Vastgoed in Spanje verhuren — Kopersgids 2026

Als u in 2026 vastgoed in Spanje koopt met huurinkomsten in het achterhoofd — langetermijn, seizoens- of vakantieverhuur — is het reglement dat u vorig jaar las niet meer het reglement dat vandaag geldt. Er werd een nationaal register voor toeristische verhuur uitgerold, boetes werden uitgedeeld, advertenties werden van Airbnb en Booking gehaald — en in mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof het register zelf (arrest STS 620/2026). De Ventanilla Única Digital en de gegevensverplichtingen van de platformen blijven bestaan, net als regionale vergunningen, VvE-stemmen en belastingregels. Deze gids is de praktische samenvatting die elke buitenlandse koper zou moeten lezen voordat hij een aanbetaling doet op een woning die hij wil verhuren.

Belangrijk: deze gids is algemene achtergrond per oktober 2026, geen juridisch of fiscaal advies. Spaanse verhuurregels werken op drie niveaus — landelijk, regionaal en gemeentelijk — en veranderen snel. Voor een specifieke woning worden beslissingen genomen met een Spaanse gestor (administratief specialist) en, bij niet-triviale constructies, een abogado (advocaat) en een asesor fiscal (belastingadviseur). De regio's hieronder dekken Costa Blanca (Comunitat Valenciana), Costa Cálida (Murcia) en Mallorca (Balearen), waar Bravos Estate actief is.

Vier manieren om vastgoed in Spanje te verhuren

Vóór elke vergunningskwestie moet u beslissen in welk juridisch hokje uw verhuur valt. Het Spaanse recht erkent vier verschillende huurcontracten, elk met eigen regels, belastingen en huurdersbescherming — en een contract dat eruitziet als het ene type kan door een rechter geherclassificeerd worden als een ander.

Langetermijnwonen is de eenvoudigste route en het makkelijkst te financieren met een hypotheek — maar het bindt u aan 5 (of 7) jaar huurdersbescherming die u contractueel niet kunt verkorten. Wanbetaling en kraak zijn kleinere risico's dan de krantenkoppen doen vermoeden; onze gids over okupas in Spanje zet de cijfers en de procedures op een rij. Seizoensverhuur is flexibel en vereist geen vergunning, maar het contract moet een reëel, gedocumenteerd doel voor het tijdelijke verblijf aantonen (een baanaanbod, een universitair semester, een medische ingreep). Toeristische verhuur biedt het hoogste brutorendement — en de meeste regelgeving: een regionale vergunning, VvE-goedkeuring, de verplichting tot gastenregistratie en, vanaf 1 december 2026, 10% IVA op verblijven van maximaal 30 nachten (onder voorbehoud van de bekrachtigingsstemming in het Congres op 12 november 2026 — zie het belastingdeel hieronder).

Belangrijk: als een huurder onder een „seizoens"-contract intrekt maar het appartement als hoofdverblijf gebruikt, hebben Spaanse rechters het contract herhaaldelijk geherclassificeerd als langetermijn-LAU — met de volle 5-jaarsbescherming met terugwerkende kracht. Wat in de rechtbank standhoudt is het documentaire bewijs van het tijdelijke doel, niet het etiket op de voorpagina.

De federale impuls van 2025 en wat er in juni 2026 van overblijft

In 2024 en 2025 probeerde Madrid een nationaal kader bovenop de regionale toeristische vergunningverlening te leggen. Drie stukken doen er hier toe, en slechts twee zijn nog van kracht.

Het nationaal NRA-register — vernietigd in mei 2026

Vanaf 2 januari 2025, met een verplichte aanpassingstermijn tot 1 juli 2025, verplichtte Koninklijk Besluit 1312/2024 elke kortverblijfverhuur in Spanje tot het aanvragen van een nationaal Número de Registro de Alquiler (NRA). Advertenties zonder NRA werden binnen 48 uur na identificatie van Airbnb, Booking en Vrbo verwijderd, en via het College van Vastgoedregistrators werd een jaarlijks aangiftevenster geopend (1 februari t/m 2 maart 2026, voor verhuringen uit 2025). Tussen januari 2025 en het einde van de verwijderingsgolf op de platformen in de zomer van 2025 werden ruim meer dan honderdduizend advertenties verwijderd.

Vervolgens vernietigde in mei 2026 het Spaanse Hooggerechtshof het NRA-register in arrest STS 620/2026 (persbericht van de CGPJ van 21 mei 2026). De Hoge Raad oordeelde dat het register de nationale bevoegdheid overschreed door zich uit te strekken tot een grondwettelijk aan de regio's voorbehouden domein (toerisme). Advertenties hebben geen NRA-code meer nodig en de jaarlijkse aangifte is vervallen; de Ventanilla Única Digital en de gegevensverplichtingen van de platformen blijven van kracht.

Wat dit nu concreet betekent: regionale toeristische vergunningen (VUT in Comunitat Valenciana, VT in Murcia, ETV op de Balearen, VFT in Andalusië enz.) blijven de gezaghebbende vergunning om te exploiteren. Platformen zijn teruggekeerd naar het tonen van regionale registratienummers. Hebt u al een NRA verkregen, dan is die juridisch zonder gevolg maar onschadelijk; wat telt is de regionale vergunning daaronder.

SES Hospedajes — gastenregistratie, nog steeds verplicht

Sinds 2 december 2024 verplicht Koninklijk Besluit 933/2021 elke accommodatieverstrekker — hotels, hostels, campings, vakantieverhuur en particulieren die incidenteel een tweede woning verhuren — elke gast te registreren op het SES.Hospedajes-platform van het Ministerie van Binnenlandse Zaken binnen 24 uur na check-in. Er zijn geen uitzonderingen op basis van omvang of boekingsvolume; buiten het toepassingsgebied vallen alleen langetermijnhuurovereenkomsten van meer dan 30 dagen, gratis familieverblijf en niet-monetaire uitwisselingen.

Per gast moet worden doorgegeven: volledige naam (beide achternamen), geboortedatum, geslacht, nationaliteit, ID-type en -nummer, mobiel telefoonnummer, e-mail en woonadres (stad en land). De gegevens worden drie jaar bewaard.

De sancties volgens Organieke Wet 4/2015 verlopen in drie niveaus:

Tip: als u slechts incidenteel verhuurt — een paar weken per jaar — besteed de SES.Hospedajes-registratie vanaf dag één uit aan een property manager of een gespecialiseerde compliancedienst. De online-indiening van het platform valt regelmatig uit, het formaat weigert gedeeltelijke invoer, en de minimumboete van €601 voor één gemiste registratie verslindt een week aan huurinkomsten.

De 3/5-stem van de VvE (van kracht sinds april 2025)

Dit is de regel die het huurplan van buitenlandse kopers het vaakst doorkruist, en hij werkt onafhankelijk van enige toeristische vergunning.

Op 3 april 2025 wijzigde Organieke Wet 1/2025 de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de Spaanse wet op appartementsmede-eigendom. Het nieuwe artikel 17.12 LPH vereist uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van de VvE voor elk nieuw toeristisch gebruik in het gebouw, via een dubbele 3/5-meerderheid — drie vijfde van de eigenaren en drie vijfde van de eigendomsaandelen (cuotas de participación).

Datzelfde artikel staat de VvE met dezelfde 3/5-meerderheid ook toe:

• Het toeristisch gebruik te conditioneren (rustige uren, maximumaantal gelijktijdige boekingen, verplichte registratie van de beheerder)
• Het volledig te verbieden voor de toekomst
• Een toeslag op de servicekosten van maximaal 20% op toeristisch verhuurde eenheden in te voeren

Verworven rechten doen ertoe: woningen die al vóór 3 april 2025 als toeristische verhuur actief waren, behouden hun activiteit zonder nieuwe stemming. Maar „actief" betekent geregistreerd en in bedrijf, niet „bedoeld als".

Belangrijk: deze regel werkt onafhankelijk van de vraag of het regionale toeristenregister in uw gebied open staat. Zelfs in een gemeente waar het Ayuntamiento nog VUT zou afgeven, geldt: als de VvE u niet heeft goedgekeurd (of al voor verbod heeft gestemd), is uw plan voor toeristische verhuur dood en begraven. Het inzien van het libro de actas van de VvE op eerdere stemmingen is nu een basisstap vóór elke aankoop in een meergezinsgebouw.

Bewoonbaarheid, energiecertificaat en verzekering

Drie documenten duiken op bij elke verhuur, ongeacht het contracttype.

De cédula de habitabilidad (in sommige regio's ook licencia de segunda ocupación) bevestigt dat de woning geschikt is voor bewoning. Verplicht voor elke verhuur in de meeste Comunidades Autónomas, waaronder Comunitat Valenciana, Catalonië, Asturië, La Rioja en de Balearen; niet vereist in Aragón en Castilla-La Mancha, waar de cédula voor tweede bewoning is afgeschaft. Afgegeven door de regionale huisvestingsautoriteit, geldig 10–15 jaar afhankelijk van de regio.

Het Certificado de Eficiencia Energética (energieprestatiecertificaat) is sinds 2013 verplicht bij elke verkoop- of huurovereenkomst in Spanje. Het certificaat is 10 jaar geldig en moet ter inzage zijn voor potentiële huurders. De herziene Europese gebouwenrichtlijn (EPBD, Richtlijn (EU) 2024/1275) stelt geen minimale energieklasse voor het verhuren of verkopen van een woning. Wat u nodig heeft, is een geldig certificaat om de woning te adverteren en het contract te tekenen — het nieuwe Spaanse certificaatmodel is sinds 30 september 2026 van kracht — en onze gids over het energiecertificaat legt uit waar het label bindend is en waar niet.

Aansprakelijkheidsverzekering: in Murcia is een derdenaansprakelijkheidspolis van €300 000 wettelijk verplicht voor toeristische verhuur (Decreto 256/2019). In andere regio's wordt ze sterk aanbevolen maar is niet altijd wettelijk vereist; de meeste professionele verzekeraars in Spanje hanteren standaard €300 000 dekking voor het vakantieverhuursegment.

Belasting op huurinkomsten — het hoofdpunt

Deze gids herhaalt niet wat al uitvoerig is behandeld in onze gids over vastgoedbelasting in Spanje voor niet-residenten. De samenvatting die u nodig hebt voordat u een verhuur opzet:

Twee punten zijn belangrijk om te weten:

1. Eén jaaraangifte. Onder Orden HAC/623/2026, van kracht voor de inkomsten van 2026, worden huurinkomsten van niet-residenten één keer per jaar aangegeven via Modelo 210, met een aangiftevenster van 1 t/m 20 april van het volgende jaar (automatische incasso tot omstreeks 15 april). De fictieve inkomsten voor de periodes waarin de woning niet verhuurd was, worden op een aparte Modelo 210 aangegeven tussen 1 april en 31 december van het volgende jaar.
2. Niet-EU-residenten: 24% over het bruto-inkomen, geen aftrek. EU/EER-eigenaren trekken hypotheekrente, IBI, servicekosten, verzekering, reparaties, afschrijving (3% van de bouwwaarde) en makelaarscommissies af en betalen 19% over het netto-inkomen. Eigenaren die buiten de EU/EER wonen, betalen 24% over het bruto-inkomen. De uitspraak van de Audiencia Nacional van juli 2025 ging over de aftrekposten voor verhuurders van buiten de EU, maar de praktijk van de AEAT blijft 24% over het bruto-inkomen zonder aftrek; de kwestie is in hoger beroep.

Belangrijk: zolang de rechter geen definitieve uitspraak heeft gedaan of de wet niet is gewijzigd, rekenen eigenaren van buiten de EU het best met 24% over het bruto-inkomen. Een concrete fiscale positie moet vóór indiening worden bevestigd met een asesor fiscal voor uw nationaliteit en verhuurstructuur.

Twee wijzigingen met een vaste datum om rekening mee te houden: vanaf 1 december 2026 geldt, onder Koninklijk Wetsbesluit 29/2026 (RDL 29/2026, BOE 7 oktober 2026), 10% IVA op toeristische verhuur van maximaal 30 nachten — met of zonder hotelachtige diensten. De huidige dienstgebonden vrijstelling verdwijnt. Hetzelfde besluit laat gemeenten in aangewezen gespannen gebieden een IBI-toeslag op toeristenwoningen heffen van maximaal 50%, oplopend tot 100% voor eigenaren van twee of meer van zulke woningen en 150% bij vier of meer, mits de gemeente dat in een verordening vastlegt. Beide zijn onder voorbehoud van de bekrachtigingsstemming in het Congres op 12 november 2026.

Voor de fictieve inkomsten over niet-verhuurde periodes geldt nog de bestaande regel: 19% (EU/EER) of 24% (niet-EU) op 1,1% van de kadastrale waarde (als het kadaster de afgelopen tien jaar is herzien) of 2% (zo niet). Een woning die deel van het jaar verhuurd is en de rest leeg staat, vereist twee Modelo 210-aangiften: één voor de huurinkomsten (1 t/m 20 april) en één voor de fictieve inkomsten van de lege maanden (1 april – 31 december).

De vermogensbelasting blijft vrijgesteld tot €700 000 netto Spaans vermogen voor niet-residenten. Sinds 11 juli 2021 (Ley 11/2021) mogen alle niet-residenten — binnen én buiten de EU — de vermogensbelastingregels toepassen van de regio waar de woning ligt (wat in Madrid en Andalusië een zeer lage of nulbelasting kan betekenen); de TEAC-uitspraak van 24 september 2025 bevestigde dit alleen voor eerdere jaren. Relevant voor kopers boven €1 mln.

Regionale verschillen — Costa Blanca, Costa Cálida, Mallorca

Met het wegvallen van de federale NRA is de regionale vergunning de enige overheidsvergunning die telt. De drie regio's waarin Bravos Estate actief is, staan op zeer verschillende posities.

Costa Blanca (Comunitat Valenciana). Het regionale kader komt uit Decreto-Ley 9/2024, van kracht sinds 5 augustus 2024. Vóór die datum afgegeven vergunningen waren onbeperkt geldig en lopen nu af op 8 augustus 2029, waarbij verlenging een nieuwe compliancecontrole triggert. Het stadsbestuur van Alicante handhaaft een moratorium op nieuwe vergunningen voor toeristisch gebruik tot januari 2027. De Modificación Puntual nº 52 van het PGOU — een plafond van 0,187 toeristische plaatsen per inwoner met zonering per wijk — kreeg op 18 december 2025 alleen een eerste goedkeuring; de definitieve goedkeuring wordt eind 2026 verwacht, en de wijziging is dus nog niet van kracht. Kleinere gemeenten op de Costa Blanca (Calpe, Benidorm, Torrevieja en het grootste deel van de zuidkust) blijven open, hoewel hun verzadigde zones nauwlettend worden gevolgd en zonder voorafgaande aankondiging kunnen worden toegevoegd; het actuele aanbod in deze plaatsen vindt u in onze Costa Blanca-catalogus.

Costa Cálida (Murcia). Op dit moment het lichtste regime van de drie. Decreto 256/2019 (van kracht sinds november 2019) regelt toeristische woningen. Vergunningen worden meestal binnen een week na indiening afgegeven, gemeentelijke verzadigingsplafonds zijn niet van kracht, en een aansprakelijkheidspolis van €300 000 is de enige doorlopende complianceverplichting naast SES.Hospedajes en de 3/5-stem van de VvE. Voor een buitenlandse koper die in 2026 een schone vergunningroute zoekt, is Costa Cálida het eenvoudigst van de drie.

Mallorca (Balearen). Het strengste in Spanje. Het Baleaars ETV-moratorium loopt sinds februari 2022 en werd in mei 2024 onbepaald verlengd — wat in de praktijk betekent dat nieuwe ETV's in de meeste gemeenten vrijwel onbereikbaar zijn. Decreto-ley 4/2025 stopt nieuwe toeristische plaatsen in meergezinsgebouwen op alle eilanden, en Palma verklaarde de hele gemeente gesloten voor nieuwe vakantieverhuur in woningen — eerste goedkeuring 26 februari 2026, definitieve goedkeuring 28 mei 2026. In de praktijk betekent kopen op Mallorca voor kortverblijfverhuur in 2026: een woning kopen die al een actieve ETV heeft. De vergunning gaat met de woning mee (via kennisgeving) maar wordt niet opnieuw afgegeven als ze is opgezegd. Voor een diepere behandeling van de ETV/ETVPL-mechanica zie onze speciale verhuurgids voor Mallorca.

Checklist vóór aankoop: wat te controleren vóór ondertekening

Acht controles scheiden een woning die u kunt verhuren van een woning die alleen een „te koop"-bord heeft naast een voormalige verhuur.

1. Regionale toeristische vergunning — bevestig dat deze geldig is en niet opgezegd. Vraag het certificado del registro de turismo aan bij de regionale huisvestingsautoriteit; vertrouw niet op een screenshot.
2. VvE — bekijk het libro de actas. Heeft het gebouw sinds 3 april 2025 gestemd om toeristisch gebruik te autoriseren, conditioneren of verbieden? Is er een toeslag van 20% van kracht? Vóór 3 april 2025 actieve verhuringen genieten verworven rechten; geplande niet.
3. Stedenbouwkundige compatibiliteit / verzadiging — bevestig de zone. Vraag de gemeente of de postcode in een verzadigde zone valt (bv. de stad Alicante, Palma of een van de verzadigde wijken in de stad Valencia, behandeld in onze analyse van het 2%-plafond).
4. Cédula de habitabilidad — vraag het document op. Controleer de geldigheidsdatum. In regio's waar het vereist is, betekent geen cédula geen legale verhuur — nog vóór enige toeristische vergunning.
5. Energiecertificaat — vraag het document op, controleer de klasse. Een geldig certificaat is vereist om elke verhuur te adverteren en te tekenen; het label zelf is alleen bindend op de Balearen en de Canarische Eilanden, waar het een voorwaarde voor de toeristenvergunning is.
6. Hypotheek-compatibiliteit. Als u financiert, bevestig bij de bank dat toeristisch gebruik onder de leningvoorwaarden is toegestaan. Sommige Spaanse banken vereisen een hogere aanbetaling voor toeristische buy-to-let.
7. Fiscale residentie en structuur. Spreek vóór de levering met een asesor fiscal. Niet-EU-kopers (ook Britse kopers) rekenen het best met 24% over het bruto-inkomen zonder aftrek; hoe de inkomsten in het woonland worden aangegeven, is een vraag voor uw adviseur aldaar.
8. Een plan B als de vergunning niet rond komt. Langetermijn-LAU, seizoensverhuur aan digital nomads, of gewoon eigen gebruik moeten allemaal financieel haalbare scenario's zijn voor dezelfde woning. In verzadigde kustzones wordt plan B steeds vaker plan A.

Tip: vraag al het bovenstaande op vóór u de señal of arras betaalt. Zodra het geld is gestort, verschuift de onderhandelingsmacht naar de verkoper en wordt verificatie een race tegen de klok.

Wie doet wat — de drie professionals waarmee u werkt

Buitenlandse kopers besparen consequent op Spaanse professionele diensten en betalen dan teveel aan belastingen, boetes of gemiste deadlines. Drie rollen, vaak gecombineerd in één kantoor:

• Gestor / gestoría — verzorgt administratieve indieningen: Modelo 210, SES.Hospedajes-registraties, NIE-verlengingen, communicatie met Ayuntamiento en Agencia Tributaria. Typische kosten voor een niet-resident met één verhuurde woning: €400–€1 500 per jaar, afhankelijk van indieningsfrequentie en complexiteit.
• Abogado — behandelt juridische contracten en geschillen: huurcontracten (langetermijn en seizoens), VvE-zaken, uithuiszettingen, juridische review bij aankoop. Uurtarieven €100–€250; vaste tarieven gebruikelijk voor due diligence bij aankoop (€1 200–€2 500).
• Asesor fiscal — fiscale strategie: residentieplanning, optimalisatie aftrekken, vermogensbelastingstructurering, toepassing van het belastingverdrag voor uw nationaliteit. Vaak deel van dezelfde gestoría; senior belastingadvies €150–€350 per uur.

Voor een typische Costa Blanca-koper met één verhuurde woning en fiscale residentie buiten de EU, reken op €800–€2 000 per jaar voor de gecombineerde gestor + asesor-relatie, plus een eenmalig juridisch honorarium bij aankoop (zie onze gids over aankoopkosten). Beschouw dit als een fiscaal aftrekbare exploitatiekost, niet als overhead.

Zes dure fouten die buitenlandse kopers maken

• Kopen op de belofte „de vergunning gaat automatisch over". In de Comunitat Valenciana vereist vergunningoverdracht een nieuw stedenbouwkundig compatibiliteitsrapport. In een verzadigde zone komt het rapport ongunstig terug.
• De VvE-stem overslaan. Een nieuwe toeristische verhuur exploiteren zonder de 3/5-goedkeuring in een onder LPH vallend gebouw is nu een juridisch afdwingbaar stoporder van de VvE-voorzitter, plus blootstelling aan de toeslag van 20%.
• SES.Hospedajes als optioneel zien voor incidentele verhuur. Eén gemiste gast is €601 minimumboete. Zes gemiste gasten kunnen u in het zeer-ernstige niveau brengen.
• Modelo 210 zelf doen. De interface is alleen in het Spaans, aftrekken vereisen correcte categorisatie, en het jaarvenster van 1 t/m 20 april laat geen marge. De meeste buitenlandse eigenaren die zelf indienen verliezen aftrekken waarop ze recht hadden.
• Verhuren zonder geldig energiecertificaat. Het certificaat is vereist om elke verhuur te adverteren en te tekenen, en op de Balearen is het label een voorwaarde voor de toeristenvergunning. Het kost rond €150; een goed label is een verkoopargument, geen wettelijke drempel.
• Aannemen dat nationale regels zullen harmoniseren. De vernietiging van de NRA door het Hooggerechtshof in mei 2026 toont dat de federale laag volledig kan verdwijnen. Beslissingen moeten gebaseerd worden op de regionale vergunning en de VvE-stem — de twee stukken die echt wettelijk verankerd zijn.

Hoe Bravos Estate kan helpen aan de verhuurkant

Bravos Estate is een verkoopkantoor — we helpen kopers vastgoed te verwerven op de Costa Blanca, Costa Cálida en Mallorca, en we verkopen op dezelfde kust. We beheren verhuur niet zelf: kortverblijfverhuur vereist een aparte property-managementvergunning en personeel ter plaatse, en wij menen dat de koper beter gediend is met een gespecialiseerde lokale beheerder.

Wat we wel doen aan de verhuurkant, vóór de koper tekent:

• De status van de regionale toeristische vergunning verifiëren voor elke woning die we presenteren, vóór bezichtiging
• Het libro de actas opvragen en lezen voor de VvE-stem over toeristisch gebruik
• Bevestigen dat de postcode niet in een bekende verzadigde zone valt (en signaleren als er een gemeentelijke stemming aankomt)
• De koper in contact brengen met gestores waarmee we in de betreffende regio hebben gewerkt
• De SES.Hospedajes-opzet coördineren bij de levering, als de koper met een property manager werkt

Als u een concrete woning op het oog hebt en een verhuurhaalbaarheidsanalyse wilt vóór u een bod doet, biedt onze catalogus filters op verhuurklaar-status, en kan ons team de zone- en VvE-controle op de woning binnen één werkdag uitvoeren.

Juridische disclaimer. Deze gids is algemene achtergrondinformatie per oktober 2026. Spaans huurrecht wordt op nationaal, regionaal en gemeentelijk niveau geregeld en verandert regelmatig via BOE, regionale staatsbladen en gemeentelijke verordeningen. Rechterlijke uitspraken (recentst: Uitspraak 620/2026 van het Hooggerechtshof) kunnen hele kaders ongeldig maken. Fiscale verplichtingen zijn individueel — afhankelijk van eigenaar, woning en verhuurstructuur. Voor een specifieke woning, transactie of verhuurplan worden beslissingen genomen met een gekwalificeerde Spaanse gestor, abogado en/of asesor fiscal. Bravos Estate verleent geen juridisch, fiscaal of property-managementadvies en aanvaardt geen aansprakelijkheid voor handelingen op basis van deze gids.

Een voorwaarde die zelden op de checklists belandt: op de Balearen en de Canarische Eilanden hoort het energielabel bij de regels voor toeristische verhuur — label F voor gebouwen opgeleverd vóór 2008, label D voor latere — en op de Balearen is dat sinds 2020 afdwingbaar. Onze gids over het Spaanse energiecertificaat laat zien waar het label bindt, waar niet, en wat het kost om het te verbeteren.