Si es propietario de un inmueble en España y no es residente fiscal, está obligado a pagar impuestos. Aunque no alquile. Aunque no visite España. El desconocimiento no exime de sanciones.
Esta guía cubre todos los impuestos: al comprar, anuales, por alquiler, al vender y por herencia. Con tipos, formularios y plazos.
Impuestos al comprar — recordatorio breve
Información detallada en nuestra guía «Gastos de compra de un inmueble en España». Cifras clave:
| Impuesto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP (transmisiones) | 10% (Valencia, Murcia, Andalucía) | — |
| IVA | — | 10% |
| AJD (actos jurídicos) | — | 1,5% |
| Notaría, registro, abogado | ~2–3% | ~2–3% |
| Total sobre el precio | ~12–13% | ~13–14% |
Impuestos anuales
Cada año se pagan tres conceptos: impuesto local (IBI), impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y, en su caso, impuesto sobre el patrimonio.
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Impuesto municipal local, equivalente al property tax. Lo pagan todos los propietarios, residentes y no residentes.
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Tipo | 0,4–1,1% del valor catastral |
| Quién lo fija | Ayuntamiento |
| Cuándo se paga | Una vez al año, normalmente septiembre–noviembre |
| Cómo se paga | Domiciliación bancaria o en el banco |
El valor catastral no es el precio de mercado. Suele ser muy inferior: entre el 30% y el 70% del valor de mercado. Figura en el recibo del IBI.
Ejemplo: piso con valor catastral de €80.000, tipo IBI 0,6% = €480/año.
IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
Es el impuesto principal que se olvida. Incluso si no alquila su inmueble, España considera que obtiene una «renta imputada» por la mera titularidad.
Si NO se alquila:
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Base imponible | 1,1% del valor catastral (si se revisó en los últimos 10 años) o 2% (si no se revisó) |
| Tipo (residentes UE/EEE) | 19% |
| Tipo (no residentes UE) | 24% |
| Formulario | Modelo 210 |
| Plazo | Hasta el 31 de diciembre del año siguiente |
Ejemplo: valor catastral €100.000, revisado. Renta imputada: €100.000 × 1,1% = €1.100. Impuesto (UE): €1.100 × 19% = €209/año. Impuesto (no UE): €1.100 × 24% = €264/año.
Si se alquila:
| Parámetro | Residentes UE/EEE | No residentes UE |
|---|---|---|
| Tipo | 19% sobre rendimiento neto | 24% sobre rendimiento bruto |
| Deducción de gastos | Sí (hipoteca, IBI, seguro, reparaciones, comunidad, amortización) | No |
| Formulario | Modelo 210 | Modelo 210 |
| Plazo | Anual hasta el 31 de diciembre (desde 2024 — declaración anual en vez de trimestral) |
- Residente UE: (€12.000 − €5.000) × 19% = €1.330
- No residente UE: €12.000 × 24% = €2.880
La diferencia es notable. Para ciudadanos de fuera de la UE, las deducciones no están disponibles — uno de los aspectos más desfavorables del régimen fiscal español para no residentes.
Importante: Si el inmueble se alquila parte del año y está vacío el resto, debe presentar dos declaraciones Modelo 210: una por los ingresos de alquiler y otra por la renta imputada del periodo vacante.
Impuesto sobre el Patrimonio
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Umbral | €700.000 de patrimonio neto en España (para no residentes, solo activos españoles) |
| Tipos | Progresivos: 0,2% – 3,5% |
| Quién paga | Propietarios con inmuebles de valor superior a €700.000 |
| Formulario | Modelo 714 |
| Plazo | Junio |
Para la mayoría de compradores en la Costa Blanca con inmuebles por debajo de €500.000, este impuesto no se aplica. Relevante para propietarios de villas de lujo y carteras inmobiliarias.
Impuestos por alquiler — detalles
Licencia turística
Desde julio de 2025, todos los arrendadores de corta duración deben inscribirse en el registro nacional y obtener un Número de Registro de Alquiler (NRA). Sin NRA, los anuncios en Booking, Airbnb y Vrbo se retiran. Desde febrero de 2026 los propietarios deben presentar una declaración anual de actividad de alquiler.
Las normas regionales varían: la Comunidad Valenciana exige una licencia turística específica; Andalucía y Murcia tienen sus propios procedimientos. Las multas por alquiler sin licencia parten de €30.000.
Gastos deducibles (solo para residentes UE/EEE)
- Intereses hipotecarios (proporcionales al periodo de alquiler)
- IBI (proporcional)
- Cuotas de comunidad de propietarios
- Seguro del hogar
- Reparaciones y mantenimiento
- Amortización (3% del valor de construcción, sin el suelo)
- Gastos jurídicos y de gestión
- Gastos de publicidad del alquiler
Impuestos al vender
Impuesto sobre ganancias patrimoniales (Capital Gains)
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Tipo para no residentes | 19% sobre la ganancia |
| Ganancia | Precio de venta − precio de compra − gastos de compra/venta − mejoras |
| Formulario | Modelo 210 |
| Plazo | 4 meses desde la venta |
Retención del 3% — Modelo 211
Cuando un no residente vende un inmueble, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda (Modelo 211). Es un anticipo del impuesto sobre ganancias.
Si el impuesto real es inferior al 3%, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia mediante Modelo 210. Si es superior, abona la diferencia.
Ejemplo: compra por €200.000, venta por €300.000. Ganancia: €100.000. Impuesto: €100.000 × 19% = €19.000. El comprador retuvo el 3% de €300.000 = €9.000. El vendedor paga €10.000 adicionales.
Plusvalía Municipal
Impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo urbano. Lo paga el vendedor. Lo calcula el ayuntamiento en función del valor catastral del suelo y el periodo de titularidad. Dos métodos de cálculo — real y objetivo; se aplica el menor.
Impuesto sobre Sucesiones
El impuesto sobre sucesiones español es uno de los más complejos de Europa. Tipos progresivos: del 7,65% al 34%, con coeficientes multiplicadores según el grado de parentesco y el valor de la herencia.
Puntos clave:
- El impuesto lo paga el heredero, no el causante.
- Para herederos no residentes se aplica la normativa de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble (tras la sentencia del TJUE de 2014 y reformas posteriores).
- La Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia ofrecen bonificaciones significativas (hasta el 99% para familiares directos).
- Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable).
Consejo: La planificación sucesoria de inmuebles en España requiere asesoramiento de un abogado especializado en derecho sucesorio internacional.
Tabla resumen de todos los impuestos
| Impuesto | Tipo | Cuándo | Formulario |
|---|---|---|---|
| IBI (local) | 0,4–1,1% del catastro | Anual (otoño) | Recibo del Ayuntamiento |
| IRNR — renta imputada | 19% o 24% del 1,1–2% catastro | Hasta 31 dic. (año anterior) | Modelo 210 |
| IRNR — alquiler | 19% (UE, neto) / 24% (no UE, bruto) | Anual hasta 31 dic. | Modelo 210 |
| Patrimonio | 0,2–3,5% (>€700K) | Junio | Modelo 714 |
| Ganancias patrimoniales (venta) | 19% sobre ganancia | 4 meses tras venta | Modelo 210 |
| Retención 3% (comprador) | 3% del precio | 1 mes tras venta | Modelo 211 |
| Plusvalía Municipal | Según ayuntamiento | 30 días tras venta | Ayuntamiento |
| Sucesiones | 7,65–34% (con bonificaciones) | 6 meses desde fallecimiento | Modelo 650 |
Cómo declarar — por su cuenta o a través de gestoría
Por su cuenta: Posible a través de la web de la Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Necesita certificado digital o Cl@ve PIN. Interfaz en español. Adecuado para casos sencillos (un inmueble, sin alquiler).
A través de gestoría / asesor fiscal: Recomendado si alquila, tiene varios inmuebles o hipoteca. Coste: €50–€150 por presentación de Modelo 210; €200–€500 por servicio anual completo. La gestoría también puede actuar como representante fiscal en España.
Consejo: Desde 2024, los no residentes pueden pagar impuestos mediante domiciliación en cuenta SEPA (UE) — ya no es imprescindible tener cuenta bancaria española para el pago.
Errores frecuentes
«No alquilo, así que no pago.» Incorrecto. La renta imputada tributa anualmente, aunque el inmueble esté vacío.
«Pagué el IBI, ya está.» El IBI es un impuesto local. El IRNR (Modelo 210) es un impuesto estatal. Son dos impuestos distintos ante dos organismos diferentes.
«Soy del Reino Unido, así que soy UE.» Desde el Brexit, los ciudadanos británicos se consideran no residentes de la UE. Tipo: 24%, sin deducciones de gastos por alquiler. Esto incrementa significativamente la carga fiscal.
«Me olvidé de declarar años anteriores, no pasa nada.» Se aplican sanciones + intereses + recargos. Se pueden regularizar los últimos 4 años voluntariamente (con menores consecuencias), pero es mejor no llegar a esa situación.
«Al vender, el impuesto lo paga el comprador.» No. Las ganancias patrimoniales las paga el vendedor. El comprador solo retiene el 3% como anticipo.
