Un citoyen du Kazakhstan peut librement acheter un bien immobilier en Espagne — en pleine propriété, en personne ou entièrement à distance par procuration notariée. Aucune restriction ne vise les acheteurs hors UE sur le marché résidentiel : un appartement sur la Costa Blanca ou une villa sur la Costa del Sol s'inscrit à votre nom, au nom des deux époux ou d'une société. L'achat d'un logement achevé prend un à deux mois, et le budget complet représente le prix du bien plus 10–13 % d'impôts et de frais.
Ce guide parcourt tout le chemin de l'acheteur du Kazakhstan : transférer l'argent par SWIFT et passer la conformité bancaire, obtenir le NIE et ouvrir un compte, connaître les impôts de chaque région — et savoir ce qu'il est advenu du golden visa, du titre de séjour et de la nationalité. Chaque taux est vérifié auprès des sources officielles des communautés autonomes ; là où les règles changent souvent, nous le disons franchement — plutôt que de citer des chiffres périmés.
Comment se déroule l'achat : étapes et délais
L'achat d'un logement achevé (revente ou neuf livré) prend généralement un à deux mois entre le choix du bien et la remise des clés, en cinq étapes :
- Réservation. Un contrat de réservation retire le bien du marché contre un dépôt (généralement 3 000–10 000 €).
- Vérification juridique. Extrait du registre foncier, absence de dettes et de charges.
- NIE et compte bancaire. Obtention du numéro d'identification d'étranger et ouverture du compte (détails plus bas).
- Contrat privé (contrato de arras). Fixe les conditions, avec un paiement généralement de 10 %.
- Notaire. Signature de l'acte (escritura), paiement du solde et inscription du nouveau propriétaire.
Un programme neuf en construction suit le calendrier du promoteur : réservation, paiements échelonnés jusqu'à la livraison — chaque versement étant garanti par la loi via une caution bancaire ou une assurance — et signature notariée à la remise des clés. L'ensemble du processus est détaillé dans notre guide général de l'achat ; ici, nous nous concentrons sur les spécificités kazakhstanaises.
Ancien ou neuf : comment se paie chacun
Un logement ancien s'achète « en l'état » et se paie, pour l'essentiel, en deux temps : un dépôt à la réservation et le solde en un seul versement à la signature de l'acte. Le logement est prêt, les clés sont remises le jour du notaire ; l'impôt est l'ITP régional (taux dans le tableau ci-dessous).
Le neuf de promoteur fonctionne autrement — le paiement est échelonné pendant la construction : généralement une réservation, puis 30–40 % par versements suivant l'avancement du chantier, et le solde à la livraison, lors de la signature de l'acte. Ce n'est pas un crédit : aucun intérêt ne court, et chaque versement est protégé par la loi via une caution bancaire ou une assurance — si le projet n'est pas achevé, l'argent est restitué. Pour un acheteur du Kazakhstan, c'est aussi un confort pratique : le budget part en plusieurs virements SWIFT sur un à deux ans, plutôt qu'en un seul gros transfert.
Le choix dépend de l'objectif. L'ancien offre un logement prêt et une installation rapide ; le neuf, des normes énergétiques modernes, les garanties du promoteur et un budget étalé dans le temps. Dans notre catalogue, chaque bien est identifié par type, et les impôts des deux scénarios figurent dans le tableau ci-dessous.
Peut-on acheter sans se rendre en Espagne ?
Oui. Le droit espagnol permet de mener toute la transaction par procuration notariée (poder notarial). Trois façons de l'établir : devant un notaire espagnol lors d'un séjour en Espagne ; dans un consulat d'Espagne au Kazakhstan ; ou devant un notaire kazakhstanais — la procuration est alors légalisée par apostille (le Kazakhstan est partie à la Convention de La Haye) et traduite par un traducteur assermenté. Muni de la procuration, votre représentant — généralement un avocat — obtient le NIE, ouvre le compte et signe les contrats et l'acte.
En pratique, la plupart de nos clients choisissent la voie intermédiaire : le bien est sélectionné à distance par visites vidéo, les vérifications et formalités avancent par procuration, et l'on ne se déplace qu'une fois — pour la signature chez le notaire et la remise des clés. Mais l'achat entièrement à distance est une procédure rodée, pas une exception exotique.
L'argent : les virements depuis le Kazakhstan
En Espagne, l'immobilier se paie en euros et sans espèces, par virement bancaire SWIFT. Les paiements en liquide sont interdits dans les transactions immobilières au-delà de montants minimes, et le notaire consigne l'origine de chaque paiement. Le parcours standard : conversion des tenges en euros dans la banque kazakhstanaise, puis virement vers le compte espagnol de l'acheteur, depuis lequel le bien est réglé.
Préparez le virement à l'avance. À la réception d'une somme importante, la banque espagnole demandera des justificatifs de l'origine des fonds : contrat de vente d'une entreprise ou d'un bien, attestations de revenus, déclarations fiscales — la liste exacte dépend de la banque. Renseignez-vous aussi auprès de votre banque kazakhstanaise sur ses exigences actuelles pour les virements à l'étranger avant l'opération : les procédures évoluent périodiquement, et votre plan doit refléter les règles du jour du virement. Nous accompagnons cette étape et validons le dossier avec la banque en amont, pour que l'argent ne reste pas bloqué en conformité.
Le NIE et le compte bancaire espagnol
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d'identification d'étranger sans lequel aucune opération immobilière n'est possible en Espagne : il est exigé pour l'acte, les impôts et les contrats des fournisseurs. On l'obtient en Espagne (sur rendez-vous à la police), dans un consulat espagnol ou via un représentant muni d'une procuration. Ce n'est ni un titre de séjour ni un visa — simplement un numéro fiscal d'étranger.
Le compte bancaire espagnol n'est pas toujours strictement obligatoire, mais en pratique il est nécessaire : impôts, charges et fournisseurs y sont prélevés. Les banques ouvrent des comptes aux non-résidents ; il faudra le passeport, le NIE et les justificatifs d'origine des fonds. Nous aidons pour le rendez-vous comme pour le dossier.
Impôts et coût total de l'achat
L'impôt principal dépend du type de bien et de la région — les taux en vigueur :
| Région | Neuf | Ancien (ITP) |
|---|---|---|
| Communauté valencienne (Costa Blanca) | IVA 10% + AJD 1,4% | 9%* |
| Andalousie (Costa del Sol) | IVA 10% + AJD 1,2% | 7% |
| Murcie | IVA 10% + AJD 1,5% | 8% |
* 11 % au-delà d'un million d'euros.
Au-delà de l'impôt, prévoyez le notaire et le registre (généralement jusqu'à 1–1,5 % au total) et, si vous le souhaitez, les honoraires d'un avocat indépendant. Au total, le budget complet représente environ le prix du bien plus 10–13 % selon la région et le type de logement. Pour un chiffre exact sur un bien précis, utilisez notre calculateur de frais d'achat — il applique les taux en vigueur des trois régions.
Visa, séjour et installation : faits et mythes
C'est ici que circule le plus d'informations périmées, alors point par point. Les citoyens du Kazakhstan ont besoin d'un visa Schengen pour se rendre en Espagne ; la règle des 90 jours par période de 180 s'applique. La propriété d'un logement ne dispense pas du régime de visas, mais constitue en pratique un solide justificatif d'objet de voyage et d'hébergement pour les visas à entrées multiples.
Important : le « golden visa » n'existe plus. L'Espagne a fermé en avril 2025 son programme de séjour par investissement (titre de séjour pour un achat immobilier de 500 000 € et plus). Si l'on vous propose aujourd'hui « un titre de séjour pour l'achat d'un appartement », c'est une information périmée ou une publicité trompeuse. L'achat immobilier ne confère pas, à lui seul, de droit de séjour.
Les voies légales de long séjour demeurent : le visa de résidence non lucrative (vivre de revenus passifs), le visa nomade numérique (télétravail pour un employeur étranger), les parcours d'études et de travail. Leurs exigences de revenus et de documents sont régulièrement mises à jour — nous vous indiquerons les conditions en vigueur pour votre situation lors d'une consultation ; ce guide s'abstient volontairement de chiffres périssables.
Les charges annuelles après l'achat
- IBI — la taxe foncière municipale : généralement quelques centaines d'euros par an, selon la valeur cadastrale.
- Comunidad — les charges de copropriété : entretien de la résidence, de la piscine et des espaces communs.
- IRNR — l'impôt des non-résidents sur le revenu imputé : pour les citoyens de pays hors UE, 24 % d'une petite base théorique (1,1–2 % de la valeur cadastrale) — en pratique quelques centaines d'euros par an.
Si le bien est loué, l'impôt porte sur le revenu locatif réel — notre guide de la mise en location explique comment cela fonctionne.
