Op 13 januari 2025 stond Pedro Sánchez aan een katheder en kondigde — naast een pakket van 11 huisvestingsmaatregelen — een belasting van „tot 100%" aan op de aankoop van vastgoed door niet-ingezeten niet-EU-kopers in Spanje. De kop ging de wereld rond. Vijftien maanden later is het wetsvoorstel nooit formeel besproken in het Congres, geen versie is in stemming gebracht, en het eigen woningpakket van de regering van januari 2026 heeft het stilzwijgend laten vallen. De koppen blijven. Het beleid niet.
Notitie voor Nederlandse lezers: als EU-burgers zijn jullie expliciet uitgezonderd van deze voorgestelde belasting. Dit artikel blijft relevant als jullie kopen met een niet-EU-partner, niet-EU-kopers adviseren, of begrijpen hoe dit beleid de Spaanse vastgoedmarkt vormgeeft — die voor de Nederlandse koperscommunity de snelst groeiende blijft (Nederlanders waren in 2025 de snelst groeiende groep buitenlandse kopers in Spanje).
Voor Britse, Amerikaanse, Zwitserse, Russische, Canadese en andere niet-EU-kopers — de doelgroepen die redelijkerwijs in paniek raakten toen de aankondiging uitkwam — is de praktische realiteit van 2026 veel dichter bij status quo dan bij een revolutie. Dit artikel behandelt wat er werkelijk werd voorgesteld, waar het wetsvoorstel nu staat, wie geraakt zou zijn, de uitzondering die de meeste artikelen missen, en drie praktische workarounds.
Wat Sánchez werkelijk aankondigde — 13 januari 2025
Het voorstel was de hoofdmaatregel van een 12-puntenpakket voor huisvesting, ontworpen om Spanje's wooncrisis aan te pakken. De structuur: een nieuwe Staats-Aanvullende Belasting op Vastgoedoverdrachten, gestapeld op de bestaande regionale Transfer Tax (ITP), specifiek gericht op aankopen door niet-ingezeten niet-EU-kopers.
De mechaniek, zoals opgesteld: 100% van de belastinggrondslag, waarbij de grondslag het hogere van de catastrale referentiewaarde of de marktwaarde is. In de praktijk zou dit de belastingkosten van een wederverkoop-vastgoedaankoop voor een geraakte koper verdubbelen.
„In 2023 kochten niet-EU niet-ingezetenen ongeveer 27.000 woningen in Spanje — velen niet om in te wonen, maar om te speculeren," zei Sánchez in zijn presentatie en haalde het cijfer aan als rechtvaardiging.
Wat Sánchez vervolgens deed — januari 2026
Het duidelijkste signaal dat de 100%-belasting politieke momentum heeft verloren kwam niet van de oppositie. Het kwam van Sánchez zelf.
In januari 2026, twaalf maanden na de oorspronkelijke aankondiging, presenteerde de regering een nieuw woningpakket (Koninklijk Decreet-Wet van 12 januari 2026). Centrale stukken: belastingaanmoedigingen voor verhuurders die contracten verlengen zonder huurverhoging, strengere regulering van seizoens- en kamerverhuur, en de Operatie Campamento in Madrid (10.700 betaalbare wooneenheden). De 100%-belasting op niet-EU-kopers was niet de hoofdrol. Het werd, in feite, opzij gezet.
Waar het wetsvoorstel staat in het Congres — nul stemmen in 15 maanden
Ondanks de wereldwijde koppen is het wetsvoorstel niet formeel besproken door het Congres tot eind maart 2026 (volgens parlementaire registers).
De redenen zijn rekenkundig. Sánchez' PSOE-geleide minderheidsregering hangt af van een fragiele coalitie van regionale en linkse partijen. Op dit specifieke wetsvoorstel weigeren twee belangrijke blokken steun te geven — om tegenovergestelde redenen:
- Junts — de Catalaanse separatisten — verzetten zich tegen de maatregel op grond dat het woningprobleem er een is van aanbod, niet van buitenlandse vraag.
- Podemos — de extreemlinkse partij — vindt dat de belasting onvoldoende is. Ze willen een verbod op alle niet-residentiële woningaankopen.
Zonder een van deze blokken haalt de regering geen meerderheid. Daarnaast hebben juridische adviseurs gewaarschuwd dat elke versie van de maatregel zoals opgesteld kan worden uitgedaagd op EU-niveau wegens beperking van het vrije kapitaalverkeer.
Wie geraakt zou zijn — en wie niet
| Type koper | Onderworpen aan voorgestelde belasting? |
|---|---|
| Niet-ingezeten UK / VS / Canada-koper | Ja |
| Niet-ingezeten Zwitserland / Noorwegen-koper | Ja (Zwitserland en Noorwegen zijn hier geen EER) |
| Niet-ingezeten Russisch / Chinees / Australisch koper | Ja |
| EU-burger (Nederlands, Duits, Frans, Pools, Italiaans, etc.) | Nee — vrijgesteld |
| EER-burger (IJsland, Liechtenstein) | Nee — vrijgesteld |
| Spaanse ingezetene (elke nationaliteit, inclusief UK/VS met verblijfstatus) | Nee — vrijgesteld |
| Erfenissen en schenkingen | Nee (geen aankoop) |
Het politieke doelwit was duidelijk uit de framing: Britse en Amerikaanse kopers in kust- en hoofdstadmarkten, die samen de grootste niet-EU-kopercohorten vertegenwoordigen. Nederlanders, Duitsers, Fransen, Polen — allen EU-burgers — worden niet geraakt. Sterker nog, Nederlanders waren de op een na grootste groep buitenlandse kopers in Spanje in 2025 (6,3% van alle buitenlandse aankopen).
De cruciale uitzondering die de meeste artikelen missen — Nieuwbouw en off-plan
Off-plan en nieuwbouw — direct gekocht van een ontwikkelaar — zouden vrijgesteld zijn van de voorgestelde belasting, zelfs als deze wordt aangenomen. Ze worden belast onder BTW (IVA), niet onder de Transfer Tax (ITP). De voorgestelde 100%-toeslag geldt alleen voor ITP. Geen ITP, geen toeslag.
Dit is het belangrijkste feitelijke punt van het verhaal en wordt systematisch onderschat door internationale media. De voorgestelde maatregel is een aanvullende toeslag op ITP. ITP is de regionale belasting op overdrachten van wederverkoopvastgoed. Nieuwbouw direct gekocht van een ontwikkelaar wordt belast onder IVA op 10% plus AJD (Zegelrecht) typisch op 1,5%. Geen Transfer Tax, geen toeslag.
Costa Blanca, Costa Cálida en Costa del Sol — de markten waar de meeste internationale kopers daadwerkelijk transacteren — behoren tot de actiefste nieuwbouwmarkten van het land. De uitzondering is niet theoretisch.
Voor een uitgebreidere uitleg van het verschil tussen IVA en ITP, zie onze stap-voor-stap gids voor het kopen van vastgoed in Spanje en onze gids voor vastgoedbelastingen in Spanje voor niet-ingezetenen.
Waarom buitenlandse kopers zich werkelijk terugtrekken — en het is niet de spookbelasting
Spanje's officiële statistieken voor 2025 tonen een merkbare terugtocht van niet-ingezeten buitenlandse kopers — aankopen daalden bijna 10% jaar-op-jaar tot 51.411 transacties, het laagste niveau in vier jaar. Het is verleidelijk dit toe te schrijven aan de 100%-belastingaankondiging. De data ondersteunen dit niet als hoofdoorzaak.
1. Het einde van het Golden Visa-programma — april 2025
Spanje's Golden Visa, dat verblijfsrecht verleende aan niet-EU-burgers die vastgoed kochten ter waarde van €500.000 of meer, werd afgeschaft op 3 april 2025. Brancheanalyse schrijft een meetbare daling van 4,4% in niet-ingezeten buitenlandse aankopen direct toe aan deze verandering.
2. Macro-economische en valutafactoren
2025 zag voortgaande ECB-renteaanpassingen, zwakte van het Britse pond ten opzichte van de euro vergeleken met 2022-pieken, en post-COVID kopernormalisatie.
3. Anti-buitenlandse sentimenten en politieke signalen
2025 zag meerdere hoogprofielige openbare demonstraties door heel Spanje rond buitenlands vastgoedbezit en toeristische verzadiging.
De terugtocht is ook geografisch geconcentreerd. Madrid noteerde de steilste daling met -20,3%, gevolgd door de Canarische en Balearische Eilanden op ongeveer -10%. De kustmarkten Costa Blanca en Costa Cálida — waar de meerderheid van onze kopers transacteert — zagen minder dramatische dalingen en blijven comfortabel boven het 10-jarig gemiddelde.
Voor een uitgebreidere marktoverzicht, zie onze prognose voor de Spaanse vastgoedmarkt 2026.
Drie realistische workarounds — zelfs als de belasting eventueel wordt aangenomen
1. Spaans verblijfsrecht vestigen vóór de aankoop
De voorgestelde belasting richt zich op niet-ingezeten niet-EU-kopers. Spaans ingezetene worden vóór het sluiten van de aankoop verwijdert de trigger volledig.
- Het Digital Nomad Visa (DNV) voor remote werkers en freelancers.
- Het Non-Lucrative Visa (NLV) voor gepensioneerden.
- Verblijfsrecht via werkvergunning voor wie een Spaans arbeidscontract heeft.
- Voor Amerikaanse burgers specifiek, zie onze Americans buying property in Spain gids.
2. Off-plan of nieuwbouw direct van een ontwikkelaar kopen
Zoals hierboven behandeld, regelt IVA nieuwbouwaankopen, niet ITP. De voorgestelde 100%-toeslag is niet van toepassing.
3. Mede-eigendom met EU/EER-echtgenoot of familielid
De voorgestelde belasting is koperspecifiek. Wanneer een niet-EU-koper getrouwd of samenwonend is met een EU-burger, kan de aankoop structureren in mede-eigendom in proporties die het EU-aandeel weerspiegelen, de blootstelling materieel verminderen.
Als financiering deel uitmaakt van het beeld, dekt onze gids over Spaanse hypotheken voor buitenlanders in 2026 de huidige rentes (Euribor 12M rond 2,7% per april 2026), LTV-limieten voor niet-ingezetenen (typisch 60-70%) en de vier banken die actief niet-ingezetenen-hypotheken uitschrijven.
Wat we zien bij Bravos Estate
In onze koperspipeline van de afgelopen zes maanden zijn drie patronen zichtbaar geworden:
Britse kopers vragen, dan gaan ze door. De 100%-belastingaankondiging triggerde een eerste golf annuleringen en „laat ons afwachten"-mails in februari-maart 2025. Tegen zomer 2025 was die golf omgekeerd.
Amerikaanse kopers neigen naar off-plan. Amerikanen, risicoavers tegenover gepercipieerde rechtsonzekerheid, zijn merkbaar verschoven naar nieuwbouwprojecten in Costa Blanca en Costa del Sol.
Nederlandse en Duitse kopers — de structurele winnaars. Als EU-burgers worden beide groepen niet getroffen door de voorgestelde belasting. Nederlanders waren in het bijzonder de snelst groeiende groep buitenlandse vastgoedkopers in Spanje in 2025 — we zien dit in onze eigen zoekanalyses (Nederlandstalige kustquery's zoals „appartement kopen Torrevieja", „villa kopen Altea" zijn de afgelopen kwartaal materieel gegroeid). Lees ons begeleidende artikel over Nederlandse kopers als de snelst groeiende vastgoedmarkt van Spanje.
Wat te volgen in 2026 en 2027
- Vervroegde verkiezingen in Spanje. De huidige parlementaire rekenkunde blokkeert het wetsvoorstel.
- EU-niveau pushback. Als het wetsvoorstel ooit ter stemming komt en wordt aangenomen, verwacht onmiddellijke grondwettelijke uitdaging bij het EU-Hof van Justitie.
- Andere landen die het kader kopiëren. Portugal, Griekenland en delen van Italië kijken nauwkeurig.
Niets daarvan is op handen. Voor een koper in 2026 is het praktische antwoord op „moet ik me zorgen maken over de 100%-belasting?": lees de uitzonderingen, plan dienovereenkomstig en ga door.
Veelgestelde vragen
Is de 100%-belasting op niet-EU-kopers in Spanje aangenomen?
Nee. Per april 2026 is het wetsvoorstel niet in stemming gebracht. Het is niet formeel besproken door het Congres. Het eigen woningpakket van de regering van januari 2026 was gericht op huurhervorming en bevatte de 100%-belasting niet als hoofdmaatregel.
Treft dit Nederlandse burgers die vastgoed kopen in Spanje?
Nee. Nederland is EU-lid. Nederlandse burgers zijn expliciet uitgezonderd van de voorgestelde belasting, ongeacht of deze wordt aangenomen.
Treft het Britse burgers?
Als aangenomen in huidige vorm, ja. UK-burgers zijn sinds Brexit niet-EU voor vastgoedbelastingdoeleinden. Per april 2026 is echter geen wetsvoorstel aangenomen.
Treft het nieuwbouwaankopen?
Nee. Nieuwbouw en off-plan direct gekocht van een ontwikkelaar worden belast onder IVA, niet onder de ITP waar de voorgestelde toeslag op van toepassing is. Nieuwbouw is structureel uitgezonderd.
Wat als ik niet-EU-burger ben maar Spaans ingezetene word?
Spaanse ingezetenen — van elke nationaliteit — zijn uitgezonderd. De voorgestelde belasting is specifiek voor niet-ingezeten niet-EU-kopers.
Is de Golden Visa nog een optie?
Nee. Spanje schafte het Golden Visa-programma af op 3 april 2025. Zie onze gids over Golden Visa-alternatieven.
Als de belasting ooit wordt aangenomen, zou deze met terugwerkende kracht zijn?
Geen wetgever heeft terugwerkende kracht voorgesteld, en het Spaanse belastingrecht staat over het algemeen geen retroactieve transferbelastingen op voltooide aankopen toe.
