Seit dem 3. April 2025 ist Spaniens Golden-Visa-Programm offiziell beendet. Der Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 € oder mehr gewährt keine Aufenthaltserlaubnis mehr.
Der Kauf von Immobilien in Spanien ist jedoch weiterhin vollständig legal. Ausländer genießen die gleichen Eigentumsrechte wie spanische Staatsbürger. Die Abschaffung des Golden Visa hat lediglich die automatische Verbindung zwischen Kauf und Aufenthalt aufgehoben. Der Markt hat dies kaum bemerkt: Ausländische Käufer machen etwa 19 % aller Transaktionen aus, und die Nachfrage ist nicht gesunken.
Was ist passiert: Zeitstrahl
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| September 2013 | Golden Visa eingeführt (Gesetz 14/2013) |
| April 2024 | Ministerpräsident Sánchez kündigt Pläne zur Beendigung des Programms an |
| November 2024 | Senat legt Veto gegen die Abschaffung ein |
| Dezember 2024 | Kongress überstimmt das Veto (177–170) |
| 3. Januar 2025 | Gesetz im Amtsblatt veröffentlicht (Organgesetz 1/2025) |
| 3. April 2025 | Programm offiziell beendet |
Wen dies betrifft
Noch nicht beantragt: Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Anträge mehr angenommen. Keine Verlängerungen oder Ausnahmen.
Vor dem 3. April 2025 beantragt: Anträge, die vor der Frist eingereicht wurden, werden nach den alten Regeln bearbeitet. Wenn alles in Ordnung ist, erhalten Sie Ihr Golden Visa.
Bereits im Besitz eines Golden Visa: Ihre Aufenthaltserlaubnis bleibt bis zu ihrem Ablauf gültig. Eine Verlängerung ist nach den alten Regeln möglich, sofern Sie Ihre Investition aufrechterhalten. Inhaber eines immobilienbasierten Visums können verlängern. Bei anderen Investitionskategorien ist die Situation weniger klar — konsultieren Sie einen Einwanderungsanwalt.
Können Sie noch Immobilien ohne Golden Visa kaufen
Ja. Die Abschaffung des Golden Visa hat das Recht von Ausländern zum Kauf von Immobilien in Spanien nicht eingeschränkt. Sie können weiterhin:
- Jede Immobilie in jeder Region ohne Einschränkungen kaufen
- Sie als Nicht-Resident besitzen
- Sie vermieten und Einkommen erzielen
- Sie durch Erbschaft weitergeben
- Bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen besuchen und aufhalten (visumfrei für Bürger vieler Länder)
Sie benötigen nur eine NIE zum Kauf. Eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Immobilienkauf nicht erforderlich.
Alternativen: Wie Sie eine Aufenthaltserlaubnis in Spanien erhalten
1. Digital-Nomaden-Visum
Eingeführt im Januar 2023. Die beliebteste Golden-Visa-Alternative für Fernarbeiter.
Für wen es geeignet ist: Angestellte ausländischer Unternehmen, Freiberufler und Selbständige, die aus der Ferne mittels digitaler Technologien arbeiten.
Hauptanforderungen (2026):
| Parameter | Anforderung |
|---|---|
| Mindesteinkommen | ~2.850 €/Monat (200 % des SMI) |
| Einkommen pro Ehepartner | + ~1.070 €/Monat |
| Einkommen pro Kind | + ~360 €/Monat |
| Betriebszugehörigkeit im aktuellen Unternehmen | Mindestens 3 Monate |
| Unternehmen | Seit mindestens 1 Jahr tätig |
| Ausbildung | Hochschulabschluss ODER 3+ Jahre Erfahrung |
| Einkommen von spanischen Kunden | Nicht mehr als 20 % der Gesamtsumme |
| Krankenversicherung | Vollversicherung, ohne Selbstbeteiligung |
- Visum (vom Konsulat): bis zu 1 Jahr
- Aufenthaltserlaubnis (beantragt aus Spanien heraus): bis zu 3 Jahre, verlängerbar um 2 Jahre
- Nach 5 Jahren — unbefristete Aufenthaltserlaubnis
- Nach 10 Jahren — Staatsbürgerschaft
Steuerregelung: Option zur Anwendung des „Beckham-Gesetzes" — pauschale Steuer von 24 % auf Einkommen bis zu 600.000 € für die ersten 6 Jahre (anstelle progressiver Sätze bis zu 47 %).
Visumgebühr: ~73 € (tasa 790-038).
Hauptvorteil: Im Gegensatz zum Golden Visa ist keine Investition von 500.000 € erforderlich. Sie benötigen lediglich ein nachgewiesenes Fernarbeitseinkommen.
2. Nicht-Erwerbstätigen-Visum (Visa No Lucrativa)
Ein Visum für diejenigen, die in Spanien leben möchten, ohne zu arbeiten.
Für wen es geeignet ist: Rentner, Anleger mit passivem Einkommen. Oft als „Rentenvisum" bezeichnet, obwohl es keine Altersbeschränkungen gibt.
Hauptanforderungen (2026):
| Parameter | Anforderung |
|---|---|
| Mindesteinkommen | ~2.400 €/Monat (~28.800 €/Jahr) |
| Einkommensquelle | Passiv: Rente, Dividenden, Miete, Ersparnisse |
| Arbeit in Spanien | Nicht gestattet |
| Krankenversicherung | Vollversicherung, ohne Selbstbeteiligung |
| Unterkunft in Spanien | Nachweis von Miete oder Eigentum |
- Erstvisum: 1 Jahr
- Verlängerung: für 2 Jahre, dann weitere 2 Jahre
- Nach 5 Jahren — unbefristete Aufenthaltserlaubnis
- Nach 10 Jahren — Staatsbürgerschaft
Hauptvorteil: Keine Investitions- oder Geschäftsanforderungen. Stabiles passives Einkommen genügt.
3. Unternehmervisum (Visa de Emprendedor)
Für wen es geeignet ist: Gründer von Start-ups und innovativen Geschäftsprojekten.
- Geschäftsplan, der von ENISA (staatliche Stelle) als innovativ anerkannt ist
- Projekt muss von wirtschaftlichem Interesse für Spanien sein
- Keine Mindestinvestition erforderlich (im Gegensatz zum Golden Visa)
Dauer: Erstvisum für 1 Jahr, verlängerbar um 2 Jahre. Nach 5 Jahren — unbefristete Aufenthaltserlaubnis.
4. Visum für hochqualifizierte Fachkräfte
Für wen es geeignet ist: Spezialisten, die von einem spanischen Unternehmen für Management-, Forschungs- oder leitende Positionen eingeladen wurden.
- Arbeitsvertrag mit einem spanischen Unternehmen
- Gehalt über einem festgelegten Schwellenwert
- Schnellverfahren (ca. 20 Tage)
Vergleich der Alternativen
| Parameter | Digital Nomad | Nicht-Erwerbstätig | Unternehmer |
|---|---|---|---|
| Mindesteinkommen | ~2.850 €/Monat | ~2.400 €/Monat | Kein fester Betrag |
| Können Sie arbeiten | Ja (aus der Ferne) | Nein | Ja (eigenes Geschäft) |
| Investition erforderlich | Keine | Keine | Geschäftsplan |
| Weg zur unbefristeten Aufenthaltserlaubnis | 5 Jahre | 5 Jahre | 5 Jahre |
| Weg zur Staatsbürgerschaft | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Steuerregelung | Beckham-Gesetz (24 %) | Standardsätze | Standardsätze |
Was dies für Immobilienkäufer bedeutet
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien als Investition oder Ferienhaus kaufen — hat sich nichts geändert. Der Kauf folgt dem Standardprozess: NIE → Bankkonto → Rechtsanwalt → Notar → Eintragung.
Wenn Sie durch einen Kauf eine Aufenthaltserlaubnis erhalten wollten — dieser Weg ist geschlossen. Aber wenn Ihre Situation es Ihnen erlaubt, ein Digital-Nomaden-Visum oder Nicht-Erwerbstätigen-Visum zu beantragen, können Sie einen Immobilienkauf mit dem Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis durch eines dieser Programme kombinieren. Der Kauf einer Immobilie gewährt keine Aufenthaltserlaubnis, hindert Sie aber nicht daran, sie auf anderem Wege zu erhalten.
