W drugim kwartale 2026 roku w Hiszpanii sprzedano mniej mieszkań i domów niż w którymkolwiek z siedmiu poprzednich kwartałów — a rekordową część tego, co zostało, przejęli cudzoziemcy. Rejestr nieruchomości (Colegio de Registradores) odnotował 167 934 transakcje, o 5,7% mniej niż w pierwszym kwartale, drugi spadek kwartalny z rzędu. Na cudzoziemców przypadło 15,98% zakupów — najwyższy wynik w całej serii danych. W prowincji Alicante udział sięgnął 46,43% i jest zdecydowanie najwyższy w Hiszpanii.
Kwartał w liczbach
Wszystkie dane pochodzą z kwartalnego raportu Estadística Registral Inmobiliaria, publikowanego przez Colegio de Registradores, za II kwartał 2026 r., opublikowanego w sierpniu:
| Wskaźnik | II kw. 2026 | Zmiana |
|---|---|---|
| Transakcje, cała Hiszpania | 167 934 | −5,7% wobec I kw. |
| Średnia cena | 2 487 €/m² | +2,4% kwartalnie · +9,2% rocznie |
| Udział cudzoziemców | 15,98% | +1,88 pkt proc. rocznie — rekord |
| Zakupy cudzoziemców | ponad 26 800 | +11% rocznie |
| Prowincja Alicante | 5 710 zakupów · 46,43% | +3,13 pkt proc. rocznie |
| Prowincja Malaga | 3 474 zakupy · 37,01% | +20,79% więcej zakupów |
Dwa z tych wierszy wskazują w przeciwnych kierunkach — i to jest sedno całego kwartału. Rynek się skurczył. Popyt zagraniczny wewnątrz niego urósł — jednocześnie procentowo i w liczbach bezwzględnych.
Dlaczego obie połowy rynku się rozjeżdżają
Spadek liczby transakcji przy rosnącej cenie to obraz niedoboru podaży, a nie załamania popytu. Średnia cena metra kwadratowego ustanowiła historyczny rekord w tym samym kwartale, w którym sprzedaż spadła do najniższego poziomu od siedmiu kwartałów. Gdyby kupujący się wycofywali, obie krzywe spadałyby razem.
Te dwie grupy kupujących dzieli wrażliwość na koszt hiszpańskiego kredytu. Euribor 12M zakończył lipiec na poziomie 2,855%, wstępna średnia sierpnia to 2,949%, a 21 sierpnia notowanie dzienne zamknęło się na poziomie 3,003% — pierwszy odczyt powyżej 3% od września 2024 roku. Hiszpańskie gospodarstwo domowe finansujące 80% zakupu odczuwa każdy punkt bazowy. Kupujący z zagranicy, który płaci gotówką albo finansuje 60–70% ceny pod dochód uzyskiwany w innym kraju, odczuwa to znacznie słabiej.
W efekcie krajowa część rynku topnieje pod presją stóp, a międzynarodowa dalej kupuje — i z kwartału na kwartał zajmuje coraz większy kawałek coraz mniejszego tortu.
Alicante: 46,43% i co za tym stoi
Alicante prowadzi w tym zestawieniu od lat, ale uwagę zwraca tempo wzrostu. W całym 2025 roku prowincja zanotowała 23 112 zakupów międzynarodowych, czyli 43,29% swojego rynku. Już sam jeden kwartał 2026 r. przyniósł ich 5 710, a udział wynosi już 46,43% — o 3,13 punktu procentowego więcej niż rok wcześniej.
Malaga, druga w zestawieniu, ma 37,01%. Liczba zakupów rosła tam szybciej (+20,79%), ale startowała z niższego poziomu i wciąż ma o dziewięć punktów niższy udział.
W praktyce 46,43% oznacza, że podczas oglądania mieszkania na Costa Blanca osoba stojąca obok ciebie mniej więcej w co drugim przypadku również jest cudzoziemcem. Działa to w dwie strony. Z jednej — niczego nie trzeba tu tłumaczyć: biura nieruchomości, kancelarie prawne i banki na tym wybrzeżu są przygotowane na klienta zagranicznego. Z drugiej — o dobrze położone i rozsądnie wycenione nieruchomości konkurujesz nie z popytem lokalnym, który się wycofuje, lecz z innymi cudzoziemcami, którzy tego nie robią.
Zmiana struktury narodowościowej: Holendrzy depczą Niemcom po piętach
Za ogólnym wynikiem kryje się szybsza zmiana: struktura narodowościowa nabywców przesuwa się szybciej niż sam wolumen. W 2025 roku najszybciej rosnącym z dużych rynków była Holandia: 6 153 zakupy drugiego domu, o 23,7% więcej niż w 2024, i już tylko około 200 transakcji za Niemcami. Wielka Brytania, tak jak od dziesięcioleci, wciąż jest na czele, ale dystans między drugim a trzecim miejscem praktycznie zniknął.
Pokrywa się to z tym, co obserwujemy na co dzień w pracy z klientami. Zapytania z Holandii koncentrują się w północnej części Costa Blanca — Jávea, Denia, Moraira — i coraz częściej dotyczą całorocznego zamieszkania, a nie letniego apartamentu. Widać to po pytaniach: szkoły, rejestracja w publicznej służbie zdrowia, klimat zimą, połączenia lotnicze w styczniu, a nie w lipcu.
Którą liczbę właśnie czytasz — i skąd bierze się różnica
Udział cudzoziemców w hiszpańskim rynku bywa w tym samym tygodniu podawany raz jako 15,98%, a raz jako 19–20%. Obie wartości mogą być poprawne. Registradores liczą transakcję w momencie wpisu do księgi wieczystej, notariat — w momencie podpisania, według innego kalendarza i na nieco innej podstawie. Obie serie zawsze różniły się o kilka punktów.
Rzecz nie w tym, by wybrać korzystniejszą liczbę, lecz by nie zmieniać serii przy porównywaniu okresów albo prowincji. Wszystko w tym artykule i w naszym przeglądzie rynku 2026 opiera się z tego powodu na danych hiszpańskiego rejestru nieruchomości.
Gdzie kończy się ta liczba: rekordowy udział cudzoziemców to sygnał popytu, a nie wycena. Mówi, kto kupuje, a nie że konkretna nieruchomość jest warta swojej ceny. 46,43% w Alicante narastało przez dziesięć lat — to cecha strukturalna tego wybrzeża, nie chwilowy skok, na którym można zagrać. A seria oparta na wpisach do rejestru jest opóźniona wobec rynku o tygodnie lub miesiące: opisuje kwartał, który się zakończył, a nie ten, w którym kupujesz.
Co to znaczy, jeśli kupujesz
1. Czekanie nie da już tańszego kredytu
Cykl stóp się odwrócił. Euribor rośnie od kilku miesięcy i po raz pierwszy od blisko dwóch lat zamknął się powyżej 3%. Plan oparty na „na wiosnę będzie taniej” wymaga innej podstawy — co hiszpańskie banki oferują dziś nierezydentom, opisujemy w naszym poradniku o kredycie hipotecznym dla obcokrajowców.
2. Mniej transakcji to nie większe pole do negocjacji
Spadek o 5,7% wygląda na rynek kupującego. Na tym wybrzeżu jest on jednak przede wszystkim miarą tego, jak niewiele zostało w dostępnych cenach — cena za metr w tym samym kwartale bije rekord. Rabaty zdarzają się na pojedynczych nieruchomościach źle wycenionych na starcie albo zbyt długo pozostających w ofercie, a nie na całym rynku.
3. Konkurencja jest międzynarodowa — i rośnie
W Alicante prawie połowa transakcji przypada dziś na cudzoziemców. Dobrze położone nieruchomości w przedziale od 200 do 400 tys. euro schodzą szybko, bo konkurują o nie jednocześnie kupujący z kilku krajów — a nie dlatego, że tak twierdzą biura nieruchomości.
4. Zakup przez cudzoziemca jest tu normą, nie wyjątkiem
Przy udziale 46,43% cała procedura jest do tego przystosowana: zakup zdalny przez pełnomocnictwo, numer NIE (hiszpański identyfikator cudzoziemca) załatwiany równolegle, kredyt dla nierezydenta jako produkt standardowy. To realna, praktyczna przewaga zakupu w tej prowincji nad rynkami w głębi kraju, gdzie zakup przez cudzoziemca pozostaje wyjątkiem.
Wnioski
Dane za drugi kwartał nie opisują rynku, który stygnie, lecz takiego, który się zwęża: mniej nieruchomości zmienia właściciela, po rekordowych cenach za metr, a coraz większa ich część trafia do kupujących z zagranicy. Popyt krajowy jest wypychany z rynku przez koszty finansowania; zagranicznego to nie dotyczy, a na Costa Blanca odpowiada on już za blisko połowę wszystkiego, co się sprzedaje.
Dla kogoś, kto rozważa zakup w tym miejscu, najważniejszy wniosek nie sprowadza się do 15,98%. Brzmi on inaczej: dwa czynniki, które normalnie dają kupującemu przewagę — spadek liczby transakcji i wzrost stóp — na tym wybrzeżu jej nie dają, bo uderzają w kupującego, z którym i tak nie konkurujesz.
Aktualną dostępność znajdziesz w naszym katalogu; apartamenty na Costa Blanca i nowe inwestycje aktualizujemy na bieżąco, wraz z cenami poszczególnych etapów. Pełny obraz według regionów — rynek nieruchomości w Hiszpanii 2026.
