Hiszpański rynek nieruchomości wszedł w 2025 rok z pełną prędkością. Po rekordowym wzroście cen w 2024 roku kilka miast osiągnęło historyczne maksima, napędzane silnym popytem, niskimi stopami kredytów hipotecznych i chronicznym niedoborem podaży mieszkań. Przy stabilizacji wskaźnika Euribor w okolicach 2% i utrzymującym się wysokim międzynarodowym zainteresowaniu Hiszpanią, rok ten przyniesie zarówno możliwości, jak i wyzwania. Kluczowe pytanie brzmi: czego mogą oczekiwać kupujący i inwestorzy do końca 2025 roku?
Scenariusz bazowy – oczekuje się, że ceny w całym kraju wzrosną o +4–6% rok do roku do grudnia 2025, a niektóre duże miasta prawdopodobnie utrzymają dwucyfrowy wzrost.
Podstawa prognozy:
- Bankinter: ~+5% w 2025 r., ze spowolnieniem oczekiwanym w latach 2026–2027.
- S&P: zrewidowana prognoza do ~+4,5% w 2025 r.
- Singular Bank: łączny wzrost ~+9% w latach 2025–2026.
Wynajem
Segment wynajmu prowadzi pod względem wzrostu – prognozowany na ~+10% lub więcej w 2025 r., napędzany chronicznym niedoborem dostępnych nieruchomości.
Podaż
Rekordowy spadek – w dół o –16% rok do roku w I kw. 2025 r. i –20% w II kw. 2025 r.; ten utrzymujący się niedobór będzie nadal wywierać presję na wzrost cen.
Finansowanie
Euribor ustabilizował się na poziomie ~2–2,1%; obniżki stóp EBC w 2025 r. już poprawiły dostępność kredytów hipotecznych i będą nadal wspierać popyt.
Aktualna sytuacja (połowa 2025 r.)
Do połowy lata 2025 r. ceny nieruchomości na rynku wtórnym w Hiszpanii osiągnęły nowe historyczne maksima:
- Średnia krajowa: €2 471/m² w lipcu (+14,7% r/r)
- Obszary premium: €2 391/m²
Lokalne rekordy:
- Barcelona – €4 943/m²
- Madryt – ~€5 718/m²
- Walencja – €3 123/m²
- Málaga – €3 467/m²
- Alicante – €2 435/m²
Podaż nadal gwałtownie spada:
- –15% r/r w IV kw. 2024 r.
- –16% r/r w I kw. 2025 r.
- –20% r/r w II kw. 2025 r. – najgłębszy spadek w zapisanej historii.
Zasoby nieruchomości na wynajem spadły o –56% w porównaniu ze szczytem z 2020 roku.
Euribor spadł do ~2% wiosną (maj ~2,08%; lipiec ~2,08%), przy czym konsensus przewiduje dalszą stabilizację na tych poziomach – mocne wsparcie dla aktywności kredytowej.
Prognoza do grudnia 2025 r.
Ceny sprzedaży
Scenariusz bazowy: +4–6% r/r w całym kraju. Najsilniejsze wzrosty oczekiwane są na rynkach nadmorskich i w głównych stolicach (Barcelona, Madryt, Walencja, Málaga, San Sebastián), które już osiągnęły rekordowe poziomy.
Wynajem
Oczekuje się, że przewyższy wzrost cen sprzedaży – prawdopodobnie powyżej +10% w 2025 r., utrzymywany przez niedobór podaży oraz popyt związany z migracją i turystyką. Przykład: Madryt odnotował ~+11–15% r/r wzrostów w latach 2024–2025.
Transakcje
Po stabilizacji w 2024 r. i odbiciu w 2025 r., wolumen transakcji prognozowany jest na umiarkowany wzrost (~+4% r/r). Wzrost pozostanie ograniczony głównie przez niedobór podaży, a nie popytu.
Kluczowe czynniki rynkowe
- Poważny niedobór podaży: Historyczne spadki dostępnych ofert (–16% do –20% r/r na początku 2025 r.) są główną siłą utrzymującą ceny na ścieżce wzrostowej.
- Tańsze kredyty hipoteczne: Euribor w okolicach 2% i łagodniejsze warunki kredytowania przez banki zwiększają siłę nabywczą.
- Segment premium: Ograniczona dostępność i utrzymujący się popyt wywierają presję wzrostową na nieruchomości najwyższej klasy.
- Wizerunek Hiszpanii w UE: Postrzegana jako jeden z liderów umiarkowanego ożywienia rynku nieruchomości w Europie, przyciąga napływ kapitału.
Ryzyka i niepewności
- Stopy procentowe: Jeśli cykl obniżek EBC zatrzyma się, popyt na kredyty hipoteczne może osłabnąć; kontynuacja umiarkowanych obniżek powinna zachować scenariusz bazowy.
- Nowe inwestycje: Pozwolenia na budowę spadły o –10–13% r/r w 2024 r., co ograniczy podaż nowych mieszkań w latach 2025–2026. Wspiera to ceny, ale pogarsza dostępność.
- Lokalne przegrzanie: W miastach już na historycznych maksimach (Barcelona, Madryt, Walencja, Málaga, Alicante) mogą wystąpić krótkoterminowe pauzy lub niewielkie kwartalne korekty – ale ogólny trend w 2025 r. pozostaje wzrostowy.
Co to oznacza dla kupujących i inwestorów (do grudnia 2025 r.)
- Zakup nieruchomości na własne potrzeby: Okno „łagodnych" stóp jest już otwarte; głównym wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Należy oczekiwać dłuższych poszukiwań i większej konkurencji.
- Inwestycje pod wynajem: Wzrost czynszów przewyższa wzrost cen sprzedaży; ryzyko pustostanów jest bardzo niskie ze względu na niedostatek podaży. Wybór lokalizacji pozostaje kluczowy.
- Rynki premium/nadmorskie: Nadal silne ze względu na brak jakościowych nieruchomości – strategia „tu i teraz" skoncentrowana na płynnych, poszukiwanych obszarach jest uzasadniona.
Do grudnia 2025 r. rynek nieruchomości w Hiszpanii prawdopodobnie utrzyma się na ścieżce wzrostowej: umiarkowany wzrost cen (+4–6% w skali kraju, wyższy w miastach premium i obszarach nadmorskich), wzrost czynszów powyżej 10% oraz rekordowo niska podaż będą nadal napędzać popyt. Ograniczone nowe budownictwo i utrzymujące się międzynarodowe zainteresowanie podtrzymają ten trend, czyniąc rok 2025 atrakcyjnym zarówno dla kupujących mieszkania, jak i inwestorów poszukujących stabilnych zwrotów na dynamicznym rynku nieruchomości w Hiszpanii.
