Miasto Valencja zastąpiło moratorium z 2024 r. na wnioski o licencje turystyczne stałym systemem nasycenia. Trzy powiązane pułapy decydują teraz, które dzielnice pozostają otwarte na nowe licencje na krótkoterminowy najem — a które są zamknięte na czas nieokreślony.
Przepis dotyczy wyłącznie gminy miasta Valencja. Cała Comunitat Valenciana — w tym prowincja Alicante i Costa Blanca — podlega ramom regionalnym z 2024 r. (pięcioletnie licencje, raport o zgodności urbanistycznej przy sprzedaży), ale nie stosuje pułapu 2 %. Kupujący na Costa Blanca powinni traktować to jako sygnał kierunku, nie aktualne dla nich zasady.
Trzy zamki: 8 %, 2 % i 15 %
Uchwalona na sesji plenarnej 31 marca 2026 r. i obowiązująca od 25 maja 2026 r. uchwała ustala trzy jednoczesne pułapy dla każdego barrio i dla każdego distrito:
- 8 % — łączne miejsca turystyczne (hotele, apartamenty, VUT) w stosunku do liczby zameldowanych mieszkańców
- 2 % — udział zasobu mieszkaniowego dopuszczonego do użytkowania turystycznego
- 15 % — udział lokali na parterze wykorzystywanych turystycznie, dla ochrony handlu detalicznego i usług sąsiedzkich
Wystarczy przekroczyć jeden z pułapów, by strefa automatycznie zamknęła się dla nowych licencji — bez procedury odwoławczej. Nowe apartamenty turystyczne są dodatkowo ograniczone do parteru lub pierwszego piętra, zawsze poniżej funkcji mieszkalnej, z osobnym wejściem od ulicy, niezależnym od wejścia mieszkańców. Stare miasto, Ciutat Vella, zachowuje swój wcześniejszy odrębny reżim.
Dzielnice już przy limicie
Trzy z 19 dzielnic miasta już przekraczają co najmniej jeden pułap i są zamknięte dla nowych licencji turystycznych. Najbardziej skrajny przypadek to Poblats Marítims, gdzie miejsca turystyczne przekraczają 14 % mieszkańców (wobec pułapu 8 %), a mieszkania turystyczne sięgają 3,34 % zasobu mieszkaniowego. Ponad 50 barrios wciąż mieści się poniżej progów, ale margines kurczy się z każdą nową licencją.
Co z istniejącymi licencjami?
Pułap 2 % nie unieważnia z mocą wsteczną ważnych licencji — „zamki" blokują nowe otwarcia, nie zamykają bieżącej działalności. Trzy punkty pozostają jednak istotne dla właścicieli i potencjalnych kupujących:
- Pięcioletnia ważność. Zgodnie z prawem regionalnym licencje turystyczne nie są już bezterminowe. To, co wydano przed 8 sierpnia 2024 r., obowiązuje do 8 sierpnia 2029 r.; przy odnowieniu nieruchomość jest sprawdzana pod kątem przepisów wówczas obowiązujących.
- Brak automatycznego przejścia przy sprzedaży. Przy zmianie właściciela nowy właściciel musi złożyć nową odpowiedzialną deklarację z pozytywnym raportem o zgodności urbanistycznej. W strefie nasyconej taki pozytywny raport nie zostanie wydany — turystyczne wykorzystanie faktycznie kończy się przy akcie.
- Warstwy według daty. Lokale zarejestrowane jako turystyczne przed 1 lipca 2018 r. zachowują pierwotne warunki; te między 7 lipca 2018 r. a nowym dekretem zachowują wpis, ale muszą spełnić zaktualizowane wymogi jakościowe.
Status sądowy i to, co się nie zmienia
14 kwietnia 2026 r. regionalny Sąd Najwyższy (TSJCV) uchylił moratorium z 2024 r. — ale nowa uchwała o 2 % z 31 marca to odrębny instrument i pozostaje w mocy. Rada miejska analizuje skargę do Tribunal Supremo. Stowarzyszenia mieszkańców już w poprzednich rundach składały odwołania, więc ramy mogą się jeszcze przesunąć.
Jak Valencja wypada na tle regionów Bravos
Obraz wzdłuż wschodniego wybrzeża wyraźnie się różni:
- Costa Blanca (prowincja Alicante) — te same regionalne pięcioletnie ramy, ale bez miejskiego pułapu 2 %. Miasto Alicante zawiesiło nowe licencje krótkoterminowe w Centro i Playa de San Juan; na 2027 r. zaplanowano pułap 0,3 licencji na mieszkańca.
- Costa Cálida (Murcia) — obecnie najlżejszy z trzech reżimów: licencje wydawane w około tydzień, obowiązkowe ubezpieczenie OC na 300 000 €, na razie bez miejskich pułapów nasycenia.
- Majorka (Baleary) — najsurowsza. Moratorium ETV obowiązuje od 2022 r. i zostało przedłużone bezterminowo w maju 2024 r.; Palma dołożyła pełny miejski zakaz nowych ETV od 3 lutego 2026 r. Kupno pod krótkoterminowy wynajem oznacza tam dziś nieruchomość z już ważną ETV.
Co powinni zrobić kupujący w 2026 r.
- Sprawdź strefę, nie tylko licencję. Ważna VUT w nasyconym barrio nie zostanie przeniesiona na kupującego przy akcie. Poproś sprzedającego o aktualny status w CATAV i konsultację wstępną w Ayuntamiento.
- Miej plan awaryjny. Jeśli nie możesz przejąć licencji turystycznej, czy nieruchomość sprawdzi się jako najem długoterminowy lub drugi dom? W nasyconych nadmorskich dzielnicach Valencji to plan B staje się często faktyczną drogą wyjścia.
- Obserwuj postępowania. Dekret o 2 % obowiązuje, ale ramy prawne mogą się jeszcze przesuwać. Modelowanie przed 2029 r. potraktuj jako scenariusz bazowy, nie gwarancję.
Po stronie podatkowej inwestowania w naszym regionie zobacz nasz materiał o obniżce podatku od kupna na Costa Blanca do 9 % od czerwca 2026 r..
