende Kraft des Marktes. Wichtige Fakten für 2025:
- ~140.000 Transaktionen (Rekord, +40 % vs. 2019)
- 20 % aller Transaktionen (historischer Durchschnitt: 10,5 %)
- Top 5 Nationalitäten: Briten, Deutsche, Niederländer, Belgier, Franzosen (zusammen ~48,5 % der gebietsfremden Käufe)
- Gebietsfremde kaufen im Durchschnitt teurere Immobilien als Gebietsansässige und Spanier
- Wachstum 2025 vs. 2024: etwa +5,5 %
Neuer Trend 2026: wachsender Anteil von Käufern aus den USA, Lateinamerika (Mexiko) und Südostasien. Die Käufer sind jünger und technologieorientierter – Gründer, Finanzmanager, digitale Nomaden.
Die Abschaffung des Golden Visa (April 2025) hatte keine Auswirkungen auf die Nachfrage. CaixaBank Research bestätigt: Golden Visas machten ~2.000 Anträge pro Jahr aus – vernachlässigbar im Vergleich zu 140.000+ ausländischen Käufen.
Neubauten vs. Bestandsimmobilien
| Segment | Wachstum 2025 | Volumen | Anteil |
|---|---|---|---|
| Bestandsimmobilien | +12,8 % | ~580.000 | ~80 % |
| Neubauten | +12,1 % | ~140.000 | ~20 % |
Der Neubauanteil wächst (von 21 % im Jahr 2024 auf 22,2 % im Jahr 2025), bleibt aber weit vom Höchststand von 2007 (42 %) entfernt.
Das Problem: Die Bautätigkeit ist zu langsam. ~140.000 Baugenehmigungen im Jahr 2025 gegenüber ~180.000 neuen Haushalten pro Jahr + ~50.000 gebietsfremden Käufen. Das Defizit wächst an. BBVA prognostiziert ein Genehmigungswachstum von +16 % und +13 % in den Jahren 2025–2026, aber das reicht nicht aus.
Für Käufer bedeutet dies: Bei begrenztem Angebot gibt es keine Grundlage für die Erwartung von Preisrückgängen im Jahr 2026.
Mietrenditen nach Region
| Stadt / Region | Durchschn. Bruttorendite | Vermietungsart |
|---|---|---|
| Alicante (Stadt) | 5,6 % | Langfristig + saisonal |
| Benidorm | 6–8 % | Kurzfristig (ganzjährig) |
| Torrevieja | 6–7 % | Kurzfristig + langfristig |
| Jávea / Dénia | 4–6 % | Saisonal (Premium) |
| Malaga (Stadt) | 4,7 % | Langfristig |
| Marbella | 4,9 % | Kurzfristig (Premium) |
| Murcia (Region) | 6–7 % | Gemischt |
| Spanien Durchschnitt (Q3 2025) | 5,4 % | — |
Die Mietpreise in Spanien stiegen 2024 um 11,5 % (Idealista) und erreichten einen Rekordwert von €13,5/m² pro Monat. Das Wachstum setzt sich in den Jahren 2025–2026 fort aufgrund des Mangels an Angebot für langfristige Vermietungen: Das Wohnungsgesetz (2023) führte dazu, dass einige Vermieter auf touristische Vermietungen umschwenkten, wodurch der verfügbare Bestand für Einwohner reduziert wurde.
Für Investoren: Die Costa Blanca bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis hinsichtlich Renditen im Vergleich zum Einstiegspreis gegenüber der Costa del Sol. Benidorm führt mit Renditen von bis zu 8 %, getragen durch ganzjährige Nachfrage.
Auswirkungen des Golden Visa
Minimal. Das Golden Visa generierte ~2.000 Anträge pro Jahr gegenüber 140.000+ ausländischen Käufen. Ausländer kaufen wegen des Lebensstils, des Klimas, der Mietrenditen und der Wertsteigerung – nicht wegen Aufenthaltsgenehmigungen.
Alternative Aufenthaltswege (Digitales Nomadenvisum, Non-Lucrative-Visum) sind verfügbar und funktionsfähig. Mehr Details in unserem Leitfaden „Golden Visa abgeschafft: Was tun".
Hypothekenzinsen — Ausblick
12-Monats-Euribor im Januar 2026: 2,267 %. Deutlich unter dem Höchststand von 2023 mit 4,2 %, aber der fünfte aufeinanderfolgende Monat mit leichtem Anstieg.
Festzinssätze für Gebietsfremde: 2,8–3,5 %. Für Gebietsansässige: 2–2,5 %. Die EZB hält ihren moderaten Lockerungskurs bei, aber das Tempo der Senkungen hat sich verlangsamt.
Prognose: stabile oder leicht sinkende Zinsen im Jahr 2026. Ein deutlicher Rückgang auf das Niveau von 2021–2022 (Euribor nahe 0 %) ist nicht zu erwarten.
Mehr Details in unserem Leitfaden „Hypotheken in Spanien für Ausländer".
Sollten Sie 2026 kaufen
Fakten dafür: Die Preise sind 42 aufeinanderfolgende Quartale gestiegen und es wird prognostiziert, dass sie um weitere +5–7 % wachsen. Das strukturelle Wohnungsdefizit wird sich nicht in 1–2 Jahren lösen lassen. Die Hypothekenzinsen sind stabil. Mietrenditen von 5–7 % gehören zu den besten in Europa. Die Costa Blanca liegt immer noch 40 % unter den Preisspitzen von 2007.
Gründe zur Vorsicht: Das Wachstumstempo verlangsamt sich (von +12,8 % auf +5–7 %). Regulatorische Risiken: mögliche Einschränkungen für touristische Vermietungen in bestimmten Städten. Diskussion über eine zusätzliche Steuer auf Käufe durch gebietsfremde Nicht-EU-Käufer (Vorschlag Januar 2025, Verabschiedung in aktueller Form unwahrscheinlich).
Fazit: 2026 bleibt ein Käufer-Investoren-Markt, aber das Gelegenheitsfenster verengt sich. Das Warten auf eine „Preiskorrektur" wird von keiner der großen Analystenquellen gestützt.
