Spanien wählt am 29. November: Was die Neuwahl für Immobilienkäufer bedeutet

Am 29. November 2026 wird in Spanien ein neues Parlament gewählt. Für Immobilienkäufer hat sich heute nichts geändert. Ministerpräsident Pedro Sánchez hat die Wahl am 5. Oktober angekündigt, drei Tage nachdem das Abgeordnetenhaus die beiden Wohnungsdekrete seiner Regierung abgelehnt hatte. Die Erwerbsteuern für Wohnungen auf dem freien Markt sind unverändert, und der Gesetzentwurf für eine Steuer von 100 % auf Käufer aus Nicht-EU-Staaten verfällt mit der Auflösung des Parlaments. Die Maßnahmen zur Ferienvermietung gelten allerdings wieder: Am 6. Oktober hat die Regierung sie in einem neuen Dekret erneut erlassen, das bereits in Kraft ist und nun noch vom Abgeordnetenhaus bestätigt werden muss (siehe Aktualisierung unten).

Im Folgenden: warum gewählt wird, was die gescheiterten Dekrete geändert hätten, was aus der 100-%-Steuer wird, welche Regeln heute für Käufer gelten und worauf bis zum Wahltag zu achten ist. Wir aktualisieren diesen Artikel im Verlauf des Wahlkampfs.

Aktualisierung vom 12. Oktober 2026: Die Steuermaßnahmen gelten wieder

Am 6. Oktober, vier Tage nach der Ablehnung im Abgeordnetenhaus, hat die Regierung die Wohnungsmaßnahmen in zwei neuen königlichen Gesetzesdekreten erneut beschlossen; veröffentlicht wurden sie am 7. Oktober im BOE. Die steuerlichen Maßnahmen stehen in RDL 29/2026, das seit dem 8. Oktober in Kraft ist. Inhaltlich ist es nahezu identisch mit dem abgelehnten RDL 26/2026. Die einzige Änderung bei den unten beschriebenen Maßnahmen betrifft die Grenze für Käufe unter Wert: Sie gilt jetzt bis Ende 2030 statt bis Ende 2028, und zwar für Unternehmen, die Wohnungen oder notleidende Hypothekenforderungen deutlich unter Wert aufkaufen, sowie für große gewerbliche Vermieter – und nicht mehr für jede Gesellschaft, zu deren Geschäftszweck der Erwerb von Immobilien gehört.

An der Küste kommt es auf die angespannten Wohnungsmärkte an. Welche Gebiete als angespannt gelten, legt die jeweilige Regionalregierung fest. Keine der Regionen, in denen wir tätig sind (die Region Valencia, Murcia, Andalusien und die Balearen), hat bisher ein solches Gebiet ausgewiesen; das zeigen die amtlichen Listen, die bis zum zweiten Quartal 2026 im BOE veröffentlicht wurden. Solange das so bleibt, kann der IBI-Zuschlag für Ferienwohnungen dort nicht erhoben werden.

Was wir am 5. Oktober übersehen haben: die fiktiven Mieteinnahmen

Sowohl das abgelehnte als auch das neue Dekret ändern die Steuer, die nicht ansässige Eigentümer für eine Wohnung zahlen, die sie nicht vermieten. Derzeit werden fiktive Mieteinnahmen in Höhe von 1,1 % des Katasterwerts angesetzt (2 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde seit 2012 nicht aktualisiert wurden). Ab 2027 gelten gestaffelte Sätze auf den Katasterwert: 1,1 % bis 100.000 €, 1,5 % auf die nächsten 400.000 €, 2 % bis 1 Mio. € und 3 % auf den darüber liegenden Teil. Der Steuersatz selbst bleibt bei 19 % für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR und bei 24 % für alle anderen.

Für eine typische Wohnung an der Küste ändert sich nichts, und wo die Katasterwerte alt sind, sinkt die Steuer. Spürbar wird die Erhöhung bei Villen und hochwertigen Immobilien. Das Dekret bemisst die Staffel nach dem gesamten Katasterwert aller Wohnungen eines Eigentümers. Wie die Steuerbehörde (Agencia Tributaria) das bei Nichtresidenten umsetzt, die für jede Immobilie einzeln besteuert werden, hat sie noch nicht erläutert – lassen Sie Ihren Fall daher von einem Steuerberater prüfen.

Wie es weitergeht

Da das Parlament aufgelöst ist, entscheidet der Ständige Ausschuss des Abgeordnetenhauses (Diputación Permanente) über die Dekrete. Nach Artikel 86 der Verfassung hat er ab ihrem Beschluss am 6. Oktober 30 Tage Zeit, sie zu bestätigen oder aufzuheben; die Abstimmung muss also bis Anfang November stattfinden. Stand 12. Oktober steht noch kein Termin fest. Über die beiden Dekrete wird getrennt abgestimmt. Nach Berechnungen der Zeitung Público würde das Dekret mit den Steuermaßnahmen mit 35 zu 34 Stimmen bestätigt, wenn die baskische PNV wie am 2. Oktober dafür stimmt. Wird es bestätigt, bleibt es in Kraft, bis eine neue Regierung es ändert. Laut Umfragen erreichen PP und Vox am 29. November eine Mehrheit; beide haben gegen die Dekrete gestimmt. Die Staffel für die fiktiven Mieteinnahmen wirkt sich erst ab 2027 aus; eine neue Regierung hätte also Zeit, sie zu ändern, bevor jemand auf dieser Grundlage zahlt. Anders bei der Mehrwertsteuer: Wird das Dekret bestätigt, gilt sie ab dem 1. Dezember – noch bevor eine neue Regierung ihr Amt antreten kann.

Warum Spanien wählt: Die Wohnungsdekrete sind gescheitert

Ein königliches Gesetzesdekret gilt sofort, muss aber innerhalb von 30 Tagen vom Abgeordnetenhaus bestätigt werden. Lehnt das Parlament es ab, wird das Dekret aufgehoben. Genau das ist am 2. Oktober mit beiden Texten geschehen.

Was die gescheiterten Dekrete geändert hätten

Das umfangreichere Dekret, RDL 26/2026, enthielt die steuerlichen Maßnahmen, die für Eigentümer relevant waren. Keine davon sollte sofort greifen, deshalb wurde auch keine je erhoben:

• 10 % IVA auf kurzzeitige Vermietung. Ab dem 1. Dezember 2026 wäre die Vermietung einer möblierten Wohnung für Aufenthalte von bis zu 30 Nächten nicht mehr von der Mehrwertsteuer befreit gewesen, sondern mit 10 % besteuert worden – außer bei der eigenen Hauptwohnung des Eigentümers (Artikel 7).
• IBI-Zuschlag für Ferienwohnungen. In offiziell ausgewiesenen „angespannten“ Wohnungsmärkten hätten die Gemeinden die jährliche Grundsteuer IBI für registrierte Ferienwohnungen um bis zu 50 % anheben können, für Eigentümer von zwei oder mehr Wohnungen um bis zu 100 % und für Eigentümer von vier oder mehr um bis zu 150 % (Artikel 8).
• IBI-Zuschlag für dauerhaft leerstehende Wohnungen. Bis zu 50–100 % für Wohnungen, die ohne triftigen Grund länger als zwei Jahre leer stehen. Zweitwohnsitze galten ausdrücklich bis zu vier Jahre durchgehenden Leerstands als gerechtfertigt (Artikel 8).
• Grenzen für Käufe unter Wert durch Unternehmen. Gesellschaften, zu deren Geschäftszweck der Erwerb von Immobilien gehört, hätten bis Ende 2028 keine Wohnungen für weniger als 70 % ihres Schätzwerts kaufen dürfen (Artikel 1). Für Privatpersonen galt das nicht.

Das zweite Dekret, RDL 27/2026, betraf langfristige Mietverträge für die Hauptwohnung von Mietern. Keines der beiden Dekrete richtete sich gezielt gegen ausländische Käufer. RDL 26/2026 änderte aber auch die Steuer auf die fiktiven Mieteinnahmen, die nicht ansässige Eigentümer ab 2027 zahlen; siehe die Aktualisierung oben.

Was aus der 100-%-Steuer für ausländische Käufer wird

Die Steuer von 100 % für nicht ansässige Käufer aus Nicht-EU-Staaten wurde im Januar 2025 angekündigt und im Mai 2025 von der PSOE als Gesetzentwurf im Abgeordnetenhaus eingebracht. Beraten wurde sie nie. Nach Artikel 207 der Geschäftsordnung des Abgeordnetenhauses verfallen bei der Auflösung des Parlaments alle noch anhängigen Gesetzentwürfe, ganz gleich, in welchem Stadium sie sich befinden. Mit der Auflösung vor der Wahl am 29. November existiert die 100-%-Steuer also nicht einmal mehr als Entwurf: Im nächsten Parlament müsste sie komplett neu eingebracht werden. Käufer mit Wohnsitz in der EU waren davon ohnehin nie betroffen. In unserem ausführlichen Beitrag zur 100-%-Steuer lesen Sie, was geplant war und wen es betroffen hätte.

Selbst in der vorgeschlagenen Form hätte die Steuer nicht für Neubauten gegolten, die direkt vom Bauträger gekauft werden, denn bei diesen Käufen fällt IVA an und keine Grunderwerbsteuer. Siehe unseren Ratgeber zum Kauf von Neubauimmobilien in Spanien.

Was heute für Käufer gilt

1. Die Erwerbsteuern bleiben unverändert

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt die regionale Grunderwerbsteuer ITP an: 9 % in der Region Valencia (11 % über 1 Mio. €), 8 % in Murcia und 7 % in Andalusien. Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger fallen 10 % IVA plus die regionale Stempelsteuer an. Keines der beiden Dekrete hat diese Sätze angetastet. In unserem Ratgeber zu Immobiliensteuern in Spanien finden Sie alle Steuern für Residenten und Nichtresidenten im Überblick.

2. Ferienvermietung: ab 1. Dezember mit 10 % IVA rechnen

Wer kauft, um an Urlauber zu vermieten, sollte ab dem 1. Dezember 2026 für Aufenthalte von bis zu 30 Nächten 10 % IVA einplanen, sofern der Ständige Ausschuss das Dekret nicht aufhebt. Der IBI-Zuschlag setzt einen angespannten Wohnungsmarkt voraus, und einen solchen haben weder die Region Valencia noch Murcia, Andalusien oder die Balearen ausgewiesen. Für die Lizenz gelten weiterhin die Regeln der jeweiligen Region und Gemeinde. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Vermietung von Immobilien in Spanien.

3. Die Wahl entscheidet, wie lange das Dekret gilt

Ein vom Ständigen Ausschuss bestätigtes königliches Gesetzesdekret bleibt in Kraft, bis ein neues Gesetz oder Dekret es ändert. Wer nach dem 29. November die Regierung bildet, kann diese Maßnahmen beibehalten, ändern oder aufheben; bis dahin gelten die hier beschriebenen Regeln.

Wenn Sie sehen möchten, was nach den heute geltenden Regeln zu Ihrem Budget passt, fordern Sie eine persönliche Auswahl an.

Wie sich die Regeln für ausländische Käufer seit 2025 entwickelt haben

Worauf bis zum 29. November zu achten ist

Die Parteien veröffentlichen ihre vollständigen Wahlprogramme in der Regel mit Beginn des Wahlkampfs. Sobald sie vorliegen, ergänzen wir diesen Artikel um die Positionen der großen Parteien zu Wohnen und ausländischen Käufern – mit Zitaten aus ihren eigenen Dokumenten – und aktualisieren ihn erneut nach dem Wahlergebnis. Schon vorher stehen zwei Termine an: die Abstimmung des Ständigen Ausschusses über die Dekrete und ein 24-stündiger Generalstreik wegen der Wohnungspolitik, zu dem die großen Gewerkschaften für den 11. November aufgerufen haben. An diesem Tag kann es bei öffentlichen Diensten und im Verkehr zu Einschränkungen kommen; wer für diesen Tag einen Notartermin vereinbart hat, sollte ihn mit dem Notariat abklären.