Rok 2025 był rekordowy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości. Ceny wzrosły o 12,8% rok do roku, przedłużając serię rocznych wzrostów trwającą od 2014 roku. Wolumen sprzedaży powrócił do poziomów niewidzianych od 2007 roku. Nabywcy zagraniczni pozostają siłą, która kształtuje rynek: w pierwszej połowie 2026 roku kupili 62 327 mieszkań (Consejo General del Notariado), o 13% mniej niż rok wcześniej, a mimo to odpowiadali za 46,43% wszystkich zakupów w prowincji Alicante (Registradores, drugi kwartał 2026). I to — pomimo anulowania programu Złotej Wizy.
Aktualizacja (sierpień 2026): najnowszy raport kwartalny Registradores stawia prowincję Alicante na pierwszym miejscu w Hiszpanii pod względem popytu zagranicznego — 46,43% zakupów to już cudzoziemcy.
Aktualizacja (wrzesień 2026): indeks cen mieszkań INE wzrósł w drugim kwartale 2026 roku o 12,2% rok do roku, co przedłuża serię rocznych wzrostów trwającą od 2014 roku; był to szósty kwartał z rzędu ze wzrostem powyżej 12%. Nowe budownictwo zdrożało o 7,4%, najwolniej od początku 2023 roku; rynek wtórny o 12,9%.
Co czeka rynek w 2026 roku? Poniżej znajdują się dane, nie opinie.
Co wydarzyło się w 2025 roku
Kluczowe dane za 2025 rok:
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Wzrost cen (INE, rok do roku) | +12,8% |
| Średnia cena, Hiszpania (Idealista, listopad 2025) | 2 605€/m² |
| Wolumen sprzedaży | ~720 000 transakcji |
| Nabywcy zagraniczni, pierwsza połowa 2026 (Notariado) | 62 327 zakupów (−13% rok do roku); 22 940 przez nierezydentów (−18%) |
| Udział zagraniczny w prowincji Alicante (Registradores, drugi kwartał 2026) | 46,43% |
| Udział zagraniczny w prowincji Malaga (Registradores, drugi kwartał 2026) | 37,01% |
| Wzrost cen, Wspólnota Walencka | +18,0% |
| Wzrost cen, Alicante (prowincja) | +15,3–15,9% |
| 12-miesięczny Euribor, średnia za wrzesień 2026 | 3,247% |
Źródła: indeks cen mieszkań INE, statystyki notarialne Notariado, Banco de España.
Rynek jest charakteryzowany przez analityków (BBVA Research, Bankinter) jako „przegrzany z powodu niedoboru podaży", ale nie jako bańka spekulacyjna: wzrost jest napędzany rzeczywistym popytem, presją demograficzną i niewystarczającą nową zabudową.
Prognoza cen na 2026 rok
Konsensus analityków: wzrost będzie kontynuowany, ale wyhamuje.
| Źródło | Prognoza wzrostu na 2026 |
|---|---|
| CaixaBank Research | +6,3% |
| BBVA Research | +7% |
| Gilmar (Héctor Tramullas, CEO) | +4–6% |
| Elix (Teresa Marzo, CEO) | +5–6% |
| Gesvalt (Ricardo Martí-Fluxá) | +9–10% |
| REBS / University of Malaga | +7,6% (nowe inwestycje), +8,7% (rynek wtórny) |
Średnie oczekiwania: +5–7% w skali kraju, +7–10% w najbardziej gorących regionach.
Czynniki napędzające dalszy wzrost: deficyt mieszkaniowy (~600 000 jednostek według szacunków z 2025 roku), wzrost liczby ludności (+180 000 nowych gospodarstw domowych rocznie), ograniczona nowa zabudowa (~140 000 pozwoleń w 2025 roku, 150 000 w 2026 roku — niewystarczające do zaspokojenia popytu), popyt na kredyty hipoteczne, który jak dotąd wchłonął dwie podwyżki stóp EBC w 2026 roku, utrzymujący się popyt ze strony nabywców zagranicznych.
Przyczyny wyhamowania: efekt wysokiej bazy, spadająca dostępność cenowa dla hiszpańskich nabywców, ryzyka regulacyjne (dyskusja o dodatkowych podatkach dla nierezydentów, ograniczenia w zakresie wynajmu turystycznego w niektórych regionach).
Ceny według regionów: Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida
| Region | Średnia cena ofertowa/m² (Fotocasa, wrzesień 2026) | Wzrost w 2025 | Prognoza na 2026 | Udział zagraniczny (Registradores, drugi kwartał 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 3 167€ | +15,3% | +5–9% | 46,43% |
| Costa del Sol (Malaga) | 4 118€ | +15,3% | +5–9% | 37,01% |
| Costa Cálida (Murcia) | 2 215€ | +14,6% | +6–8% | ~25% |
Costa Blanca (Alicante)
Lider w Hiszpanii pod względem udziału nabywców zagranicznych: w drugim kwartale 2026 roku cudzoziemcy odpowiadali za 46,43% zakupów w prowincji Alicante (Registradores). Średnia cena ofertowa 3 167€/m² (Fotocasa, wrzesień 2026) jest o około 23% niższa niż na Costa del Sol. W 2026 roku oczekiwany jest wzrost o +5–9%, przy czym strefy premium (Jávea, Moraira, Altea Hills) osiągną +10%. Ceny w poszczególnych miejscowościach zebraliśmy w naszym poradniku, gdzie kupić nieruchomość w Hiszpanii.
Ceny według miejscowości (Fotocasa, średnia cena ofertowa, wrzesień 2026):
| Miejscowość | Cena/m² |
|---|---|
| Benidorm | 4 115€ |
| Jávea | 4 236€ |
| Moraira (dzielnice) | 4 210–4 970€ |
| Alicante (miasto) | 2 706€ |
| Calpe | 4 133€ |
| Altea (Altea Hills) | 3 666€ (4 152€) |
| Torrevieja | 2 931€ |
| Finestrat / Polop | 3 669€ / 3 625€ |
Costa del Sol (Malaga)
Najdroższy rynek nadmorski w Hiszpanii: Marbella, Estepona, Benalmadena. Średnia cena ofertowa 4 118€/m² (Fotocasa, wrzesień 2026); Marbella 5 039€, Fuengirola 4 765€, Estepona 4 487€. Oba wybrzeża zestawiamy obok siebie w naszym porównaniu Costa Blanca i Costa del Sol. Rynek zdominowany przez luksusowy segment: 62% transakcji powyżej 2,5 mln€ to transakcje cudzoziemców, 60% bez finansowania. Oczekiwany wzrost o +5–9% w 2026 roku, przy czym segment premium osiągnie +10%.
Costa Cálida (Murcia)
Przeglądaj nieruchomości na Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida. Najbardziej przystępny cenowo z trzech regionów: 2 215€/m² (Fotocasa, wrzesień 2026). Murcia odnotowała najwyższy wzrost wśród wspólnot autonomicznych — +14,6% w 2025 roku. Rozwijający się rynek z rosnącym udziałem nabywców zagranicznych. Oczekiwany wzrost o +6–8% w 2026 roku. Przyciąga nabywców wypieranych cenowo z Costa Blanca i Costa del Sol.
Popyt ze strony nabywców zagranicznych
Nabywcy zagraniczni są definiującą siłą rynku. Kluczowe fakty:
- Pierwsza połowa 2026 roku: 62 327 zakupów mieszkań przez cudzoziemców, o 13% mniej niż rok wcześniej; z tego 22 940 przez nierezydentów, o 18% mniej (Consejo General del Notariado)
- Prowincja Alicante: 46,43% zakupów przez cudzoziemców w drugim kwartale 2026 roku; prowincja Malaga 37,01% (Registradores)
- Top 5 narodowości: Brytyjczycy, Niemcy, Holendrzy, Belgowie, Francuzi (łącznie ~48,5% zakupów nierezydentów)
- Nierezydenci kupują droższe nieruchomości średnio niż rezydenci i Hiszpanie
Nowy trend 2026: rosnący udział nabywców ze Stanów Zjednoczonych, Ameryki Łacińskiej (Meksyk) i Azji Południowo-Wschodniej. Nabywcy są młodsi i bardziej zorientowani technologicznie — założyciele firm, kadra zarządzająca finansami, cyfrowi nomadzi.
Anulowanie programu Złotej Wizy (kwiecień 2025) nie miało wpływu na popyt. CaixaBank Research potwierdza: program Golden Visa generował ~2 000 wniosków rocznie — znikoma liczba wobec 62 327 zakupów zagranicznych odnotowanych w samej pierwszej połowie 2026 roku.
Nowe inwestycje vs rynek wtórny
| Segment | Wzrost w 2025 | Wolumen | Udział |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny | +12,8% | ~580 000 | ~80% |
| Nowe inwestycje | +12,1% | ~140 000 | ~20% |
Udział nowych inwestycji rośnie (z 21% w 2024 roku do 22,2% w 2025 roku), ale wciąż pozostaje daleko od szczytu z 2007 roku (42%).
Problem: budownictwo jest zbyt wolne. ~140 000 pozwoleń na budowę w 2025 roku wobec ~180 000 nowych gospodarstw domowych rocznie + ~50 000 zakupów nierezydentów. Deficyt się akumuluje. BBVA prognozuje wzrost pozwoleń o +16% i +13% w latach 2025–2026, ale to za mało.
Dla nabywców oznacza to: przy ograniczonej podaży nie ma podstaw do oczekiwania spadku cen w 2026 roku.
Rentowność wynajmu według regionów
| Miasto / Region | Średnia rentowność brutto | Rodzaj wynajmu |
|---|---|---|
| Alicante (miasto) | 5,6% | Długoterminowy + sezonowy |
| Benidorm | 6–8% | Krótkoterminowy (całoroczny) |
| Torrevieja | 6–7% | Krótkoterminowy + długoterminowy |
| Jávea / Dénia | 4–6% | Sezonowy (premium) |
| Malaga (miasto) | 4,7% | Długoterminowy |
| Marbella | 4,9% | Krótkoterminowy (premium) |
| Murcia (region) | 6–7% | Mieszany |
| Hiszpania średnia (trzeci kwartał 2025) | 5,4% | — |
Ceny wynajmu w Hiszpanii osiągnęły nowy rekord 15,3 €/m² miesięcznie w czerwcu 2026 roku, wzrost o 4,2% rok do roku (idealista) — nadal rosną, choć w tempie około jednej trzeciej z 2024 roku, w miarę spadku dostępności cenowej i wprowadzania limitów czynszu na rynkach regulowanych. Niedobór podaży długoterminowej utrzymuje się: ustawa mieszkaniowa (2023) skłoniła część właścicieli do przejścia na wynajem turystyczny, zmniejszając ofertę dla mieszkańców. Na otwartym rynku Costa Blanca czynsze w Alicante wzrosły o 9,1% rok do roku (zob. nasz przegląd rynku najmu z czerwca 2026).
Dla inwestorów: Costa Blanca oferuje najlepszą relację wartości do ceny pod względem rentowności w porównaniu z ceną wejścia w porównaniu z Costa del Sol. Benidorm prowadzi z rentownością do 8%, napędzaną całorocznym popytem.
Wpływ programu Złotej Wizy
Minimalny. Program Złotej Wizy generował ~2 000 wniosków rocznie wobec ponad 60 000 zakupów zagranicznych w samej pierwszej połowie 2026 roku (Notariado). Cudzoziemcy kupują dla stylu życia, klimatu, rentowności wynajmu i aprecjacji kapitału — nie dla pozwoleń na pobyt.
Dostępne są alternatywne ścieżki rezydencji (wiza dla cyfrowych nomadów, wiza non-lucrative). Więcej szczegółów w naszym poradniku o alternatywach dla Złotej Wizy.
Stopy kredytów hipotecznych — perspektywy
12-miesięczny Euribor wyniósł średnio 3,247% we wrześniu 2026 roku (uchwała Banco de España z 1 października, BOE z 2 października) — to najwyższa średnia miesięczna od lipca 2024 roku, wobec 2,954% w sierpniu i około 2,17% rok wcześniej.
EBC podniósł stopy w 2026 roku dwukrotnie: 11 czerwca i ponownie 10 września, gdy stopa depozytowa wzrosła do 2,50%. Kolejne posiedzenie zaplanowano na 29 października 2026 roku, a rynek nie spodziewa się zmian. Orientacyjne oprocentowanie stałe dla nierezydentów wynosi obecnie 3,2–4,3% w zależności od banku i LTV; oferty zmienne to Euribor plus 1,0–1,5 punktu procentowego, a kredyt zmienny, którego oprocentowanie jest aktualizowane teraz, wchodzi na poziom o mniej więcej punkt procentowy wyższy niż rok temu.
Perspektywy: bez powrotu do Euriboru bliskiego zera z lat 2021–2022; rynek nie oczekuje też obniżek do końca 2026 roku. W budżecie warto przyjąć Euribor 3,1–3,3% i wybrać oprocentowanie stałe, jeśli dostępna jest oferta około 3,5%. Pełne wyliczenia w euro w naszej analizie decyzji EBC z września 2026.
Więcej szczegółów w naszym poradniku o kredytach hipotecznych w Hiszpanii dla cudzoziemców.
Czy warto kupować w 2026 roku
Fakty przemawiające za: ceny rosną rok do roku w każdym kwartale od 2014 roku (INE) i prognozowany jest dalszy wzrost o +5–7%. Strukturalny deficyt mieszkaniowy nie zostanie rozwiązany w ciągu 1–2 lat. Stopy kredytów hipotecznych wzrosły w 2026 roku, ale pozostają wyraźnie poniżej szczytu z 2023 roku. Rentowność wynajmu na poziomie 5–7% należy do najlepszych w Europie. Costa Blanca pozostaje o 40% poniżej szczytowych cen z 2007 roku.
Powody do ostrożności: tempo wzrostu spowalnia (z +12,8% do +5–7%). Ryzyka regulacyjne: możliwe ograniczenia w zakresie wynajmu turystycznego w niektórych miastach. Dodatkowy podatek od zakupów przez nierezydentów spoza UE, zaproponowany w styczniu 2025 roku, upadł wraz z rozwiązaniem parlamentu przed wyborami powszechnymi 29 listopada 2026 roku; przyszły rząd musiałby złożyć projekt od nowa.
Wniosek: 2026 rok pozostaje rynkiem nabywcy-inwestora. Oczekiwanie na „korektę cen" nie jest poparte przez żadne z głównych źródeł analitycznych.
Ostatnia aktualizacja: październik 2026, z cenami INE za drugi kwartał, danymi Notariado o nabywcach zagranicznych za pierwszą połowę 2026 roku, cenami Fotocasa z września 2026 i wrześniową średnią Euribor.
