2025 fue un año récord para el mercado inmobiliario español. Los precios subieron un 12,8% interanual y prolongaron la racha de subidas anuales que arrancó en 2014. El volumen de operaciones volvió a niveles no vistos desde 2007. Los compradores extranjeros siguen siendo una fuerza determinante: en el primer semestre de 2026 compraron 62.327 viviendas (Consejo General del Notariado), un 13% menos que un año antes, pero el 46,43% de todas las compras en la provincia de Alicante (Registradores, segundo trimestre de 2026). Y todo ello a pesar de la eliminación de la Golden Visa.
Actualización (agosto de 2026): el último informe trimestral de los Registradores sitúa a la provincia de Alicante como líder de España en demanda internacional — el 46,43 % de las compras ya son extranjeras.
Actualización (septiembre de 2026): el índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, con lo que se prolonga la racha de subidas anuales iniciada en 2014; es el sexto trimestre seguido por encima del 12%. La obra nueva subió un 7,4%, su ritmo más lento desde principios de 2023; la segunda mano, un 12,9%.
¿Qué le espera al mercado en 2026? A continuación, datos, no opiniones.
Qué ocurrió en 2025
Cifras clave del año 2025:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Crecimiento de precios (INE, interanual) | +12,8% |
| Precio medio, España (Idealista, nov. 2025) | €2.605/m² |
| Volumen de ventas | ~720.000 operaciones |
| Compradores extranjeros, primer semestre de 2026 (Notariado) | 62.327 compras (−13% interanual); 22.940 de no residentes (−18%) |
| Cuota extranjera en la provincia de Alicante (Registradores, segundo trimestre de 2026) | 46,43% |
| Cuota extranjera en la provincia de Málaga (Registradores, segundo trimestre de 2026) | 37,01% |
| Crecimiento de precios, Com. Valenciana | +18,0% |
| Crecimiento de precios, Alicante (provincia) | +15,3–15,9% |
| Euríbor 12 meses, media de septiembre de 2026 | 3,247% |
Fuentes: índice de precios de vivienda del INE, estadísticas notariales del Notariado, Banco de España.
Los analistas (BBVA Research, Bankinter) califican el mercado de «sobrecalentado por déficit de oferta», pero no de burbuja especulativa: el crecimiento se sustenta en demanda real, presión demográfica e insuficiencia de nueva construcción.
Previsión de precios para 2026
Consenso de analistas: el crecimiento continuará, pero se moderará.
| Fuente | Previsión de crecimiento 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (obra nueva), +8,7% (segunda mano) |
Expectativa media: +5–7% a nivel nacional, +7–10% en regiones con mayor demanda.
Factores de crecimiento: déficit habitacional (~600.000 viviendas según estimaciones de 2025), crecimiento demográfico (+180.000 hogares nuevos/año), construcción insuficiente (~140.000 licencias en 2025, 150.000 previstas en 2026 — no bastan para cubrir la demanda), demanda hipotecaria que, por ahora, ha absorbido dos subidas de tipos del BCE en 2026, demanda extranjera sostenida.
Factores de moderación: efecto de base alta, menor accesibilidad para compradores españoles, riesgos regulatorios (debate sobre impuestos adicionales a compradores no residentes, restricciones al alquiler turístico en determinadas regiones).
Precios por regiones: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Región | Precio medio de oferta/m² (Fotocasa, septiembre de 2026) | Crecimiento 2025 | Previsión 2026 | Cuota extranjera (Registradores, segundo trimestre de 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €3.167 | +15,3% | +5–9% | 46,43% |
| Costa del Sol (Málaga) | €4.118 | +15,3% | +5–9% | 37,01% |
| Costa Cálida (Murcia) | €2.215 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Líder en cuota de compradores extranjeros en España: el 46,43% de las compras en la provincia de Alicante fueron de extranjeros en el segundo trimestre de 2026 (Registradores). El precio medio de oferta, €3.167/m² (Fotocasa, septiembre de 2026), está en torno a un 23% por debajo de la Costa del Sol. En 2026 se espera un crecimiento del +5–9%, con zonas premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) alcanzando el +10%. El detalle localidad por localidad está en nuestra guía sobre dónde comprar vivienda en España.
Precios por localidad (Fotocasa, precio medio de oferta, septiembre de 2026):
| Localidad | Precio/m² |
|---|---|
| Benidorm | €4.115 |
| Jávea | €4.236 |
| Moraira (por zonas) | €4.210–4.970 |
| Alicante (ciudad) | €2.706 |
| Calpe | €4.133 |
| Altea (Altea Hills) | €3.666 (€4.152) |
| Torrevieja | €2.931 |
| Finestrat / Polop | €3.669 / €3.625 |
Costa del Sol (Málaga)
El mercado costero más caro de España: Marbella, Estepona, Benalmádena. Precio medio de oferta de €4.118/m² (Fotocasa, septiembre de 2026); Marbella €5.039, Fuengirola €4.765, Estepona €4.487. La comparativa de las dos costas, punto por punto, está en nuestra guía Costa Blanca vs Costa del Sol. Mercado dominado por el lujo: el 62% de las operaciones por encima de €2,5M son de extranjeros, el 60% sin financiación. En 2026 se prevé un +5–9%, con el segmento premium alcanzando el +10%.
Costa Cálida (Murcia)
Explore inmuebles en Costa Blanca, Costa del Sol y Costa Cálida. La más asequible de las tres regiones: €2.215/m² (Fotocasa, septiembre de 2026). Murcia registró el mayor crecimiento entre comunidades autónomas — +14,6% en 2025. Mercado en desarrollo con cuota extranjera creciente. En 2026 se espera un +6–8%. Atrae a compradores que no pueden acceder a la Costa Blanca o la Costa del Sol por precio.
Demanda de compradores extranjeros
Los compradores extranjeros son la fuerza determinante del mercado. Datos clave:
- Primer semestre de 2026: 62.327 compras de vivienda por extranjeros, un 13% menos que un año antes; 22.940 de ellas por no residentes, un 18% menos (Consejo General del Notariado)
- Provincia de Alicante: el 46,43% de las compras fueron de extranjeros en el segundo trimestre de 2026; provincia de Málaga, el 37,01% (Registradores)
- Top 5 nacionalidades: británicos, alemanes, holandeses, belgas, franceses (~48,5% de las compras de no residentes en conjunto)
- Los no residentes compran inmuebles de mayor valor medio que residentes y españoles
Nueva tendencia 2026: aumenta la cuota de compradores de EE.UU., Latinoamérica (México) y Sudeste Asiático. Compradores más jóvenes y tecnológicos: fundadores, directivos financieros, nómadas digitales.
La eliminación de la Golden Visa (abril 2025) no ha afectado a la demanda. CaixaBank Research confirma: las Golden Visa suponían ~2.000 solicitudes al año — una cifra insignificante frente a las 62.327 compras de extranjeros registradas solo en el primer semestre de 2026.
Obra nueva vs Segunda mano
| Segmento | Crecimiento 2025 | Volumen | Cuota |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Obra nueva | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
La cuota de obra nueva crece (del 21% en 2024 al 22,2% en 2025), pero está lejos del máximo de 2007 (42%).
El problema: se construye demasiado poco. ~140.000 licencias de obra en 2025 frente a ~180.000 hogares nuevos al año + ~50.000 compras de no residentes. El déficit se acumula. BBVA prevé aumentos del +16% y +13% en licencias en 2025–2026, pero no es suficiente.
Para el comprador: con la oferta limitada, no hay razones para esperar bajadas de precios en 2026.
Rentabilidad del alquiler por regiones
| Ciudad / Región | Rentabilidad bruta media | Tipo de alquiler |
|---|---|---|
| Alicante (ciudad) | 5,6% | Larga duración + estacional |
| Benidorm | 6–8% | Corta duración (todo el año) |
| Torrevieja | 6–7% | Corta + larga duración |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Estacional (premium) |
| Málaga (ciudad) | 4,7% | Larga duración |
| Marbella | 4,9% | Corta duración (premium) |
| Murcia (región) | 6–7% | Mixto |
| Media España (tercer trimestre de 2025) | 5,4% | — |
Los precios del alquiler en España marcaron un nuevo récord de 15,3 €/m² al mes en junio de 2026, un 4,2% más interanual (idealista) — siguen subiendo, aunque a un tercio del ritmo de 2024 a medida que se reduce la accesibilidad y los topes de renta reconfiguran los mercados regulados. El déficit de oferta de larga duración persiste: la Ley de Vivienda (2023) llevó a parte de los propietarios al alquiler turístico, reduciendo la oferta para residentes. En el mercado abierto de la Costa Blanca, el alquiler en Alicante subió un 9,1% interanual (ver nuestro informe del alquiler de junio de 2026).
Para el inversor: la Costa Blanca ofrece la mejor relación rentabilidad-precio de entrada en comparación con la Costa del Sol. Benidorm lidera con rentabilidades de hasta el 8% gracias a la demanda durante todo el año.
Impacto de la eliminación de la Golden Visa
Mínimo. La Golden Visa generaba ~2.000 solicitudes al año frente a más de 60.000 compras de extranjeros solo en el primer semestre de 2026 (Notariado). Los extranjeros compran por estilo de vida, clima, rentabilidad del alquiler y revalorización del capital, no por permisos de residencia.
Las vías alternativas de residencia (Visa Nómada Digital, Visa No Lucrativa) están operativas y accesibles. Más información en nuestra guía sobre las alternativas a la Golden Visa.
Tipos hipotecarios — Perspectivas
El euríbor a 12 meses registró una media del 3,247% en septiembre de 2026 (resolución del Banco de España de 1 de octubre, BOE del 2 de octubre), la media mensual más alta desde julio de 2024, frente al 2,954% de agosto y aproximadamente el 2,17% de un año antes.
El BCE ha subido los tipos dos veces en 2026: el 11 de junio y de nuevo el 10 de septiembre, cuando la facilidad de depósito pasó al 2,50%. La próxima reunión es el 29 de octubre de 2026 y el mercado no espera cambios. Los tipos fijos orientativos para no residentes se sitúan ya en el 3,2–4,3% según banco y porcentaje de financiación; las ofertas variables, en euríbor más 1,0–1,5 puntos, y un préstamo variable que se revise ahora queda en torno a un punto por encima de hace un año.
Previsión: no habrá vuelta al euríbor próximo al 0% de 2021–2022, y el mercado no descuenta bajadas en lo que queda de 2026. Presupueste con un euríbor del 3,1–3,3% y opte por un tipo fijo si le ofrecen uno en la zona del 3,5%. Todas las cifras, en euros, en nuestro análisis de la decisión del BCE de septiembre de 2026.
Más información en nuestra guía de hipotecas en España para extranjeros.
¿Merece la pena comprar en 2026?
Argumentos a favor: los precios suben en tasa interanual todos los trimestres desde 2014 (INE) y se prevé un crecimiento adicional del +5–7%. El déficit estructural de vivienda no se resolverá en 1–2 años. Los tipos hipotecarios han subido en 2026, pero siguen muy por debajo del máximo de 2023. La rentabilidad del alquiler del 5–7% es de las mejores de Europa. La Costa Blanca sigue un 40% por debajo de su máximo de 2007.
Motivos de cautela: el ritmo de crecimiento se modera (del +12,8% al +5–7%). Riesgos regulatorios: posibles restricciones al alquiler turístico en determinados municipios. El impuesto adicional a las compras de no residentes extracomunitarios propuesto en enero de 2025 decayó con la disolución de las Cortes para las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026; un futuro Gobierno tendría que presentarlo de nuevo.
Conclusión: 2026 sigue siendo un mercado favorable para el comprador-inversor. La expectativa de una «corrección de precios» no está respaldada por ninguna de las fuentes analíticas principales.
Última actualización: octubre de 2026, con los precios del INE del segundo trimestre, los datos del Notariado sobre compradores extranjeros del primer semestre de 2026, los precios de Fotocasa de septiembre de 2026 y la media del euríbor de septiembre.
