Vastgoed op Mallorca verhuren — Kopersgids 2026

Mallorca is de strengste jurisdictie voor toeristische verhuur in Spanje. De Govern Balear stopte in 2022 met het uitgeven van nieuwe ETV-vergunningen en maakte het moratorium in mei 2024 onbepaald. Op 3 februari 2026 ging de stad Palma nog een stap verder en verklaarde de hele gemeente één enkele, voor toeristische verhuur ongeschikte zone — binnen de grenzen van Palma kunnen nergens nog nieuwe ETV's worden afgegeven. In de praktijk gaat een aankoop op Mallorca met kortverblijfverhuur in het achterhoofd in 2026 niet meer over een vergunning aanvragen. Het gaat over een pand verwerven dat er al een heeft, die schoon overdragen bij de levering en begrijpen wat er gebeurt als de volgende eigenaar dat niet meer kan. Deze gids legt uit hoe het Baleaars ETV-systeem in 2026 werkelijk werkt, waar vergunningen nog haalbaar zijn en hoe je een Mallorca-verhuuraankoop leest voordat je biedt.

Belangrijk: deze gids is algemene achtergrond per juni 2026, geen juridisch of fiscaal advies. Het Baleaars regelgevingslandschap verandert vaak — zowel op autonoom niveau (Govern Balear) als op gemeentelijk niveau (elke Mallorquinse ayuntamiento kan eigen verzadigde zones aanwijzen). Voor een concreet pand worden beslissingen genomen met een op Mallorca gevestigde gestor en een abogado die thuis is in het eilandtoerismerecht. Voor het algemene kader dat in heel Spanje geldt — federale regels, contractsoorten, belastingen — zie onze hubgids over vastgoed verhuren in Spanje.

ETV, ETVPL — wat elke vergunning werkelijk dekt

De Balearen voeren hun eigen vergunningenregime voor toeristische verhuur onder de Llei 8/2012 op het Baleaars toerisme, zoals gewijzigd. De vergunning heet Estancia Turística en Vivienda (ETV), en er bestaan drie hoofdvormen:

Alle drie worden afgegeven door de Consell Insular de Mallorca en opgenomen in het Insulair Register van Toeristische Ondernemingen — de Consell nam de afgiftefunctie in 2022 over van de Govern de les Illes Balears. Elke vergunning is gekoppeld aan een specifiek pand en een specifieke houder. In 2026 geldt een aanvullende eis voor elke ETV: het pand moet ten minste vijf jaar als privéwoning zijn gebruikt voordat de aanvraag wordt ingediend — wat in de praktijk koop-op-tekening en gloednieuwe nieuwbouw uit het ETV-traject uitsluit.

De ETVPL is de vorm die er het meest toe doet bij de aankoop van een appartement. Ze werd ingevoerd om toeristische verhuur in plurifamiliegebouwen in hetzelfde regelgevingskader te brengen als eengezinswoningen — en ze vereist dat de VvE van het gebouw het gebruik goedkeurt voordat de vergunning kan worden aangevraagd, met dezelfde federale dubbele 3/5-meerderheid die door Organieke Wet 1/2025 in april 2025 is ingevoerd.

Belangrijk: het onderscheid tussen ETV en ETVPL is niet cosmetisch. Een ETV verbonden aan een vrijstaande villa geeft het recht te exploiteren zonder enig VvE-besluit. Een ETVPL op een appartement draagt een ingebouwde VvE-goedkeuring die in theorie door een later 3/5-besluit van dezelfde VvE kan worden ingetrokken. Het risicoprofiel van beide producten is verschillend.

Het Baleaars moratorium — hoe „geen nieuwe vergunningen" precies dat ging betekenen

In februari 2022 schorste de Govern Balear nieuwe ETV-aanvragen op alle eilanden terwijl het de verzadigingsniveaus herzag. De schorsing was als moratorium gestructureerd — formeel een tijdelijke opschorting — maar werd bij elke volgende herziening verlengd en uitgebreid. De meest ingrijpende verlenging kwam in mei 2024, toen de Govern het moratorium feitelijk onbepaald maakte: de eerder vastgestelde einddatum verviel en elke toekomstige heropening werd gekoppeld aan een gebiedsgewijs stedenbouwkundig onderzoek dat per juni 2026 niet is gepubliceerd.

Praktisch betekent dat in 2026 dat geen Baleaarse gemeente nieuwe algemene ETV's afgeeft aan panden die niet al vóór de oorspronkelijke afsnijdatum 2022 waren geregistreerd. Eén smal pad bestaat: het Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT) exploiteert een pool van eerder goedgekeurde plaatsen die zijn afgestaan of vervallen, en heeft in 2025 de eerste verdeling sinds het moratorium geopend — 654 plaatsen. De CBAT-verdeling is concurrerend, technisch en geen route waarop een buitenlandse koper zou moeten leunen. Praktisch komt de vergunning met het pand of komt ze niet.

Het moratorium raakt bestaande vergunningen niet. Een in 2020 afgegeven ETV blijft lopen (onbepaalde tijd in de vrijstaande vorm) en wordt overgedragen onder de regels die golden bij afgifte, met aanpassing aan actuele kwaliteitsstandaarden bij verlengingen van ETVPL en ETV-60.

Palma — het volledige gemeentelijke verbod vanaf 3 februari 2026

Palma de Mallorca ging één stap verder dan het regionale moratorium. Op 3 februari 2026 verklaarde het stadsbestuur van Palma het hele gemeentelijke grondgebied één enkele ongeschikte zone voor toeristische woningen. De beslissing geldt voor elke buurt binnen de grenzen van Palma — oude stad, Portixol, Santa Catalina, Son Vida, El Terreno, de hele kaart.

Wat „één enkele ongeschikte zone" operationeel betekent:

• Geen nieuwe ETV- of ETVPL-aanvragen worden binnen Palma aanvaard. Zelfs panden die technisch aan de smalle uitzonderingen van het regionale moratorium zouden voldoen, zijn op gemeentelijk niveau geblokkeerd.
• Bestaande vergunningen blijven geldig. ETV's in vrijstaande vorm in Palma blijven onbepaald lopen onder hun oorspronkelijke voorwaarden; ETVPL en ETV-60 lopen hun huidige vijfjaarscyclus uit en kunnen in principe worden verlengd — het verbod werkt vooruit, niet met terugwerkende kracht.
• Verlengingen zijn niet gegarandeerd (ETVPL en ETV-60). De gemeente heeft aangegeven dat toekomstige verlengingen zullen worden getoetst aan de bijgewerkte zonale conclusies, en vergunningen waarvan de gebouwen de ETVPL-goedkeuring van de VvE hebben verloren (of waarvan de panden de huidige bewoonbaarheidsstandaarden niet halen) zullen de verlenging niet doorstaan.
• Overdrachten lijken nog te werken volgens de standaardregels van de Balearen — een actieve ETV in Palma kan met het pand van eigenaar wisselen — maar Palma-specifieke overdrachtscarve-outs na het verbod zijn nog niet op volume getest. Bevestig bij een Palma-abogado voor elk specifiek pand.

Belangrijk: de praktische uitwerking van het Palma-verbod hangt af van welke vergunning u hebt. Een ETV in vrijstaande vorm in Palma blijft op haar oorspronkelijke onbepaalde basis; het verbod zet geen klok in werking. Een ETVPL in Palma daarentegen wordt een activum dat over een vijfjaarscyclus in waarde daalt — de vergunning heeft vandaag reële economische waarde maar overleeft de volgende verlenging misschien niet. Wie een appartement in Palma koopt voor toeristische huurinkomsten, moet rekening houden met de cyclusdatum en de positie van de VvE, en niet uitgaan van een onbepaalde aanname.

Waar op Mallorca een actieve ETV nog realistisch bereikbaar is

Buiten Palma is het beeld genuanceerder. Verschillende Mallorquinse gemeenten houden nog steeds substantiële voorraden actieve ETV-vergunningen aan panden die op de markt zijn. De vergunning kan niet opnieuw worden afgegeven, maar kan wel worden verworven door een pand te kopen dat ze al heeft. De gemeenten waar inventaris met ETV in 2026 het regelmatigst doorstroomt:

• Calvià — de grootste toeristische gemeente buiten Palma. Resortzones (Santa Ponsa, Magaluf, Palmanova, Son Caliu) kennen een hoge dichtheid aan oude ETV's, vooral op plurifamilieblokken die vóór het ETVPL-kader van 2017 werden gebouwd. Veel worden bij verkoop overgedragen.
• Andratx — westkust, luxe-segment (Port d'Andratx, Camp de Mar). Minder volume, hogere tickets; ETV's hangen hier vooral aan vrijstaande villa's, waardoor het regelgevingsprofiel schoner is.
• Sóller — noordwestkust (Serra de Tramuntana), mengeling van dorpswoningen en resortpanden. Beperkte voorraad; hoge selectiviteit.
• Pollença en Alcúdia — noordelijke resortas. Historisch sterke vakantieverhuurmarkt; de zonering van Pollença is restrictiever dan die van het grootste deel van het eiland (de toeristische kaart van de gemeente beperkt veel van het gebied tot uitsluitend ETV-60), waardoor de direct koopbare voorraad smaller is dan hij lijkt. De baai van Alcúdia blijft opener in de binnenblokken.
• Capdepera en de oostkust-resortgordel (Cala Ratjada, Cala Millor-gebied) — een opvallende oostkustcluster van actieve ETV's, vooral op kustflats.
• Manacor en dorpen in het binnenland — kleinere markt, sporadisch vergunningen op rurale fincas. Idiosyncratisch; per pand due diligence op de vergunningen vereist.

De prijspremie voor een pand met ETV ten opzichte van een vergelijkbaar pand zonder ETV in dezelfde zone is sinds het moratorium van 2022 materieel toegenomen. In de kust van Calvià schatten Mallorquinse makelaars die premie doorgaans op rond 15–25% boven een vergelijkbaar niet-gelicentieerd appartement bij transacties in 2026; geen publieke dataset bevestigt één enkel getal, en de spreiding is groter in het premium-villasegment. De premie weerspiegelt zowel de verwachte huurinkomsten als het steeds krappere aanbod aan overdraagbare vergunningen.

Belangrijk: een toeristische verhuur op Mallorca uitbaten zonder geldige ETV wordt zwaar bestraft. Boetes bij eerste overtreding lopen van €20 000 tot €40 000, en de Consell de Mallorca kruist actief Airbnb- en Booking-listings met het Insulair Register. „Nu kopen, later een vergunning krijgen" hield in 2022 op een strategie te zijn en is nu een snelle weg naar een sanctie.

Hoe een ETV bij verkoop overgaat — en waar het kan breken

ETV's en ETVPL's gaan met het pand mee, maar de overgang verloopt niet stilzwijgend. Drie administratieve stappen lopen parallel aan de gewone overdracht:

1. Kennisgeving aan de afgevende autoriteit. Na de levering dient de nieuwe titularis een comunicación previa de modificación de datos in bij de Consell Insular de Mallorca. De Consell heeft doorgaans tot 60 dagen nodig om de registerupdate te bevestigen; de vergunning zelf wordt niet opnieuw uitgegeven, alleen de regel met de titelhouder wordt bijgewerkt.
2. Gemeentelijke controles. Sommige Mallorquinse gemeenten vragen bij eigendomswisseling aanvullende compatibiliteitscontroles, met name in zones met recente verzadigingsactiviteit. Met het Palma-verbod is de gemeentelijke stap binnen Palma een bindende horde geworden in plaats van een formaliteit — verifieer lokaal voor elke specifieke postcode.
3. Herbevestiging door de VvE (alleen ETVPL). Voor ETVPL's blijft de VvE-stem die het toeristisch gebruik autoriseert bij het gebouw, niet bij de eigenaar. ETVPL's die al vóór 3 april 2025 in bedrijf waren, behouden hun verworven rechten onder het nieuwe federale regime — de VvE kan de 3/5-meerderheid niet gebruiken om ze met terugwerkende kracht in te trekken. Wel kan ze stemmen om nieuwe toeristische gebruiken voor de toekomst te verbieden, en die stem treft elke latere ETVPL-aanvraag in hetzelfde gebouw. Een VvE die recent vóór heeft gestemd is materieel veiliger dan een VvE waar een herroepingsmotie in behandeling is.

Wat misgaat, in volgorde van waarschijnlijkheid:

• Vergunning ingeleverd in plaats van overgedragen. Als de verkoper de ETV vóór de levering inlevert (om fiscale of andere redenen), kan ze niet opnieuw aan de koper worden afgegeven. De vergunning is weg.
• Niet tijdige kennisgeving. De toerisme-autoriteit schrijft het pand uit; reactivering is niet automatisch en in moratoriumzones soms helemaal niet mogelijk.
• VvE-revocatie in beweging. Een ETVPL-VvE die een stemming over intrekking van de toeristische autorisatie heeft uitgeschreven maar nog niet heeft gestemd — de koper erft het lopende risico.
• Bewoonbaarheid- of planningmissers. Het pand voldoet niet meer aan de actuele kwaliteitsstandaarden; de vergunning is technisch actief maar kan na een gerapporteerde inspectie niet opnieuw worden ingeschreven.

Tip: het meest nuttige pre-aankoopdocument bij een Mallorquinse toeristische woning is het certificado del registro de turismo dat in de laatste dertig dagen is afgegeven, samen met een actuele nota simple die geen inlevering van de vergunning toont. Beide vragen — en beide krijgen — onderscheidt een serieuze verkoper van iemand met een probleem.

Baleaarse belastingspecifica — wat te weten naast de nationale regels

Het nationale belastingkader voor huurinkomsten in Spanje — Modelo 210, de 19% / 24%-split tussen EU/EER- en niet-EU-residenten, de uitspraak van juli 2025 over aftrekken — geldt op Mallorca precies zoals aan de Costa Blanca of waar dan ook. Voor de volledige mechanica zie onze belastinggids voor niet-residenten.

Drie aanvullingen zijn specifiek relevant voor Mallorca:

• Impost de Turisme Sostenible (ITS). Exploitanten van toeristisch logies op de Balearen heffen bij de gast een per-gast-per-nacht-belasting. Het kader voor 2026 loopt in een bredere bandbreedte dan voorgaande jaren: ongeveer €0,25 per gast per nacht in de laagste laagseizoencategorie tot €6 per gast per nacht aan de bovenkant in piekzomer, met categorie- en seizoensvermenigvuldigers daartussen. Januari en februari zijn in 2026 vrijgesteld. De belasting wordt bij de gast geheven en door de exploitant afgedragen; ze drukt niet op de marge van de eigenaar maar voegt een compliancelijn toe aan de gestoríakosten.
• Vermogensbelasting — Baleaars regime. De nationale vrijstelling van €700 000 geldt op de Balearen, en de eilanden passen daarnaast een hogere persoonlijke aftrek toe (rond €3 mln) plus een bonus van 90% op cultuurgoederen. Dat blijft ver achter bij de effectieve volledige vrijstelling van Madrid of de 100%-bonus van Andalusië, maar is ook niet gelijk aan de nationale baseline. Voor kopers van duur vastgoed weegt de vermogensbelasting op de Balearen zwaarder dan in Madrid of Marbella — maar minder hard dan het nationale headlinetarief suggereert.
• TEAC-uitspraak van 24 september 2025. Niet-EU-residenten kunnen nu kiezen voor toepassing van de autonome regels voor vermogensbelasting. Op de Balearen is dat regime in grote lijnen op de nationale regels afgestemd — de keuze levert hier dus minder waarde op dan voor een vergelijkbare koper in Madrid. Maar voor kopers die de €700 000-drempel passeren, brengt een correcte structuur met een asesor fiscal nog steeds reële cijfers in beweging.

Checklist vóór aankoop voor een Mallorca-verhuurpand

Voor Mallorca verengt de standaard buy-to-let-checklist zich tot een compacter, scherper geheel aan vragen.

1. Actieve ETV of ETVPL op het pand. Niet „de verkoper verhuurde het vroeger"; niet „was geregistreerd tot vorig jaar". Het certificado moet actueel zijn en het vergunningstype moet kloppen met het pandtype.
2. Datum van de vijfjaarscyclus. Wanneer loopt de huidige vergunningscyclus af? Welke verlengingsvoorwaarden zullen gelden — zeker in Palma, waar verlengingen na het verbod een reëel risico inhouden?
3. Bij ETVPL: de VvE-stem en de historiek ervan. Datum van het oorspronkelijke autoriserende besluit, actuele notulen (libro de actas) gescreend op een lopende revocatiemotie, huidige 3/5-uitlijning onder de eigenaren.
4. Inlevergeschiedenis. Heeft de verkoper de ETV ooit tijdelijk ingeleverd — bijvoorbeeld tijdens een renovatie? In moratoriumzones is een inlevering eenrichtingsverkeer.
5. Gemeentelijke verzadigingsstatus. Ook buiten Palma markeren afzonderlijke ayuntamientos rollend verzadigde frentes marítimos. Vraag de gemeente of de postcode in een verzadigde zone valt en of een verzadigingsstemming op de agenda van de raad staat.
6. ITS-complianceopzet. Heeft de verkoper geëxploiteerd, vraag dan om de meest recente kwartaal-ITS-aangiftes. Een gat in de aangiftes wijst op zwarte exploitatie en de vergunning kan met aantekeningen komen.
7. Bewoonbaarheid en energiecertificaat. Beide zijn nodig voor de verlenging. Een G-energiecertificaat is een 2030-stranded-asset-risico; op Mallorca, waar renovatiekosten boven het vasteland-gemiddelde liggen, weegt de renovatiekloof.
8. Een plan B dat niet afhangt van de ETV. Als de vergunning de verlenging niet overleeft — wat doet het pand dan? Langetermijn-LAU is de meest gebruikelijke Mallorquinse fallback, maar de huurrendementen vallen materieel terug. Eigen gebruik is de andere optie. Speculatieve doorverkoop veronderstelt dat de volgende koper hetzelfde probleem oplost.

Tip: op Mallorca meer dan elders in Spanje schrijft de advocaat van de verkoper het arras-contract met specifieke beschermingen voor de vergunningoverdracht. Een clausule die het voorschot van de koper afhankelijk maakt van een succesvolle vergunningkennisgeving — niet alleen van de notariële ondertekening — is een clausule die het bedingen waard is.

Hoe Bravos Estate aan de Mallorca-kant werkt

De Mallorca-catalogus van Bravos Estate is bewust selectief. We werken op het eiland op kleinere schaal dan aan de Costa Blanca en prioriteren panden met een schoon regelgevingsprofiel — ETV-dragende voorraad in Calvià, Andratx en Capdepera, plus geselecteerde niet-verhuurde investeringspanden waarbij de intentie van de koper eigen gebruik of langetermijn-LAU is.

Wat we doen, vóór de koper op Mallorca tekent:

• Het actuele certificado del registro de turismo opvragen en verifiëren dat de vergunning actief is en niet onder dreigende inlevering staat
• Voor ETVPL's de laatste drie jaar libro de actas doorlezen op VvE-stemmen over toeristisch gebruik en lopende revocatiemoties
• Bevestigen dat de postcode niet in een gemeentelijke verzadigde zone valt en nagaan of een verzadigingsstemming op de agenda van de lokale raad staat
• Coördineren met een Mallorquinse gestor over de timing van de kennisgeving bij levering
• Bewoonbaarheids- of energieklasseproblemen signaleren die de volgende verlengingscyclus kunnen raken

We voeren zelf geen verhuurbeheer op Mallorca. De lokale beheermarkt is goed ontwikkeld; we verwijzen naar specialisten die gastontvangst, ITS-aangiftes en SES.Hospedajes-compliance dagelijks runnen.

Juridische disclaimer. Deze gids is algemene achtergrondinformatie per juni 2026. Baleaars en Mallorquins toerisme-verhuurrecht wordt op het niveau van de Autonome Gemeenschap (Govern Balear), de Consell Insular de Mallorca en de afzonderlijke gemeente geregeld — elk niveau kan de regels op zijn eigen tijdschema wijzigen via BOIB, BOPI en gemeentelijke staatsbladen. Rechterlijke uitspraken, gemeentelijke verklaringen van verzadigde zones en intrekkingen van vergunningen kunnen de verhuurstatus van een pand zonder voorafgaande kennisgeving wijzigen. Fiscale verplichtingen zijn individueel: ze hangen af van eigenaar, pand en verhuurstructuur. Voor elk specifiek pand, transactie of verhuurplan worden beslissingen genomen met een gekwalificeerde gestor, abogado en/of asesor fiscal die thuis is in Mallorquins toerismerecht. Bravos Estate verleent geen juridisch, fiscaal of property-managementadvies en aanvaardt geen aansprakelijkheid voor handelingen op basis van deze gids.