2025 fue un año récord para el mercado inmobiliario español. Los precios subieron un 12,8% interanual — 42 trimestres consecutivos de crecimiento. El volumen de operaciones volvió a niveles no vistos desde 2007. Los compradores extranjeros batieron un récord: aproximadamente 140.000 transacciones, el 20% del total. Y todo ello a pesar de la eliminación de la Golden Visa.
Actualización (agosto de 2026): el último informe trimestral de los Registradores sitúa a la provincia de Alicante como líder de España en demanda internacional — el 46,43 % de las compras ya son extranjeras.
Actualización (septiembre de 2026): el índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, el 45.º trimestre consecutivo de crecimiento y el sexto por encima del 12%. La obra nueva subió un 7,4%, su ritmo más lento desde principios de 2023; la segunda mano, un 12,9%.
¿Qué le espera al mercado en 2026? A continuación, datos, no opiniones.
Qué ocurrió en 2025
Cifras clave del año 2025:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Crecimiento de precios (INE, interanual) | +12,8% |
| Precio medio, España (Idealista, nov. 2025) | €2.605/m² |
| Volumen de ventas | ~720.000 operaciones |
| Compradores extranjeros | 97.480 operaciones (13,82%) |
| Cuota extranjera en Alicante | 46,43% |
| Cuota extranjera en Andalucía (Málaga) | 37,01% |
| Crecimiento de precios, Com. Valenciana | +18,0% |
| Crecimiento de precios, Alicante (provincia) | +15,3–15,9% |
| Euríbor 12 meses, enero 2026 | 2,855% |
Fuentes: índice de precios de vivienda del INE, estadísticas notariales del Notariado, Banco de España.
Los analistas (BBVA Research, Bankinter) califican el mercado de «sobrecalentado por déficit de oferta», pero no de burbuja especulativa: el crecimiento se sustenta en demanda real, presión demográfica e insuficiencia de nueva construcción.
Previsión de precios para 2026
Consenso de analistas: el crecimiento continuará, pero se moderará.
| Fuente | Previsión de crecimiento 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (obra nueva), +8,7% (segunda mano) |
Expectativa media: +5–7% a nivel nacional, +7–10% en regiones con mayor demanda.
Factores de crecimiento: déficit habitacional (~600.000 viviendas según estimaciones de 2025), crecimiento demográfico (+180.000 hogares nuevos/año), construcción insuficiente (~140.000 licencias en 2025, 150.000 previstas en 2026 — no bastan para cubrir la demanda), demanda hipotecaria que, por ahora, ha absorbido dos subidas de tipos del BCE en 2026, demanda extranjera sostenida.
Factores de moderación: efecto de base alta, menor accesibilidad para compradores españoles, riesgos regulatorios (debate sobre impuestos adicionales a compradores no residentes, restricciones al alquiler turístico en determinadas regiones).
Precios por regiones: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Región | Precio medio/m² (2025) | Crecimiento 2025 | Previsión 2026 | Cuota extranjera |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €2.500 | +15,3% | +5–9% | 46,43% |
| Costa del Sol (Málaga) | €3.842 | +15,3% | +5–9% | 37,01% |
| Costa Cálida (Murcia) | €1.515 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Líder en cuota de compradores extranjeros en España: más de la mitad de todas las operaciones son de extranjeros. Precio medio de €2.500/m² — un 40% por debajo del máximo de 2007 y un 50% por debajo de la Costa del Sol. En 2026 se espera un crecimiento del +5–9%, con zonas premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) alcanzando el +10%.
Precios por localidad (2025):
| Localidad | Precio/m² |
|---|---|
| Benidorm | €3.200 |
| Jávea | €3.000–5.000 |
| Moraira | €2.500–4.500 |
| Alicante (ciudad) | €2.500 |
| Calpe | €2.800 |
| Altea | €2.800–3.500 |
| Torrevieja | €2.300 |
| Finestrat / Polop | €1.500–2.800 |
Costa del Sol (Málaga)
El mercado costero más caro de España: Marbella, Estepona, Benalmádena. Precio medio de €3.842/m², Marbella considerablemente más. Mercado dominado por el lujo: el 62% de las operaciones por encima de €2,5M son de extranjeros, el 60% sin financiación. En 2026 se prevé un +5–9%, con el segmento premium alcanzando el +10%.
Costa Cálida (Murcia)
Explore inmuebles en Costa Blanca, Costa del Sol y Costa Cálida. La más asequible de las tres regiones: €1.515/m². Murcia registró el mayor crecimiento entre comunidades autónomas — +14,6% en 2025. Mercado en desarrollo con cuota extranjera creciente. En 2026 se espera un +6–8%. Atrae a compradores que no pueden acceder a la Costa Blanca o la Costa del Sol por precio.
Demanda de compradores extranjeros
Los compradores extranjeros son la fuerza determinante del mercado. Datos clave de 2025:
- ~140.000 operaciones anuales (récord, +40% frente a 2019)
- 20% de todas las transacciones (media histórica: 10,5%)
- Top 5 nacionalidades: británicos, alemanes, holandeses, belgas, franceses (~48,5% de las compras de no residentes en conjunto)
- Los no residentes compran inmuebles de mayor valor medio que residentes y españoles
- Crecimiento 2025 vs 2024: aproximadamente +5,5%
Nueva tendencia 2026: aumenta la cuota de compradores de EE.UU., Latinoamérica (México) y Sudeste Asiático. Compradores más jóvenes y tecnológicos: fundadores, directivos financieros, nómadas digitales.
La eliminación de la Golden Visa (abril 2025) no ha afectado a la demanda. CaixaBank Research confirma: las Golden Visa suponían ~2.000 solicitudes al año — una cifra insignificante frente a las 140.000+ compras de extranjeros.
Obra nueva vs Segunda mano
| Segmento | Crecimiento 2025 | Volumen | Cuota |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Obra nueva | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
La cuota de obra nueva crece (del 21% en 2024 al 22,2% en 2025), pero está lejos del máximo de 2007 (42%).
El problema: se construye demasiado poco. ~140.000 licencias de obra en 2025 frente a ~180.000 hogares nuevos al año + ~50.000 compras de no residentes. El déficit se acumula. BBVA prevé aumentos del +16% y +13% en licencias en 2025–2026, pero no es suficiente.
Para el comprador: con la oferta limitada, no hay razones para esperar bajadas de precios en 2026.
Rentabilidad del alquiler por regiones
| Ciudad / Región | Rentabilidad bruta media | Tipo de alquiler |
|---|---|---|
| Alicante (ciudad) | 5,6% | Larga duración + estacional |
| Benidorm | 6–8% | Corta duración (todo el año) |
| Torrevieja | 6–7% | Corta + larga duración |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Estacional (premium) |
| Málaga (ciudad) | 4,7% | Larga duración |
| Marbella | 4,9% | Corta duración (premium) |
| Murcia (región) | 6–7% | Mixto |
| Media España (T3 2025) | 5,4% | — |
Los precios del alquiler en España marcaron un nuevo récord de 15,3 €/m² al mes en junio de 2026, un 4,2% más interanual (idealista) — siguen subiendo, aunque a un tercio del ritmo de 2024 a medida que se reduce la accesibilidad y los topes de renta reconfiguran los mercados regulados. El déficit de oferta de larga duración persiste: la Ley de Vivienda (2023) llevó a parte de los propietarios al alquiler turístico, reduciendo la oferta para residentes. En el mercado abierto de la Costa Blanca, el alquiler en Alicante subió un 9,1% interanual (ver nuestro informe del alquiler de junio de 2026).
Para el inversor: la Costa Blanca ofrece la mejor relación rentabilidad-precio de entrada en comparación con la Costa del Sol. Benidorm lidera con rentabilidades de hasta el 8% gracias a la demanda durante todo el año.
Impacto de la eliminación de la Golden Visa
Mínimo. La Golden Visa generaba ~2.000 solicitudes al año frente a más de 140.000 compras de extranjeros. Los extranjeros compran por estilo de vida, clima, rentabilidad del alquiler y revalorización del capital, no por permisos de residencia.
Las vías alternativas de residencia (Visa Nómada Digital, Visa No Lucrativa) están operativas y accesibles. Más información en nuestra guía «Golden Visa eliminada: qué hacer».
Tipos hipotecarios — Perspectivas
El euríbor a 12 meses cerró en el 3,138% el 11 de septiembre de 2026, su nivel más alto en tres años y el séptimo mes consecutivo de subidas interanuales. La media de septiembre ronda el 3,10%, frente al 2,954% de agosto y aproximadamente el 2,17% de un año antes.
El BCE ha subido los tipos dos veces en 2026: en junio y de nuevo el 10 de septiembre, cuando la facilidad de depósito pasó al 2,50% (con efecto desde el 16 de septiembre). La inflación de la zona euro supera el 3% y el BCE no ha dado ninguna señal de bajadas. Los tipos fijos orientativos para no residentes se sitúan ya en el 3,2–4,3%; las ofertas variables, en euríbor más 1,5–2,5 puntos. Se espera que los bancos revisen al alza sus productos fijos y mixtos.
Previsión: no habrá vuelta al euríbor próximo al 0% de 2021–2022, y el mercado no descuenta bajadas en lo que queda de 2026. Presupueste con un euríbor del 3,1–3,3% y opte por un tipo fijo si le ofrecen uno en la zona del 3,5%. Todas las cifras, en euros, en nuestro análisis de la decisión del BCE de septiembre de 2026.
Más información en nuestra guía «Hipotecas en España para extranjeros».
¿Merece la pena comprar en 2026?
Argumentos a favor: los precios llevan 42 trimestres consecutivos al alza y se prevé un crecimiento adicional del +5–7%. El déficit estructural de vivienda no se resolverá en 1–2 años. Los tipos hipotecarios son estables. La rentabilidad del alquiler del 5–7% es de las mejores de Europa. La Costa Blanca sigue un 40% por debajo de su máximo de 2007.
Motivos de cautela: el ritmo de crecimiento se modera (del +12,8% al +5–7%). Riesgos regulatorios: posibles restricciones al alquiler turístico en determinados municipios. Debate sobre un impuesto adicional a las compras de no residentes extracomunitarios (propuesta de enero de 2025, improbable que se apruebe en su forma actual).
Conclusión: 2026 sigue siendo un mercado favorable para el comprador-inversor, pero la ventana de oportunidad se estrecha. La expectativa de una «corrección de precios» no está respaldada por ninguna de las fuentes analíticas principales.
Última actualización: septiembre de 2026, con los precios del INE del segundo trimestre y la decisión del BCE del 10 de septiembre.
