Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie Steuern zahlen. Auch wenn Sie sie nicht vermieten. Auch wenn Sie sie nie besuchen. Unwissenheit schützt Sie nicht vor Strafen.
Dieser Leitfaden behandelt alle Steuern: beim Kauf, jährlich, auf Mieteinnahmen, beim Verkauf und bei der Erbschaft. Mit Sätzen, Formularen und Fristen.
Kaufnebenkosten — Kurze Erinnerung
Vollständige Details finden Sie in unserem Leitfaden „Kosten beim Immobilienkauf in Spanien". Wichtige Kennzahlen:
| Steuer | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | 10% (Valencia, Murcia, Andalusien) | — |
| Mehrwertsteuer (IVA) | — | 10% |
| Stempelsteuer (AJD) | — | 1,5% |
| Notar, Grundbuch, Anwalt | ~2–3% | ~2–3% |
| Gesamt zusätzlich zum Preis | ~12–13% | ~13–14% |
Jährliche Steuern
Jedes Jahr zahlen Sie drei Dinge: die Grundsteuer (IBI), die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und möglicherweise die Vermögensteuer.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Kommunale Gemeindesteuer, entspricht der Grundsteuer. Wird von allen Eigentümern gezahlt — Ansässigen und Nichtansässigen.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Satz | 0,4–1,1% des Katasterwerts (valor catastral) |
| Festgelegt durch | Gemeinde (Ayuntamiento) |
| Fälligkeitstermin | Einmal jährlich, normalerweise September–November |
| Zahlungsweise | Lastschrift (domiciliación) oder bei der Bank |
Der Katasterwert ist nicht der Marktpreis. Er ist in der Regel deutlich niedriger — 30% bis 70% des Marktwerts. Er erscheint auf Ihrer IBI-Rechnung.
Beispiel: Wohnung mit Katasterwert 80.000 €, IBI-Satz 0,6% = 480 €/Jahr.
Einkommensteuer für Nichtansässige — IRNR (Modelo 210)
Dies ist die Hauptsteuer, die Menschen vergessen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, geht Spanien davon aus, dass Sie ein „unterstelltes Einkommen" (renta imputada) aus dem Eigentum erzielen.
Falls NICHT vermietet:
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Steuerbemessungsgrundlage | 1,1% des Katasterwerts (wenn in den letzten 10 Jahren überarbeitet) oder 2% (wenn nicht überarbeitet) |
| Steuersatz (EU/EWR-Ansässige) | 19% |
| Steuersatz (Nicht-EU-Ansässige) | 24% |
| Formular | Modelo 210 |
| Abgabefrist | Bis 31. Dezember des Folgejahres |
Beispiel: Katasterwert 100.000 €, überarbeitet. Unterstelltes Einkommen: 100.000 € × 1,1% = 1.100 €. Steuer (EU): 1.100 € × 19% = 209 €/Jahr. Steuer (Nicht-EU): 1.100 € × 24% = 264 €/Jahr.
Falls vermietet:
| Parameter | EU/EWR-Ansässige | Nicht-EU-Ansässige |
|---|---|---|
| Steuersatz | 19% auf Nettoeinkommen | 24% auf Bruttoeinkommen |
| Ausgabenabzüge | Ja (Hypothek, IBI, Versicherung, Reparaturen, Gemeinschaftskosten, Abschreibung) | Nein |
| Formular | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Abgabefrist | Jährlich bis 31. Dezember (seit 2024 — jährlich statt vierteljährlich) |
- EU-Ansässiger: (12.000 € − 5.000 €) × 19% = 1.330 €
- Nicht-EU-Ansässiger: 12.000 € × 24% = 2.880 €
Der Unterschied ist erheblich. Für Nicht-EU-Bürger sind Abzüge nicht verfügbar — dies ist einer der ungünstigsten Aspekte des spanischen Steuersystems für Nichtansässige.
Wichtig: Wenn die Immobilie einen Teil des Jahres vermietet und den Rest leer ist, müssen Sie zwei Modelo 210-Erklärungen einreichen: eine für Mieteinnahmen und eine für das unterstellte Einkommen für den Leerstandszeitraum.
Vermögensteuer — Impuesto sobre el Patrimonio
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Schwellenwert | 700.000 € Nettovermögen in Spanien (für Nichtansässige — nur spanische Vermögenswerte) |
| Steuersätze | Progressiv: 0,2% – 3,5% |
| Wer zahlt | Eigentümer von Immobilien im Wert von über 700.000 € |
| Formular | Modelo 714 |
| Frist | Juni (wie Einkommensteuer) |
Für die meisten Käufer an der Costa Blanca mit Immobilien unter 500.000 € gilt diese Steuer nicht. Relevant für Eigentümer von Premium-Villen und Immobilienportfolios.
Steuern auf Mieteinkünfte — Details
Touristenlizenz
Seit Juli 2025 müssen sich alle Betreiber von Kurzzeitvermietungen im nationalen Register registrieren und eine Número de Registro de Alquiler (NRA) erhalten. Ohne NRA werden Inserate auf Booking, Airbnb und Vrbo entfernt. Ab Februar 2026 müssen Eigentümer eine jährliche Erklärung über die Vermietungsaktivität abgeben.
Regionale Regeln variieren: Die Valencianische Gemeinschaft verlangt eine separate licencia turística; Andalusien und Murcia haben eigene Verfahren. Bußgelder für nicht lizenzierte Vermietungen beginnen bei 30.000 €.
Absetzbare Ausgaben (nur EU/EWR-Ansässige)
- Hypothekenzinsen (anteilig zur Vermietungsperiode)
- IBI (anteilig)
- Gemeinschaftskosten (comunidad de propietarios)
- Wohngebäudeversicherung
- Reparaturen und Instandhaltung
- Abschreibung (3% des Bauwerts, ohne Grundstück)
- Rechts- und Verwaltungskosten
- Werbekosten für Vermietung
Steuern beim Verkauf
Kapitalertragssteuer
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Steuersatz für Nichtansässige | 19% auf Gewinn |
| Gewinn | Verkaufspreis − Kaufpreis − Kauf-/Verkaufskosten − Renovierungskosten |
| Formular | Modelo 210 |
| Frist | Innerhalb von 4 Monaten nach Verkauf |
3%-Quellensteuer — Modelo 211
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und an die Steuerbehörde zahlen (Modelo 211). Dies ist eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer.
Wenn die tatsächliche Steuer weniger als 3% beträgt, kann der Verkäufer eine Rückerstattung über Modelo 210 beantragen. Wenn mehr, zahlt der Verkäufer die Differenz.
Beispiel: gekauft für 200.000 €, verkauft für 300.000 €. Gewinn: 100.000 €. Steuer: 100.000 € × 19% = 19.000 €. Käufer behielt 3% von 300.000 € = 9.000 € ein. Verkäufer zahlt zusätzlich 10.000 €.
Plusvalía Municipal
Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Wird vom Verkäufer gezahlt. Berechnet von der Gemeinde basierend auf dem Kataster-Grundstückswert und der Dauer des Eigentums. Zwei Berechnungsmethoden — real und objektiv; der niedrigere Betrag gilt.
Erbschaftssteuer — Impuesto sobre Sucesiones
Spaniens Erbschaftssteuer ist eine der komplexesten in Europa. Progressive Sätze: von 7,65% bis 34%, mit Multiplikatoren abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Nachlasswert.
Wichtige Punkte:
- Die Steuer wird vom Erben gezahlt, nicht vom Nachlass.
- Für nichtansässige Erben gelten die Regeln der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet (nach dem EuGH-Urteil von 2014 und nachfolgenden Reformen).
- Die Valencianische Gemeinschaft, Andalusien und Murcia bieten erhebliche regionale Freibeträge (bonificaciones bis zu 99% für direkte Verwandte).
- Abgabefrist: 6 Monate ab Todesdatum (verlängerbar).
Tipp: Die Planung der Erbschaft einer spanischen Immobilie erfordert die Beratung durch einen auf internationales Erbrecht spezialisierten Anwalt.
Zusammenfassende Tabelle aller Steuern
| Steuer | Satz | Wann | Formular |
|---|---|---|---|
| IBI (lokal) | 0,4–1,1% des Katasterwerts | Jährlich (Herbst) | Ayuntamiento-Rechnung |
| IRNR — unterstelltes Einkommen | 19% oder 24% von 1,1–2% Katasterwert | Bis 31. Dez. (für Vorjahr) | Modelo 210 |
| IRNR — Vermietung | 19% (EU, netto) / 24% (Nicht-EU, brutto) | Jährlich bis 31. Dez. | Modelo 210 |
| Vermögensteuer | 0,2–3,5% (>700.000 €) | Juni | Modelo 714 |
| Kapitalertragssteuer (Verkauf) | 19% auf Gewinn | 4 Monate nach Verkauf | Modelo 210 |
| 3%-Quellensteuer (Käufer) | 3% des Preises | 1 Monat nach Verkauf | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Abhängig von Gemeinde | 30 Tage nach Verkauf | Gemeinde |
| Erbschaftssteuer | 7,65–34% (mit Freibeträgen) | 6 Monate ab Tod | Modelo 650 |
Steuererklärung — Selbst oder über eine Gestoría
Selbst: Möglich über die Website der Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Sie benötigen ein digitales Zertifikat oder Cl@ve PIN. Benutzeroberfläche auf Spanisch. Geeignet für einfache Fälle (eine Immobilie, keine Vermietung).
Über eine Gestoría / Steuerberater: Empfohlen bei Vermietung, Besitz mehrerer Immobilien oder Hypothek. Kosten: 50–150 € pro Modelo 210-Einreichung; 200–500 € für vollständigen Jahresservice. Eine Gestoría kann auch als Ihr steuerlicher Vertreter in Spanien fungieren.
Tipp: Seit 2024 können Nichtansässige Steuern per Lastschrift von einem SEPA (EU)-Bankkonto zahlen — ein spanisches Bankkonto ist für die Zahlung nicht mehr erforderlich.
Häufige Fehler
„Ich vermiete nicht — also zahle ich nicht." Falsch. Unterstelltes Einkommen (renta imputada) wird jährlich besteuert, auch wenn die Immobilie leer steht.
„Ich habe IBI gezahlt — das war's." IBI ist eine lokale Steuer. IRNR (Modelo 210) ist eine nationale Steuer. Das sind zwei verschiedene Steuern, zwei verschiedene Behörden.
„Ich komme aus Großbritannien, also bin ich EU." Seit dem Brexit gelten britische Staatsbürger als Nicht-EU-Ansässige. Satz: 24%, keine Mietabzüge. Dies erhöht die Steuerlast erheblich.
„Ich habe vergessen, für vergangene Jahre einzureichen — kein Problem." Strafen + Zinsen + Zuschläge fallen an. Sie können die letzten 4 Jahre freiwillig regularisieren (mit reduzierten Konsequenzen), aber es ist besser, dies nicht geschehen zu lassen.
„Der Käufer zahlt die Steuer beim Verkauf." Nein. Die Kapitalertragssteuer wird vom Verkäufer gezahlt. Der Käufer behält nur 3% als Vorauszahlung ein.
