Ab dem 1. Juni 2026 senkt die Comunidad Valenciana — die spanische Region, die die gesamte Costa Blanca umfasst — ihren allgemeinen Grunderwerbsteuersatz (ITP) von 10% auf 9%. Die Beurkundungssteuer (AJD) auf zugehörige Urkunden sinkt am gleichen Tag von 1,5% auf 1,4%. Für die meisten Käufer an der Costa Blanca — Alicante, Torrevieja, Jávea, Calpe, Dénia, Altea — bedeutet das eine dauerhafte Reduktion um einen Prozentpunkt bei der größten Einzelsteuerlinie eines jeden Bestandsimmobilienkaufs. Hier erfahren Sie, wie die Reform tatsächlich funktioniert, wer profitiert und was sich für Käufer ändert, die 2026 unterschreiben.
Die Reform stammt aus dem Gesetz 5/2025 vom 30. Mai, verabschiedet von den Cortes Valencianas und am 31. Mai 2025 im regionalen Amtsblatt veröffentlicht. Es handelt sich nicht um einen vorübergehenden Rabatt oder eine Ermessensvergünstigung: Es ist eine permanente gesetzliche Tarifänderung mit klarem Inkrafttretensdatum.
Was sich am 1. Juni 2026 ändert
Drei Zahlen bewegen sich:
- Allgemeiner ITP-Satz: 10% → 9% beim Kauf gebrauchter Wohnimmobilien
- AJD (Stempelsteuer): 1,5% → 1,4% auf notarielle Urkunden (Hypothek, Vereinigung, Teilung)
- Objekte mit Wert über 1.000.000 €: der Sondersatz von 11% bleibt unverändert
Was sich nicht ändert: die Mehrwertsteuer auf Neubauten (weiterhin 10% + ab Juni 1,4% AJD), die bestehenden ermäßigten ITP-Sätze für bestimmte Käuferprofile sowie die Regeln zur Unterscheidung Hauptwohnsitz / Investment.
Wichtige Datumsregel: Maßgeblich ist das Datum der notariellen Urkunde (escritura pública), nicht das Datum des Reservierungs- oder privaten Kaufvertrags. Ein Käufer, der im März 2026 reserviert, aber am 1. Juni 2026 oder später beim Notar unterschreibt, zahlt den neuen Satz von 9%.
Die Zahlen in der Praxis
Für einen ausländischen Käufer einer gebrauchten Wohnung oder Villa an der Costa Blanca sieht die Ersparnis nach Preisstufen so aus:
| Bestandsimmobilien-Preis | ITP zu 10% | ITP zu 9% | Sie sparen |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 15.000 € | 13.500 € | 1.500 € |
| 250.000 € | 25.000 € | 22.500 € | 2.500 € |
| 350.000 € | 35.000 € | 31.500 € | 3.500 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 45.000 € | 5.000 € |
| 750.000 € | 75.000 € | 67.500 € | 7.500 € |
| 999.000 € | 99.900 € | 89.910 € | 9.990 € |
| 1.200.000 € | 11% = 132.000 € | 11% = 132.000 € | 0 € (über 1-Mio.-Schwelle) |
Hinzu kommt die AJD-Senkung auf der Hypothekenurkunde. Auf einer Hypothekenhaftungssumme von 300.000 € (Bemessungsgrundlage der Stempelsteuer, üblicherweise leicht über dem Darlehensbetrag) liegt die Ersparnis bei rund 300 €. Bescheiden, aber real.
Wer profitiert — und wer nicht
Käufer mit vollem Vorteil
Die Reform hilft vor allem dem breiten Mittelmarkt — und genau der ist das Herz der ausländischen Nachfrage an der Costa Blanca:
- Käufer von gebrauchten Wohnungen und Villen unter 1.000.000 € — Torrevieja, Guardamar, Santa Pola, Punta Prima, La Zenia, Ciudad Quesada, Cabo Roig und der Großteil der südlichen Costa Blanca fallen darunter
- Käufer in der Stadt Alicante, wo der Durchschnittspreis bei rund 317.000 € liegt — siehe unsere Q1-2026-Nachfrageanalyse Alicante
- Käufer in mittleren Küstenmärkten — Calpe, Moraira, Benissa, Dénia, El Campello, Villajoyosa, Benidorm, Finestrat — wo der Großteil des Wiederverkaufsbestands deutlich unter der 1-Mio.-Schwelle liegt
Käufer ohne (oder mit nur teilweisem) Vorteil
- Neubau-Käufer. Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA), nicht der ITP. Der 10%-Mehrwertsteuersatz ist national geregelt, nicht regional. Mehr Kontext in unserem Neubau-Leitfaden.
- Käufer über 1.000.000 €. Der Satz von 11% ab 1 Mio. bleibt erhalten. Das betrifft Luxussegmente — große Teile von Altea Hills, das obere Segment von Jávea, Premium-Villen in Moraira, bestimmte Grundstücke in Cumbre del Sol und Las Colinas.
- Käufer mit Anspruch auf einen ermäßigten Satz. Die bestehenden ermäßigten ITP-Sätze von 8%, 6%, 4% und 3% — für Erstkäufer unter 35, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung sowie bestimmte entvölkerungsgefährdete Gemeinden — lagen bereits unter dem neuen allgemeinen Satz von 9%. Sie bleiben unverändert.
Die 1-Mio.-€-Schwelle — eine echte Stufe
Die Reform schafft eine schärfere Stufe bei 1 Mio. € als zuvor. Unter 1 Mio. €: 9%. Über 1 Mio. €: 11%. Das sind 2 Prozentpunkte Differenz, was bei einem Geschäft über 1,05 Mio. € rund 21.000 € zusätzliche ITP gegenüber demselben Geschäft bei 999.000 € bedeutet. Die Schwelle wird auf den im Vertrag deklarierten Wert berechnet (nicht auf den Kataster-Referenzwert, obwohl die Steuerbehörde für Bewertungszwecke den höheren der beiden ansetzt — siehe unseren Steuer-Leitfaden Immobilien).
Für Käufer im Bereich 950–1.050 Tsd. € wird es 2026 deutlich sinnvoller als zuvor, das Geschäft (wo objektiv möglich) unter 1 Mio. € zu strukturieren. Eine Frage für Ihren Anwalt, kein Solo-Manöver.
Die AJD-Senkung — kleiner, aber universell
Die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) sinkt von 1,5% auf 1,4%. AJD fällt an bei:
- Hypothekenurkunden — wird in Spanien seit 2018 von der Bank gezahlt, schlägt sich aber in den effektiven Kreditkosten nieder
- Neubau-Kaufurkunden — wird vom Käufer bezahlt, zusätzlich zu 10% Mehrwertsteuer
- Teilung, Vereinigung, Erklärung des Neubaus — relevant bei Grundstücksaufteilung oder Anbau-Registrierung
Für einen finanzierten Bestandskäufer bringt die AJD-Senkung etwa 100 € pro 100.000 € Hypothekenhaftungssumme. Für einen Neubaukäufer ist es eine direkte Ersparnis auf der Urkunde: 1.000 € weniger bei einem 1-Mio.-Neubau.
Was ist mit den bestehenden ermäßigten Sätzen?
Die Comunidad Valenciana behält eine Schicht ermäßigter ITP-Sätze, die bereits gelten und von der Reform nicht berührt werden:
- 3% — Hauptwohnsitz bis 180.000 € durch kinderreiche Familien (familia numerosa) oder Menschen mit anerkannter Behinderung ≥33%
- 4% — Hauptwohnsitz für Frauen, die als Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt anerkannt sind; bestimmte Geschäfte mit ländlichem/landwirtschaftlichem Boden
- 6% — erster Hauptwohnsitz durch Käufer unter 35 Jahren, bis 180.000 € Wert, mit Einkommensbedingungen
- 8% — Erwerb von Geschäftsräumen durch junge Unternehmer
Wer in eine dieser Kategorien fällt — typischerweise spanische Residenten, einige aber auch zuziehende Nicht-Residenten — für den ist der neue allgemeine Satz von 9% irrelevant: der ermäßigte Satz bleibt besser. Für die meisten ausländischen Käufer einer Zweitwohnung oder Investmentimmobilie gilt der allgemeine Satz von 9%.
Wie sich die Bestand-vs-Neubau-Rechnung verschiebt
Bisher stellte sich die Transaktionsbesteuerung an der Costa Blanca so dar:
- Bestand: 10% ITP + kleine Notar-/Registergebühren ≈ ~10,5% Übertragungssteuer
- Neubau: 10% MwSt. + 1,5% AJD ≈ ~11,5% Übertragungssteuer
Ab Juni 2026:
- Bestand: 9% ITP ≈ ~9,5% all-in
- Neubau: 10% MwSt. + 1,4% AJD ≈ ~11,4% all-in
Der Abstand zwischen Bestand und Neubau wächst zugunsten des Bestands um etwa einen Prozentpunkt. Für einen Käufer, der zwischen einem Off-Plan in Cumbre del Sol und einem Wiederverkauf in Jávea schwankt, ändert sich die Nachsteuerrechnung spürbar — insbesondere kombiniert mit den typischerweise niedrigeren Preisen des Resale-Markts. Vollständige Aufschlüsselung in unserem Leitfaden zu den Immobilienkaufkosten in Spanien.
Sollten Sie mit der Unterschrift bis Juni 2026 warten?
Wenn Ihr Kauf wirklich zeitlich flexibel ist — ja, das Verschieben der Beurkundung auf den 1. Juni 2026 oder später spart 1% des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien. Auf 400.000 € sind das 4.000 € — genug, um es einzubeziehen.
Realistische Gegenargumente:
- Preisverschiebung. Die Costa-Blanca-Preise zeigten sich im Q1 2026 fest. Einige Monate Wartezeit könnten den geforderten Preis um mehr als 1% erhöhen — die Steuerersparnis wäre erodiert oder eliminiert.
- Objektrisiko. Konkrete Immobilien sind illiquide. Die Villa oder Wohnung, die Sie heute wollen, ist im Juni vielleicht weg.
- Hypothekenkonditionen. EZB-Sätze und spanische Hypothekenmargen sind nicht statisch. Eine Bewegung von 0,25 PP beim Hypothekenzins über denselben Zeitraum überwiegt eine 1%-ITP-Ersparnis bei langer Laufzeit.
Wenn Sie bereits in einem privaten Vertrag mit Closing-Datum vor dem 1. Juni 2026 stehen, ist es in vielen Fällen machbar, das Closing in den Anfang Juni zu verschieben — aber nur mit Zustimmung beider Seiten und wenn die Vertragsklauseln es erlauben. Vor dem Gespräch mit dem Verkäufer mit dem Anwalt klären.
Was Costa-Blanca-Käufer jetzt tun sollten
- Wenn die Beurkundung anstehend und das Geschäft weitgehend abgeschlossen ist: oft ist es sinnvoll, jetzt zu unterschreiben. 1% sind relevant, aber selten genug, um die Immobilie selbst zu riskieren oder dem Verkäufer eine Neuverhandlung zu eröffnen.
- Wenn Sie noch früh in der Suche sind und Bestand unter 1 Mio. € prüfen: kein Grund, die Beurkundung vor Juni zu beschleunigen. Eine Unterzeichnung ab Juni greift den neuen Satz automatisch ab.
- Wenn Ihr Budget über 1 Mio. € liegt: die Reform hilft Ihnen nicht. Konzentrieren Sie sich auf die Objektqualität. Siehe unsere Seite Altea und Altea Hills sowie unsere Auswahl der schönsten Küstenorte der Costa Blanca.
- Wenn Sie Neubau kaufen: die ITP-Senkung betrifft Sie nicht, die AJD-Senkung bringt einen kleinen Vorteil. Die wichtigere Frage: Wird ein vergleichbarer Bestand nach Steuern attraktiver?
- Wenn Sie Anspruch auf einen ermäßigten Satz haben könnten: sprechen Sie mit einem spanischen Steuerberater, bevor Sie mit dem allgemeinen 9% rechnen. Für Erstkäufer unter 35 und kinderreiche Familien bis 180.000 € existieren bereits deutlich bessere Sätze.
Fazit
Die ITP-Senkung der Comunidad Valenciana ist eine permanente, gesetzliche Reduktion um einen Prozentpunkt bei der größten Einzelsteuerlinie der meisten Costa-Blanca-Immobilienkäufe. Unter 1 Mio. profitiert jeder Bestandskäufer. Die Reform soll den Markt nicht revolutionieren — sie ist eine Wettbewerbsanpassung an benachbarte autonome Gemeinschaften wie Madrid und Andalusien, die bereits niedrigere Übertragungssteuern haben. Aber bei einem 500.000-€-Kauf sind 5.000 € echtes Geld — und sie verschieben das relative Verhältnis von Wiederverkauf zu Neubau zugunsten des Resale-Markts.
Für ein vollständiges Bild der Gesamtkaufkosten in Spanien siehe unseren Kostenleitfaden 2026, unseren Schritt-für-Schritt-Käuferleitfaden und unsere Marktprognose Spanien 2026. Wenn Sie konkrete Costa-Blanca-Lagen abwägen, beleuchtet unser Leitfaden zu den besten Gebieten der Costa Blanca die Trade-offs nach Käuferprofil.
