Sí, los extranjeros pueden obtener una hipoteca en España. Los bancos españoles trabajan activamente con no residentes: los compradores extranjeros representan aproximadamente el 19% de todas las transacciones inmobiliarias del país. Las condiciones difieren de las ofrecidas a residentes: menor porcentaje de financiación, tipo de interés más alto y plazo más corto. Pero con una documentación bien preparada, la hipoteca es plenamente accesible.
Esta guía es una instrucción completa: tipos actuales, comparativa de bancos, documentación necesaria y proceso paso a paso desde la solicitud hasta la firma.
Condiciones para no residentes vs residentes
| Parámetro | Residentes | No residentes |
|---|---|---|
| Financiación máxima (LTV) | hasta el 80% | 60–70% |
| Tipo fijo | desde 2–2,5% | desde 2,8–3,5% |
| Tipo variable | Euríbor + 0,5–1,5% | Euríbor + 1,5–2,5% |
| Plazo máximo | hasta 30 años | hasta 20–25 años |
| Cuota máx. sobre ingresos (DTI) | 35% | 30–35% |
| Ingresos mínimos | ~€2.000 netos/mes | ~€2.500–3.500 netos/mes |
La diferencia de tipos entre residentes y no residentes suele ser de 0,3 a 0,7 puntos. Los bancos incorporan un riesgo adicional: distancia geográfica, complejidad en la verificación de ingresos y fluctuaciones de divisa.
Euríbor a 12 meses en enero de 2026: 2,267%. Es el quinto mes consecutivo de ligero aumento tras la bajada de 2024–2025. El nivel es estable y se mantiene muy por debajo del máximo de 2023 (4,2%).
Tres tipos de hipoteca
Tipo fijo (tipo fijo) El tipo y la cuota se mantienen iguales durante toda la vida del préstamo. Para no residentes en 2026: desde el 2,8% hasta el 3,5% según LTV, plazo y perfil del prestatario. Plazo máximo habitual: 20–25 años.
Ventajas: previsibilidad, protección frente a subidas de tipos. Inconvenientes: tipo inicial más alto, penalizaciones por amortización anticipada más elevadas.
Tipo variable (tipo variable) El tipo está vinculado al Euríbor + diferencial fijo del banco. Se revisa cada 6 o 12 meses. Para no residentes: Euríbor + 1,5–2,5%.
Con el Euríbor actual de 2,267%, esto supone un tipo del 3,8–4,8%. Si el Euríbor baja, la cuota disminuye. Si sube, la cuota aumenta.
Ventajas: coste potencialmente menor si los tipos bajan, penalizaciones bajas por amortización anticipada (0,25% los 3 primeros años, 0,15% después). Inconvenientes: cuota impredecible.
Tipo mixto (tipo mixto) Los primeros 3–10 años a tipo fijo, después pasa a variable (Euríbor + diferencial). En auge en 2026.
Ventajas: estabilidad los primeros años + posibilidad de ahorro si baja el Euríbor. Inconvenientes: menor certeza a largo plazo.
Para no residentes, los bancos ofrecen con mayor frecuencia tipo fijo o mixto. Para préstamos superiores a €500.000, en 2026 el tipo fijo a plazo completo puede no estar disponible: los bancos están derivando estos créditos a tipo variable o mixto.
Cuánto efectivo se necesita
Regla práctica para un no residente: disponga del 40–50% del valor del inmueble en efectivo.
Desglose para un inmueble de €300.000 (LTV 70%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (30%) | €90.000 |
| Impuestos y gastos de formalización (~12%) | €36.000 |
| Tasación, seguros | ~€1.000 |
| Total fondos propios | ~€127.000 |
Con un LTV del 60%, la entrada sube a €120.000 y el total de fondos propios alcanza ~€157.000.
Qué bancos trabajan con extranjeros
Todos los grandes bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes. A principios de 2026, los principales actualizaron sus condiciones:
Banco Santander Programa «Mundo Mortgage» para no residentes. Simulador online, atención en inglés. LTV hasta el 70%. Tipos fijos y variables.
CaixaBank Programa «HolaBank» para clientes internacionales. Acepta documentación en su idioma para la preaprobación. Emite un estudio de viabilidad en 72 horas.
BBVA Solicitud completamente digital. Calculadora hipotecaria en inglés. LTV hasta el 70% para segunda vivienda.
Banco Sabadell Servicio para expatriados con atención en inglés, francés y alemán. Guía paso a paso para no residentes en su web.
Bankinter «Dual Mortgage»: posibilidad de dividir el préstamo entre tramo fijo y variable. Dirigido específicamente a no residentes extranjeros.
Consejo: Solicite la hipoteca en 2 o 3 entidades a la vez. Las condiciones varían considerablemente incluso para perfiles idénticos. Un bróker hipotecario especializado en no residentes puede ahorrar entre 0,2% y 0,5% en el tipo, lo que supone miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Documentación necesaria
| Documento | Observaciones |
|---|---|
| Pasaporte | En vigor, todas las páginas con datos |
| NIE | Obligatorio para la solicitud |
| Justificante de ingresos | Nóminas de 3–6 meses (asalariados) |
| Declaraciones fiscales | De los 1–2 últimos años |
| Extractos bancarios | De los últimos 6–12 meses |
| Contrato laboral | Para trabajadores por cuenta ajena |
| Alta de actividad + balances | Para autónomos / empresarios |
| Certificado de no deudas | Del banco o autoridad fiscal del país de residencia |
| Contrato preliminar de compraventa | Arras o reserva |
Toda la documentación que no esté en español debe ser traducida por traductor jurado. Para algunos países (fuera de la UE), se requiere apostilla.
Para ciudadanos estadounidenses: Se exige documentación FATCA adicional: formulario W-9, transcripciones del IRS, declaración de cumplimiento fiscal extranjero. Los bancos están obligados a solicitarla.
Proceso paso a paso
1. Evaluación previa (1–2 días) Envíe la documentación básica (ingresos, extractos) al bróker o al banco. Recibirá una evaluación preliminar: importe que el banco estaría dispuesto a conceder y tipo orientativo. No es vinculante, pero permite fijar un presupuesto preciso.
2. Búsqueda del inmueble y contrato de arras Tras encontrar el inmueble, firma el contrato de arras y abona el 10% de señal. A partir de este momento comienza el proceso formal de aprobación.
3. Presentación del expediente completo (1 semana) El banco solicita el paquete completo: certificados traducidos, extractos, declaraciones fiscales, contrato de compraventa.
4. Tasación del inmueble (1–2 semanas) El banco encarga una tasación independiente. Coste: €300–€600, a cargo del comprador. El banco presta sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compra. Si la tasación es inferior al precio, el LTV se calcula sobre la tasación y necesitará más fondos propios.
5. Aprobación y oferta vinculante (1–3 semanas) El banco emite su decisión y entrega la oferta vinculante: tipo, plazo, cuota y productos vinculados.
6. Acta de transparencia (1 día antes de la firma) Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, debe acudir a la notaría al menos 1 día hábil antes de la firma de la hipoteca. El notario explica las condiciones del préstamo y verifica que las comprende.
7. Firma ante notario Se firman simultáneamente la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca. El banco transfiere los fondos y usted recibe las llaves.
Plazo total: desde la presentación del expediente completo hasta la firma — 4–8 semanas. Incluyendo la evaluación previa — prevea 6–10 semanas.
Productos vinculados (vinculaciones)
Los bancos ofrecen tipos más bajos a cambio de contratar productos adicionales:
| Producto | Impacto en el tipo |
|---|---|
| Seguro del hogar | -0,1–0,2% |
| Seguro de vida | -0,1–0,3% |
| Domiciliación de nómina | -0,1–0,2% |
| Uso de tarjeta de crédito del banco | -0,05–0,1% |
El seguro del hogar es obligatorio con hipoteca. El resto de productos son opcionales, pero sin ellos el tipo será más alto. Calcule qué resulta más ventajoso: un tipo más bajo con productos o un tipo más alto sin ellos. En la mayoría de los casos, los seguros de vida y hogar se amortizan con el ahorro en el tipo.
Amortización anticipada
La Ley 5/2019 establece las comisiones máximas por amortización anticipada:
| Tipo de interés | Primeros 3 años | Primeros 5 años | Después de 5 años |
|---|---|---|---|
| Variable | 0,25% | 0,15% | 0,15% |
| Fijo | 2% (primeros 10 años) | 1,5% (tras 10 años) | 1,5% |
La amortización parcial se rige por las mismas normas. Estas son de las comisiones por amortización anticipada más bajas de Europa.
Ejemplo de cálculo
Inmueble: €300.000, segunda mano, Costa Blanca LTV: 70% → préstamo €210.000 Tipo: 3,2% fijo Plazo: 20 años
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Cuota mensual | ~€1.190 |
| Total pagado | ~€285.600 |
| Intereses totales en 20 años | ~€75.600 |
| Fondos propios (30% + gastos) | ~€127.000 |
Con un tipo del 2,8%: cuota ~€1.145, intereses totales ~€64.800. Con un tipo del 3,5%: cuota ~€1.218, intereses totales ~€82.300.
Una diferencia de 0,7% en el tipo = ~€17.500 en 20 años. Por eso merece la pena comparar ofertas de varios bancos.
Alternativas a la hipoteca española
Si las condiciones de los bancos españoles no le convienen, hay opciones:
Hipoteca en su país de origen. Puede obtener un crédito con garantía de su inmueble actual y comprar en España al contado. Ventaja: condiciones conocidas, posiblemente tipo más bajo. Inconveniente: su vivienda actual queda como garantía.
Plan de pagos del promotor. Algunos promotores en la Costa Blanca ofrecen pagos fraccionados durante la construcción: 30% a la firma, 20–30% pagos intermedios, resto a la entrega. No es una hipoteca, sino un plan comercial sin intereses.
Compra al contado. Simplifica y acelera el proceso. Sin gastos de tasación, seguro de vida ni comisión de apertura. Operación en 4–6 semanas en lugar de 8–10.
