EBC utrzymuje stopy na poziomie 2,50%, Euribor kończy październik na 3,239%: co to oznacza dla kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Europejski Bank Centralny nie podniósł stóp 29 października, ale niewiele brakowało. Rada Prezesów utrzymała stopę depozytową na poziomie 2,50%, stopę podstawowych operacji refinansujących na 2,65%, a stopę kredytu w banku centralnym na 2,90%. Christine Lagarde powiedziała na konferencji prasowej, że rada „dyskutowała, czy podwyżka byłaby właściwa”, zanim jednomyślnie zdecydowała się poczekać na kolejne dane. Pięć dni później, 4 listopada, hiszpański dziennik urzędowy opublikował październikowy Euribor: 3,239%, nieznacznie poniżej wrześniowych 3,247%.

Dla każdego, kto ma w Hiszpanii kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu albo dopiero planuje go zaciągnąć na zakup mieszkania czy domu, obie liczby mówią to samo. Stopy zatrzymały się, ale nie zawróciły. Poniżej: co EBC zdecydował i zakomunikował, jak Euribor zachowywał się przez cały 2026 rok, ile październikowy wskaźnik dokłada do typowej raty przy corocznej aktualizacji oprocentowania i o czym pamiętać, kupując przed kolejną decyzją 17 grudnia.

Czym jest Euribor: to stopa procentowa, po jakiej europejskie banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Euribor 12M jest wskaźnikiem referencyjnym dla niemal wszystkich hiszpańskich kredytów o zmiennym i mieszanym oprocentowaniu. Oprocentowanie kredytu to Euribor powiększony o stałą marżę zapisaną w akcie notarialnym; jest ono przeliczane raz lub dwa razy w roku na podstawie oficjalnej średniej miesięcznej publikowanej przez Banco de España.

Co EBC zdecydował 29 października

To pierwsze posiedzenie po dwóch tegorocznych podwyżkach: z 11 czerwca, z 2,00% do 2,25%, oraz z 10 września, do 2,50%. W komunikacie rada wskazała na ceny energii, które „nadal rosną, stwarzając ryzyko wzrostu inflacji powyżej prognoz”. Inflacja w strefie euro wyniosła we wrześniu 3,8%. EBC odnotował również, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w strefie euro wzrosło w sierpniu do 3,6%, a popyt na kredyty hipoteczne „znacznie spadł ze względu na wyższe stopy procentowe”.

W sprawie grudnia Lagarde była wyjątkowo bezpośrednia. Kolejne posiedzenie odbędzie się wraz z nowymi projekcjami ekspertów, a „o ile nie wydarzy się nic przełomowego, kierunek jest dla nas wszystkich dość jasny”. Dodała, że pauza „nie oznacza, że nie będziemy podnosić stóp”. Tego samego dnia EBC ogłosił, że Lagarde ustąpi ze stanowiska prezes EBC 7 lutego 2027 roku, przed końcem kadencji.

Czego oczekuje rynek: po posiedzeniu rynki pieniężne wyceniały prawdopodobieństwo podwyżki do 2,75% w grudniu na mniej więcej dwie trzecie, według danych LSEG przytoczonych przez CNBC; inne szacunki są wyższe. Deutsche Bank spodziewa się „jeszcze jednej podwyżki do 2,75% w grudniu”, a następnie końca cyklu. To prognozy, nie decyzje.

Euribor w 2026 roku: pauza na szczycie

Euribor wyprzedza EBC, bo odzwierciedla oczekiwania banków co do poziomu stóp w najbliższym roku. Zaczął rosnąć wiosną, skoczył we wrześniu po drugiej podwyżce i utrzymał poziom w październiku. Oficjalne średnie miesięczne publikowane przez Banco de España w BOE:

Październik przyniósł pierwszy spadek po trzech wzrostach z rzędu, ale tylko o 0,008 punktu. Notowania dzienne pokazują coś innego: wskaźnik zamknął październik na 3,306%, a 3 listopada wynosił 3,317%, czyli powyżej średniej październikowej. Jeśli EBC podniesie stopy w grudniu, wskaźniki stosowane do aktualizacji oprocentowania na początku 2027 roku będą najprawdopodobniej wyższe niż ten właśnie opublikowany.

Ile październikowy Euribor dokłada do raty przy aktualizacji oprocentowania

Kredyty o zmiennym oprocentowaniu są w Hiszpanii zwykle aktualizowane raz w roku. Kredyt, którego oprocentowanie ostatnio przeliczono na podstawie wskaźnika z października 2025 (2,187%), a teraz aktualizowany według wskaźnika z października 2026 (3,239%), odczuje pełny wzrost o 1,052 punktu procentowego. Tabela pokazuje efekt dla dwóch typowych kredytów, liczony od salda pozostałego po pierwszym roku spłaty.

Najważniejsze: w porównaniu z aktualizacją opartą na wrześniu październikowy wskaźnik nie zmienia prawie nic, mniej niż jedno euro miesięcznie przy tych kredytach. Realny wzrost to skok rok do roku o nieco ponad punkt procentowy. To, który miesięczny wskaźnik ma zastosowanie, jest zapisane w akcie notarialnym kredytu; zwykle jest to wskaźnik opublikowany miesiąc lub dwa przed datą aktualizacji, więc październikowa wartość wpłynie głównie na aktualizacje w listopadzie i grudniu.

Co to oznacza przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

1. Oprocentowanie stałe i zmienne są dziś blisko siebie

Najnowsze dane hiszpańskiego urzędu statystycznego (INE), za sierpień, wskazują średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych na poziomie 3,08%: 3,16% dla kredytów o stałym oprocentowaniu i 2,95% dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Niemal dwa na trzy nowe kredyty to kredyty o stałym oprocentowaniu. Przy Euriborze powyżej 3,2% kredyt o zmiennym oprocentowaniu z marżą rzędu jednego punktu zaczyna się od wyższego oprocentowania niż większość ofert ze stałą stopą, a kilka banków podniosło oprocentowanie stałe w październiku i listopadzie. Wybór nie sprowadza się już do niższego oprocentowania na starcie, lecz do tego, czy kupujący chce mieć pewność kosztu przez cały okres spłaty.

2. Nierezydenci pożyczają mniej i powinni planować z wyższą stopą

Hiszpańskie banki zwykle finansują nierezydentom od 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa, a okresy kredytowania są często krótsze niż dla rezydentów. Do tego dochodzą podatki i opłaty rzędu 10% do 15% ceny, pokrywane ze środków własnych. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych w Hiszpanii dla obcokrajowców wyjaśnia wymagane dokumenty, limity i kolejne kroki. Aby sprawdzić, jak inne oprocentowanie lub inny wkład własny zmieniają ratę miesięczną, warto skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego.

3. Przed podpisaniem warto przeliczyć ratę przy wyższej stopie

Przy kredycie o zmiennym lub mieszanym oprocentowaniu dobrze jest sprawdzić ratę przy stopie o pół punktu do punktu wyższej niż dzisiejsza. Przy kredycie 200 000 € na 25 lat każde dodatkowe pół punktu to około 56 € miesięcznie więcej. Jeśli taka kwota mieści się w budżecie bez napięć, kolejna podwyżka w grudniu niczego nie zmieni w planach zakupowych.

4. Mniej transakcji, wyższe ceny

Wyższy koszt finansowania wyhamował liczbę transakcji bardziej niż ceny. Dane notariuszy za pierwsze półrocze 2026 roku pokazują 62 327 zakupów dokonanych w Hiszpanii przez zagranicznych nabywców, o 13% mniej niż rok wcześniej, podczas gdy średnia płacona przez nich cena wzrosła o 9,4%, do 2 644 € za metr kwadratowy. Wielu zagranicznych nabywców na Costa Blanca i Costa del Sol kupuje za gotówkę lub z niewielkim kredytem, więc decyzja o stopach zmienia ich budżet w mniejszym stopniu niż ratę kupującego, który finansuje kredytem większość ceny.

Perspektywy: jeszcze jeden krok w grudniu, potem długa pauza

EBC dał jasno do zrozumienia, że trzecia podwyżka 17 grudnia jest prawdopodobna, o ile dane się nie zmienią, a większość prognoz wskazuje 2,75% jako szczyt cyklu. Dla kredytobiorców oznacza to, że Euribor najpewniej utrzyma się powyżej 3% także w 2027 roku, zamiast wrócić do ubiegłorocznego przedziału od 2% do 2,5%. Dla kupujących praktyczny wniosek jest taki, by planować budżet przy dzisiejszych lub nieco wyższych stopach i wybierać rodzaj oprocentowania ze względu na przewidywalność kosztu, a nie ułamek punktu na starcie. Zaktualizujemy ten artykuł po grudniowej decyzji.

Źródła: Europejski Bank Centralny, decyzje w sprawie polityki pieniężnej i konferencja prasowa z 29 października 2026 roku; Banco de España, oficjalne wskaźniki referencyjne publikowane w BOE (4 listopada 2026 roku i miesiące wcześniejsze); INE, statystyki kredytów hipotecznych za sierpień 2026 roku; Consejo General del Notariado, pierwsze półrocze 2026 roku.