Wynajem nieruchomości na Majorce — Przewodnik kupującego 2026

Majorka to najsurowsza jurysdykcja w zakresie wynajmu turystycznego w Hiszpanii. Govern Balear przestał wydawać nowe ETV w 2022 r. i w maju 2024 uczynił moratorium bezterminowym. 3 lutego 2026 miasto Palma poszło o krok dalej i ogłosiło całą gminę jedną strefą nieprzydatną do wynajmu turystycznego — nigdzie w granicach Palmy nie można już wydać nowych ETV. W praktyce zakup nieruchomości na Majorce z myślą o krótkoterminowym wynajmie nie polega już na składaniu wniosku o licencję. Polega na nabyciu nieruchomości, która już ją posiada, czystym przeniesieniu jej przy finalizacji i zrozumieniu, co się stanie, jeśli kolejny nabywca nie będzie mógł zrobić tego samego. Ten przewodnik wyjaśnia, jak rzeczywiście działa balearski system ETV w 2026, gdzie licencja jest jeszcze realnie osiągalna i jak czytać zakup pod wynajem na Majorce przed złożeniem oferty.

Ważne: ten przewodnik to ogólne tło na czerwiec 2026, nie porada prawna ani podatkowa. Balearski krajobraz regulacyjny często się zmienia — zarówno na poziomie wspólnoty autonomicznej (Govern Balear), jak i miejskim (każdy mallorquiński ayuntamiento może ogłosić własne strefy nasycone). Dla konkretnej nieruchomości decyzje podejmuje się z gestor działającym na Majorce i abogado obeznanym z wyspiarskim prawem turystycznym. Dla ogólnych ram obowiązujących w całej Hiszpanii — przepisy federalne, typy umów, podatki — zob. nasz hub-przewodnik o wynajmie nieruchomości w Hiszpanii.

ETV, ETVPL — co każda z nich naprawdę obejmuje

Baleary mają własny reżim licencji turystycznej na mocy Llei 8/2012 o balearskim turyzmie, w aktualnym brzmieniu. Licencja nazywa się Estancia Turística en Vivienda (ETV) i występuje w trzech głównych formach:

Wszystkie trzy wydaje Consell Insular de Mallorca i są wpisywane do Insular Register of Tourist Enterprises — Consell przejął funkcję wydawania od Govern de les Illes Balears w 2022 r. Każda licencja jest powiązana z konkretną nieruchomością i konkretnym posiadaczem. W 2026 r. obowiązuje dodatkowy wymóg dla każdej ETV: nieruchomość musi być wykorzystywana jako prywatne mieszkanie przez co najmniej pięć lat przed złożeniem wniosku — co faktycznie wyklucza zakupy na etapie budowy i całkowicie nowe inwestycje ze ścieżki ETV.

ETVPL to forma najważniejsza przy zakupie mieszkania. Została wprowadzona, by włączyć wynajem turystyczny w budynkach plurifamiliarnych w te same ramy regulacyjne co domy jednorodzinne — i wymaga, by wspólnota właścicieli budynku zatwierdziła to wykorzystanie przed złożeniem wniosku o licencję, tą samą federalną podwójną większością 3/5 wprowadzoną przez Ustawę Organiczną 1/2025 w kwietniu 2025.

Ważne: rozróżnienie między ETV a ETVPL nie jest kosmetyczne. ETV przypięta do wolnostojącej willi daje prawo działania bez jakiegokolwiek głosowania wspólnoty. ETVPL na mieszkaniu zawiera wbudowaną zgodę wspólnoty, którą teoretycznie można cofnąć późniejszym głosowaniem 3/5 tej samej wspólnoty. Profil ryzyka obu produktów jest różny.

Balearskie moratorium — jak „brak nowych licencji" zaczął oznaczać dokładnie to

W lutym 2022 r. Govern Balear zawiesił nowe wnioski o ETV na wszystkich wyspach na czas weryfikacji poziomów nasycenia. Zawieszenie miało strukturę moratorium — formalnie tymczasowego — ale przy każdej kolejnej rewizji było przedłużane i poszerzane. Najistotniejsze przedłużenie nastąpiło w maju 2024, gdy Govern uczynił moratorium faktycznie bezterminowym: usunął wcześniej ustaloną datę końcową i uzależnił każde przyszłe otwarcie od strefowego studium urbanistycznego, które do czerwca 2026 nie zostało opublikowane.

W praktyce 2026 r. oznacza to, że żadna balearska gmina nie wydaje nowych ogólnych ETV nieruchomościom, które nie były już zarejestrowane przed pierwotnym cięciem z 2022 r. Istnieje jedna wąska ścieżka: Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) prowadzi pulę wcześniej zatwierdzonych miejsc, które zostały oddane lub wygasły, i w 2025 otworzył pierwsze rozdzielanie od czasu moratorium — 654 miejsca. Rozdzielanie CBAT jest konkurencyjne, techniczne i nie jest drogą, na której zagraniczny kupujący powinien polegać. W praktyce licencja albo idzie razem z nieruchomością, albo wcale.

Moratorium nie dotyka istniejących licencji. ETV wydana w 2020 r. nadal obowiązuje (bezterminowo, w formie wolnostojącej) i przenosi się na zasadach obowiązujących w momencie wydania, z dostosowaniem do aktualnych standardów jakości przy odnowieniach ETVPL i ETV-60.

Palma — pełny zakaz miejski od 3 lutego 2026

Palma de Mallorca poszła o krok dalej niż moratorium regionalne. 3 lutego 2026 r. rada miejska Palmy ogłosiła całe terytorium gminne jedną nieprzydatną strefą dla mieszkań turystycznych. Decyzja obejmuje każdą dzielnicę w granicach Palmy — stare miasto, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, całą mapę.

Co oznacza „jedna nieprzydatna strefa" w praktyce:

• Żadne nowe wnioski o ETV ani ETVPL nie są przyjmowane w Palmie. Nawet nieruchomości technicznie spełniające wąskie wyjątki regionalnego moratorium są zablokowane na poziomie miejskim.
• Istniejące licencje pozostają ważne. ETV w formie wolnostojącej w Palmie nadal obowiązują bezterminowo na pierwotnych warunkach; ETVPL i ETV-60 realizują obecny pięcioletni cykl i co do zasady mogą być odnawiane — zakaz działa do przodu, nie wstecz.
• Odnowienia nie są gwarantowane (ETVPL i ETV-60). Miasto zasygnalizowało, że przyszłe odnowienia będą sprawdzane pod kątem zaktualizowanych wniosków strefowych, a licencje, których budynki utraciły zgodę wspólnoty ETVPL (lub których nieruchomości nie spełniają obecnych wymogów mieszkalności), nie przejdą odnowienia.
• Przeniesienia wydają się nadal działać według standardowych zasad balearskich — aktywna ETV w Palmie może zmienić właściciela razem z nieruchomością — ale specyficzne dla Palmy wyłączenia w przeniesieniach po zakazie nie były jeszcze testowane na większą skalę. Sprawdź z abogado w Palmie dla konkretnej nieruchomości.

Ważne: praktyczny efekt zakazu w Palmie zależy od tego, jaką licencję się posiada. ETV w formie wolnostojącej w Palmie pozostaje na swojej pierwotnej bezterminowej podstawie; zakaz nie uruchamia żadnego zegara. ETVPL w Palmie natomiast staje się aktywem amortyzującym w pięcioletnim cyklu — licencja ma dziś realną wartość ekonomiczną, ale może nie przetrwać następnego odnowienia. Kto kupuje mieszkanie w Palmie pod dochód z najmu turystycznego, powinien planować wokół daty cyklu i pozycji wspólnoty, nie wokół bezterminowego założenia.

Gdzie na Majorce aktywna ETV jest jeszcze realnie osiągalna

Poza Palmą obraz jest bardziej zniuansowany. Kilka mallorquińskich gmin nadal utrzymuje znaczące zasoby aktywnych licencji ETV przypiętych do nieruchomości dostępnych na rynku. Licencja nie jest wydawana ponownie, ale można ją nabyć kupując nieruchomość, która już ją ma. Gminy, w których inwentarz z ETV w 2026 r. rotuje najregularniej:

• Calvià — największa gmina turystyczna poza Palmą. Strefy resortowe (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) mają wysoką gęstość starych ETV, szczególnie na blokach plurifamiliarnych zbudowanych przed ramami ETVPL z 2017 r. Wiele przechodzi przy sprzedaży.
• Andratx — wybrzeże zachodnie, rynek premium (Port d'Andratx, Camp de Mar). Niższy wolumen, wyższy ticket; ETV przypinają się tu głównie do wolnostojących willi, więc profil regulacyjny jest czystszy.
• Sóller — wybrzeże północno-zachodnie (Serra de Tramuntana), mieszanka domów wiejskich i nieruchomości resortowych. Ograniczony inwentarz; wysoka selektywność.
• Pollença i Alcúdia — północna oś resortowa. Historycznie silny rynek wynajmu wakacyjnego; strefowanie Pollençy jest bardziej restrykcyjne niż w większości wyspy (mapa turystyczna gminy ogranicza dużą część obszaru wyłącznie do ETV-60), więc inwentarz do bezpośredniego zakupu jest węższy, niż się wydaje. Zatoka Alcúdia pozostaje bardziej otwarta w blokach w głębi lądu.
• Capdepera i resortowy pas wybrzeża wschodniego (Cala Ratjada, rejon Cala Millor) — znaczący wschodni klaster aktywnych ETV, głównie na nadmorskich blokach mieszkalnych.
• Manacor i wsie w głębi lądu — mniejszy rynek, sporadyczne licencje na wiejskich fincach. Idiosynkratyczny; konieczne due diligence pod każdą nieruchomość na pozwolenia.

Premia cenowa za nieruchomość z ETV nad równoważną bez licencji w tej samej strefie materialnie wzrosła od moratorium 2022 r. W nadmorskiej Calvii mallorquińscy agenci typowo szacują tę premię na około 15–25% powyżej równoważnego mieszkania bez licencji w transakcjach 2026 r.; żaden publiczny zbiór danych nie potwierdza jednej liczby, a rozstrzał jest szerszy w premium-segmencie willi. Premia odzwierciedla zarówno oczekiwany dochód z najmu, jak i coraz skąpszą podaż zbywalnych licencji.

Ważne: prowadzenie najmu turystycznego na Majorce bez ważnej ETV jest mocno egzekwowane. Kary za pierwsze naruszenie wynoszą od €20 000 do €40 000, a Consell de Mallorca aktywnie krzyżuje listy Airbnb i Booking z Insular Register. „Kup teraz, licencję zdobądź potem" przestało być strategią w 2022 r. i jest dziś szybką drogą do sankcji.

Jak ETV przechodzi przy sprzedaży — i gdzie może się zepsuć

ETV i ETVPL przechodzą razem z nieruchomością, ale przeniesienie nie jest milczące. Trzy kroki administracyjne biegną równolegle do standardowego przeniesienia własności:

1. Zgłoszenie do organu wydającego. Po finalizacji nowy posiadacz składa comunicación previa de modificación de datos w Consell Insular de Mallorca. Consell zazwyczaj zajmuje do 60 dni, by potwierdzić aktualizację rejestru; sama licencja nie jest wydawana ponownie, aktualizuje się tylko linia posiadacza tytułu.
2. Kontrole miejskie. Niektóre mallorquińskie gminy wymagają dodatkowych kontroli zgodności przy zmianie właściciela, szczególnie w strefach z niedawną aktywnością nasycenia. Z zakazem w Palmie krok miejski w Palmie stał się wiążącym progiem, a nie formalnością — sprawdź lokalnie dla każdego konkretnego kodu pocztowego.
3. Potwierdzenie wspólnoty właścicieli (tylko ETVPL). W ETVPL głos wspólnoty autoryzujący wykorzystanie turystyczne pozostaje przy budynku, nie przy właścicielu. ETVPL, które już działały przed 3 kwietnia 2025 r., zachowują prawa nabyte w nowym reżimie federalnym — wspólnota nie może użyć większości 3/5, by anulować je z mocą wsteczną. Może jednak zagłosować za zakazem nowych wykorzystań turystycznych na przyszłość, a ten głos dotknie każdego późniejszego wniosku ETVPL w tym samym budynku. Wspólnota, która niedawno zagłosowała „za", jest istotnie bezpieczniejsza niż ta z oczekującą wnioskiem o uchylenie.

Co idzie nie tak, w kolejności prawdopodobieństwa:

• Licencja zwrócona zamiast przeniesiona. Jeśli sprzedający zwróci ETV przed finalizacją (z powodów podatkowych lub innych), nie zostanie wydana ponownie kupującemu. Licencji nie ma.
• Niedotrzymanie terminu zgłoszenia. Organ turystyczny wyrejestrowuje nieruchomość; reaktywacja nie jest automatyczna, a w strefach moratoryjnych może być w ogóle niemożliwa.
• Uchylenie przez wspólnotę w toku. Wspólnota ETVPL zwołała głosowanie nad uchyleniem autoryzacji turystycznej, ale jeszcze nie zagłosowała — kupujący dziedziczy ryzyko na żywo.
• Braki w mieszkalności lub planowaniu. Nieruchomość nie spełnia już aktualnych standardów jakości; licencja jest technicznie aktywna, ale nie da się jej ponownie wpisać po inspekcji z uwagą.

Wskazówka: najbardziej użyteczny pre-zakupowy dokument na mallorquińskim mieszkaniu turystycznym to certificado del registro de turismo wydany w ostatnich trzydziestu dniach, w parze z aktualną nota simple, która nie pokazuje zwrotu licencji. Poprosić o oba — i je dostać — oddziela poważnego sprzedającego od takiego, który ma problem.

Balearska specyfika podatkowa — co wiedzieć poza zasadami krajowymi

Krajowe ramy podatkowe dla dochodu z najmu w Hiszpanii — Modelo 210, podział 19% / 24% między rezydentami UE/EOG a spoza UE, orzeczenie z lipca 2025 r. o odliczeniach — na Majorce stosują się dokładnie tak samo jak na Costa Blanca czy gdziekolwiek indziej. Pełna mechanika w naszym przewodniku podatkowym dla nierezydentów.

Trzy uzupełnienia są istotne właśnie dla Majorki:

• Impost de Turisme Sostenible (ITS). Operatorzy zakwaterowania turystycznego na Balearach pobierają od gościa podatek za osobę za noc. Ramy 2026 r. działają w szerszym paśmie niż w poprzednich latach: mniej więcej od €0,25 za gościa za noc w najniższej kategorii poza sezonem do €6 za gościa za noc na górnym końcu w szczycie lata, z mnożnikami kategorii i sezonu pomiędzy. Styczeń i luty są w 2026 r. zwolnione. Podatek pobierany jest od gościa i odprowadzany przez operatora; nie obciąża marży właściciela, ale dodaje linię compliance do kosztów gestoría.
• Podatek od majątku — reżim balearski. Krajowe zwolnienie €700 000 obowiązuje na Balearach, a wyspy stosują dodatkowo podwyższoną kwotę osobistą (około €3 mln) i 90%-bonus na dobra kultury. To znacznie poniżej faktycznie pełnego zwolnienia w Madrycie lub 100%-bonusu Andaluzji, ale też nie na poziomie krajowej linii bazowej. Dla kupujących nieruchomości o wysokiej wartości podatek od majątku to większa pozycja na Balearach niż w Madrycie czy Marbelli — ale mniej dotkliwa, niż sugeruje krajowa stawka nominalna.
• Orzeczenie TEAC z 24 września 2025 r. Nierezydenci spoza UE mogą teraz wybrać stosowanie autonomicznych zasad podatku od majątku. Na Balearach reżim autonomiczny jest w dużej mierze zbliżony do zasad krajowych — opcja przynosi więc tu mniejszą wartość niż porównywalnemu kupującemu w Madrycie. Ale dla kupujących przekraczających próg €700 000 prawidłowa struktura z asesor fiscal wciąż porusza realne liczby.

Lista przedzakupowa dla wynajmowanej nieruchomości na Majorce

Dla Majorki standardowa lista buy-to-let zawęża się do bardziej zwartego, ostrego zestawu pytań.

1. Aktywna ETV lub ETVPL na nieruchomości. Nie „sprzedający kiedyś ją wynajmował"; nie „była zarejestrowana do zeszłego roku". Certificado musi być aktualne, a typ licencji odpowiadać typowi nieruchomości.
2. Data pięcioletniego cyklu. Kiedy wygasa obecny cykl licencji? Jakie warunki odnowienia zostaną zastosowane w tym terminie — zwłaszcza w Palmie, gdzie odnowienia po zakazie niosą realne ryzyko?
3. Jeśli ETVPL, głos wspólnoty i jego historia. Data pierwotnego głosowania autoryzującego, aktualne protokoły (libro de actas) sprawdzone pod oczekujący wniosek o uchylenie, aktualne ustawienie 3/5 wśród właścicieli.
4. Historia zwrotów. Czy sprzedający kiedykolwiek tymczasowo zwracał ETV — na przykład podczas remontu? W strefach moratoryjnych zwrot jest jednokierunkowy.
5. Status miejskiego nasycenia. Nawet poza Palmą poszczególne ayuntamientos na bieżąco oznaczają nasycone frentes marítimos. Zapytaj gminę, czy kod pocztowy leży w strefie nasyconej i czy głosowanie nad nasyceniem stoi na porządku obrad rady.
6. Konfiguracja compliance ITS. Jeśli sprzedający prowadził działalność, poproś o najnowsze kwartalne zgłoszenia ITS. Luka w zgłoszeniach to sygnał, że działalność szła „na czarno" i przy licencji mogą wisieć adnotacje.
7. Świadectwo mieszkalności i certyfikat energetyczny. Oba są wymagane do odnowienia. Certyfikat energetyczny z klasą G to ryzyko aktywa unieruchomionego do 2030; na Majorce, gdzie koszty remontu są powyżej średniej kontynentalnej, luka remontowa waży.
8. Plan B, który nie zależy od ETV. Jeśli licencja nie przetrwa odnowienia — co robi nieruchomość? Długoterminowy LAU to najczęstszy mallorquiński fallback, ale rentowność czynszowa istotnie spada. Użytkowanie własne to druga opcja. Spekulacyjna odsprzedaż zakłada, że kolejny kupujący rozwiąże ten sam problem.

Wskazówka: na Majorce bardziej niż gdziekolwiek indziej w Hiszpanii prawnik sprzedającego pisze umowę arras ze szczególnymi zabezpieczeniami pod przeniesienie licencji. Klauzula uzależniająca zaliczkę kupującego od pomyślnego zgłoszenia zmiany licencji — a nie tylko od podpisu notarialnego — to punkt warty walki.

Jak Bravos Estate pracuje po stronie Majorki

Katalog Bravos Estate na Majorce jest celowo selektywny. Pracujemy na wyspie w mniejszej skali niż na Costa Blanca i priorytetyzujemy nieruchomości o czystym profilu regulacyjnym — inwentarz z ETV w Calvii, Andratx i Capdeperze, plus wybrane inwestycyjne nieruchomości nierentowe, gdzie intencją kupującego jest użytkowanie własne lub długoterminowy LAU.

Co robimy, zanim kupujący podpisze na Majorce:

• Pobieramy aktualne certificado del registro de turismo i weryfikujemy, że licencja jest aktywna i nie zagrożona zwrotem
• Dla ETVPL czytamy ostatnie trzy lata libro de actas pod kątem głosowań wspólnoty o korzystaniu turystycznym i ewentualnych wniosków o uchylenie w toku
• Potwierdzamy, że kod pocztowy nie leży w miejskiej strefie nasyconej, i sprawdzamy, czy głosowanie nad nasyceniem stoi na porządku obrad lokalnej rady
• Koordynujemy z mallorquińskim gestor harmonogram zgłoszenia przy finalizacji
• Sygnalizujemy wszelkie problemy z mieszkalnością lub klasą energetyczną, które mogą wpłynąć na kolejny cykl odnowienia

Nie prowadzimy zarządzania najmem na Majorce. Lokalny rynek zarządzania jest dobrze rozwinięty; kierujemy do specjalistów, którzy prowadzą recepcję gości, zgłoszenia ITS i SES.Hospedajes compliance na co dzień.

Zastrzeżenie prawne. Ten przewodnik to ogólne informacje na czerwiec 2026. Balearskie i mallorquińskie zasady wynajmu turystycznego są regulowane na poziomie wspólnoty autonomicznej (Govern Balear), Consell Insular de Mallorca i pojedynczej gminy — każdy poziom może zmieniać zasady we własnym tempie poprzez BOIB, BOPI i miejskie biuletyny. Orzeczenia sądowe, miejskie ogłoszenia stref nasyconych i uchylenia licencji mogą zmienić status najmu nieruchomości bez wcześniejszego uprzedzenia. Obowiązki podatkowe są indywidualne — zależą od właściciela, nieruchomości i struktury najmu. Dla każdej konkretnej nieruchomości, transakcji lub planu najmu decyzje podejmuje się z wykwalifikowanym gestor, abogado i/lub asesor fiscal obeznanym z mallorquińskim prawem turystycznym. Bravos Estate nie świadczy usług prawnych, podatkowych ani property management i nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte na podstawie tego przewodnika.