El precio del anuncio no es la cantidad final que pagará. Debe presupuestar un 10–15% adicional para impuestos, notaría, abogado y registro. Para un inmueble de €300.000, el presupuesto real será de €330.000–€345.000. La cifra exacta depende de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble (obra nueva o segunda mano) y de si se solicita hipoteca.
Esta guía ofrece un desglose completo de todos los gastos con cifras actualizadas para 2026, tablas de ITP por comunidad autónoma y dos ejemplos detallados de cálculo.
El impuesto principal: ITP o IVA
El mayor gasto es el impuesto de compra. Cuál se aplica depende del tipo de inmueble.
Segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Lo paga el comprador. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, por lo que varía según la región.
Tipos de ITP por comunidades clave (2026):
| Comunidad | Tipo ITP | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | De los más bajos de España |
| Andalucía (Costa del Sol) | 7% | Tipo único |
| Comunidad Valenciana (Costa Blanca) | 10% | Desde el 1 de junio 2026 → 9% (Ley 5/2025) |
| C. Valenciana — inmuebles > €1.000.000 | 11% | Se mantiene tras la reforma |
| Murcia (Costa Cálida) | 8% | — |
| Cataluña | 10% | Escala progresiva |
| Islas Baleares | 8–11% | Escala progresiva por precio |
| Canarias | 6,5% | De los más bajos |
Importante: Valor de Referencia. El impuesto se calcula no sobre el precio del contrato, sino sobre el mayor de dos valores: el precio de compra o el valor de referencia catastral fijado por la administración tributaria. Si compra por debajo del mercado, Hacienda podrá liquidar el ITP sobre su propia valoración.
Diferencia entre regiones en la práctica:
Para un inmueble de €400.000, la diferencia de ITP entre Madrid (6%) y Valencia (10%) es de €16.000, equivalente a varios meses de cuotas hipotecarias.
Obra nueva de promotor → IVA + AJD
Al comprar un inmueble nuevo directamente al promotor, en lugar de ITP se paga:
| Impuesto | Tipo | Notas |
|---|---|---|
| IVA | 10% | Uniforme en toda la España peninsular |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5–2% | Varía por comunidad |
Tipos de AJD por comunidades clave:
| Comunidad | AJD |
|---|---|
| Madrid | 0,75% |
| Andalucía | 1,2% |
| C. Valenciana | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Murcia | 1,5% |
En Canarias se aplica el IGIC (7%) en lugar del IVA.
Atención: Si el garaje o el trastero se escrituran por separado (no incluidos en la escritura principal), se aplica el IVA del 21% en lugar del 10%. Esto puede añadir entre €3.000 y €6.000 al coste total. Confirme con el promotor si los anexos están incluidos en la escritura principal.
Notaría
La formalización notarial es obligatoria para todas las compraventas. El notario prepara y autoriza la escritura de compraventa.
Los aranceles notariales están regulados por el Estado (Real Decreto 1426/1989): todos los notarios cobran lo mismo por los mismos servicios.
| Precio del inmueble | Coste notarial aproximado |
|---|---|
| €100.000 | ~€700–€850 |
| €250.000 | ~€900–€1.000 |
| €400.000 | ~€1.000–€1.200 |
| €700.000+ | ~€1.200–€1.500 |
Gastos adicionales por copias, legitimación de poderes o traducciones se cobran aparte.
Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad a su nombre.
| Precio del inmueble | Coste de registro aproximado |
|---|---|
| €100.000 | ~€400–€500 |
| €250.000 | ~€500–€650 |
| €400.000 | ~€600–€800 |
| €700.000+ | ~€700–€900 |
La inscripción es imprescindible. Sin ella, usted es propietario en virtud de la escritura, pero no está protegido frente a reclamaciones de terceros.
Abogado
Contratar un abogado no es legalmente obligatorio, pero en la práctica es imprescindible, especialmente para compradores extranjeros. El notario no defiende los intereses del comprador.
- Solicita y revisa la nota simple (titularidad, cargas, embargos)
- Verifica la referencia catastral (linderos, superficie, legalidad)
- Comprueba la ausencia de deudas de IBI, comunidad y suministros
- Revisa la situación urbanística y licencias
- Prepara y revisa los contratos (arras, escritura)
- Asiste a la firma notarial
- Gestiona la inscripción registral, el cambio de suministros y el pago de impuestos
Coste:
Honorarios habituales: 1% del precio + IVA (21%), mínimo €1.500.
| Precio del inmueble | Abogado (aproximado) |
|---|---|
| €150.000 | €1.500–€1.800 |
| €250.000 | €2.500–€3.000 |
| €500.000 | €3.000–€5.000 |
Algunos abogados ofrecen tarifa fija: de €1.500 a €3.000 por una operación estándar.
Gestoría
La gestoría es un intermediario administrativo que tramita la documentación: presentación de autoliquidaciones fiscales, inscripción registral, cambio de suministros. En ocasiones, su abogado asume estas funciones.
Coste: €300–€500.
Gastos adicionales con hipoteca
Si solicita una hipoteca, se suman los siguientes conceptos:
| Concepto | Importe | Quién paga |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | €300–€600 | Comprador |
| Comisión de apertura | 0–1% del capital | Comprador |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Según arancel | Banco (desde 2019) |
| AJD de la hipoteca | Según tipo autonómico | Banco (desde 2019) |
| Inscripción de la hipoteca | Según arancel | Banco (desde 2019) |
| Seguro del hogar | desde €200/año | Comprador |
Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco asume los gastos de notaría, AJD e inscripción de la escritura de hipoteca. El comprador solo paga la tasación y, en su caso, la comisión de apertura. En 2026, muchas entidades ofrecen hipotecas sin comisión de apertura.
Tabla resumen: segunda mano vs obra nueva
Ejemplo: inmueble de €300.000 en la provincia de Alicante (Costa Blanca)
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP (10%) / IVA (10%) | €30.000 | €30.000 |
| AJD (1,5%) | — | €4.500 |
| Notaría | ~€1.000 | ~€1.000 |
| Registro | ~€600 | ~€600 |
| Abogado | ~€3.000 | ~€3.000 |
| Gestoría | ~€400 | ~€400 |
| Total gastos adicionales | ~€35.000 (11,7%) | ~€39.500 (13,2%) |
| Presupuesto total | ~€335.000 | ~€339.500 |
A partir del 1 de junio de 2026, el ITP en la Comunidad Valenciana baja al 9%. Esto reduciría los gastos de segunda mano en €3.000 para un inmueble de €300.000.
Ejemplo de cálculo 1: piso de €200.000, segunda mano, Alicante
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del inmueble | €200.000 |
| ITP (10%) | €20.000 |
| Notaría | €900 |
| Registro | €550 |
| Abogado | €2.000 |
| Gestoría | €400 |
| Total gastos | €23.850 |
| Presupuesto total | €223.850 |
Gastos adicionales: 11,9% del precio del inmueble.
- Tasación: €400
- Fondos propios necesarios: €200.000 - €140.000 + €23.850 + €400 = €84.250
Ejemplo de cálculo 2: villa de €500.000, obra nueva, Jávea
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del inmueble | €500.000 |
| IVA (10%) | €50.000 |
| AJD (1,5%) | €7.500 |
| Notaría | €1.200 |
| Registro | €750 |
| Abogado | €4.000 |
| Gestoría | €400 |
| Total gastos | €63.850 |
| Presupuesto total | €563.850 |
Gastos adicionales: 12,8% del precio del inmueble.
- Tasación: €500
- Fondos propios necesarios: €500.000 - €300.000 + €63.850 + €500 = €264.350
Gastos anuales tras la compra
La compra implica gastos puntuales. Pero tras la formalización surgen obligaciones recurrentes:
| Gasto | Importe | Periodicidad |
|---|---|---|
| IBI (impuesto municipal) | 0,4–1,1% del valor catastral | Anual |
| Comunidad de propietarios | €50–€300/mes | Mensual |
| Basura | €50–€200 | Anual |
| Seguro del hogar | €200–€600 | Anual |
| Suministros (luz, agua, gas) | €100–€250/mes | Mensual |
| Impuesto de no residente (Modelo 210) | Según cálculo individual | Anual |
Detalle del impuesto de no residentes (IRNR):
Si no es residente fiscal en España (vive menos de 183 días al año), debe presentar anualmente el Modelo 210:
- 19% — residentes de la UE/EEE
- 24% — residentes de países fuera de la UE
Ejemplo: piso con valor catastral de €80.000 (catastro revisado). Renta imputada: €80.000 × 1,1% = €880. Impuesto para residente UE: €880 × 19% = €167/año.
- 19% — residentes UE/EEE (con deducción de gastos)
- 19% — residentes de fuera de la UE (con deducción de gastos) — tras la sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025. Anteriormente, los no comunitarios tributaban al 24% sobre los ingresos brutos sin deducciones. Este cambio reduce significativamente la carga fiscal para compradores de EE.UU., Reino Unido, Canadá y otros países.
Gastos deducibles: IBI, seguro, reparaciones, intereses hipotecarios, suministros, gastos de gestión, comunidad.
Plazo de presentación: hasta el 31 de diciembre por el año anterior (renta imputada) o del 1 al 20 de enero del año siguiente (rentas del alquiler, desde 2024).
Tipos reducidos de ITP
La mayoría de comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para determinados perfiles:
| Categoría | Tipo reducido | Condiciones |
|---|---|---|
| Menores de 35 años | 6–8% (en vez de 10%) | Primera vivienda, límite de precio |
| Familias numerosas | 3–4% | Vivienda habitual, límite de precio (€180.000 en Valencia) |
| Personas con discapacidad ≥65% | 3–4% | Vivienda habitual |
| Vivienda protegida (VPO) | 4–6% | Varía por comunidad |
Importante: Los tipos reducidos suelen estar disponibles solo para residentes fiscales en España. Los no residentes deben calcular con el tipo general.
Errores frecuentes de los compradores
Presupuestar solo el precio del inmueble. Muchos calculan un 5–8% adicional en vez del 10–15% real. En una compra de €400.000, esto puede suponer un déficit de €20.000–€30.000 en el momento de la firma.
Ignorar las diferencias regionales. Sobre el mismo inmueble de €400.000, la diferencia de ITP entre Madrid y Valencia es de €16.000.
Olvidar los gastos anuales. IBI, comunidad, seguro y Modelo 210 son obligaciones permanentes. Para un piso de €250.000, los gastos anuales pueden ser de €2.000 a €5.000 según la urbanización y la región.
Retraso en el pago de impuestos. El ITP y el IVA deben abonarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma notarial. La sanción por retraso superior a 12 meses: hasta el 20% del importe del impuesto.
