10 września 2026 roku Europejski Bank Centralny podniósł trzy główne stopy procentowe o 25 punktów bazowych (o ćwierć punktu procentowego): stopa depozytowa wzrośnie do 2,50%, stopa podstawowych operacji refinansujących do 2,65%, a stopa kredytu w banku centralnym do 2,90%, wszystkie od 16 września. To druga podwyżka w tym roku, po czerwcowej. 12-miesięczny Euribor, wskaźnik stojący za niemal każdym kredytem hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem w Hiszpanii, wyprzedził tę decyzję: 11 września zamknął się na poziomie 3,138%, najwyższym od trzech lat.
W czerwcowym komentarzu zakładaliśmy podwyżkę we wrześniu i Euribor na poziomie około 2,95% na koniec tego miesiąca, a przedział 3,10–3,20% dopiero w pierwszym kwartale 2027 roku. Podwyżka przyszła zgodnie z planem. Euribor dotarł tam o około cztery miesiące wcześniej.
Poniżej pokazujemy, co to oznacza w euro dla osoby kupującej na Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida lub Majorce z hiszpańskim kredytem hipotecznym, i co zmienia się dla tych, którzy taki kredyt już spłacają.
Co postanowił EBC i dlaczego
Komunikat Rady Prezesów wskazuje jeden powód: konflikt na Bliskim Wschodzie nadal winduje ceny energii, a inflacja w strefie euro ma pozostać wyraźnie powyżej celu 2% przez dłuższy czas. Obecnie przekracza 3%. EBC nie zasygnalizował, dokąd zmierzają stopy; według komunikatu decyzje będą zapadać „z posiedzenia na posiedzenie”, na podstawie napływających danych.
| Stopa | Przed | Od 16 września 2026 |
|---|---|---|
| Stopa depozytowa | 2,25% | 2,50% |
| Podstawowe operacje refinansujące | 2,40% | 2,65% |
| Kredyt w banku centralnym | 2,65% | 2,90% |
Źródło: Europejski Bank Centralny, decyzja w sprawie polityki pieniężnej z 10 września 2026 roku.
Euribor: 3,14% i najostrzejszy roczny skok od 2023 roku
12-miesięczny Euribor utrzymuje się powyżej 3,1% od siedmiu kolejnych sesji. Wstępna średnia za wrzesień wynosi około 3,10% wobec 2,954% w sierpniu. W porównaniu z wrześniem 2025 roku to wzrost o około 0,93 punktu procentowego, siódmy z rzędu miesiąc wzrostów rok do roku i największy od listopada 2023 roku.
Dla istniejącego kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, którego rata jest aktualizowana w tym miesiącu, idealista/hipotecas szacuje podwyżkę na €74–80 miesięcznie, czyli blisko €1 000 rocznie, przy przeciętnym hiszpańskim kredycie. Dokładna kwota zależy od pozostałego kapitału, okresu spłaty i marży banku.
| 12-miesięczny Euribor | Wartość |
|---|---|
| 11 września 2026 (notowanie dzienne) | 3,138% |
| Średnia za wrzesień 2026 (wstępna) | ~3,10% |
| Średnia za sierpień 2026 | 2,954% |
| Średnia za lipiec 2026 | 2,855% |
| Średnia za wrzesień 2025 | ~2,17% |
| Szczyt z 2023 roku | 4,2% |
Jak działa ten wskaźnik. Hiszpańskie kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem są wyceniane jako Euribor plus stała marża, a większość z nich jest aktualizowana raz w roku. Rata nie zmienia się w dniu decyzji EBC. Zmienia się w najbliższym terminie aktualizacji, według średniej miesięcznej Euriboru za miesiąc referencyjny zapisany w umowie kredytowej. Dlatego wrześniowa podwyżka dociera do kredytobiorców między październikiem a przyszłym latem, do każdego gospodarstwa domowego z osobna.
Ile kosztuje dziś kredyt dla nierezydenta
Hiszpańskie banki finansują nierezydentom 60–70% ceny zakupu lub wyceny bankowej, zależnie od tego, która z nich jest niższa, na 20–25 lat; pozostałe 30–40% kupujący wnosi gotówką. Orientacyjne oprocentowanie stałe dla nierezydenta z kompletem dokumentów mieści się obecnie w przedziale 3,2–4,3%; oferty zmienne to Euribor plus 1,5–2,5 punktu procentowego. To widełki rynkowe, nie oferty, a w najbliższych tygodniach należy się spodziewać, że banki podniosą oprocentowanie produktów stałych i mieszanych.
Tabela pokazuje miesięczną ratę kredytu na 25 lat przy finansowaniu 70%, porównując oprocentowanie stałe z kredytem zmiennym na Euribor plus 1,5 punktu, najpierw przy czerwcowym Euriborze, a potem przy dzisiejszym.
| Cena zakupu / kredyt | Stałe 3,5% | Stałe 4,0% | Zmienne, czerwiec (Euribor 2,81% + 1,5) | Zmienne, dziś (Euribor 3,10% + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| €200 000 / €140 000 | €701 | €739 | €763 | €786 |
| €300 000 / €210 000 | €1 051 | €1 108 | €1 145 | €1 179 |
| €500 000 / €350 000 | €1 752 | €1 847 | €1 908 | €1 965 |
Dwie rzeczy rzucają się w oczy. Po pierwsze, kredyt zmienny przy dzisiejszym Euriborze kosztuje miesięcznie już więcej niż stały na 4%. Po drugie, gdyby Euribor wrócił do szczytu z 2023 roku (4,2%), rata w przykładzie za €300 000 sięgnęłaby około €1 315 miesięcznie. Oprocentowanie stałe wyklucza ten scenariusz na cały okres kredytu. Własne wyliczenia można zrobić w naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego, a pełne warunki opisuje poradnik Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla obcokrajowców.
Co to oznacza dla kupującego
1. Ofertę w ręku warto podpisać, a nie szukać lepszej
Wiążąca oferta banku, dokument znany w Hiszpanii jako FEIN, jest zwykle ważna przez ograniczony czas. Banki ustalają oprocentowanie stałe na podstawie rynkowych stóp procentowych, a te po decyzji EBC poszły w górę, więc każda oferta wydana przed 10 września jest dziś poniżej rynku. Jeśli liczby się zgadzają, lepiej podpisać w okresie ważności, niż prosić o nowe oferty.
2. Stałe czy zmienne: na tym poziomie odpowiedź jest jasna
Przy Euriborze 3,1% i EBC, który wprost nie wyklucza kolejnych ruchów, kredyt zmienny niesie ryzyko dalszych podwyżek, a wcale nie jest przez to tańszy. Dla nierezydenta z horyzontem 20–25 lat oprocentowanie stałe około 3,5% to wybór ostrożny. Produkty mieszane, stałe przez pierwsze 5–10 lat i zmienne później, to kompromis, który banki obecnie promują.
3. Kredyt zmienny już w spłacie: kiedy przypada aktualizacja
Jeśli coroczna aktualizacja przypada między dziś a grudniem, wyższy Euribor zostaje zamrożony na dwanaście miesięcy. Przejście na oprocentowanie stałe (subrogación, czyli subrogacja, przeniesienie kredytu do innego banku, lub novación, czyli nowacja, zmiana warunków u obecnego kredytodawcy) nadal jest możliwe, a opłaty za zmianę są zwykle niewielkie; o konkretną kwotę trzeba zapytać w banku. Jeśli aktualizacja była wiosną, na decyzję jest czas do wiosny.
4. Odbiór nowego mieszkania w 2027 roku: sprawdzić założenia kredytu
Kupujący, którzy odbierają nowe mieszkanie pod koniec 2026 lub w 2027 roku, będą składać wniosek o kredyt przy odbiorze, nie przy rezerwacji. Każdy budżet oparty na Euriborze z 2025 roku, około 2,2%, należy przeliczyć przy 3,1% lub wyżej. Przy kredycie €210 000 różnica wynosi około €105 miesięcznie.
5. Kupujący za gotówkę: cykl stóp działa na ich korzyść
Wyższe stopy uderzają w kupujących zależnych od finansowania. W prowincji Alicante cudzoziemcy odpowiadali w drugim kwartale za 46% zakupów, a wielu z nich kupuje bez hiszpańskiego kredytu. Ceny jeszcze nie zareagowały: indeks cen mieszkań INE wzrósł w drugim kwartale 2026 roku o 12,2% rok do roku, przy czym rynek wtórny o 12,9%, a nowe budownictwo o 7,4%. Obraz regionalny w naszej prognozie rynku.
Perspektywy: obniżek nie widać
W czerwcu rynek zastanawiał się, czy wrzesień przyniesie ostatnią podwyżkę w cyklu. Po komunikacie z 10 września i przy inflacji powyżej 3% dyskusja przesunęła się na to, czy kolejny krok nastąpi w grudniu, czy na początku 2027 roku. EBC do niczego się nie zobowiązał. Zrobił jednak jedno: obalił założenie, wciąż obecne w wielu budżetach kupujących, że koszt kredytu będzie w 2026 roku powoli spadał.
Nasza ocena jest prosta. Euribor przez lato doganiał EBC; teraz EBC dogania inflację. Planując zakup na hiszpańskim wybrzeżu w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, warto przyjąć w budżecie Euribor 3,1–3,3%, wybrać oprocentowanie stałe, jeśli na stole leży oferta około 3,5%, i traktować każdą niższą ofertę, którą już się ma, jako najlepszą w tym roku.
