Málaga stała się największym miastem na Costa del Sol, które wstrzymało wydawanie nowych zezwoleń na zakwaterowanie turystyczne. 16 lipca 2026 roku rada miejska ostatecznie zatwierdziła trzyletnie moratorium, które blokuje wydawanie nowych licencji na wynajem krótkoterminowy (VUT), apartamenty turystyczne, hostele i hotele na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową — na obszarze całej gminy.
Dotyczy to licencji turystycznej (VUT) — zezwolenia na krótkoterminowy wynajem nieruchomości turystom. Nie ogranicza to w żaden sposób prawa do zamieszkania w nieruchomości, korzystania z niej jako drugiego domu, sprzedaży ani długoterminowego wynajmu stałemu najemcy. Takie formy użytkowania nigdy nie wchodziły w zakres reżimu licencji turystycznych. Jeśli kupujesz nieruchomość na własny użytek lub z myślą o długoterminowym wynajmie, niniejsze przepisy nie nakładają na ciebie żadnych ograniczeń.
Co dokładnie zatwierdziła Málaga
Trzyletnie moratorium blokuje wydawanie jakichkolwiek nowych licencji turystycznych na krótkoterminowy wynajem na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową — w całym mieście. Formalizuje ono przerwę, która rozpoczęła się w sierpniu 2025 roku, kiedy Málaga po raz pierwszy zamknęła 43 nasycone dzielnice, w których zakwaterowanie turystyczne przekraczało już 8% miejscowych zasobów mieszkaniowych. Miasto dokonało również zmiany w swoim Ogólnym Planie Urbanistycznym (PGOU), usuwając zakwaterowanie turystyczne z kategorii „użytkowania zgodnego i alternatywnego" na działkach mieszkaniowych: nowe inwestycje turystyczne nie otrzymują już automatycznej zgody i muszą teraz wykazać szerszy interes publiczny. Co istotne, istniejące licencje zachowują ważność, a złożone już wnioski są nadal rozpatrywane — moratorium blokuje nowe otwarcia, nie zamyka tych już działających. Andaluzyjski Sąd Najwyższy orzekł, że tego rodzaju ograniczenia są zgodne z prawem tam, gdzie rynek mieszkaniowy jest pod presją.
VUT to nie to samo co wynajem własnej nieruchomości
To rozróżnienie jest źródłem największych nieporozumień wśród kupujących, dlatego warto je wyjaśnić wprost. VUT (vivienda de uso turístico) to specyficzna, licencjonowana działalność: wynajem całej nieruchomości turystom na krótkie pobyty, oferowany za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking. Właśnie to Málaga ogranicza.
- Zawsze dozwolone: zamieszkiwanie w nieruchomości, korzystanie z niej jako drugiego domu lub długoterminowy wynajem stałemu najemcy na podstawie standardowej umowy najmu LAU. Nie wymaga to licencji turystycznej i moratorium nie ma tu zastosowania.
- Ograniczone: uzyskanie nowej licencji turystycznej umożliwiającej krótkoterminowy wynajem wakacyjny na objętych moratorium obszarach. Tam, gdzie dany obszar jest zamknięty, tej działalności po prostu nie można rozpocząć.
Zakup nieruchomości w Málaga nie jest więc „zablokowany" — ograniczony jest jedynie jeden konkretny model przychodowy, czyli krótkoterminowy wynajem turystyczny.
Dwie ogólnokrajowe regulacje, o których większość kupujących nie wie
Nawet w miejscowościach, które nadal wydają licencje turystyczne, obowiązują teraz dwie ogólnokrajowe regulacje nakładające się na przepisy lokalne:
- Krajowy rejestr (od lipca 2025 r.). Każdy wynajem turystyczny wymaga ogólnopolskiego numeru rejestracyjnego (NRUA) — oprócz regionalnego VUT. Oferty na Airbnb lub Booking bez tego numeru są automatycznie usuwane.
- Budynek może to zablokować (od kwietnia 2025 r.). Nowelizacja ustawy o własności poziomej (Horizontal Property Law) pozwala wspólnocie mieszkaniowej zatwierdzić lub odmówić zgody na nowe wynajmy turystyczne większością 60% głosów spośród właścicieli. Budynek, który zagłosował przeciwko takim wynajmom, może zablokować — i skutecznie żądać zamknięcia — nowych krótkoterminowych wynajmów wakacyjnych, nawet jeśli miejscowe przepisy na nie zezwalają.
Praktyczny wniosek: przed uwzględnieniem przychodów z wynajmu turystycznego sprawdź przepisy danej miejscowości, konkretnej strefy oraz stanowisko wspólnoty mieszkaniowej.
Gdzie na Costa del Sol nadal można uzyskać licencję
Miasto Málaga to nie cały wybrzeże. Miejscowości, w których faktycznie kupuje większość zagranicznych nabywców, ustalają własne zasady, a sytuacja wygląda tam zupełnie inaczej:
- Marbella — brak całościowego ograniczenia. Nowe wnioski są możliwe tam, gdzie spełnione są warunki określone przez stowarzyszenia sąsiedzkie i radę miejską.
- Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos — większość z tych miejscowości nadal przyjmuje nowe wnioski o wynajem krótkoterminowy.
- Manilva — wprowadziła własne trzyletnie moratorium, wzorując się na Máladze.
Kierunek zmian wyraźnie zmierza ku zaostrzeniu przepisów, więc okno na uzyskanie nowej licencji w popularnych miejscowościach jest jeszcze otwarte, ale nie ma gwarancji, że pozostanie takie na zawsze. Ta rosnąca rzadkość działa też w drugą stronę: nieruchomość posiadająca już ważną, przenoszalną licencję turystyczną staje się coraz cenniejszym — i coraz trudniej zastępowalnym — aktywem.
Co powinni zrobić kupujący w 2026 roku
- Dopasuj nieruchomość do swoich rzeczywistych planów. Własny użytek, drugi dom czy długoterminowy wynajem? Żadna z tych opcji nie jest objęta ograniczeniami. Tylko krótkoterminowy wynajem turystyczny zależy od przepisów licencyjnych.
- Jeśli dochód z wynajmu turystycznego ma znaczenie, kupuj licencję, nie samo mieszkanie. Licencja turystyczna nie przenosi się automatycznie przy sprzedaży — nowy właściciel składa nowe zgłoszenie, a w zamkniętej strefie nie zostanie ono rozpatrzone pozytywnie. Przed podjęciem decyzji zapytaj o aktualny status w rejestrze.
- Sprawdź wspólnotę mieszkaniową. Poproś o protokoły zebrań wspólnoty, aby upewnić się, że krótkoterminowy wynajem nie został już przez nią odrzucony.
- Zaplanuj alternatywne przeznaczenie nieruchomości. Jeśli licencja nie może przejść na nowego właściciela, czy nieruchomość nadal sprawdzi się jako lokal na długoterminowy wynajem lub jako dom dla ciebie? W przypadku dobrze zlokalizowanej nieruchomości na Costa del Sol zazwyczaj tak.
Pełny przegląd zasad dotyczących licencji, podatków i rozliczania przychodów z wynajmu w naszych regionach znajdziesz w naszym poradniku wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Informacje o podobnych ograniczeniach na wschodnim wybrzeżu znajdziesz w artykule o limitach wynajmu turystycznego w Valencia na poziomie 2%.
