Osiem tygodni wynajmu wakacyjnego w Alicante przynosi dziś około 9 100 € — 62% tego, co daje cały rok wynajmu długoterminowego. Takie liczby opublikował 20 sierpnia 2026 portal pisos.com. Liczba robi wrażenie, ale zanim ktoś zbuduje na niej decyzję o zakupie, potrzebne jest jedno zastrzeżenie: to kwota brutto. Ile naprawdę trafi na konto właściciela, zależy od tego, kto zarządza mieszkaniem, jakie usługi ono oferuje — a przede wszystkim od rezydencji podatkowej właściciela.
Liczby za nagłówkiem
Badanie pisos.com opiera się na cenach ofertowych wynajmu wakacyjnego na wybrzeżu Alicante tego lata. Mieszkanie przy plaży wynajmuje się w lipcu i sierpniu za ponad 4 500 € miesięcznie, wobec około 1 225 € w zwykłym miesiącu — dwa letnie miesiące dają więc 9 100 €, podczas gdy rok zwykłego najmu przynosi 14 707 €. Przy Playa de San Juan letni tydzień kosztuje już ponad 1 780 €, o 8% więcej niż rok temu. Czynsze długoterminowe rosną równolegle: według idealista miasto Alicante przekroczyło 13,8 €/m², o 8,6% więcej rok do roku.
Badanie liczy po cenach ofertowych i zakłada, że tygodnie faktycznie są zarezerwowane. Prowizje platform, sprzątanie, zarządzanie, podatki — nic nie zostało odjęte. Sam pisos.com ujmuje to tak: wystarczy, by lato „pokryło IBI, wspólnotę, media i rozsądną część raty kredytu".
Ile naprawdę zostaje z krótkiego najmu
Przepuśćcie te same 9 100 € przez realną działalność, a stopnieją szybko. Platformy rezerwacyjne pobierają około 15–18% każdej rezerwacji. Cotygodniowe zmiany gości to sprzątanie i pranie co kilka dni przez cały sezon. Właściciel, którego w sierpniu nie ma na wybrzeżu, oddaje klucze firmie zarządzającej — na Costa Blanca zwykle za 20–25% przychodu. Dodajcie koszty licencji turystycznej i media w rytmie gości — i utrata 40–45% kwoty brutto jeszcze przed podatkiem jest normą. Z 9 100 € robi się bliżej 5 200 €.
Linia podatkowa zależy od paszportu
A teraz część, którą nagłówki pomijają. Wynajmujący nierezydent płaci od przychodów z najmu hiszpański IRNR, a zasady ostro się rozchodzą według rezydencji. Właściciel będący rezydentem UE lub EOG płaci 19% od kwoty netto — po odliczeniu prowizji platform, zarządzania, napraw, ubezpieczenia, IBI i rocznej amortyzacji 3% wartości budynku. Właściciel spoza UE — na przykład Brytyjczyk — płaci 24% od kwoty brutto, bez żadnych odliczeń według kryterium, które urząd skarbowy stosował do niedawna. Od letnich 9 100 € to 2 184 € podatku — niezależnie od tego, czy sezon zostawił jakikolwiek zysk. Wyrok Audiencia Nacional z 28 lipca 2025 zmienił grunt: właściciele spoza UE mogą teraz stosować te same odliczenia co rezydenci UE. Urząd skarbowy nie wpisał jednak nowego kryterium do oficjalnych instrukcji, więc zadeklarowane odliczenia mogą być kwestionowane — ostrożne planowanie nadal trzyma w arkuszu scenariusz „24% od brutto”.
Przychód z najmu długoterminowego jest opodatkowany tymi samymi stawkami IRNR — ale baza kosztowa pod nim to ułamek operacji wakacyjnej: bez prowizji platform, cotygodniowych zmian i procentu dla zarządcy, a media płaci najemca. Rezydencja decyduje i tutaj, jeszcze ostrzej: hiszpański rezydent podatkowy, rozliczający najem mieszkaniowy w IRPF, stosuje ulgę 50% od dochodu netto (więcej w strefach napięcia mieszkaniowego) — zniżkę, której nie dostają ani nierezydenci z UE, ani spoza niej. Dla właściciela spoza UE, opodatkowanego od brutto w obu wariantach, rachunek i tak często przechyla się na stronę spokojniejszej opcji.
Jedno uczciwe zastrzeżenie, zanim się ją wybierze: umowa długoterminowa blokuje nie tylko czynsz, ale mieszkanie. Hiszpańskie prawo najmu daje lokatorowi prawo pozostać pięć lat (siedem, gdy wynajmującym jest spółka), plus trzy lata automatycznego przedłużenia; prywatny właściciel może odzyskać mieszkanie na własny użytek po pierwszym roku tylko wtedy, gdy taka klauzula jest w umowie. Jeśli więc plan zakłada spędzanie w tym mieszkaniu własnych wakacji, najem długoterminowy po prostu odpada: realne porównanie to operacja wakacyjna kontra puste mieszkanie — a to znów zmienia rachunek. Oba modele krok po kroku rozbiera nasz przewodnik po wynajmie nieruchomości w Hiszpanii.
Trzy koszty, które przychodzą z licencją turystyczną
Po pierwsze, VAT. Wynajem wakacyjny z usługami typu hotelowego — recepcja, sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli — jest traktowany jak zakwaterowanie hotelowe i musi doliczać 10% IVA, z całą towarzyszącą księgowością. A zwolnienie dla najmu bez usług ma datę ważności: od 1 lipca 2028, w nowych unijnych ramach VAT, każdy pobyt krótszy niż 30 nocy będzie objęty IVA — z usługami czy bez.
Po drugie, wspólnota. Od reformy hiszpańskiej ustawy o własności lokali z 2025 roku wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć lub zablokować nowe mieszkania turystyczne większością 3/5 — i może uchwalić dopłatę do 20% do opłat wspólnotowych dla mieszkań wynajmowanych turystycznie. W nadmorskich osiedlach z basenami i ogrodami to już nie jest teoretyczny zapis; wspólnoty z niego korzystają.
Po trzecie, sama licencja. We Wspólnocie Walenckiej wynajem wakacyjny wymaga rejestracji VUT, odnowienia idą teraz w cyklach pięcioletnich, a weto wspólnoty działa przed licencją. Popyt jest realny — wybrzeże Alicante przeszło sierpień z obłożeniem 92,2% — ale prawo do jego obsługi nie jest automatyczne.
Gdzie rachunek mimo wszystko się spina
Nic z tego nie czyni krótkiego najmu złym biznesem. Czyni go biznesem — który nagradza budynki do tego zaprojektowane. W rezydencjach zbudowanych wokół operacji najmu recepcja, sprzątanie i serwis pościeli już istnieją, konstrukcja licencji jest częścią projektu, a reżim 10% IVA to po prostu sposób działania operacji — właściciel nie improwizuje hotelu w bloku mieszkalnym, który nigdy się na to nie zgodził. Przykład z naszego katalogu: Pure Sea Residence przy Playa del Torres w Villajoyosie — budynek przy samej plaży z serwisem aparthotelowym, w którym mieszkanie może zarabiać od pierwszego dnia, w zgodzie z przepisami.
Dla kupującego kolejność decyzji znaczy więcej niż rentowność z nagłówka: najpierw rezydencja podatkowa i to, co robi z kwotą netto, potem model — samodzielnie, przez agencję czy aparthotel — i dopiero wtedy mieszkanie. Najem w Alicante pochłania już 38% dochodu gospodarstwa domowego; popyt nie jest problemem tego rynku. Letnie liczby wygrywa się i przegrywa w arkuszu kalkulacyjnym.
