EES: Digitale Grenzen ab 10. April
Das Ein-/Ausreisesystem (EES) der EU startet am 10. April 2026 und verändert grundlegend, wie Nicht-EU-Bürger nach Spanien einreisen. Passstempel gehören der Vergangenheit an — sie werden durch biometrische digitale Registrierung an allen Einreisestellen ersetzt, einschließlich des Flughafens Alicante.
Nicht-EU-Reisende müssen bei ihrer ersten Einreise Fingerabdrücke und ein Gesichtsfoto abgeben. Diese biometrischen Daten werden im EU-weiten System gespeichert und für alle nachfolgenden Einreisen in den EU-Block verwendet. Das System überwacht automatisch Ihre Einhaltung der 90/180-Tage-Regel, wodurch manuelle Berechnungen entfallen und das Risiko einer versehentlichen Überschreitung reduziert wird.
Für Immobilienkäufer bedeutet dies vorhersehbarere Grenzübertritte, aber möglicherweise längere Warteschlangen bei der ersten Registrierung. Planen Sie zusätzliche Zeit für Ihre erste Reise nach dem 10. April ein, besonders an großen Flughäfen. Der Vorteil: Künftige Einreisen werden schneller, sobald Sie im System registriert sind.
Planen Sie Immobilienbesichtigungen? Das EES verfolgt Ihre Tage automatisch, aber Sie sind weiterhin für die Einhaltung verantwortlich. Unser Kaufratgeber erklärt den Zeitplan für Immobilienkäufe während touristischer Aufenthalte.
Golden Visum ist Geschichte — Das sind die Alternativen
Spaniens Golden Visum Programm endete offiziell am 3. April 2025, neue Anträge werden nicht mehr angenommen. Jedoch behalten bestehende Inhaber vollständigen Schutz durch Bestandsschutzklauseln, wobei die standardmäßigen 5-Jahres-Verlängerungsperioden wie bisher fortgesetzt werden.
Die Hauptalternativen sind das Digital Nomad Visum für Remote-Arbeiter (Mindesteinkommen circa 28.000€ jährlich) und das Non-Lucrative Visum für Rentner, die passives Einkommen ohne Arbeit in Spanien nachweisen können. Beide erfordern den Nachweis finanzieller Stabilität und einer Krankenversicherung.
Wichtig: Sie benötigen kein Visum zum Immobilienkauf in Spanien. Immobilieneigentum bleibt für internationale Käufer unabhängig von der Nationalität vollständig zugänglich. Die Visum-Frage stellt sich nur, wenn Sie langfristig in Spanien leben möchten, nicht für Immobilieninvestitionen oder Ferienhäuser.
Unsicher über Visum-Anforderungen in Ihrer Situation? Unser umfassender Ratgeber behandelt alle Golden Visum Alternativen mit Einkommensanforderungen und Antragsverfahren.
Die 100% Nicht-EU-Immobiliensteuer — Blockiert
Ministerpräsident Sánchez kündigte im Januar 2025 eine vorgeschlagene 100%-Steuer auf Nicht-EU-Immobilienkäufe an, um ausländische Investitionen in Wohnungen zu bremsen. Jedoch bleibt dies im März 2026 genau das — ein Vorschlag ohne geplante Parlamentsdebatte.
Die Maßnahme steht vor erheblichen politischen Hindernissen, besonders dem Widerstand von Junts, einem wichtigen Koalitionspartner, dessen Unterstützung die Regierung benötigt. Junts argumentiert, die Steuer würde Spaniens internationales Ansehen schädigen und regionale Wirtschaften beeinträchtigen, die von ausländischen Investitionen abhängen.
Wichtig ist, dass der Vorschlag explizit Neubauten ausnimmt und sich nur auf bestehenden Wohnungsbestand fokussiert. Diese Unterscheidung spiegelt Bedenken wider, dass ausländische Käufer mit Einheimischen um bestehende Wohnungen konkurrieren, anstatt zum Wohnungsangebot beizutragen.
Stand März 2026 bleibt dies nur ein Vorschlag. Es wurde kein Gesetz verabschiedet. Immobilienkäufe laufen weiter nach aktuellen Steuerregeln, mit Standard-Übertragungssteuern von 6-10% je nach Region.
Einwanderung wird digital
Spanien startete im März 2026 das Elektronische Register der Einwanderungshelfer, wodurch bürokratische Verfahren für legale Einwohner rationalisiert werden. Autorisierte Organisationen wie Anwaltskanzleien, Gestorías und Einwanderungsspezialisten können nun Anträge vollständig online einreichen.
Das System umfasst NIE-Nummer-Anträge, Aufenthaltsverlängerungen und Familiennachzugsverfahren. Dies reduziert Bearbeitungszeiten und eliminiert die Notwendigkeit mehrerer persönlicher Termine bei Einwanderungsbehörden, die oft wochenlang im Voraus gebucht waren.
Für Immobilienkäufer bedeutet dies schnellere NIE-Nummer-Bearbeitung durch qualifizierte Vertreter, obwohl Sie weiterhin direkt bei Konsulaten im Ausland oder Polizeistationen in Spanien beantragen können.
Brauchen Sie eine NIE-Nummer für Ihren Immobilienkauf? Unser NIE-Ratgeber erklärt sowohl traditionelle als auch neue digitale Antragswege.
Neue Mietregeln für Vermieter und Mieter
Spanien überholte 2026 die Mietvorschriften grundlegend, was Immobilieninvestoren mit Mieteinnahmen direkt betrifft. Jährliche Mieterhöhungen sind nicht länger an die Inflation gekoppelt — stattdessen wird ein neuer Referenzindex verwendet, der lokale Marktbedingungen und Wohnungsangebot berücksichtigt.
Maklergebühren für langfristige Wohnungsmieten sind nun verboten, Vermieter tragen alle Vermittlungskosten. Dies verlagert die finanzielle Last, könnte sich aber in höheren Anfangsmieten widerspiegeln. Die Maßnahme betrifft keine Kurzzeitvermietung.
Die Durchsetzung bei Kurzzeitvermietung hat sich verschärft, Plattformen wie Airbnb müssen offizielle Registrierungsnummern für alle Inserate anzeigen. Nicht registrierte Immobilien werden entfernt und mit Bußgeldern belegt, wodurch ordnungsgemäße Lizenzierung für Ferienvermietungsinvestoren in Costa Blanca essentiell wird.
Spanien in Zahlen 2026
Spanien beherbergt nun 9,5 Millionen im Ausland geborene Einwohner laut Eurostat-Daten vom März 2026, was fast 20% der Bevölkerung entspricht. Das Land rangierte im International Living 2026-Index auf Platz 3 weltweit für Rentenziele, nur hinter Panama und Costa Rica.
Ausländische Käufer machen 20% aller Immobilientransaktionen aus — fast 100.000 Häuser jährlich. Speziell in Costa Blanca liegen die Durchschnittspreise zwischen 3.200–4.500€ pro Quadratmeter im Norden (Calpe, Altea) bis 1.800–2.800€ pro Quadratmeter im Süden (Torrevieja, Orihuela Costa).
Der Flughafen Alicante, Hauptzugang zur Costa Blanca, bewältigte 2025 über 20 Millionen Passagiere mit einer geplanten Erweiterung für 1,15 Milliarden€, um die Kapazität bis 2030 auf 25 Millionen zu erhöhen. Diese Infrastrukturinvestition spiegelt anhaltendes Vertrauen in die Wachstumsperspektive der Region wider.
