2025 fue un año récord para el mercado inmobiliario español. Los precios subieron un 12,8% interanual — 42 trimestres consecutivos de crecimiento. El volumen de operaciones volvió a niveles no vistos desde 2007. Los compradores extranjeros batieron un récord: aproximadamente 140.000 transacciones, el 20% del total. Y todo ello a pesar de la eliminación de la Golden Visa.
¿Qué le espera al mercado en 2026? A continuación, datos, no opiniones.
Qué ocurrió en 2025
Cifras clave del año 2025:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Crecimiento de precios (INE, interanual) | +12,8% |
| Precio medio, España (Idealista, nov. 2025) | €2.605/m² |
| Volumen de ventas | ~720.000 operaciones |
| Compradores extranjeros | ~140.000 operaciones (~20%) |
| Cuota extranjera en Alicante | 51,8% |
| Cuota extranjera en Andalucía (Málaga) | 42,9% |
| Crecimiento de precios, Com. Valenciana | +18,0% |
| Crecimiento de precios, Alicante (provincia) | +15,3–15,9% |
| Euríbor 12 meses, enero 2026 | 2,267% |
Fuentes: índice de precios de vivienda del INE, estadísticas notariales del Notariado, Banco de España.
Los analistas (BBVA Research, Bankinter) califican el mercado de «sobrecalentado por déficit de oferta», pero no de burbuja especulativa: el crecimiento se sustenta en demanda real, presión demográfica e insuficiencia de nueva construcción.
Previsión de precios para 2026
Consenso de analistas: el crecimiento continuará, pero se moderará.
| Fuente | Previsión de crecimiento 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (obra nueva), +8,7% (segunda mano) |
Expectativa media: +5–7% a nivel nacional, +7–10% en regiones con mayor demanda.
Factores de crecimiento: déficit habitacional (~600.000 viviendas según estimaciones de 2025), crecimiento demográfico (+180.000 hogares nuevos/año), construcción insuficiente (~140.000 licencias en 2025, 150.000 previstas en 2026 — no bastan para cubrir la demanda), descenso de tipos del BCE que mejora la accesibilidad hipotecaria, demanda extranjera sostenida.
Factores de moderación: efecto de base alta, menor accesibilidad para compradores españoles, riesgos regulatorios (debate sobre impuestos adicionales a compradores no residentes, restricciones al alquiler turístico en determinadas regiones).
Precios por regiones: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Región | Precio medio/m² (2025) | Crecimiento 2025 | Previsión 2026 | Cuota extranjera |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €2.500 | +15,3% | +5–9% | 51,8% |
| Costa del Sol (Málaga) | €3.842 | +15,3% | +5–9% | 42,9% |
| Costa Cálida (Murcia) | €1.515 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Líder en cuota de compradores extranjeros en España: más de la mitad de todas las operaciones son de extranjeros. Precio medio de €2.500/m² — un 40% por debajo del máximo de 2007 y un 50% por debajo de la Costa del Sol. En 2026 se espera un crecimiento del +5–9%, con zonas premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) alcanzando el +10%.
Precios por localidad (2025):
| Localidad | Precio/m² |
|---|---|
| Benidorm | €3.200 |
| Jávea | €3.000–5.000 |
| Moraira | €2.500–4.500 |
| Alicante (ciudad) | €2.500 |
| Calpe | €2.800 |
| Altea | €2.800–3.500 |
| Torrevieja | €2.300 |
| Finestrat / Polop | €1.500–2.800 |
Costa del Sol (Málaga)
El mercado costero más caro de España: Marbella, Estepona, Benalmádena. Precio medio de €3.842/m², Marbella considerablemente más. Mercado dominado por el lujo: el 62% de las operaciones por encima de €2,5M son de extranjeros, el 60% sin financiación. En 2026 se prevé un +5–9%, con el segmento premium alcanzando el +10%.
Costa Cálida (Murcia)
Explore inmuebles en Costa Blanca, Costa del Sol y Costa Cálida. La más asequible de las tres regiones: €1.515/m². Murcia registró el mayor crecimiento entre comunidades autónomas — +14,6% en 2025. Mercado en desarrollo con cuota extranjera creciente. En 2026 se espera un +6–8%. Atrae a compradores que no pueden acceder a la Costa Blanca o la Costa del Sol por precio.
Demanda de compradores extranjeros
Los compradores extranjeros son la fuerza determinante del mercado. Datos clave de 2025:
- ~140.000 operaciones anuales (récord, +40% frente a 2019)
- 20% de todas las transacciones (media histórica: 10,5%)
- Top 5 nacionalidades: británicos, alemanes, holandeses, belgas, franceses (~48,5% de las compras de no residentes en conjunto)
- Los no residentes compran inmuebles de mayor valor medio que residentes y españoles
- Crecimiento 2025 vs 2024: aproximadamente +5,5%
Nueva tendencia 2026: aumenta la cuota de compradores de EE.UU., Latinoamérica (México) y Sudeste Asiático. Compradores más jóvenes y tecnológicos: fundadores, directivos financieros, nómadas digitales.
La eliminación de la Golden Visa (abril 2025) no ha afectado a la demanda. CaixaBank Research confirma: las Golden Visa suponían ~2.000 solicitudes al año — una cifra insignificante frente a las 140.000+ compras de extranjeros.
Obra nueva vs Segunda mano
| Segmento | Crecimiento 2025 | Volumen | Cuota |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Obra nueva | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
La cuota de obra nueva crece (del 21% en 2024 al 22,2% en 2025), pero está lejos del máximo de 2007 (42%).
El problema: se construye demasiado poco. ~140.000 licencias de obra en 2025 frente a ~180.000 hogares nuevos al año + ~50.000 compras de no residentes. El déficit se acumula. BBVA prevé aumentos del +16% y +13% en licencias en 2025–2026, pero no es suficiente.
Para el comprador: con la oferta limitada, no hay razones para esperar bajadas de precios en 2026.
Rentabilidad del alquiler por regiones
| Ciudad / Región | Rentabilidad bruta media | Tipo de alquiler |
|---|---|---|
| Alicante (ciudad) | 5,6% | Larga duración + estacional |
| Benidorm | 6–8% | Corta duración (todo el año) |
| Torrevieja | 6–7% | Corta + larga duración |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Estacional (premium) |
| Málaga (ciudad) | 4,7% | Larga duración |
| Marbella | 4,9% | Corta duración (premium) |
| Murcia (región) | 6–7% | Mixto |
| Media España (T3 2025) | 5,4% | — |
Los precios del alquiler en España subieron un 11,5% en 2024 (Idealista), alcanzando el récord de €13,5/m² al mes. El crecimiento continúa en 2025–2026 por el déficit de oferta en alquiler de larga duración: la Ley de Vivienda (2023) provocó que parte de los propietarios pasaran al alquiler turístico, reduciendo la oferta para residentes.
Para el inversor: la Costa Blanca ofrece la mejor relación rentabilidad-precio de entrada en comparación con la Costa del Sol. Benidorm lidera con rentabilidades de hasta el 8% gracias a la demanda durante todo el año.
Impacto de la eliminación de la Golden Visa
Mínimo. La Golden Visa generaba ~2.000 solicitudes al año frente a más de 140.000 compras de extranjeros. Los extranjeros compran por estilo de vida, clima, rentabilidad del alquiler y revalorización del capital, no por permisos de residencia.
Las vías alternativas de residencia (Visa Nómada Digital, Visa No Lucrativa) están operativas y accesibles. Más información en nuestra guía «Golden Visa eliminada: qué hacer».
Tipos hipotecarios — Perspectivas
Euríbor a 12 meses en enero de 2026: 2,267%. Muy por debajo del máximo de 4,2% de 2023, pero quinto mes consecutivo de ligero incremento.
Tipos fijos para no residentes: 2,8–3,5%. Para residentes: 2–2,5%. El BCE mantiene su trayectoria de suavización moderada, pero el ritmo de las bajadas se ha frenado.
Previsión: tipos estables o ligeramente a la baja en 2026. No cabe esperar un descenso significativo hasta los niveles de 2021–2022 (Euríbor próximo al 0%).
Más información en nuestra guía «Hipotecas en España para extranjeros».
¿Merece la pena comprar en 2026?
Argumentos a favor: los precios llevan 42 trimestres consecutivos al alza y se prevé un crecimiento adicional del +5–7%. El déficit estructural de vivienda no se resolverá en 1–2 años. Los tipos hipotecarios son estables. La rentabilidad del alquiler del 5–7% es de las mejores de Europa. La Costa Blanca sigue un 40% por debajo de su máximo de 2007.
Motivos de cautela: el ritmo de crecimiento se modera (del +12,8% al +5–7%). Riesgos regulatorios: posibles restricciones al alquiler turístico en determinados municipios. Debate sobre un impuesto adicional a las compras de no residentes extracomunitarios (propuesta de enero de 2025, improbable que se apruebe en su forma actual).
Conclusión: 2026 sigue siendo un mercado favorable para el comprador-inversor, pero la ventana de oportunidad se estrecha. La expectativa de una «corrección de precios» no está respaldada por ninguna de las fuentes analíticas principales.
