Staatsbürger Kasachstans können in Spanien frei Immobilien erwerben — als Volleigentum, persönlich oder vollständig aus der Ferne per notarieller Vollmacht. Für Käufer von außerhalb der EU gibt es auf dem Wohnungsmarkt keine Beschränkungen: Ein Apartment an der Costa Blanca oder eine Villa an der Costa del Sol wird auf Sie, auf Eheleute oder auf eine Gesellschaft eingetragen. Der Kauf einer fertigen Immobilie dauert ein bis zwei Monate, das Gesamtbudget beträgt den Kaufpreis plus 10–13% Steuern und Nebenkosten.
Dieser Leitfaden begleitet den gesamten Weg eines Käufers aus Kasachstan: Geldtransfer per SWIFT und Bank-Compliance, NIE und Kontoeröffnung, die Steuern der einzelnen Regionen — und was aus Golden Visa, Aufenthaltstitel und Staatsbürgerschaft geworden ist. Jeder Steuersatz ist anhand der offiziellen Quellen der Autonomen Regionen geprüft; wo sich Regeln häufig ändern, sagen wir das offen — statt Zahlen mit abgelaufenem Haltbarkeitsdatum zu nennen.
So läuft der Kauf ab: Schritte und Zeitrahmen
Der Kauf einer fertigen Immobilie (Bestand oder fertiggestellter Neubau) dauert üblicherweise ein bis zwei Monate von der Objektwahl bis zur Schlüsselübergabe und verläuft in fünf Schritten:
- Reservierung. Ein Reservierungsvertrag nimmt das Objekt gegen eine Anzahlung (meist 3.000–10.000 €) vom Markt.
- Rechtliche Prüfung. Grundbuchauszug, Freiheit von Schulden und Lasten.
- NIE und Bankkonto. Ausländer-Steuernummer und Kontoeröffnung (Details unten).
- Privater Vorvertrag (contrato de arras). Fixiert die Konditionen, üblicherweise mit 10% Zahlung.
- Notartermin. Beurkundung der Escritura, Zahlung des Restbetrags und Eintragung des neuen Eigentümers.
Ein Neubau im Bau folgt dem Zeitplan des Bauträgers: Reservierung, Ratenzahlungen bis zur Fertigstellung — jede Rate ist gesetzlich durch Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert — und notarielle Beurkundung bei der Übergabe. Den gesamten Ablauf behandelt unser allgemeiner Kauf-Leitfaden; hier konzentrieren wir uns auf die Besonderheiten für Käufer aus Kasachstan.
Bestand oder Neubau: So wird jeweils bezahlt
Eine Bestandsimmobilie wird „wie besehen" gekauft und im Kern in zwei Schritten bezahlt: Anzahlung bei der Reservierung, Rest in einer Zahlung bei der Beurkundung. Das Haus ist fertig, die Schlüssel gibt es am Notartag; die Steuer ist die regionale ITP (Sätze in der Tabelle unten).
Ein Bauträger-Neubau funktioniert anders — die Zahlung ist über die Bauzeit gestaffelt: üblicherweise Reservierung, dann 30–40% in Raten nach Baufortschritt und der Rest bei der Übergabe, mit der Beurkundung. Das ist kein Kredit: Es fallen keine Zinsen an, und jede Rate ist gesetzlich durch Bankbürgschaft oder Versicherung geschützt — wird das Projekt nicht fertiggestellt, gibt es das Geld zurück. Für Käufer aus Kasachstan ist das zudem praktisch: Das Budget fließt in mehreren SWIFT-Überweisungen über ein bis zwei Jahre statt in einer großen Zahlung.
Was passt, hängt vom Ziel ab. Der Bestand bietet ein fertiges Zuhause und schnellen Einzug; der Neubau moderne Energiestandards, Bauträgergarantien und ein zeitlich gestrecktes Budget. In unserem Katalog ist jeder Eintrag nach Typ gekennzeichnet, die Steuern beider Szenarien stehen in der Tabelle unten.
Kann man kaufen, ohne nach Spanien zu reisen?
Ja. Das spanische Recht erlaubt es, die gesamte Transaktion über eine notarielle Vollmacht (poder notarial) abzuwickeln. Sie kann auf drei Wegen erteilt werden: vor einem spanischen Notar bei einem beliebigen Spanien-Besuch; in einem spanischen Konsulat in Kasachstan; oder vor einem kasachischen Notar — dann wird die Vollmacht mit Apostille legalisiert (Kasachstan ist Vertragsstaat des Haager Übereinkommens) und von einem vereidigten Übersetzer übersetzt. Mit der Vollmacht besorgt Ihr Vertreter — in der Regel ein Anwalt — die NIE, eröffnet das Konto und unterzeichnet Verträge und Escritura.
In der Praxis wählen die meisten unserer Kunden den Mittelweg: Das Objekt wird per Video-Besichtigung aus der Ferne ausgewählt, Prüfung und Formalitäten laufen über die Vollmacht, und angereist wird ein einziges Mal — zur Unterzeichnung beim Notar und zur Übergabe. Der vollständig kontaktlose Kauf ist jedoch ein eingespieltes Verfahren, keine exotische Ausnahme.
Das Geld: Überweisungen aus Kasachstan
Immobilien werden in Spanien in Euro und bargeldlos per SWIFT-Überweisung bezahlt. Barzahlungen sind bei Immobiliengeschäften oberhalb geringer Beträge gesetzlich untersagt, und der Notar dokumentiert die Herkunft jeder Zahlung. Der Standardweg: Umtausch von Tenge in Euro bei der kasachischen Bank und Überweisung auf das eigene spanische Konto des Käufers, von dem aus die Immobilie bezahlt wird.
Bereiten Sie die Überweisung frühzeitig vor. Beim Eingang einer größeren Summe verlangt die spanische Bank Nachweise zur Mittelherkunft: Kaufvertrag über ein Unternehmen oder eine Immobilie, Einkommensnachweise, Steuererklärungen — das genaue Paket hängt von der Bank ab. Klären Sie zudem vor der Transaktion mit Ihrer kasachischen Bank die aktuellen Anforderungen an Auslandsüberweisungen: Die Verfahren ändern sich von Zeit zu Zeit, und Ihr Plan sollte die Regeln am Tag der Überweisung abbilden. Wir begleiten diese Phase und stimmen das Dokumentenpaket vorab mit der Bank ab, damit das Geld nicht in der Compliance hängen bleibt.
NIE und spanisches Bankkonto
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Ausländer-Identifikationsnummer, ohne die in Spanien kein Immobiliengeschäft möglich ist: Sie wird für die Escritura, die Steuern und die Versorgerverträge benötigt. Erhältlich ist sie in Spanien (mit Termin bei der Polizei), in einem spanischen Konsulat oder über einen Bevollmächtigten. Sie ist weder Aufenthaltstitel noch Visum — nur eine Steuernummer für Ausländer.
Ein spanisches Bankkonto ist nicht immer zwingend, in der Praxis aber nötig: Von ihm werden Steuern, Nebenkosten und die Umlagen der Eigentümergemeinschaft abgebucht. Banken eröffnen Konten für Nichtresidenten; benötigt werden Reisepass, NIE und Unterlagen zur Mittelherkunft. Wir helfen bei Termin und Unterlagen.
Steuern und die vollen Kaufkosten
Die Hauptsteuer hängt von Objektart und Region ab — die aktuellen Sätze:
| Region | Neubau | Bestand (ITP) |
|---|---|---|
| Region Valencia (Costa Blanca) | IVA 10% + AJD 1,4% | 9%* |
| Andalusien (Costa del Sol) | IVA 10% + AJD 1,2% | 7% |
| Murcia | IVA 10% + AJD 1,5% | 8% |
* 11% bei Objekten über 1 Mio. €.
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar und Grundbuch einplanen (zusammen meist bis 1–1,5%) sowie auf Wunsch das Honorar eines unabhängigen Anwalts. Insgesamt liegt das volle Kaufbudget bei etwa Kaufpreis plus 10–13%, je nach Region und Objektart. Die exakte Zahl für ein konkretes Objekt liefert unser Kaufkosten-Rechner — er rechnet mit den aktuellen Sätzen aller drei Regionen.
Visum, Aufenthalt und Bleiberecht: Fakten und Mythen
Hier kursiert die meiste veraltete Information, deshalb Punkt für Punkt. Staatsbürger Kasachstans benötigen für Spanien ein Schengen-Visum; es gilt die 90/180-Tage-Regel. Wohneigentum hebt die Visumpflicht nicht auf, dient in der Praxis aber als gewichtiger Nachweis von Reisezweck und Unterkunft bei Mehrfachvisa.
Wichtig: Die „Golden Visa“ existiert nicht mehr. Spanien hat sein Programm „Aufenthalt gegen Immobilieninvestition ab 500.000 €“ im April 2025 eingestellt. Wer Ihnen heute „Aufenthaltstitel für den Wohnungskauf“ anbietet, arbeitet mit veralteten Informationen oder unseriöser Werbung. Der Immobilienkauf allein verschafft keinen Aufenthaltstitel.
Die legalen langfristigen Wege bestehen weiter: das Non-Lucrative-Visum (Leben von passivem Einkommen), das Digital-Nomad-Visum (Remote-Arbeit für einen ausländischen Arbeitgeber) sowie Studien- und Arbeitswege. Deren Einkommens- und Dokumentationsanforderungen werden regelmäßig aktualisiert — die jeweils gültigen Bedingungen für Ihre Situation nennen wir Ihnen im Gespräch; dieser Leitfaden verzichtet bewusst auf Zahlen mit Verfallsdatum.
Laufende Kosten nach dem Kauf
- IBI — die kommunale Grundsteuer: je nach Katasterwert meist einige Hundert Euro pro Jahr.
- Comunidad — Umlagen der Eigentümergemeinschaft: Unterhalt von Anlage, Pool und Gemeinschaftsflächen.
- IRNR — Steuer für Nichtresidenten auf fiktive Einkünfte: für Bürger von Nicht-EU-Staaten 24% auf eine geringe Bemessungsgrundlage (1,1–2% des Katasterwerts) — praktisch einige Hundert Euro jährlich.
Wird vermietet, sind die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern — wie das funktioniert, zeigt unser Leitfaden zur Vermietung.
