Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie Steuern zahlen. Auch wenn Sie sie nicht vermieten. Auch wenn Sie sie nie besuchen. Unwissenheit schützt Sie nicht vor Strafen.
Dieser Leitfaden behandelt alle Steuern: beim Kauf, jährlich, auf Mieteinnahmen, beim Verkauf und bei der Erbschaft. Mit Sätzen, Formularen und Fristen.
Kaufnebenkosten — Kurze Erinnerung
Vollständige Details finden Sie in unserem Leitfaden „Kosten beim Immobilienkauf in Spanien". Wichtige Kennzahlen:
| Steuer | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | 9% Valencia (11% über 1 Mio. €) · 8% Murcia · 7% Andalusien | — |
| Mehrwertsteuer (IVA) | — | 10% |
| Stempelsteuer (AJD) | — | 1,4% Valencia · 1,5% Murcia · 1,2% Andalusien |
| Notar, Grundbuch, Anwalt | ~2–3% | ~2–3% |
| Gesamt zusätzlich zum Preis | ~9–12% | ~13–14,5% |
Durchgerechnete Beispiele für die vollständige Kaufkostenrechnung (die 9–14,5%) finden Sie in unserem Guide zu den Kaufnebenkosten.
Welche Steuern zahlen Sie jedes Jahr?
Jedes Jahr zahlen Sie drei Dinge: die Grundsteuer (IBI), die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und möglicherweise die Vermögensteuer.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Kommunale Gemeindesteuer, entspricht der Grundsteuer. Wird von allen Eigentümern gezahlt — Ansässigen und Nichtansässigen.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Satz | 0,4–1,1% des Katasterwerts (valor catastral) |
| Festgelegt durch | Gemeinde (Ayuntamiento) |
| Fälligkeitstermin | Einmal jährlich, normalerweise September–November |
| Zahlungsweise | Lastschrift (domiciliación) oder bei der Bank |
Der Katasterwert ist nicht der Marktpreis. Er ist in der Regel deutlich niedriger — 30% bis 70% des Marktwerts. Er erscheint auf Ihrer IBI-Rechnung.
Beispiel: Wohnung mit Katasterwert 80.000 €, IBI-Satz 0,6% = 480 €/Jahr.
Einkommensteuer für Nichtansässige — IRNR (Modelo 210)
Dies ist die Hauptsteuer, die Menschen vergessen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, geht Spanien davon aus, dass Sie ein „unterstelltes Einkommen" (renta imputada) aus dem Eigentum erzielen.
Falls NICHT vermietet:
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Steuerbemessungsgrundlage | 1,1% des Katasterwerts (wenn in den letzten 10 Jahren überarbeitet) oder 2% (wenn nicht überarbeitet) |
| Steuersatz (EU/EWR-Ansässige) | 19% |
| Steuersatz (Nicht-EU-Ansässige) | 24% |
| Formular | Modelo 210 |
| Abgabefrist | 1. April – 31. Dezember des Folgejahres (ab Einkünften 2026; Einkünfte 2025 fällig bis 31. Dezember 2026) |
Beispiel: Katasterwert 100.000 €, überarbeitet. Unterstelltes Einkommen: 100.000 € × 1,1% = 1.100 €. Steuer (EU): 1.100 € × 19% = 209 €/Jahr. Steuer (Nicht-EU): 1.100 € × 24% = 264 €/Jahr.
Falls vermietet:
| Parameter | EU/EWR-Ansässige | Nicht-EU-Ansässige |
|---|---|---|
| Steuersatz | 19% auf Nettoeinkommen | 24% auf Bruttoeinkommen |
| Ausgabenabzüge | Ja (Hypothek, IBI, Versicherung, Reparaturen, Gemeinschaftskosten, Abschreibung) | Nein |
| Formular | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Abgabefrist | Einmal jährlich, 1.–20. April des Folgejahres (Orden HAC/623/2026; die erste Jahreserklärung, für die Einkünfte 2026, ist vom 1. bis 20. April 2027 fällig; Lastschrift bis etwa 15. April) |
- EU-Ansässiger: (12.000 € − 5.000 €) × 19% = 1.330 €
- Nicht-EU-Ansässiger: 12.000 € × 24% = 2.880 €
Für Eigentümer außerhalb der EU/des EWR sind keine Abzüge möglich. Das Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 zu den Abzügen für Vermieter aus Nicht-EU-Ländern wird in den Gerichten noch überprüft; die AEAT wendet weiterhin 24% auf das Bruttoeinkommen an.
Wichtig: Wenn die Immobilie einen Teil des Jahres vermietet und den Rest leer ist, müssen Sie zwei Modelo 210-Erklärungen einreichen: eine für Mieteinnahmen und eine für das unterstellte Einkommen für den Leerstandszeitraum.
Vermögensteuer — Impuesto sobre el Patrimonio
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Schwellenwert | 700.000 € Nettovermögen in Spanien (für Nichtansässige — nur spanische Vermögenswerte) |
| Steuersätze | Progressiv: 0,2% – 3,5% |
| Wer zahlt | Eigentümer von Immobilien im Wert von über 700.000 € |
| Formular | Modelo 714 |
| Frist | Juni (wie Einkommensteuer) |
Für die meisten Käufer an der Costa Blanca mit Immobilien unter 500.000 € gilt diese Steuer nicht. Relevant für Eigentümer von Premium-Villen und Immobilienportfolios. Seit dem 11. Juli 2021 (Ley 11/2021) können alle Nichtansässigen, aus der EU wie von außerhalb, statt des staatlichen Tarifs die Vermögensteuerregeln der Region anwenden, in der die Immobilie liegt.
Wie werden Mieteinkünfte besteuert?
Touristenlizenz
Das nationale Registro Único de Arrendamientos und seine NRA-Nummer wurden im Mai 2026 vom Obersten Gerichtshof annulliert (STS 620/2026). Inserate auf Booking, Airbnb und Vrbo brauchen keinen NRA-Code mehr, und die ab Februar 2026 vorgesehene Jahreserklärung ist damit ebenfalls entfallen. Die Ventanilla Única Digital und die Datenpflichten der Plattformen bleiben bestehen, und die regionale oder kommunale Touristenlizenz ist weiterhin Pflicht. Wie Lizenz, Vertrag und Steuererklärungen zusammenspielen, erklärt unser Leitfaden zur Vermietung von Immobilien in Spanien.
Regionale Regeln variieren: Die Valencianische Gemeinschaft verlangt eine Touristenlizenz (VT-Nummer), die Balearen eine ETV-Registrierung; Andalusien und Murcia haben eigene Verfahren. Bußgelder für nicht lizenzierte Vermietungen beginnen bei 30.000 €.
Absetzbare Ausgaben (nur EU/EWR-Ansässige)
- Hypothekenzinsen (anteilig zur Vermietungsperiode)
- IBI (anteilig)
- Gemeinschaftskosten (comunidad de propietarios)
- Wohngebäudeversicherung
- Reparaturen und Instandhaltung
- Abschreibung (3% des Bauwerts, ohne Grundstück)
- Rechts- und Verwaltungskosten
- Werbekosten für Vermietung
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Kapitalertragssteuer
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Steuersatz für Nichtansässige | 19% auf Gewinn |
| Gewinn | Verkaufspreis − Kaufpreis − Kauf-/Verkaufskosten − Renovierungskosten |
| Formular | Modelo 210 |
| Frist | Innerhalb von 4 Monaten nach Verkauf |
3%-Quellensteuer — Modelo 211
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und an die Steuerbehörde zahlen (Modelo 211). Dies ist eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer.
Wenn die tatsächliche Steuer weniger als 3% beträgt, kann der Verkäufer eine Rückerstattung über Modelo 210 beantragen. Wenn mehr, zahlt der Verkäufer die Differenz.
Beispiel: gekauft für 200.000 €, verkauft für 300.000 €. Gewinn: 100.000 €. Steuer: 100.000 € × 19% = 19.000 €. Käufer behielt 3% von 300.000 € = 9.000 € ein. Verkäufer zahlt zusätzlich 10.000 €.
Den kompletten Ablauf für Verkäufer — Fristen, Unterlagen und die Erstattung der einbehaltenen 3 % — beschreibt unser Guide zum Immobilienverkauf.
Plusvalía Municipal
Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Wird vom Verkäufer gezahlt. Berechnet von der Gemeinde basierend auf dem Kataster-Grundstückswert und der Dauer des Eigentums. Zwei Berechnungsmethoden — real und objektiv; der niedrigere Betrag gilt.
Erbschaftssteuer — Impuesto sobre Sucesiones
Spaniens Erbschaftssteuer ist eine der komplexesten in Europa. Progressive Sätze: von 7,65% bis 34%, mit Multiplikatoren abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Nachlasswert.
Wichtige Punkte:
- Die Steuer wird vom Erben gezahlt, nicht vom Nachlass.
- Für nichtansässige Erben gelten die Regeln der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet (nach dem EuGH-Urteil von 2014 und nachfolgenden Reformen).
- Die Valencianische Gemeinschaft, Andalusien und Murcia bieten erhebliche regionale Freibeträge (bonificaciones bis zu 99% für direkte Verwandte).
- Abgabefrist: 6 Monate ab Todesdatum (verlängerbar).
Tipp: Die Planung der Erbschaft einer spanischen Immobilie erfordert die Beratung durch einen auf internationales Erbrecht spezialisierten Anwalt.
Zusammenfassende Tabelle aller Steuern
| Steuer | Satz | Wann | Formular |
|---|---|---|---|
| IBI (lokal) | 0,4–1,1% des Katasterwerts | Jährlich (Herbst) | Ayuntamiento-Rechnung |
| IRNR — unterstelltes Einkommen | 19% oder 24% von 1,1–2% Katasterwert | 1. Apr. – 31. Dez. (für Vorjahr) | Modelo 210 |
| IRNR — Vermietung | 19% (EU, netto) / 24% (Nicht-EU, brutto) | Jährlich, 1.–20. April | Modelo 210 |
| Vermögensteuer | 0,2–3,5% (>700.000 €) | Juni | Modelo 714 |
| Kapitalertragssteuer (Verkauf) | 19% auf Gewinn | 4 Monate nach Verkauf | Modelo 210 |
| 3%-Quellensteuer (Käufer) | 3% des Preises | 1 Monat nach Verkauf | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Abhängig von Gemeinde | 30 Tage nach Verkauf | Gemeinde |
| Erbschaftssteuer | 7,65–34% (mit Freibeträgen) | 6 Monate ab Tod | Modelo 650 |
Steuererklärung — Selbst oder über eine Gestoría
Selbst: Möglich über die Website der Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Sie benötigen ein digitales Zertifikat oder Cl@ve PIN. Benutzeroberfläche auf Spanisch. Geeignet für einfache Fälle (eine Immobilie, keine Vermietung).
Über eine Gestoría / Steuerberater: Empfohlen bei Vermietung, Besitz mehrerer Immobilien oder Hypothek. Kosten: 50–150 € pro Modelo 210-Einreichung; 200–500 € für vollständigen Jahresservice. Eine Gestoría kann auch als Ihr steuerlicher Vertreter in Spanien fungieren.
Tipp: Seit 2024 können Nichtansässige Steuern per Lastschrift von einem SEPA (EU)-Bankkonto zahlen — ein spanisches Bankkonto ist für die Zahlung nicht mehr erforderlich.
Häufige Fehler
„Ich vermiete nicht — also zahle ich nicht." Falsch. Unterstelltes Einkommen (renta imputada) wird jährlich besteuert, auch wenn die Immobilie leer steht.
„Ich habe IBI gezahlt — das war's." IBI ist eine lokale Steuer. IRNR (Modelo 210) ist eine nationale Steuer. Das sind zwei verschiedene Steuern, zwei verschiedene Behörden.
„Ich komme aus Großbritannien, also bin ich EU." Seit dem Brexit gelten in Großbritannien Ansässige als Nicht-EU: 24% auf Miet- und fiktive Einkünfte, keine Abzüge von den Mieteinnahmen. Der Gewinn aus einem Verkauf bleibt bei 19%.
„Ich habe vergessen, für vergangene Jahre einzureichen — kein Problem." Strafen + Zinsen + Zuschläge fallen an. Sie können die letzten 4 Jahre freiwillig regularisieren (mit reduzierten Konsequenzen), aber es ist besser, dies nicht geschehen zu lassen.
„Der Käufer zahlt die Steuer beim Verkauf." Nein. Die Kapitalertragssteuer wird vom Verkäufer gezahlt. Der Käufer behält nur 3% als Vorauszahlung ein.
