2025 fue un año récord para el mercado inmobiliario español. Los precios subieron un 12,8% interanual — 42 trimestres consecutivos de crecimiento. El volumen de operaciones volvió a niveles no vistos desde 2007. Los compradores extranjeros batieron un récord: aproximadamente 140.000 transacciones, el 20% del total. Y todo ello a pesar de la eliminación de la Golden Visa.
¿Qué le espera al mercado en 2026? A continuación, datos, no opiniones.
Qué ocurrió en 2025
Cifras clave del año 2025:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Crecimiento de precios (INE, interanual) | +12,8% |
| Precio medio, España (Idealista, nov. 2025) | €2.605/m² |
| Volumen de ventas | ~720.000 operaciones |
| Compradores extranjeros | ~140.000 operaciones (~20%) |
| Cuota extranjera en Alicante | 51,8% |
| Cuota extranjera en Andalucía (Málaga) | 42,9% |
| Crecimiento de precios, Com. Valenciana | +18,0% |
| Crecimiento de precios, Alicante (provincia) | +15,3–15,9% |
| Euríbor 12 meses, enero 2026 | 2,267% |
Los analistas (BBVA Research, Bankinter) califican el mercado de «sobrecalentado por déficit de oferta», pero no de burbuja especulativa: el crecimiento se sustenta en demanda real, presión demográfica e insuficiencia de nueva construcción.
Previsión de precios para 2026
Consenso de analistas: el crecimiento continuará, pero se moderará.
| Fuente | Previsión de crecimiento 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / Universidad de Málaga | +7,6% (obra nueva), +8,7% (segunda mano) |
Expectativa media: +5–7% a nivel nacional, +7–10% en regiones con mayor demanda.
Factores de crecimiento: déficit habitacional (~600.000 viviendas según estimaciones de 2025), crecimiento demográfico (+180.000 hogares nuevos/año), construcción insuficiente (~140.000 licencias en 2025, 150.000 previstas en 2026 — no bastan para cubrir la demanda), descenso de tipos del BCE que mejora la accesibilidad hipotecaria, demanda extranjera sostenida.
Factores de moderación: efecto de base alta, menor accesibilidad para compradores españoles, riesgos regulatorios (debate sobre impuestos adicionales a compradores no residentes, restricciones al alquiler turístico en determinadas regiones).
Precios por regiones: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Región | Precio medio/m² (2025) | Crecimiento 2025 | Previsión 2026 | Cuota extranjera |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | €2.500 | +15,3% | +5–9% | 51,8% |
| Costa del Sol (Málaga) | €3.842 | +15,3% | +5–9% | 42,9% |
| Costa Cálida (Murcia) | €1.515 | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Líder en cuota de compradores extranjeros en España: más de la mitad de todas las operaciones son de extranjeros. Precio medio de €2.500/m² — un 40% por debajo del máximo de 2007 y un 50% por debajo de la Costa del Sol. En 2026 se espera un crecimiento del +5–9%, con zonas premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) alcanzando el +10%.
Precios por localidad (2025):
| Localidad | Precio/m² |
|---|---|
| Benidorm | €3.200 |
| Jávea | €3.000–5.000 |
| Moraira | €2.500–4.500 |
| Alicante (ciudad) | €2.500 |
| Calpe | €2.800 |
| Altea | €2.800–3.500 |
| Torrevieja | €2.300 |
| Finestrat / Polop | €1.500–2.800 |
Costa del Sol (Málaga)
El mercado costero más caro de España: Marbella, Estepona, Benalmádena. Precio medio de €3.842/m², Marbella considerablemente más. Mercado dominado por el lujo: el 62% de las operaciones por encima de €2,5M son de extranjeros, el 60% sin financiación. En 2026 se prevé un +5–9%, con el segmento premium alcanzando el +10%.
Costa Cálida (Murcia)
La más asequible de las tres regiones: €1.515/m². Murcia registró el mayor crecimiento entre comunidades autónomas — +14,6% en 2025. Mercado en desarrollo con cuota extranjera creciente. En 2026 se espera un +6–8%. Atrae a compradores que no pueden acceder a la Costa Blanca o la Costa del Sol por precio.
Demanda de compradores extranjeros
Los compradores extranjeros son la fuerza determinante del mercado. Datos clave de 2025:
- ~140.000 operaciones anuales (récord, +40% frente a 2019)
- 20% de todas las transacciones (media histórica: 10,5%)
- Top 5 nacionalidades: británicos, alemanes, holandeses, belgas, franceses (~48,5% de las compras de no residentes en conjunto)
- Los no residentes compran inmuebles de mayor valor medio que residentes y españoles
- Crecimiento 2025 vs 2024: aproximadamente +5,5%
Nueva tendencia 2026: aumenta la cuota de compradores de EE.UU., Latinoamérica (México) y Sudeste Asiático. Compradores más jóvenes y tecnológicos: fundadores, directivos financieros, nómadas digitales.
La eliminación de la Golden Visa (abril 2025) no ha afectado a la demanda. CaixaBank Research confirma: las Golden Visa suponían ~2.000 solicitudes al año — una cifra insignificante frente a las 140.000+ compras de extranjeros.
Obra nueva vs Segunda mano
| Segmento | Crecimiento 2025 | Volumen | Cuota |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | +12,8% | ~580.000 | ~80% |
| Obra nueva | +12,1% | ~140.000 | ~20% |
La cuota de obra nueva crece (del 21% en 2024 al 22,2% en 2025), pero está lejos del máximo de 2007 (42%).
El problema: se construye demasiado poco. ~140.000 licencias de obra en 2025 frente a ~180.000 hogares nuevos al año + ~50.000 compras de no residentes. El déficit se acumula. BBVA prevé aumentos del +16% y +13% en licencias en 2025–2026, pero no es suficiente.
Para el comprador: con la oferta limitada, no hay razones para esperar bajadas de precios en 2026.
Rentabilidad del alquiler por regiones
| Ciudad / Región | Rentabilidad bruta media | Tipo de alquiler |
|---|---|---|
| Alicante (ciudad) | 5,6% | Larga duración + estacional |
| Benidorm | 6–8% | Corta duración (todo el año) |
| Torrevieja | 6–7% | Corta + larga duración |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Estacional (premium) |
| Málaga (ciudad) | 4,7% | Larga duración |
| Marbella | 4,9% | Corta duración (premium) |
| Murcia (región) | 6–7% | Mixto |
| Media España (T3 2025) | 5,4% | — |
Los precios del alquiler en España subieron un 11,5% en 2024 (Idealista), alcanzando el récord de €13,5/m² al mes. El crecimiento continúa en 2025–2026 por el déficit de oferta en alquiler de larga duración: la Ley de Vivienda (2023) provocó que parte de los propietarios pasaran al alquiler turístico, reduciendo la oferta para residentes.
Para el inversor: la Costa Blanca ofrece la mejor relación rentabilidad-precio de entrada en comparación con la Costa del Sol. Benidorm lidera con rentabilidades de hasta el 8% gracias a la demanda durante todo el año.
Impacto de la eliminación de la Golden Visa
Mínimo. La Golden Visa generaba ~2.000 solicitudes al año frente a más de 140.000 compras de extranjeros. Los extranjeros compran por estilo de vida, clima, rentabilidad del alquiler y revalorización del capital, no por permisos de residencia.
Las vías alternativas de residencia (Visa Nómada Digital, Visa No Lucrativa) están operativas y accesibles. Más información en nuestra guía «Golden Visa eliminada: qué hacer».
Tipos hipotecarios — Perspectivas
Euríbor a 12 meses en enero de 2026: 2,267%. Muy por debajo del máximo de 4,2% de 2023, pero quinto mes consecutivo de ligero incremento.
Tipos fijos para no residentes: 2,8–3,5%. Para residentes: 2–2,5%. El BCE mantiene su trayectoria de suavización moderada, pero el ritmo de las bajadas se ha frenado.
Previsión: tipos estables o ligeramente a la baja en 2026. No cabe esperar un descenso significativo hasta los niveles de 2021–2022 (Euríbor próximo al 0%).
Más información en nuestra guía «Hipotecas en España para extranjeros».
¿Merece la pena comprar en 2026?
Argumentos a favor: los precios llevan 42 trimestres consecutivos al alza y se prevé un crecimiento adicional del +5–7%. El déficit estructural de vivienda no se resolverá en 1–2 años. Los tipos hipotecarios son estables. La rentabilidad del alquiler del 5–7% es de las mejores de Europa. La Costa Blanca sigue un 40% por debajo de su máximo de 2007.
Motivos de cautela: el ritmo de crecimiento se modera (del +12,8% al +5–7%). Riesgos regulatorios: posibles restricciones al alquiler turístico en determinados municipios. Debate sobre un impuesto adicional a las compras de no residentes extracomunitarios (propuesta de enero de 2025, improbable que se apruebe en su forma actual).
Conclusión: 2026 sigue siendo un mercado favorable para el comprador-inversor, pero la ventana de oportunidad se estrecha. La expectativa de una «corrección de precios» no está respaldada por ninguna de las fuentes analíticas principales.
