Rok 2025 był rekordowy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości. Ceny wzrosły o 12,8% rok do roku — 42 kolejne kwartały wzrostu. Wolumen sprzedaży powrócił do poziomów niewidzianych od 2007 roku. Nabywcy zagraniczni ustanowili nowy rekord: około 140 000 transakcji, 20% wszystkich sprzedaży. I to — pomimo anulowania programu Złotej Wizy.
Co czeka rynek w 2026 roku? Poniżej znajdują się dane, nie opinie.
Co wydarzyło się w 2025 roku
Kluczowe dane za 2025 rok:
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Wzrost cen (INE, rok do roku) | +12,8% |
| Średnia cena, Hiszpania (Idealista, listopad 2025) | 2 605€/m² |
| Wolumen sprzedaży | ~720 000 transakcji |
| Nabywcy zagraniczni | ~140 000 transakcji (~20%) |
| Udział zagraniczny w Alicante | 51,8% |
| Udział zagraniczny w Andaluzji (Malaga) | 42,9% |
| Wzrost cen, Wspólnota Walencka | +18,0% |
| Wzrost cen, Alicante (prowincja) | +15,3–15,9% |
| 12-miesięczny Euribor, styczeń 2026 | 2,267% |
Rynek jest charakteryzowany przez analityków (BBVA Research, Bankinter) jako „przegrzany z powodu niedoboru podaży", ale nie jako bańka spekulacyjna: wzrost jest napędzany rzeczywistym popytem, presją demograficzną i niewystarczającą nową zabudową.
Prognoza cen na 2026 rok
Konsensus analityków: wzrost będzie kontynuowany, ale wyhamuje.
| Źródło | Prognoza wzrostu na 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / University of Malaga | +7,6% (nowe inwestycje), +8,7% (rynek wtórny) |
Średnie oczekiwania: +5–7% w skali kraju, +7–10% w najbardziej gorących regionach.
Czynniki napędzające dalszy wzrost: deficyt mieszkaniowy (~600 000 jednostek według szacunków z 2025 roku), wzrost liczby ludności (+180 000 nowych gospodarstw domowych rocznie), ograniczona nowa zabudowa (~140 000 pozwoleń w 2025 roku, 150 000 w 2026 roku — niewystarczające do zaspokojenia popytu), obniżki stóp przez EBC poprawiające dostępność kredytów hipotecznych, utrzymujący się popyt ze strony nabywców zagranicznych.
Przyczyny wyhamowania: efekt wysokiej bazy, spadająca dostępność cenowa dla hiszpańskich nabywców, ryzyka regulacyjne (dyskusja o dodatkowych podatkach dla nierezydentów, ograniczenia w zakresie wynajmu turystycznego w niektórych regionach).
Ceny według regionów: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Region | Średnia cena/m² (2025) | Wzrost w 2025 | Prognoza na 2026 | Udział zagraniczny |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 2 500€ | +15,3% | +5–9% | 51,8% |
| Costa del Sol (Malaga) | 3 842€ | +15,3% | +5–9% | 42,9% |
| Costa Cálida (Murcia) | 1 515€ | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Lider w Hiszpanii pod względem udziału nabywców zagranicznych: ponad połowa wszystkich transakcji to transakcje dokonywane przez cudzoziemców. Średnia cena 2 500€/m² jest o 40% niższa niż szczyt z 2007 roku i o 50% niższa niż na Costa del Sol. W 2026 roku oczekiwany jest wzrost o +5–9%, przy czym strefy premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) osiągną +10%.
Ceny według miejscowości (2025):
| Miejscowość | Cena/m² |
|---|---|
| Benidorm | 3 200€ |
| Jávea | 3 000–5 000€ |
| Moraira | 2 500–4 500€ |
| Alicante (miasto) | 2 500€ |
| Calpe | 2 800€ |
| Altea | 2 800–3 500€ |
| Torrevieja | 2 300€ |
| Finestrat / Polop | 1 500–2 800€ |
Costa del Sol (Malaga)
Najdroższy rynek nadmorski w Hiszpanii: Marbella, Estepona, Benalmadena. Średnia cena 3 842€/m², Marbella znacznie wyższa. Rynek zdominowany przez luksusowy segment: 62% transakcji powyżej 2,5 mln€ to transakcje cudzoziemców, 60% bez finansowania. Oczekiwany wzrost o +5–9% w 2026 roku, przy czym segment premium osiągnie +10%.
Costa Cálida (Murcia)
Przeglądaj nieruchomości na Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida. Najbardziej przystępny cenowo z trzech regionów: 1 515€/m². Murcia odnotowała najwyższy wzrost wśród wspólnot autonomicznych — +14,6% w 2025 roku. Rozwijający się rynek z rosnącym udziałem nabywców zagranicznych. Oczekiwany wzrost o +6–8% w 2026 roku. Przyciąga nabywców wypieranych cenowo z Costa Blanca i Costa del Sol.
Popyt ze strony nabywców zagranicznych
Nabywcy zagraniczni są definiującą siłą rynku. Kluczowe fakty za 2025 rok:
- ~140 000 transakcji (rekord, +40% w porównaniu z 2019 rokiem)
- 20% wszystkich transakcji (średnia historyczna: 10,5%)
- Top 5 narodowości: Brytyjczycy, Niemcy, Holendrzy, Belgowie, Francuzi (łącznie ~48,5% zakupów nierezydentów)
- Nierezydenci kupują droższe nieruchomości średnio niż rezydenci i Hiszpanie
- Wzrost 2025 vs 2024: około +5,5%
Nowy trend 2026: rosnący udział nabywców ze Stanów Zjednoczonych, Ameryki Łacińskiej (Meksyk) i Azji Południowo-Wschodniej. Nabywcy są młodsi i bardziej zorientowani technologicznie — założyciele firm, kadra zarządzająca finansami, cyfrowi nomadzi.
Anulowanie programu Złotej Wizy (kwiecień 2025) nie miało wpływu na popyt. CaixaBank Research potwierdza: program Golden Visa generował ~2 000 wniosków rocznie — znikoma liczba w porównaniu z ponad 140 000 zakupów zagranicznych.
Nowe inwestycje vs rynek wtórny
| Segment | Wzrost w 2025 | Wolumen | Udział |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny | +12,8% | ~580 000 | ~80% |
| Nowe inwestycje | +12,1% | ~140 000 | ~20% |
Udział nowych inwestycji rośnie (z 21% w 2024 roku do 22,2% w 2025 roku), ale wciąż pozostaje daleko od szczytu z 2007 roku (42%).
Problem: budownictwo jest zbyt wolne. ~140 000 pozwoleń na budowę w 2025 roku wobec ~180 000 nowych gospodarstw domowych rocznie + ~50 000 zakupów nierezydentów. Deficyt się akumuluje. BBVA prognozuje wzrost pozwoleń o +16% i +13% w latach 2025–2026, ale to za mało.
Dla nabywców oznacza to: przy ograniczonej podaży nie ma podstaw do oczekiwania spadku cen w 2026 roku.
Rentowność wynajmu według regionów
| Miasto / Region | Średnia rentowność brutto | Rodzaj wynajmu |
|---|---|---|
| Alicante (miasto) | 5,6% | Długoterminowy + sezonowy |
| Benidorm | 6–8% | Krótkoterminowy (całoroczny) |
| Torrevieja | 6–7% | Krótkoterminowy + długoterminowy |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Sezonowy (premium) |
| Malaga (miasto) | 4,7% | Długoterminowy |
| Marbella | 4,9% | Krótkoterminowy (premium) |
| Murcia (region) | 6–7% | Mieszany |
| Hiszpania średnia (III kw. 2025) | 5,4% | — |
Ceny wynajmu w Hiszpanii wzrosły o 11,5% w 2024 roku (Idealista), osiągając rekordowy poziom 13,5€/m² miesięcznie. Wzrost trwa w latach 2025–2026 z powodu niedoboru podaży wynajmu długoterminowego: ustawa mieszkaniowa (2023) skłoniła niektórych właścicieli do przejścia na wynajem turystyczny, zmniejszając dostępną ofertę dla mieszkańców.
Dla inwestorów: Costa Blanca oferuje najlepszą relację wartości do ceny pod względem rentowności w porównaniu z ceną wejścia w porównaniu z Costa del Sol. Benidorm prowadzi z rentownością do 8%, napędzaną całorocznym popytem.
Wpływ programu Złotej Wizy
Minimalny. Program Złotej Wizy generował ~2 000 wniosków rocznie wobec ponad 140 000 zakupów zagranicznych. Cudzoziemcy kupują dla stylu życia, klimatu, rentowności wynajmu i aprecjacji kapitału — nie dla pozwoleń na pobyt.
Dostępne są alternatywne ścieżki rezydencji (wiza dla cyfrowych nomadów, wiza non-lucrative). Więcej szczegółów w naszym poradniku „Złota Wiza anulowana: Co robić".
Stopy kredytów hipotecznych — perspektywy
12-miesięczny Euribor w styczniu 2026: 2,267%. Znacznie poniżej szczytu z 2023 roku wynoszącego 4,2%, ale piąty kolejny miesiąc niewielkiego wzrostu.
Stopy stałe dla nierezydentów: 2,8–3,5%. Dla rezydentów: 2–2,5%. EBC utrzymuje umiarkowaną trajektorię łagodzenia, ale tempo obniżek zwolniło.
Prognoza: stabilne lub nieznacznie malejące stopy w 2026 roku. Nie należy oczekiwać znacznego spadku do poziomów z lat 2021–2022 (Euribor bliski 0%).
Więcej szczegółów w naszym poradniku „Kredyty hipoteczne w Hiszpanii dla cudzoziemców".
Czy warto kupować w 2026 roku
Fakty przemawiające za: ceny rosły przez 42 kolejne kwartały i prognozowany jest dalszy wzrost o +5–7%. Strukturalny deficyt mieszkaniowy nie zostanie rozwiązany w ciągu 1–2 lat. Stopy kredytów hipotecznych są stabilne. Rentowność wynajmu na poziomie 5–7% należy do najlepszych w Europie. Costa Blanca pozostaje o 40% poniżej szczytowych cen z 2007 roku.
Powody do ostrożności: tempo wzrostu spowalnia (z +12,8% do +5–7%). Ryzyka regulacyjne: możliwe ograniczenia w zakresie wynajmu turystycznego w niektórych miastach. Dyskusja o dodatkowym podatku od zakupów przez nierezydentów spoza UE (propozycja ze stycznia 2025, mało prawdopodobne uchwalenie w obecnej formie).
Wniosek: 2026 rok pozostaje rynkiem nabywcy-inwestora, ale okno możliwości się zawęża. Oczekiwanie na „korektę cen" nie jest poparte przez żadne z głównych źródeł analitycznych.
