De stad Valencia heeft het moratorium uit 2024 op aanvragen voor toeristische vergunningen vervangen door een permanent verzadigingssysteem. Drie samenhangende grenzen bepalen nu welke districten openblijven voor nieuwe kortverblijfvergunningen — en welke voor onbepaalde tijd dicht zijn.
De regel geldt alleen voor de gemeente Valencia stad. De bredere Comunitat Valenciana — inclusief de provincie Alicante en de Costa Blanca — valt onder het regionale kader uit 2024 (vijfjarige vergunningen, stedenbouwkundig compatibiliteitsrapport bij verkoop), maar past de 2%-grens niet toe. Kopers op de Costa Blanca moeten dit lezen als richtingaanwijzer, niet als hun huidige regels.
De drie sloten: 8%, 2% en 15%
Vastgesteld in het plenum van 31 maart 2026 en van kracht sinds 25 mei 2026, legt de verordening drie gelijktijdige plafonds vast per barrio en per distrito:
- 8% — totale toeristische bedden (hotels, appartementen, VUT's) ten opzichte van de geregistreerde bevolking
- 2% — aandeel van de woningvoorraad dat aan toeristisch gebruik mag worden besteed
- 15% — aandeel begane-grondpanden in toeristisch gebruik, ter bescherming van detailhandel en buurtvoorzieningen
Eén grens overschrijden volstaat om de zone automatisch te sluiten voor nieuwe vergunningen — zonder beroepsprocedure. Nieuwe toeristische appartementen worden bovendien beperkt tot begane grond of eerste verdieping, altijd onder een residentiële laag, met een aparte straatingang los van de hoofdingang van de bewoners. De oude stad, Ciutat Vella, behoudt haar eerdere afzonderlijke regeling.
Districten die de grens al raken
Drie van de 19 stadsdistricten overschrijden al ten minste één grens en zijn nu gesloten voor nieuwe toeristische vergunningen. Het meest extreme geval is Poblats Marítims, waar toeristische bedden boven 14% van de bewoners uitkomen (tegen de 8%-grens) en toeristische woningen 3,34% van de woningvoorraad bereiken. Meer dan 50 barrios zitten nog onder de drempels, maar die marge slinkt bij elke nieuwe vergunning.
En de bestaande vergunningen?
De 2%-grens annuleert geldige vergunningen niet met terugwerkende kracht — de "sloten" blokkeren nieuwe openingen, ze sluiten lopende exploitaties niet. Drie punten blijven echter belangrijk voor eigenaren en toekomstige kopers:
- Geldigheid vijf jaar. Onder de regionale wet zijn toeristische vergunningen niet meer onbeperkt geldig. Wat vóór 8 augustus 2024 is afgegeven loopt tot 8 augustus 2029; bij verlenging wordt de woning getoetst aan de dan geldende regels.
- Geen automatische overdracht bij verkoop. Bij een wissel van eigenaar moet de nieuwe titularis een nieuwe verantwoorde verklaring indienen met een gunstig stedenbouwkundig compatibiliteitsrapport. In een verzadigde zone wordt dat gunstige rapport niet afgegeven — het toeristisch gebruik stopt feitelijk bij de notariële akte.
- Lagen op datum. Woningen die vóór 1 juli 2018 als toeristisch zijn geregistreerd behouden hun oorspronkelijke voorwaarden; die tussen 7 juli 2018 en het nieuwe decreet behouden de registratie maar moeten voldoen aan de geactualiseerde kwaliteitseisen.
Juridische status en wat niet verandert
Op 14 april 2026 vernietigde het regionale Hooggerechtshof (TSJCV) het moratorium uit 2024 — maar de nieuwe 2%-verordening van 31 maart is een apart instrument en blijft volledig van kracht. De gemeenteraad onderzoekt een beroep bij het Tribunal Supremo. Buurtverenigingen hebben in eerdere rondes al beroepen ingediend, dus het kader kan nog bewegen.
Hoe Valencia zich verhoudt tot onze regio's
Het beeld verschilt scherp langs de oostkust:
- Costa Blanca (provincie Alicante) — hetzelfde regionale vijfjarige kader, maar geen gemeentelijke 2%-grens. De stad Alicante heeft nieuwe kortverblijfvergunningen in Centro en Playa de San Juan opgeschort; voor 2027 staat een plafond van 0,3 vergunning per inwoner op de planning.
- Costa Cálida (Murcia) — momenteel het lichtste regime van de drie: vergunningen binnen ongeveer een week, verplichte aansprakelijkheidsverzekering van € 300.000, nog geen gemeentelijke verzadigingsgrenzen.
- Mallorca (Balearen) — het strengst. Het ETV-moratorium loopt sinds 2022 en is in mei 2024 voor onbepaalde tijd verlengd; Palma voegde per 3 februari 2026 een volledig gemeentelijk verbod op nieuwe ETV's toe. Kopen voor kortverblijfverhuur betekent daar nu een woning kopen die al een geldige ETV heeft.
Wat kopers in 2026 moeten doen
- Kijk naar de zone, niet alleen naar de vergunning. Een geldige VUT in een verzadigde barrio kan bij de akte niet op u worden overgedragen. Vraag de verkoper naar de meest recente CATAV-status en een vooraf-consult bij de gemeente.
- Maak een plan B. Als u de toeristische vergunning niet kunt overnemen, werkt de woning dan als langetermijnverhuur of als tweede woning? In de verzadigde kustdistricten van Valencia wordt dat plan B vaak de werkelijke uitkomst.
- Houd de procedures in de gaten. Het 2%-decreet is van kracht, maar het juridische kader kan nog schuiven. Modellering van vóór 2029 is een basisscenario, geen garantie.
Voor de fiscale kant van investeren in onze regio, zie onze toelichting op de verlaging van de overdrachtsbelasting op de Costa Blanca naar 9% vanaf juni 2026.
