Od 1 czerwca 2026 r. Wspólnota Walencka — hiszpański region obejmujący całą Costa Blanca — obniża swój ogólny podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) z 10% do 9%. Opłata skarbowa (AJD) od powiązanych aktów notarialnych spada tego samego dnia z 1,5% do 1,4%. Dla większości kupujących na Costa Blanca — Alicante, Torrevieja, Jávea, Calpe, Dénia, Altea — to trwałe obniżenie o jeden punkt procentowy w największej pozycji podatkowej każdej transakcji nieruchomością z drugiej ręki. Oto jak reforma działa naprawdę, kto na niej zyska i co zmienia się dla kupujących planujących akt notarialny w 2026 roku.
Reforma wynika z Ustawy 5/2025 z dnia 30 maja, przyjętej przez Cortes Valencianas i opublikowanej w regionalnym dzienniku urzędowym 31 maja 2025 r. Nie jest to czasowa zniżka ani uznaniowy bonus: to trwała ustawowa zmiana stawki z jasną datą wejścia w życie.
Co zmienia się 1 czerwca 2026 roku
Trzy liczby się przesuwają:
- Stawka ogólna ITP: 10% → 9% przy zakupie mieszkania z drugiej ręki
- AJD (opłata skarbowa): 1,5% → 1,4% od aktów notarialnych (hipoteka, scalenie, podział)
- Nieruchomości o wartości powyżej 1.000.000 €: stawka specjalna 11% pozostaje bez zmian
Co się nie zmienia: VAT od nowych mieszkań (nadal 10% + od czerwca 1,4% AJD), istniejące obniżone stawki ITP dla określonych profili nabywców oraz zasady rozróżniania mieszkania głównego i inwestycyjnego.
Kluczowa zasada daty: liczy się data aktu notarialnego (escritura pública), nie data umowy rezerwacyjnej ani prywatnej umowy kupna-sprzedaży. Kupujący, który rezerwuje w marcu 2026, ale podpisuje u notariusza 1 czerwca 2026 lub później, płaci nową stawkę 9%.
Liczby w praktyce
Dla zagranicznego kupującego nabywającego mieszkanie lub willę z drugiej ręki na Costa Blanca, oszczędność według skali cen wygląda tak:
| Cena mieszkania z 2-giej ręki | ITP przy 10% | ITP przy 9% | Oszczędność |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 13 500 € | 1 500 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 22 500 € | 2 500 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 31 500 € | 3 500 € |
| 500 000 € | 50 000 € | 45 000 € | 5 000 € |
| 750 000 € | 75 000 € | 67 500 € | 7 500 € |
| 999 000 € | 99 900 € | 89 910 € | 9 990 € |
| 1 200 000 € | 11% = 132 000 € | 11% = 132 000 € | 0 € (powyżej 1 mln) |
Do tego dochodzi obniżenie AJD na akcie hipoteki. Przy odpowiedzialności hipotecznej 300 000 € (podstawa, od której liczy się opłatę skarbową, zwykle nieco wyższa od kapitału kredytu), oszczędność to ok. 300 €. Skromnie, ale realnie.
Kto na tym zyska — a kto nie
Kupujący w pełni korzystający
Reforma pomaga przede wszystkim szerokiemu segmentowi średniemu, który stanowi serce zagranicznego popytu na Costa Blanca:
- Kupujący mieszkania i wille z drugiej ręki poniżej 1.000.000 € — Torrevieja, Guardamar, Santa Pola, Punta Prima, La Zenia, Ciudad Quesada, Cabo Roig oraz większość południowej Costa Blanca mieści się tutaj
- Kupujący w samym Alicante, gdzie średnia cena to ok. 317 000 € — patrz nasza analiza popytu Alicante za Q1 2026
- Kupujący na średnim segmencie wybrzeża — Calpe, Moraira, Benissa, Dénia, El Campello, Villajoyosa, Benidorm i Finestrat — gdzie większość zasobu z drugiej ręki znajduje się znacznie poniżej progu 1 mln €
Kupujący, którzy nie zyskują (lub tylko częściowo)
- Kupujący nowe mieszkania (developerskie). Nowe mieszkania objęte są VAT-em (IVA), a nie ITP. Stawka VAT 10% jest ogólnokrajowa, nie regionalna. Więcej w naszym poradniku o nowym budownictwie.
- Kupujący powyżej 1.000.000 €. Stawka 11% powyżej 1 mln € pozostaje. Dotyczy to segmentów luksusowych — dużej części Altea Hills, górnego segmentu Jávea, willi premium w Moraira, niektórych działek w Cumbre del Sol i Las Colinas.
- Kupujący już kwalifikujący się do stawki obniżonej. Istniejące obniżone stawki ITP — 8%, 6%, 4% i 3% — dla pierwszych nabywców poniżej 35 lat, rodzin wielodzietnych, osób z niepełnosprawnością i niektórych gmin zagrożonych wyludnieniem już były niższe od nowej ogólnej stawki 9%. Pozostają bez zmian.
Próg 1.000.000 € — realna granica
Reforma tworzy ostrzejszą granicę przy 1 mln € niż wcześniej. Poniżej 1 mln €: 9%. Powyżej 1 mln €: 11%. Kluczowe: 11% stosuje się do pełnej wartości transakcji, a nie tylko do kwoty powyżej 1 mln € (to próg typu cliff, nie skala progresywna). Przy transakcji 1,05 mln € ITP wynosi 115 500 € — około 25 590 € więcej niż 89 910 € przy transakcji 999 000 €. Z tej różnicy 21 000 € to czysta kara za przekroczenie progu (11% zamiast 9% na tej samej kwocie 1,05 mln €). Próg liczony jest od wartości deklarowanej w akcie (nie od wartości referencyjnej z ksiąg wieczystych, choć urząd skarbowy do celów wyceny przyjmuje wyższą z dwóch — patrz nasz poradnik podatkowy dotyczący nieruchomości).
Dla kupujących w przedziale 950–1 050 tys. € strukturyzowanie transakcji poniżej 1 mln € (gdzie jest to obiektywnie możliwe) ma w 2026 r. więcej sensu niż wcześniej. To temat do omówienia z prawnikiem, nie do samodzielnych prób.
Obniżka AJD — mniejsza, ale uniwersalna
Opłata skarbowa (Actos Jurídicos Documentados) spada z 1,5% do 1,4%. AJD płaci się przy:
- Aktach hipotecznych — od 2018 r. w Hiszpanii płaci je bank, ale odbija się to w efektywnym koszcie kredytu
- Aktach kupna nowych mieszkań — płaci kupujący, dodatkowo do 10% VAT
- Podziale, scaleniu, deklaracji nowej budowy — istotne przy podziale działki lub rejestracji rozbudowy
Dla kupującego z drugiej ręki z kredytem obniżka oznacza ok. 100 € na każde 100 000 € odpowiedzialności hipotecznej. Dla kupującego nowe mieszkanie to bezpośrednia oszczędność na akcie: 1 000 € mniej przy nowym mieszkaniu za 1 mln €.
A co z istniejącymi stawkami obniżonymi?
Wspólnota Walencka utrzymuje warstwę obniżonych stawek ITP, które już obowiązują i nie są dotknięte reformą:
- 3% — zakup mieszkania głównego do 180 000 € przez rodzinę wielodzietną lub osobę z uznaną niepełnosprawnością ≥33%
- 4% — mieszkanie główne nabyte przez kobiety uznane za ofiary przemocy ze względu na płeć; określone transakcje gruntem rolnym/wiejskim
- 6% — pierwsze mieszkanie główne dla kupujących poniżej 35 lat, do 180 000 € wartości, z warunkami dochodowymi
- 8% — nabycie lokalu użytkowego przez młodych przedsiębiorców
Jeśli pasujesz do jednej z tych kategorii — zazwyczaj rezydenci hiszpańscy, ale niektóre dotyczą też nierezydentów osiedlających się w Hiszpanii — nowa ogólna stawka 9% nie ma znaczenia: twoja stawka obniżona jest nadal lepsza. Dla większości zagranicznych kupujących drugie mieszkanie lub inwestycję obowiązuje właśnie stawka ogólna 9%.
Jak to zmienia rachunek „z drugiej ręki vs nowe budownictwo"
Do tej pory podatkowa matematyka transakcyjna na Costa Blanca wyglądała tak:
- Z drugiej ręki: 10% ITP + drobne koszty notariusza/rejestru ≈ ~10,5% obciążeń
- Nowe budownictwo: 10% VAT + 1,5% AJD ≈ ~11,5% obciążeń
Od czerwca 2026:
- Z drugiej ręki: 9% ITP ≈ ~9,5% all-in
- Nowe budownictwo: 10% VAT + 1,4% AJD ≈ ~11,4% all-in
Różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym powiększa się o ok. jeden punkt procentowy na korzyść wtórnego. Dla kupującego, który waha się między off-plan w Cumbre del Sol a odsprzedażą w Jávea, matematyka po opodatkowaniu zmienia się odczuwalnie — zwłaszcza w połączeniu z typowo niższymi cenami rynku wtórnego. Pełny rozkład — w naszym poradniku o kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Czy warto czekać do czerwca 2026 z podpisaniem?
Jeśli twój zakup jest naprawdę elastyczny czasowo — tak, podpisanie aktu 1 czerwca 2026 lub później oszczędza 1% ceny przy mieszkaniu z drugiej ręki. Na 400 000 € to 4 000 € — wystarczająco, by to uwzględnić.
Realistyczne kontrargumenty:
- Dryf cenowy. Ceny na Costa Blanca utrzymały się stabilnie w Q1 2026. Kilka miesięcy oczekiwania może podnieść cenę ofertową konkretnego obiektu o ponad 1% — niwelując oszczędność podatkową.
- Ryzyko obiektu. Konkretne nieruchomości są niepłynne. Willa lub mieszkanie, którego chcesz dziś, może być niedostępne w czerwcu.
- Warunki kredytowe. Stopy EBC i hiszpańskie marże nie są statyczne. Ruch o 0,25 pp na stopie kredytowej w tym samym okresie przyćmi 1% oszczędności ITP rozłożone na cały okres kredytu.
Jeśli jesteś już w prywatnej umowie z datą zamknięcia przed 1 czerwca 2026, w wielu przypadkach możliwe jest przesunięcie zamknięcia na początek czerwca — ale tylko za zgodą obu stron i jeśli pozwalają na to klauzule umowy. Najpierw skonsultuj z prawnikiem, zanim porozmawiasz ze sprzedającym.
Co zrobić jako kupujący na Costa Blanca
- Jeśli transakcja jest gotowa do podpisu i w zasadzie zamknięta: często warto podpisać teraz. 1% jest istotny, ale rzadko wystarczający, by ryzykować samą nieruchomością lub dać sprzedającemu okazję do renegocjacji.
- Jeśli jesteś we wczesnym etapie poszukiwań i patrzysz na rynek wtórny poniżej 1 mln €: nie ma powodu, by przyspieszać podpisanie przed czerwcem. Akt podpisany w czerwcu lub później automatycznie łapie nową stawkę.
- Jeśli twój budżet przekracza 1 mln €: reforma ci nie pomaga. Skup się na jakości obiektu. Patrz nasza strona Altea i Altea Hills oraz nasz wybór najpiękniejszych miasteczek przybrzeżnych Costa Blanca.
- Jeśli kupujesz nowe budownictwo: obniżka ITP cię nie dotyczy, ale obniżka AJD daje drobną oszczędność. Większe pytanie: czy porównywalna nieruchomość z drugiej ręki staje się atrakcyjniejsza po opodatkowaniu?
- Jeśli możesz kwalifikować się do stawki obniżonej: porozmawiaj z hiszpańskim doradcą podatkowym, zanim policzysz po stawce ogólnej 9%. Dla kupujących poniżej 35 lat z pierwszym mieszkaniem i rodzin wielodzietnych do 180 000 € istnieją już znacznie lepsze stawki.
Podsumowanie
Obniżka ITP we Wspólnocie Walenckiej to trwała, ustawowa redukcja o jeden punkt procentowy w największej pozycji podatkowej większości transakcji nieruchomościami na Costa Blanca. Poniżej 1 mln zyskuje każdy kupujący na rynku wtórnym. Reforma nie ma na celu zrewolucjonizowania rynku — to wyrównanie konkurencyjne wobec sąsiednich wspólnot autonomicznych, takich jak Madryt i Andaluzja, które już mają niższe podatki transferowe. Ale przy zakupie 500 000 €, 5 000 € to realne pieniądze — i przesuwają one względną matematykę między odsprzedażą a nowym budownictwem na korzyść rynku wtórnego.
Dla pełnego obrazu, jak to wpisuje się w całkowity koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii, patrz nasz poradnik kosztowy 2026, nasz poradnik krok po kroku i naszą prognozę hiszpańskiego rynku nieruchomości na 2026. Jeśli wybierasz między konkretnymi lokalizacjami, nasz poradnik o najlepszych obszarach Costa Blanca omawia kompromisy według profilu kupującego.
