Málaga is de grootste stad aan de Costa del Sol die nieuwe toeristische accommodatie heeft bevroren. Op 16 juli 2026 keurde de gemeenteraad definitief een driejarig moratorium goed dat nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur (VUT), toeristische appartementen, hostels en hotels op woonbestemde grond tegenhoudt — in de gehele gemeente.
Dit raakt uitsluitend de toeristenvergunning (VUT) — de vergunning om een woning kortdurend aan vakantiegangers te verhuren. Het tast uw recht niet aan om zelf in de woning te wonen, deze als tweede woning aan te houden, te verkopen of langdurig aan een vaste huurder te verhuren. Die gebruiksvormen vallen nooit onder het VUT-stelsel. Koopt u voor eigen gebruik of voor langetermijnverhuur, dan legt dit u geen enkele beperking op.
Wat Málaga precies heeft goedgekeurd
Het driejarige moratorium blokkeert elke nieuwe kortetermijn-toeristenvergunning op woonbestemde grond, binnen de gehele gemeente. Het formaliseert een pauze die in augustus 2025 begon, toen Málaga 43 verzadigde wijken sloot waar toeristische woningen al meer dan 8% van de lokale woningvoorraad uitmaakten. De stad heeft ook zijn Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) herzien om toeristische accommodatie als "verenigbaar en alternatief gebruik" op woonpercelen te schrappen: nieuwe toeristische projecten krijgen geen automatische goedkeuring meer en moeten voortaan een breder maatschappelijk belang aantonen. Cruciaal daarbij is dat bestaande vergunningen gewoon blijven gelden en reeds ingediende aanvragen verder worden behandeld — de bevriezing blokkeert nieuwe openingen, maar sluit bestaande exploitaties niet. Het Andalucian hooggerechtshof heeft geoordeeld dat dergelijke beperkingen rechtmatig zijn waar de woningmarkt onder druk staat.
VUT is niet hetzelfde als uw eigen woning verhuren
Op precies dit onderscheid gaan de meeste kopers de mist in, dus het loont de moeite dit helder te stellen. Een VUT (vivienda de uso turístico) is een specifieke, vergunde activiteit: het verhuren van een volledige woning aan toeristen voor kortdurende verblijven, aangeboden via platforms als Airbnb of Booking. Dát is wat Málaga aan banden legt.
- Altijd toegestaan: zelf in de woning wonen, deze als tweede woning gebruiken, of langdurig verhuren aan een vaste huurder via een standaard LAU-huurcontract. Hiervoor is geen toeristenvergunning vereist en geldt geen moratorium.
- Beperkt: het verkrijgen van een nieuwe toeristenvergunning voor kortetermijnvakantieverhuur in de betreffende zones. In een gesloten zone kan die activiteit simpelweg niet worden gestart.
Een aankoop in Málaga is dus niet "geblokkeerd" — slechts één specifiek verdienmodel, kortetermijn-toeristenverhuur, wordt in de stad begrensd.
Twee landelijke regelingen die de meeste kopers over het hoofd zien
Ook in gemeenten die nog toeristenvergunningen afgeven, gelden nu twee landelijke regels bovenop de lokale:
- Nationaal register (sinds juli 2025). Elke toeristische verhuur heeft naast de regionale VUT een nationaal registratienummer (NRUA) nodig. Advertenties op Airbnb of Booking zonder dit nummer worden automatisch verwijderd.
- De VvE kan het tegenhouden (sinds april 2025). Een herziening van de Wet Horizontale Eigendom geeft een Vereniging van Eigenaren de mogelijkheid nieuwe toeristische verhuur goed te keuren of te weigeren met een dubbele meerderheid van 60%. Een VvE die hiertegen heeft gestemd, kan nieuwe vakantieverhuur blokkeren — en ook via de rechter sluiting eisen — zelfs waar de gemeente het wél toestaat.
De praktische conclusie: controleer de gemeente, de specifieke zone én het standpunt van de VvE voordat u rekent op inkomsten uit toeristische verhuur.
Waar u nog wel een vergunning kunt krijgen aan de Costa del Sol
De stad Málaga is niet de hele kust. De gemeenten waar de meeste internationale kopers daadwerkelijk kopen, hanteren hun eigen regels, en daar ziet het beeld er heel anders uit:
- Marbella — geen algehele beperking. Nieuwe aanvragen blijven mogelijk zolang aan de voorwaarden van de VvE en de gemeente wordt voldaan.
- Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos — de meeste gemeenten blijven nieuwe aanvragen voor kortetermijnverhuur accepteren.
- Manilva — heeft een eigen driejarig moratorium ingevoerd, vergelijkbaar met dat van de stad Málaga.
De ontwikkeling gaat duidelijk richting strengere regulering. In de populairste gemeenten is een nieuwe vergunning dus nog altijd mogelijk, maar er is geen garantie dat dit zo blijft. Die schaarste werkt ook andersom: een woning die al over een geldige, overdraagbare toeristenvergunning beschikt, wordt een steeds waardevoller — en steeds moeilijker opnieuw te verkrijgen — bezit.
Wat kopers in 2026 moeten doen
- Stem de woning af op uw werkelijke plan. Eigen gebruik, tweede woning of langetermijnverhuur? Geen van deze opties wordt geraakt. Alleen kortetermijn-toeristenverhuur is afhankelijk van de vergunningsregels.
- Zijn toeristische inkomsten belangrijk, koop dan de vergunning — niet alleen het appartement. Een toeristenvergunning gaat niet automatisch over bij verkoop — de nieuwe eigenaar dient een nieuwe verklaring in, en in een gesloten zone wordt die niet verleend. Vraag naar de actuele registratiestatus voordat u zich vastlegt.
- Controleer de VvE. Vraag de notulen van de Vereniging van Eigenaren op om te bevestigen dat kortetermijnverhuur in het gebouw nog niet is weggestemd.
- Houd een plan B achter de hand. Als de vergunning niet met de verkoop meegaat, voldoet de woning dan nog als langetermijnverhuur of als eigen woning? Bij een goed gelegen woning aan de Costa del Sol is dat doorgaans het geval.
Voor het volledige overzicht van vergunningen, belastingen en het opgeven van huurinkomsten in onze regio's, raadpleegt u onze gids over verhuren in Spanje. Voor de vergelijkbare beperkingen aan de oostkust, zie de 2%-limiet op toeristische verhuur in Valencia.
